Umlage Betriebskosten Fahrstuhl

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von elgerrito, 14.05.2015.

  1. #1 elgerrito, 14.05.2015
    elgerrito

    elgerrito Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    bis dato werden die Betriebskosten des Fahrstuhls in der WEG, in der meine Mutter eine Whg besitzt und vermietet, nach einem Schlüssel abgerechnet, welcher die Etagen nach zu erwartender Nutzung belastet (oberste von vier Etagen 50%). Dies wurde vor Jahrzehnten von der WEG so beschlossen.
    In der Teilungserklärung wird der Fahrstuhl nicht explizit erwähnt und wird daher wohl Gemeinschaftseigentum und somit Umlage nach Miteigentumsanteil sein. btw: Alle paar Jahre steht eine große Wartung an, die bis dato immer nach Miteigentumsanteil umgelegt wurde.

    Meine Mutter hat die Whg. "nebst Mieter" geerbt.
    In dem Mietvertrag ist hinsichtlich der Fahrstuhl-Betriebskosten eine Umlage nach "ant. Verbrauch, soweit alle Nutzungseinheiten mit Zwischenzählern versehen sind, sonst nach Anzahl der Personen...." vorgesehen.
    In der Vergangenheit wurde immer gemäß diesem WEG-Beschluss abgerechnet, von dem aber nichts im Mietvertrag steht, weil die (verstorbene) Vermieterin das vermutlich so nicht erfasst hatte o.ä....

    Bis dato fallen in Relation zum Miteigentumsanteil "doppelte" Aufzugskosten an...können diese auf dem Mieter in Gänze abgewälzt werden oder ist das unzulässig und eher in Richtung Wohneinheit zulässig? Wie sehen Sie das und wenn letzteres der Fall, ist eine Anfechtung des Umlageschlüssels ratsam oder Zeitverschwendung?

    Viele Grüße
    elgerrito
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 14.05.2015
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    Es gibt in einer WEG keine Anfechtung eines Umlageschlüssels, damit mal angefangen.
    Jeder Eigentümer kann innerhalb eines Monats nach Beschlußfassung die Beschlüsse gerichtlich anfechten, danach werden sie bestandskräftig. Dies gilt auch für Abrechnungen und auch dann, wenn sie zweifelsfrei fehlerhaft sind.

    Man kann jedoch für die nächste Abrechnung darauf bestehen, daß nach Gesetz und Teilungserklärung abgerechnet wird. Zitterbeschlüsse aus der Zeit vor 2007 sind nichtig, das kann in einem Gerichtsverfahren jederzeit herauskommen.

    Seit der Reform 2007 dürfen die Eigentümer nun rechtswirksam die Verteilung von sog. Betriebskosten (Aufzugskosten gehören dazu) nach einem geeigneten Schlüssel und in Abänderung der gesetztlichen Regelung oder der Teilungserklärung beschließen. Dies sollte jetzt überlegt werden, um die gewünschte Kostenverteilung innerhalb der WEG auf soliden Boden zu stellen.

    Dann haben wir das Rechtsverhältnis Mieter / Vermieter und die Umlage der Betriebskosten.
    Ich würde mich in einem Einzelfall (ich bin Eigentümer einer einzelnen Wohnung und verteile ja gar keine Kosten) immer darauf beziehen, was in §1 der BetrKV steht:
    "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer ... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen"

    Da ich als Eigentümer weder die Gesamtkosten noch die Kostenanteile die auf meine Wohnung entfallen maßgeblich beeinflussen kann, sind die Betriebskosten des Mieters die Kosten, die mir laufend entstehen, die mir also die WEG in der Jahresabrechnung zuweist.

    Abrechnung nach Personen ist übrigens Teufelswerk ;)

    Christian Martens
     
  4. #3 elgerrito, 14.05.2015
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    Hallo Hr. Martens,

    vielen Dank für die schnelle Antwort und die Hinweise.

    Dann kann ich mir mit dem Verteilerschlüssel für den Fahrstuhl erst mal Zeit nehmen. Da meine Mutter in einem anderen Objekt vermutlich einen Fahrstuhl nachrüsten muss, kann ich mich dann in Ruhe mal mit fairen Umlageschlüsseln je Stockwerk auseinandersetzen (vllt. ist der hier geltende auch fair). Werde die Tage mal mit der Verwaltung telefonieren und mal nach der von Ihnen genannten Rechtsänderung 2007 recherchieren.

    Am wichtigsten ist mir gerade die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter: Vielen Dank für den Auslegungshinweis, das hört sich gut an.

    Wegen der Abrechnung "ersatzweise nach Personen": Bei dem MV handelt sich um einen Haus und Grund - Druck aus vermutlich Mitte der 90er...
    Auf so eine Idee wäre ich auch nicht gekommen, da ist man das ganze Jahr ja mit dem Protokollieren von Gästebesuchen beschäftigt :brille003:

    Viele Grüße
    elgerrito
     
  5. Duncan

    Duncan
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    immer so etwas Rückständiges, dafür hatte man in der DDR schon das Hausbuch, welches sich auch schon zuvor bewährt hat. Heute wäre es sicher einfacher direkt bei den Telcos oder über Bande bei BND&Co. anzufragen. Mit den neuen Verbrauchsablesern via Funktechnik (Strom, Heizung usw.) ergibt sich auch ein nachvollziehbares Nutzungsprofil der Whg.
    :unsicher017:
     
  6. Pharao

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    Hi,

    Gäste/Besucher wohnen aber nicht dort (auch wenn sie sich mal mehrere Tage, Wochen dort aufhalten) und demnach spielen die bei der Abrechnung "nach Personen" dann auch keine Rolle. Das Problem was man hier aber als Vermieter hat ist u.a., das es manchmal garnicht so leicht zu Unterscheiden ist, wann ist jemand Gast/Besucher und ab wann zählt er nicht mehr als Gast/Besucher?
     
  7. #6 Martens, 14.05.2015
    Martens

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    Ein Umlageschlüssel sollte 1. rechtssicher und 2. praktikabel sein - von fair haben die Götter nichts gesagt.

    In §16, 3 WEG steht:
    "Die Wohnungseigentümer können ... durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums ... nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht."

    Danach hat sich ein solcher Umlageschlüssel zu richten und sonst nach nix.

    Den Nutzern im 1. OG einen Anteil, denen im 2. OG zwei Anteile usw. der Kosten zuzuweisen, scheint sowohl ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen als auch in der Praxis umsetzbar (siehe Personenzahl...) zu sein.

    Christian Martens
     
  8. #7 Pharao, 14.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 14.05.2015
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    Na da freut sich aber der Mieter im 22. Stockwerk .... :hut015:

    Ich persönlich finde diesen Abrechnungsmodus etwas komisch (auch wenn er rechtlich evtl. in Ordnung seinen mag), denn ob jemand im 2.OG oder im 4.OG wohnt, den Aufzug benutzen die beide gleich. Lediglich der im EG hat das nachsehen, weil der den Auzug i.d.R. am wenigsten benutzt bzw. am wenigsten was davon hat, außer den Lärm & Krach vor der Wohnungstüre. Aber zugegeben, der Modus ist immer noch besser als nach Personen ;)
     
  9. #8 Martens, 14.05.2015
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    Das wage ich zu bezweifeln.
    Sowohl nach einfacher Anzahl der Fahrten als auch nach Nutzungsdauer/Fahrtzeit und somit Stromverbrauch, Abnutzung etc. werden die Nutzer aus den unteren Etagen denen aus den oberen Etagen unterlegen bleiben.

    In den und aus dem zweiten Stock laufe ich auch schon mal, in den vierten seltener und in den 22. bestimmt nicht freiwillig.

    Christian Martens
     
  10. Jobo45

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    Ich denke nicht, dass es bei der Abrechnung der Lift Kosten eine faire Verteilung gibt.
    Einfaches Beispiel: Nehm das erste Stockwerk, da wohnt eine Person die den Aufzug braucht (Rollstuhlfahrer). Im zweiten Stock wohnt eine Familie mit 5 Personen die alle immer fahren und im 3 Stock wohnt eine Familie mit 4 Personen die super sportlich sind und nur ganz selten mit dem Aufzug fahren. Übrigens im Erdgeschoss wohnt eine Person die 5 mal am Tag in den Keller fährt! Merkst Du was?

    Du kannst nur Richtig
    Und da stimme ich Christian voll zu
     
  11. #10 elgerrito, 16.05.2015
    elgerrito

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    Den Satz merke ich mir.

    Hm, vermutlich ist der gegenwärtige Umlageschlüssel von (unten angefangen) 5, 15, 30 und 50% gar nicht so abwegig...über ein paar Prozent mehr oder weniger kann man sich vermutlich trefflich streiten.

    Ich habe noch etwas gegoogled, ulkigerweise lehnt Haus und Grund wohl eine Umlage in Abhängigkeit der Etage ab. Wurde vermutlich aus dem Zusammenhang gerissen, kennt da jmd. den Hintergrund? Welt:
    btw: Für das andere Objekt, was meiner Mutter komplett gehört: Wenn dort ein Fahrstuhl errichtet werden sollte, würdet Ihr eine EG-Wohnung mit berücksichtigen oder darauf verzichten (Keller würde nicht angefaren werden, individueller Nutzen wäre sehr überschaubar)?
    Rein rechtlich ist das ja zulässig...vermutlich eine Fragestellung Richtung erstes Zitat...
     
  12. Berny

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    Richtig - das ist das eine Paar Schuhe, und das andere Paar wäre die Kostenverteilung auf die Miteigentümer/Bewohner/Mieter. Nach meiner Kenntnis hat sie gleichmässig zu erfolgen, egal, in welcher Etage sie wohnen..
     
Thema: Umlage Betriebskosten Fahrstuhl
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