Umlage Treppenhausreinigung auf Mieter

Diskutiere Umlage Treppenhausreinigung auf Mieter im Reinigung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Zusammen, ich bin erst seit letzten Jahr Eigentümer einer Wohnung in der WEG. Jetzt mache ich die Nebenkostenabrechnung für den Mieter...

pramas9

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Hallo Zusammen,

ich bin erst seit letzten Jahr Eigentümer einer Wohnung in der WEG. Jetzt mache ich die Nebenkostenabrechnung für den Mieter fertig und stoße auf Gegenwär bei den Kosten der Treppenhausreinigung.
Laut Mietvertrag (von 1965) obliegt es dem Mieter die Treppenhausreinigung durchzuführen.
2007 wurde das Haus verkauft und in eine WEG aufgeteilt. Die Eigentümer haben vor ca. 7 Jahren entschieden, dass Treppenhaus durch eine externe Firma zu Reinigen.
Der damalige Eigentümer meiner Wohnung hatte mit dem Mieter vereinbart, dass der Mieter die Reinigung zahlt, dafür allerdings die Miete nicht erhöht wird. Von der Vereinbarung wusste ich natürlich nichts.
Da ich die Miete zu Beginn des Jahres erhöht habe, möchte die Mieterin die Treppenhausreinigung jetzt nicht mehr zahlen.
Was kann ich jetzt machen?
 

RMHV

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Was kann ich jetzt machen?

Bei unterschiedlichen Auffassungen über irgendeinen Anspruch gibt es ein geordnetes Verfahren zur Entscheidung. Da die Frage danach gestellt wurde, sollte dieses Verfahren bei einem Anwalt beginnen. Danach folgt die Klage, das (hoffentlich erwünschte) Urteil und anschließend bei Bedarf die Vollstreckung.

Alternativ kann man sich auch der Ansicht der Gegenseite anschließen, die Gegenseite ohne Einschaltung des Gerichts von der eigenen Ansicht überzeugen oder irgendeinen Mittelweg aushandeln.

Viel interessanter dürfte allerdings die Frage nach dem tatsächlichen Inhalt der Vereinbarung "keine Erhöhung der Miete" sein.
Ich frage mich, wie verblödet man als Vermieter sein müsste um wegen der Kostenumlage für Hausreinigung auf alle Ewigkeit auf Mieterhöhungen zu verzichten.
War die Vereinbarung vielleicht, dass auf die bei Einführung der Kostenumlage anstehenden Mieterhöhung verzichtet wird?
 

ehrenwertes Haus

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Der damalige Eigentümer meiner Wohnung hatte mit dem Mieter vereinbart, dass der Mieter die Reinigung zahlt, dafür allerdings die Miete nicht erhöht wird. Von der Vereinbarung wusste ich natürlich nichts.
Ich vermute einfach mal, dass nicht vereinbart wurde das Mieterhöhungen bis in alle Ewigkeit ausgeschlossen wurden. Es kommt aber auf die genaue Vereinbarung (Wortlaut!) an bzw. was sich bei mündlicher Vereinbarung glaubhaft machen läßt.

Im Zweifelsfall wird ein Gericht anhand von Nachweisen (Vertragsergänzung, Schriftwechsel, Zeugen, ...) entscheiden müssen, wie die Vereinbarung zu interpretieren ist, als befristeter Ausschluß einer Mieterhöhung oder als absoluten Mieterhöhungsstop gegen Umlage der Treppenhausreinigung auf den Mieter.

Rechne doch mal durch, mit welcher Version du besser fährst, regelmäßigen Mieterhöhungen vs. Mietenstopp für Reinigungskosten.
Mein Bauch meint, dass die Reiningskosten deutlich unter dem Betrag einer Mieterhöhung liegen.


Ein Fass aufmachen und das gerichtlich klären lassen, wird sich nicht lohnen, außer die Vereinbarung entspringt nur der Fantasie der Mieterin.


Evtl. könntest du auf eine Kaufpreisminderung bestehen, wenn diese Vereinbarung dir vorenthalten wurde.
Spätestens zu dieser Fragestellung solltest du einen Fachanwalt hinzuziehen.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

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Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt könnte hier eventuell der zum 01.12.2020 neugefasste Absatz 3 zu § 556a BGB helfen:


Wenn es hier aber schon vorab Streit gibt gehört das in die Hände eines Anwalts.
 

RMHV

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Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt könnte hier eventuell der zum 01.12.2020 neugefasste Absatz 3 zu § 556a BGB helfen:

Voraussetzung für die Umlage von Betriebskosten ist eine entsprechende Vereinbarung.
Ohne diese Vereinbarung ist die Frage des zutreffenden Umlageschlüssels obsolet. § 556a Abs. 3 BGB ist für die hier im Raum stehende Frage definitiv nicht einschlägig.
 

pramas9

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@RMHV, @ehrenwertes Haus
Ob es etwas schritliches gibt, weiss ich leider nicht. Das müsste ich mal die Mieterin fragen.
Im allgemeinen finde ich auch so eine Abmachung ziemlich blöd. Eine erneute Mieterhöhung würde die Kosten der Treppenreinigung übersteigen, daher verstehe ich die enrome Gegenwär des Mieters nicht. Ich habe sogar noch die Möglichkeit die Miete weiter zu erhöhen, weil ich es nicht komplett ausgeschöpft habe und auch eigentlich nicht wollte. Echt komisch. Eigentlich wollte ich mir die Mühen und Kosten für den Weg zum Anwalt sparen. Überlege dann mal was ich jetzt machen. Danke!

@immobiliensammler
Es ist ja im Mietvertrag vereinbart, dass die Treppenreinigung der Mieter übernimmt. Da steht aber nichts von einer externern Firma. Dies wurde erst später von der WEG beschlossen.
 

pramas9

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Habe nur folgendes Gerichturteil gefunden:

"Sollten Vermieter oder Mieter im Laufe der Zeit die Treppenhausreinigung doch durch ein Reinigungsunternehmen wünschen, genüge es, wenn sich sechs von acht Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdleistung aussprächen (Amtsgericht Köpenick, 26. 10.2009, 5 C 11/09)."

Ich weiss halt nicht, ob ich das auf meinen Fall übertragen kann, da im Haus nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer wohnen. Alle anderen zahlen ja auch die externe Treppenhausfirma über die Nebenkostenabrechnung.
 

ehrenwertes Haus

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Es ist ja im Mietvertrag vereinbart, dass die Treppenreinigung der Mieter übernimmt.
Verträge können geändert werden. In den meisten Fällen müssen sich dafür nur beide Parteien einig sein.
Ideal, wenn das schriftlich fixiert wird, mündlich reicht aber in den meisten Fällen.
 
Duncan

Duncan

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Ob es etwas schritliches gibt, weiss ich leider nicht. Das müsste ich mal die Mieterin fragen.
Wenn weder du noch die Mieterin einen Nachweis über diese Vereinbarung haben....
Eine erneute Mieterhöhung würde die Kosten der Treppenreinigung übersteigen, daher verstehe ich die enrome Gegenwär des Mieters nicht. Ich habe sogar noch die Möglichkeit die Miete weiter zu erhöhen, weil ich es nicht komplett ausgeschöpft habe und auch eigentlich nicht wollte.
Also schöpft man die maximal mögliche Höhe der Mieterhöhung aus, legt direkt den frühest möglichen Termin für eine weitere Erhöhung auf Wiedervorlage und kontaktiert mal einen einschlägig Rechtskundigen...
Es ist ja im Mietvertrag vereinbart, dass die Treppenreinigung der Mieter übernimmt. Da steht aber nichts von einer externern Firma. Dies wurde erst später von der WEG beschlossen.
Und wie viele Jahre ist dies so nun schon gelebte Praxis, sodass man von einer konkludenten Vertragsänderung ausgehen könnte?
 

Feline

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Da ich die Miete zu Beginn des Jahres erhöht habe

Eine erneute Mieterhöhung würde die Kosten der Treppenreinigung übersteigen, daher verstehe ich die enrome Gegenwär des Mieters nicht. Ich habe sogar noch die Möglichkeit die Miete weiter zu erhöhen, weil ich es nicht komplett ausgeschöpft habe und auch eigentlich nicht wollte.

Unabhängig von der Klärung der Frage der Treppenhausreinigung würde ich mir schonmal für nächstes Frühjahr (neue Erhöhung darf 15 Monate nach der letzten wirksam werden) einen Termin für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete (oder halt bis zur Kappungsgrenze, je nach dem, was niedriger ist) in den Kalender setzen. Man sieht ja, dass es sich bei diesem Mieter nicht lohnt, nett zu sein. Wenn Mieter zusätzliche Arbeit machen, sollte man zumindest die maximal mögliche Miete bekommen; quasi eine Art Schmerzensgeld für den erhöhten Aufwand.

Ggf. kann man dem Mieter noch sagen, dass er vertragsgemäß putzen muss, wenn er nicht zahlen will. Das muss man dann aber auch kontrollieren. Manche Mieter knicken aber schon bei der Aussicht wieder putzen zu müssen ein. Bei meiner Spezialmieterin hat die Ankündigung gereicht, dass wir mit dem Dienstleister gesprochen haben und ihr ihr vertragliches Recht auf Putzen des Treppenhauses ermöglichen werden und einen Putzplan aufstellen werden, wenn sie den beiliegenden Vertragsnachtrag nicht unterschreibt. Die Absprache mit dem Dienstleister wird in einer WEG natürlich nicht so einfach möglich sein. Bei uns hätten wir die Mieterin in der Urlaubszeit eingeteilt.
 

braut

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Betrachtet mal die Mietersicht. Wäre ich der Mieter, dann würde ich mich natürlich auch wehren, wenn mir die bisherigen Vorteile plötzlich weggenommen würden.

Von daher würde ich als Vermieter hier einfach erst mal den Mieter um Verständnis bitten:

1) Mieterhöhungen sind normal und in gewissem Rahmen zulässig

2) Wenn die WEG beschließt, die Treppenreinigung extern zu vergeben, dann ist das so.

3) Hat die Mieterin vom Vermieter einen Beleg für eine solche Vereinbarung? Dann ist es eine Abwägung, ob andere Nachweise möglich sind. Aber im Prinzip kann der neue Vermieter davon ausgehen, dass der alte Vermieter der Mieterin etwas versprochen hat unter der Annahme, sich mit Verkauf der Wohnung aus dieser Vereinbarung zurück zu ziehen. Verträge sind einzuhalten, auch mündliche Verträge sind gültig. Aber wenn die Vereinbarung nicht nachweisbar ist, dann ist sie auch nicht durchsetzbar.

...aber: bisher habe ich noch keinen Hinweis darauf gefunden, was denn nun konkret im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn dort steht, dass die Mieterin für die Reinigung zuständig ist und keine externe Firma dafür bezahlt werden muss, dann ist das eben so. Ob die Mieterin dann noch putzen muss, wenn ebenfalls von extern gereinigt wird, dann ist das Haarspalterei.

Aber wenn nichts im Mietvertrag steht, dann ist der neue Vermieter an beide Verträge gebunden: Die WEG verlangt die externe Reinigung. Die Mieterin muss diese nicht bezahlen. Also bezahlt der neue Vermieter die Reinigung aus der eigenen Tasche.

Dann bleibt dem Vermieter nur, die Mieterhöhung entsprechend durchzusetzen. Damit kann er auch die Kosten der Reinigungsfirma tragen, nebenbei auch als Werbungskosten steuerlich absetzen.
 
Thema:

Umlage Treppenhausreinigung auf Mieter

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