Überschreitung der 15 %-Grenze wegen unterschiedlichem Verhältnis Gebäude/Grund und Boden

Diskutiere Überschreitung der 15 %-Grenze wegen unterschiedlichem Verhältnis Gebäude/Grund und Boden im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Überschreitung der 15 %-Grenze wegen unterschiedlichem Verhältnis Gebäude/Grund und Boden Hallo liebes Forum, ich habe mit einer Software die...

  1. #1 immo-neuling, 11.11.2019
    immo-neuling

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    Überschreitung der 15 %-Grenze wegen unterschiedlichem Verhältnis Gebäude/Grund und Boden

    Hallo liebes Forum,
    ich habe mit einer Software die Steuererklärung zum ersten Mal mit Anlage V abgegeben, in der die Aufteilung der Anschaffungskosten in Gebäude und Grund und Boden wahlweise automatisch erfolgte (war im Kaufvertrag nicht aufgeteilt), da Betrug das Verhältnis ca. 70:30 (Gebäude:GuB). Die initialen Renovierungskosten hatte ich nachtürlich als Werbungskosten angesetzt.
    Das FA hat nun den Steuerbescheid geschickt, die Rückerstattung veranlasst und ein paar Belege angefordert, u.A. die AfA-Berechnung unter zuhilfenahme der BMF-Arbeitshilfe (Excel-Tool zur Berechnung des Verhältnisses Gebäude/GuB), da diese Berechnung aus meiner digital eingereichten Steuererklärung nicht im Detail ersichtlich sei. Erschreckenderweise kommt bei Verwendung dieses Excel-Tools ein umgedrehtes Verhältnis raus, ca. 20:80 (Gebäude:GuB) und dummerweise wird hierdurch die 15 %-Grenze der Gebäudeanschaffungskosten um einige hundert Euro überschritten. Dies hätte nicht nur eine deutlich niedrigere Abschreibung zur Folge, sondern auch, dass die ganzen Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten angesetzt werden...?!

    Was kann mir jetzt passieren? Vom FA rückerstatteten Betrag zurückzahlen ggf. mit Zinsen? Zählt sowas als eine versuchte Steuerhinterziehung?
    Danke im Voraus

    immo-neuling
     
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  3. #2 Papabär, 11.11.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Ist eine Frage für @taxpert
     
  4. #3 Benni.G, 12.11.2019
    Benni.G

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    Was wird hier immer gesagt - wenn man wenig Ahnung von der Materie Steuern hat, dann am besten einen Steuerberater zu Hilfe nehmen. Dieser zahlt sich oftmals aus.
    Wenn man 70:30 angibt und am Ende 20:80 herauskommt, dann ist das meiner Meinung nach fast schon Vorsatz - oder du bist jemand, der völlig Ahnungslos eine Immobilie gekauft hat. Beides gehört meiner Meinung nach bestraft.
    Die Ausrede - hat halt der Computer so ausgegeben zählt nicht, du hast für die Richtigkeit deiner Angaben unterschrieben.
    Wenn du nicht genau weißt, was du da überhaupt unterschrieben hast, dann lies meinen ersten Satz nochmal!

    Wird jetzt dein Steuersparmodell zu einem jährlichen Geldschlucker?
     
  5. #4 taxpert, 12.11.2019
    taxpert

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    Danke für die Blumen!

    Das kann man bei der erstmaligen Vermietung sicherlich nur unterschreiben!

    Das wiederum finde ich dann etwas zu hart!

    Nein, definitiv nicht!

    Ja, aber da ich davon ausgehe, dass es sich nicht um die Steuererklärung 2017 oder älter handelt, fallen noch keine Zinsen an!

    Das ist z.B. grade bei Innenstadtlagen in Großstädten alles andere als unüblich, da die Preise für Grund und Boden hier natürlich deutlich über denen auf dem Land liegen. Ein Steuerprogramm, dass eine Aufteilung von 70/30 "automatisch" vorsieht, halte ich für absolut fahrlässig programmiert!

    Grundsätzlich ist bisher noch nichts verloren! Auch die Aufteilung mit dem BMF-tool ist zunächst nichts weiter als eine Schätzung! Zunächst einmal die Angaben der Kollegen selber mit dem tool des BMF überprüfen. Sind die Werte zutreffend erfasst? Ergibt sich aus (dem FA nicht bekannten) Modernisierungsmaßnahmen ein anderes fiktives Baujahr? Ist ggf. ein Regionalisierungsfaktor von größer 1,0 zu berücksichtigen? Kann der angesetzte Bodenrichtwert ggf. angegriffen werden (z.B. wegen Schnitt des Grundstückes)?

    Wenn es sich nur um wenige hundert Euro handelt, können kleine Änderungen an den "Stellschrauben" zu großen Ergebnissen führen!

    Man sollte sich jedoch spätestens jetzt überlegen, ob man nicht das Geld in die Hand nimmt und einen StB aufsucht!

    taxpert
     
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  6. Ferdl

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    Muss man für die Ermittlung des fiktiven Baujahres Nachweise für die Modernisierung bringen?
    Ich habe da gerade den Fall dass vor ~7 Jahren die Bäder neu gemacht wurden, habe aber keinen Nachweis darüber.
     
  7. #6 taxpert, 12.11.2019
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    Die dadurch höhere AfA bzw. die Nichtanwendung des §6 Abs.1 Nr.1a EStG ist eine steuermindernde Tatsache, für die allein der Stpfl. die Nachweislast trägt! Das FA kann sich also zurücklehnen und Nachweise verlangen. Muss es aber nicht, es kann auch auf deine schönen blauen Augen vertrauen und deine Angaben als glaubhaft ansehen!

    Das ist natürlich grade beim §6 Abs.1 Nr.1a EStG ein Problem, da diese Maßnahmen ja vom Vor-Eigentümer ausgeführt wurden! Da bleibt im Zweifel nur -am besten bereits im Rahmen der Kaufverhandlungen!- sich diese Unterlagen vom Vor-Eigentümer in Kopie geben zu lassen. Macht aber auch ohne §6 Abs.1 Nr.1a EStG Sinn, denn solche Maßnahmen haben ja auch sicherlich die Kaufpreisfindung beeinflusst.

    taxpert
     
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  8. Duncan

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    oder weil das FA alles als Bauland angesehen hat und dabei unberücksichtigt ließ, dass über die Hälfte der Grundstücksfläche reines Gartenland ist. Hat zumindest bei mir als einfacher Hinweis ausgereicht das der MA des örtlichen Finanzamtes unsere (weil mit StB) Schätzung anerkannte.
    Die Siedlung steht halt schon seit guten 90 Jahren, daher dort keine wirkliche Neubautätigkeit und aus der Übersichtskarte im Brandenburgviewer ist das auch nicht ersichtlich, das sieht man erst wenn man weiter reinguckt und auch die städtischen Satzungen mit einbezieht...
     
  9. #8 immo-neuling, 13.11.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.11.2019
    immo-neuling

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    Erstmal danke für die Antworten, insbesondere @taxpert

    Das war ungenau ausgedrückt von mir. Die "programmgestützte Aufteilung" des Kaufpreises erfolgt zumindest durch die Eingabe von MEA, Grundstücksgröße, Verkehrswert GuB/m2 (bzw. Bodenrichtwert), Wohnfläche sowie Verkehrswert der Wohnfläche/m2. Ob es noch weitere Parameter berücksichtigt, wie z.B. Lage oder Baujar, ist nicht transparent. Als Ergebnis kam halt ein Verhältnis ca. 70/30 Gebäude/GuB raus, dieses ist aber nicht pauschal so festgesetzt.

    Sorry, wen meinst du mit Kollegen? Falls du das FA meinst, sie haben mich gebeten, eine AfA-Berechnung nachzureichen, in der die BMF-Arbeitshilfe verwendet wurde.

    Ich Depp (nicht nur, da keinen StB herangezogen) habe den zweiten Reiter mit dem fiktiven Baujahr im Excel-Tool natürlich übersehen - kleine Hoffnung kommt auf.
    Umfassende Modernisierungsmaßnahmen wurden vor 21 Jahren durchgeführt... Und somit laut Excel-Tool nicht mehr zu berücksichtigen, da älter als 20 Jahre... - Hoffnung wieder weg *seufz*. Ansonsten wurden vor 3-4 Jahren Außenfassade neu gestrichen und der Eingangsbereich sowie Flure erneuert, das könnte das Gebäude geringfügig jünger machen.

    Tatsächlich ist die Wohnung in Innenstadtlage in einer Großstadt. Ich las einen Artikel (Verlinkung noch nicht erlaubt) über die KPA und BMF-Arbeitshilfe, welche für eine 200.000 € Wohnung in München einen GuB-Anteil von 98 % ausspuckte. Es habe Verhandlungen mit dem FA bedurft, um diese Schätzung zu widerlegen.
    Auch ich finde in meinem Fall den GuB-Anteil von 80 % durch BMF-Arbeitshilfe höher als die Werte, die ich sonst hier im Forum oder im Internet gelesen habe. Daher zweifle ich eher an der BMF-Arbeitshilfe.

    Letztlich sollte ich einen StB suchen. Meint Ihr, das kann praktisch jeder StB oder ist das schon so speziell, dass auf Immobilien spezialisierte StB nötig sind?
     
  10. Ferdl

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    Wie hoch ist denn der Bodenrichtwert dass da 80% rauskommen?
     
  11. #10 Newbie15, 13.11.2019
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    Ich glaube, die Frage ist eher, wie alt ist das Gebäude. Und wurden Modernisierungen gemacht und angegeben. Bei einem Haus 100 Jahre oder älter, gerade Gründerzeit-Altbauten in Top Lage, wundert mich das Verhältnis überhaupt nicht.
     
  12. #11 taxpert, 13.11.2019
    taxpert

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    Das sollte jeder StB auf dem Kasten haben, denn wenn es hart auf hart kommt, hilft hier sowieso nur ein Gutachter!

    Beides JEIN!

    Das Verfahren des BMF-Tools ist an die ImmoV angelehnt, nach der auch Gutachter ihre Verkehrswertgutachten erstellen müssen! Auch ein Gutachter kann dabei "harte" Fakten nicht umdeuten, sondern muss "Stellschrauben" finden um den Wert zu verändern.

    Der BFH (und nicht etwa das FA!) hat bestimmt, dass der Kaufpreis nach den Verkehrswerten von G+B und Geb aufzuteilen ist. Das ist grundsätzlich richtig, denn ein etwaiger Mehr- oder Minderkaufpreis entfällt eben nicht auf eines der beiden Wirtschaftsgüter, sondern immer auf beide! Das hat auch nichts damit zu tun, dass damit der Fiskus einen besseren Schnitt macht! Im dem dem damaligen BFH-Urteil zu Grunde liegenden Fall hat der Stpfl durch diese Aufteilung einen deutlich besseren Schnitt gemacht! Die heutigen tatsächlichen Marktpreise haben aber mit den rechnerischen Verkehrswerten nach ImmoV recht wenig zu tun! Das ist das Problem!

    Die Verkehrswertermittlung geschieht dem Grunde nach auf einem einfachen Prinzip!
    Verkehrswert des G+B ist der Bodenrichtwert!
    Für das Gebäude wird auf Grund der Gebäudeart typisierte Herstellungskosten (THK) auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK) nach den Sachwert-Richtlinien. Der Ansatz erfolgt mit den Normalherstellungskosten 2010 auf das Kaufjahr angepasst durch den Bauwert-Index. Damit wird der Wert dargestellt, als wenn das Gebäude im Zeitpunkt des Kaufes neu gebaut würde. Darauf wird eine -je nach Gebäudeart und Alter - entsprechende Alterswertminderung angesetzt. Dieser Wert wird mit den qm multipliziert und stellt den Verkehrswert Geb dar. Leider ist die Berechnung der THK im tool, dass man beim BMF runterladen kann, nicht mit angegeben. Auf meinem PC habe ich sie!

    Wirkungsweise an einem Fall (gerundete, aber "echte" Werte!).

    REH als ZFH, Bj. 1996, Kauf 2007 für 300.000, Verkauf 2019 für 600.000, Grundstück 340 qm, Wohnfläche 240 qm, BRW 2007 270 €, 2017 350€.

    Der Erwerber 2007 hat es unter dem Verkehrswert erstanden, der beträgt rund 425.000 €. Der G+B schlägt daher nicht mit 270 € zu buche, sondern nur mit etwa 184 €. Entsprechend "erhöht" sich die AfA-Bemessungsgrundlage!

    Der neue Erwerber hat eine um etwa 25% höheren BRW! Der Wert des Gebäudes steigt aber nur um etwa 5%! Warum? Weil die sich aus dem jüngeren Kaufjahr ergebenden höheren NHK durch die Alterswertminderung fast aufgefressen werden! Der "neue" Verkehrswert liegt bei etwa 470.000 €, also nur etwa 10% über dem alten! Der Marktwert aber ist um 100% gestiegen! Der G+B schlägt daher nicht mit 350 € zu buche, sondern mit fast 450 €!

    Da bei der Alterswertminderung immer mindestens ein Restwert von 30% übrig bleiben muss, ist es etwa ab einem Alter von 50 Jahren egal, wie alt das Gebäude ist. Der Wert verändert sich nicht mehr! Hier werden dann aber die durchgreifenden Modernisierungen der letzten zwanzig für die Berechnung des fiktiven Baujahres richtig interessant!

    taxpert
     
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  13. Ferdl

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    Ich habe mal Versuchsweise bei meinem 4 Familienhaus Bj. 1900 mit den Modernisierungen rumgespielt.
    Da müsste schon einiges gemacht worden sein bis das fiktive Bj. über 1956 gehoben wird (erst um das BJ. 1956 herum hebt sich der THK).
     
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  14. #13 taxpert, 15.11.2019
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    Kann sein, ich muss gestehen, dass ich die dazu hinterlegten Formeln noch nicht großartig angeschaut habe.

    Ansonsten kann ich nur sagen, dass das Excel-tool tatsächlich realistische Wert über die NHK errechnet. Nimmt man mein obiges Beispiel, dann errechnet mir das tool bezogen auf 1996 (also das tatsächliche Baujahr!) Herstellungskosten für das Gebäude von etwas unter 399.000 €. Die tatsächlichen Herstellungskosten (die mir ebenfalls bekannt sind), lagen bei 800.000 DM!

    taxpert
     
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