umfangreiche Renovierungsarbeiten Erhaltungsaufwendung oder doch Herstellungskosten

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Kati123, 01.08.2012.

  1. #1 Kati123, 01.08.2012
    Kati123

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    Liebe Forumsmitglieder,

    wie in meinem anderen Beitrag von heute schon angekündigt, muß ich nochmal nachfragen: Bin gerad an der Steuererklärung 2011. Zum 31.10. ist mein bisheriger (und erster) Mieter nach 9 Jahren ausgezogen. Die Wohnung war in einem schlechten Zustand, ok der Mieter war auch ziemlich schlampig, hat auch noch das starke Rauchen angefangen und ich habe in den 9 Jahren NULL Instandhaltungs-, Schönheitsheits- oder sonstige Reparaturen durchgeführt. Seit 1.2.2012 ist die Wohnung neu vermietet. Die Kosten gehören also auch noch teilweise zu 2011 und zu 2012.

    So ingesamt haben wir renoviert:

    Handwerker:

    - 2011 neue Fenster incl. neuer Rolladen und neue Haustür (= Wohnungseingangstür, da Erdgeschoßwohnung mit separatem Eingang) - alles auf einer Rechnung 6.500 Euro netto
    - 2012 Malerarbeiten 3400 Euro (alle Wohnräume neu tapezieren und streichen, Innentüren neu streichen)
    - 2012 Installateur - neue Heizkörper und neue Sanitärobjekte (keine Badsanierung! leidiglich Austausch von Badewanne, Waschbecken und Toillette) 6.500 netto

    in Eigenleistung haben wir durchgeführt

    - alle Tapeten entfernt (teilweise doppelt übertapeziert, keine Tapete hinterm Schlafzimmerschrank, verschiedene Tapeten)
    - Austausch der Laminatböden in allen 3 Wohnräumen
    - neue Steckdosen und Schalter angebracht
    - Austausch Paneelendecke im Bad
    - kompletter Ausbau der Einbauküche, gründliche Reinigung, Austausch defekter Teile und wieder Einbau (die war supereklig dreckig!!)
    - komplette Grundreinigung der gesamten Wohnung
    - neue Drückergarnituren an allen Innentüren

    uff, eine ganze Menge. Materialkosten waren jeweils ca. 1000 Euro für 2011 und für 2012

    Ich habe nicht so richtig eine Vorstellung wie ich am besten vorgehen soll. Also erstmal nur die Fenster für 2011 und unsere Eigenleistung absetzen oder gleich dem Finanzamt eine Gesamtaufstellung aller Arbeiten nebst Erklärung abliefern?

    Wie ist Eure Einschätzung, kann es sein, dass es vom Umfang her nicht als Erhaltungsaufwand durchgeht? Soll ich evtl. den Beleg für die Steckdosen und Schalter weglassen, dann hätte ich gar nichts aus dem Bereich Elektro?

    Z.B. die Fenster waren schon vorher doppelverglaste Kunststofffenster mit wärmegedämmten Rolladen. Die waren halt einfach alt. Schon beim Einzug des Mieters waren 2 Fenster innen zwischen der Doppelverglasung angelaufen. Bei der Übergabe haben sich mehrere nicht mehr Kippen lassen, teilweise waren die Griffe kaputt, die Rolladen ausgehängt und überhaupt alles sehr schmutzig. Gleiches gilt auch bei den alten Sanitärobjekten. Hier wurde aber z.b. die bisherige Whirlpoolwanne gegen eine ganz normale Badewanne ausgetauscht.

    Ganz vielen Dank fürs Lesen. Mich würden Eure Meinung hierzu sehr interessieren!!

    Viele Grüße
    Kati
     
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  3. #2 immodream, 01.08.2012
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    Hallo Kati,
    da du ja " keine Wertverbesserung " gemacht hast ,sondern nur verschlissenes Material gegen neues Material ausgetauscht hast, würd ich mir keine großen Gedanken machen und die Aufwendungen als Reparaturkosten geltend machen.
    Da du wahrscheinlich in den nächsten Jahren nicht weitere größere Investitionen tätigen wirst, könntest du die großen Rechnungen auf bis zu 5 Jahre aufteilen ( siehe Anlage V Zeile 41 ).
    Das hängt aber alles von eurer steuerlichen Situation ab, die ich natürlich nicht kenne.
    Grüße
    immodream
     
  4. #3 Kati123, 01.08.2012
    Kati123

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    Hallo immodream,
    vielen Dank für deine Antwort!
    Die Verteilung auf bis zu 5 Jahre ist ein Grund warum ich den ganzen Krempel nicht zum Steuerberater gegeben habe (naja dazu mache ich die Steuererklärung auch eigentlich viel zu gerne selber) Das kann man halt selber dann besser durchrechnen, find ich...

    Würdest du dem Finanzamt dann erstmal nur die in 2011 angefallenen Sachen einreichen, oder gleich eine Gesamtaufstellung (so in der Art wie oben??) aller durchgeführten Renovierungsarbeiten mitgeben ?

    Viele Grüße
    Kati
     
  5. #4 immodream, 02.08.2012
    immodream

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    hallo Kati,
    du schreibst , dass du deine Steuererklärung für 2011 machst.
    Dann kannst du, zumindestens nach meinem Kenntnisstand, natürlich nicht die Reparaturrechnungen aus 2012 beifügen.
    Ich arbeite seit zig Jahren mit einer Loseblattsammlung " Steuertipps für Angestellte " die oft mehrfach im Jahr ergänzt und aktualisiert wird.
    Darin ist auch eine Jahressteuertabelle aus der ich genau errechnen kann, mit welchen Rechnungen ich wieviel Steuern sparen kann.
    Wenn du z.B. 30 % Steuern zahlst, ist es unsinnig, in einem Jahr die Steuerlast mit vielen Rechnungen auf 0% zu drücken und dann im nächsten Jahr wieder 30 % Steuern zu zahlen.
    Deswegen mußt du für dich persönlich ausrechnen, was hast du an Einkommen, wieviel
    Mieteinnahmen hast du bekommen und wieviel Mieteinnahmen wirst du voraussichtlich in diesem oder im nächsten Jahr bekommen.
    Die Rechnungen aus 2012 nimmst du im nächsten Jahr für die Steuererklärung 2012 voll rein und rechnest dir dann aus, ob du diesen Betrag auf 3,4, oder 5 Jahre aufteilen willst.
    Nach Informationen aus den "Steuertipps " kannst du sogar in 2013 die Aufteilung ändern oder bei großem Geldsegen in 2013 wieder voll reinnehmen.
    Was richtig ist, weis man wie öfters im Leben leider erst hinterher.
    Aber auch ein Steuerberater hat keine Glaskugel und kann dir auch immer nur Tipps geben .
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 Kati123, 02.08.2012
    Kati123

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    Hallo,
    natürlich werde ich die Rechnung aus 2012 erst nächstes Jahr absetzen.

    Mir gings darum ob ich dem Finanzbeamten schon gleich jetzt eine Gesamtaufstellung mitgebe, was vom 1.11.2011 - 31.01.2012 alles repariert worden ist.

    Mein Gedanke dabei ist, nicht dass ich jetzt halt einfach nur die Sachen aus 2011 einreiche und nächstes Jahr kommen sie mir dann mit zu umfangreich und doch Herstellungskosten und so. Wahrscheinlich denke ich zu kompliziert...

    LG Kati
     
  7. #6 Kati123, 04.08.2012
    Kati123

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    Fragen wegen Steuererklärung

    Hallo,
    so jetzt habe ich die Steuererklärung soweit fertig. Für 2011 habe ich zum Absetzen die Rechnung vom Fensterbauer (über neue Fenster, neue Rolladen und neue Haustür). Soll ich dem Finanzamt da eine Erklärung dazuschreiben, dass bereits vorher doppelverglaste Kunststofffenster mit wärmegedämmten Rolladen vorhanden waren??
    Dankeschön!!
    Viele Grüße
    Kati
     
  8. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich ist von anschaffungsnahen Herstellungskosten auszugehen, wenn in drei der Kern-Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils eine STANDARTERHÖHUNG und WESENTLICHE VERBESSERUNG gem. §255(2)S.1 HBG des angeschafften Objekts im Vergleich zum Anschaffungszeitpunkt erfolgt.

    Das sehe ich in deinem Fall nicht gegeben, so dass es sich hierbei um im Jahr 2011 (oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre) und unter Beachtung der Nichtüberschreitung der 15%-Grenze des Gebäude-/Wohnungswerts (innerhalb der ersten 3 Jahre) voll abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen handelt. Also alle Rechnungen, die in 2011 gezahlt wurden mit Fahrtkosten entsprechend mit ansetzen, ohne "Weglassen" von Elektrorechnungen o.ä..

    Ja ein Satz auf deiner Anlage zur Anlage V genügt, denn es entspricht den Tatsachen (angelaufene Scheibe) und ist nicht zu deinem steuerlichen Nachteil und beschleunigt evtl. auch das Abhaken seitens des FA-Sachbearbeiters.
     
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