Umlage Grundsteuer

Dieses Thema im Forum "Grundsteuer" wurde erstellt von neuer, 03.11.2007.

  1. neuer

    neuer Neuer Benutzer

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    Guten Abend

    im Internet habe ich folgendes gefunden:
    Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muß der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbefläche vornehmen.
    Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (2 / 11 S 55/97) schafft klare Grundsätze für die immer wiederkehrenden Probleme bei Nebenkostenabrechnungen, wenn Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus zusammen abgerechnet werden sollen.
    Nach dem Urteil des Frankfurter Landgerichts dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in diesem Haus entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung der Kosten nicht möglich .............

    Was ist ein Gemischt genutzes Gebäude? Gewerbeeinheit und Wohneinheit in einem Haus oder auch Gewerbe und Wohnen auf einem Gruindstück für das es nur eine Veranlagung also einen gemeinsamen Abgagebescheid gibt?
    Muss das irgendwo stehen?

    Der Fall:
    1735 Euro gesamt GS für eine Wohnung (Einfamilienhaus 180 qm) ein Gewerbeobjekt mit einer ähnliches Größe, die Grundstücksgröße ist ca 2000 qm (je 1000qm Gewerbe /Wohnen) Wir sind Mieter des EFH.

    Unser Anteil lt. Betriebskostenabrechnung soll nun 850 Euro betragen.
    Was ja auch wenn man nach Fläche rechnet richtig wäre, aber nicht wenn ich nach dem obigen Urteil gehe.

    Ich danke
    K.Neuer
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 03.11.2007
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    Hallo!

    Ein Grundsteuerbescheid gilt immer für eine Liegenschaft. Sobald dort Wohnen und Gewerbe stattfindet, wird diese gemischt genutzt.

    Mir ist klar worauf du hinaus willst. Du willst weniger Grundsteuer zahlen. Dass der Vermieter grundsätzliche eine Aufteilung der Grundsteuer zwischen Wohnen und Gewerbe vornehmen muss ist falsch. Es gibt auch Urteile die nach einer Umlegung nach Gebäudefläche gehen (vgl.AG Essen-Steele, Urteil v. 20.10.1992, WM 1993, 198; AG Siegburg, Urteil v. 16.7.1997 – 10 C 54/97, WM 1997, 629).

    In der Theorie kann ich deinen Gedanken nachvollziehen. Nur was braucht man, um eine Aufteilung vorzunehmen? Das ist nämlich in der Praxis das Problem. Der Vermieter bekommt jährlich, in einigen Kommunen auch nur dann wenn sich etwas ändert, den Grundsteuerbescheid, der als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gilt. Nun geht aus diesem nur ein Gesamtbetrag für die Liegenschaft hervor, jedoch keine Aufteilung zwischen Wohnen und Gewerbe. Der Grundsteuerbetrag ergibt sich durch MessbetragxHebesatz. Der Messbetrag ergibt sich wiederum durch EinheitswertxMeßzahl. Der Einheitswert ist der springende Punkt. Dieser basiert auf Daten von 1964 und ergibt sich u.a. aus der Jahresrohmiete, sofern diese zur Verfügung steht. Steht diese nicht zur Verfügung wird das Sachwertverfahren herangezogen, um den Einheitswert zu ermitteln. Wenn also die Jahresrohmiete zum 1.1.64 festgestellt und auch amtlich festgehalten wurde und der Vermieter diese Daten zur Verfügung hat, könnte er die Grundsteuer prozentual auf die einzelnen Nutzeinheiten verteilen. Ich behaupte mal, dass 99% der Vermieter dazu nicht in der Lage sind, wo wir wieder bei den Ausnahmefällen wären, bei denen eine Kostentrennung nicht möglich ist. Auch muss nicht aufgeteilt werden, wenn die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen. Das müsste also ohnehin erstmal der Fall sein.

    So lange das BVG hierzu nicht einheitlich urteilt, wird es sicherlich bei der Umlage nach m² bleiben. Jedenfalls spricht nichts grundsätzlich dagegen. In der Theorie macht das Urteil des Landgerichts Frankfurt Sinn. In der Praxis wird deutlich wie weltfremd und naiv diese Richter sind.

    VG, fossi :wink
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    ...womit wieder einmal der Beweis erbracht wäre, dass auch im Internet viel Unsinn verbreitet wird. Der BGH hat entschieden, dass eine Voabtrennung nicht grundsätzlich erfolgen muss (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05).


    Das Prinzip, dass Wohnraummieter nicht mit erhöhten Kosten durch die Gewerbenutzung belastet werden dürfen, wurde vom BGH bestätigt, nicht aber die Schlussfolgerung, dass grundsätzlich eine Vorabtrennung vorzunehmen wäre.

    Für die Betriebskostenabrechnung ist das völlig unerheblich. Die Grundsteuer wird nicht für Gebäude festgestzt, sondern für Grundstücke. Die entscheidende Kategorie ist allerdings die Abrechnungseinheit.

    Nun ist das Urteil des LG Frankfurt unübersehbar falsch oder zumindest falsch wiedergegeben.
    Auf Einzelheiten der Grundsteuerberechnung werde ich hier nicht eingehen. Die entscheidende Größe bei die Berechnung der Grundsteuer die Jahresrohmiete. Liegt die Miete für Gewerberäume deutlich höher als die Miete für Wohnräume, ist eine Vorabtrennung erforderlich. Bei gleichen Größenordnungen kann die Vorabtrennung unterbleiben.
     
  5. neuer

    neuer Neuer Benutzer

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    Hallo,


    ich habe das nicht ganz verstanden.

    Was ist Vorabrechnung?

    Als Beispiel:
    Die Miete für Wohnen beträgt 7 Euro kalt , die für Gewerbe 12 Euro kalt, wäre das so ein Fall das die GS nicht nur nach qm umgelegt werden sollte?

    Ich bedanke mich

    K.Neuer
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sollte ich Vorabrechnung geschrieben haben?

    Vorabtrennung, Vorabaufteilung oder von mir aus auch Vorabrechnung bedeutet, dass es eine Trennung von Kosten geben muss zwischen Wohnungen und Gewerbe und dass anschließend der Kostenanteil für Wohnungen nach dem zutreffenden Umlageschlüssel auf die einzelnen Wohnungen, der Kostenanteil für Gewerben ebenfalls nach dem zutreffenden Umlageschlüssel auf die einzelnen Gewerbeeinheiten verteilt wird.

    Davon kann man zumindest dann ausgehen, wenn diese Größenordnungen auch Grundlage für die Berechnung des Einheitswerts waren.
     
  7. neuer

    neuer Neuer Benutzer

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    Danke, für die Antworten.

    K.Neuer
     
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