Umfassende Sanierung

Diskutiere Umfassende Sanierung im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, Nehmen wir an, der Eigentümer E hat eine Wohnung, bei der er eine Sanierung durchführen möchte: Bad-Sanierung, neuer Vinylboden,...

  1. bka24141

    bka24141 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Nehmen wir an, der Eigentümer E hat eine Wohnung, bei der er eine Sanierung durchführen möchte: Bad-Sanierung, neuer Vinylboden, neue Türen/Zargen innerhalb der Wohnung, neue Steckdosen/Schalter, neue Decke-Lampen und natürlich neu Streichen/Tapezieren - also ziemlich viel...
    Da er handwerklich etwas darauf hat, und auch weil er Geld sparen möchte, hat E vor, die Wohnung mit Unterstützung von ein paar Freunden selbst zu sanieren. Danach lässt die Wohnung sich bestimmt gut vermieten, denkt E...
    Leider gilt die Mietpreisbremse in der Stadt, und diese erschwert das Vorhaben von E extrem.
    Es steht irgendwo, dass die Mietpreisbremse im Falle einer umfassenden Sanierung nicht greift, also wenn die Sanierungkosten ca. 1/3 der Neubaukosten betragen würden. Aber wie soll E jetzt nachweisen, dass er soviel Geld in die Wohnung investiert hat, vor allem wenn er die Wohnung selbst saniert hat? Die Materialkosten sind niemals so hoch...
    Was ist eure Meinung dazu? Was kann E machen?

    Vielen Dank für die Antworten
    VG
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 08.10.2019 um 16:14 Uhr
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Sich zuerst mit dem Unterschied Sanierung und Modernisierung befassen.

    Sanieren hat nichts mit optischer Verbesserung zu tun. Vereinfach gesagt, meint man damit Heizung, Wasser und Elektrik austauschen, damit eine Wohnung überhaupt "normal" genutzt werden kann. Oder Mängel an der Bausubstanz beheben.
    Modernisieren bedeutet, ebenfalls vereinfacht, die Optik verbessern und Maßnahmen zur Enenergieeinsparung.
    Die Grenzen sind dabei teilweise fließend und eines ohne das Andere nicht durchführbar. Z.B. Erneuerung der Wasserleitungen wird kaum ohne neue Wandverkleidung (Fliesen, Tapeten, ...) möglich sein.

    Von all deinen aufgelisteten Arbeiten fällt nichts unter Sanierung, außer evt. das Bad.


    Die angefallenen Kosten, weißt man mit Rechnungen nach.
    Wenn viel in Eigenleitung gemacht wird, können auch Kostenvoranschläge von Handwerkern helfen, den "Marktwert" der Eigenleistung zu bestimmen.
    Mit den von dir genannten Arbeiten, habe ich aber Zweifel, das du mit den Sanierungsarbeiten und den Folgekosten (sieser Wasserleitungsbsp.) auch nur näherungsweise in die Region von 1/3 Neubaukosten kommst.
     
  4. Andres

    Andres
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    Was ist denn das für eine Frage? Wie E Kosten nachweisen kann, die er nicht hatte?

    Außerdem wieder einmal:
    Was davon ist eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB? Mindestens die ganzen Oberflächenbeläge sind keine Modernisierung und vermutlich auch der ganze Rest nicht.


    Dass die Frage nach der Anrechnung von "kostenloser" Arbeitszeit ziemlich an der Sache vorbeigeht, weil selbst bei der Vornahme durch Handwerker (also mit bezahlter Arbeitszeit und hübschen Rechnungen) die Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 nicht vorliegen würden.


    Eine mögliche Vorgehensweise wäre, den Mietspiegel (sofern es einen gibt, aber das darf man bei dieser Fragestellung wohl vermuten) gezielt nach Positivmerkmalen zu durchsuchen, die sich kostengünstig verwirklichen lassen. Eine weitere Option ist, den Geltungsbereich des Mietspiegels gezielt zu verlassen, meist durch eine Möblierung der Wohnung.

    Ansonsten ist die Frage eher, was E hätte machen können, und die Antwort lautet dann:
    Weniger Bauchgefühl, mehr wirtschaftliches Denken. Da sieht man wieder mal, dass Vermieter Unternehmer sind und dass eine Mietwohnung nicht wie ein Sparbuch funktioniert. Für manche eine harte Erkenntnis, aber so ist es eben ...
     
  5. #4 Sweeney, 08.10.2019 um 16:24 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2019 um 16:42 Uhr
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

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    Gem. § 556f Satz 2 BGB ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden, wenn zuvor eine "umfassende Modernisierung" erfolgte. Das Gesetz definiert den Begriff der "umfassenden Modernisierung" nicht näher, sodass wir im folgenden Teil einen Blick auf die Bundestag - Drucksache 18/3121 werfen werden.

    "Auch nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Ver-mietung nicht. Dadurch wird der Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen entlastet, denn die genaue Be-rechnung der zulässigen Miete nach Maßgabe der andernfalls anwendbaren §§ 556e Absatz 2, 556g Absatz 3 Satz 2 BGB-E wird hierdurch entbehrlich. Der Begriff der Modernisierung nimmt Bezug auf § 555b BGB, sodass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) nicht umfasst ist. Umfassend im Sinne der Nummer 2 ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Absatz 1 Nummer 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands“ in den Vorläufer-Bestimmungen zu § 16 WoFG (§§ 16, 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes a.F.) ist wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679). Da die Bezeichnung „umfassend“ nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst, wird allerdings ergänzend zu berücksich-tigen sein, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde."
    (vgl. Bundestag - Drucksache 18/3121 Seite 32)

    Erstens wäre folglich ohnehin ein Abzug "Neu für alt" vorzunehmen, um den instandhaltenden bzw. -setzenden Teil rauszurechnen. Zweitens greift diese Regelung nur für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 556b BGB. Reine Aufhübschungsmaßnahmen gelten nicht als Modernisierungsmaßnahmen. Drittens wird auf einen Zustand abgestellt, der eine "Gleichstellung mit einem Neubau" rechtfertigt. Davon dürften wir nach den bisherigen Informationen in diesem Fall doch weit entfernt sein. Viertens, wird ergänzend zu hohen finaziellen Investionen auch zu berücksichtigen sein, "ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde".

    Nach alledem sehe ich die Kriterien für die begehrte Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht mal annährend erfüllt.
     
    Katharmo, immodream und Duncan gefällt das.
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