Umlage von Stromkosten bei fehlender Auftrennung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Honeybee, 06.08.2014.

  1. #1 Honeybee, 06.08.2014
    Honeybee

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    Hallo,
    kurz geschildert:

    Die Nebenkostenabrechnung steht an. Es handelt sich um ein größeres Objekt, das für den Insolvenzverwalter verwaltet wird.
    Das Objekt besteht aus insgesamt drei Gebäudeteilen. Ein Gebäudeteil - der Altbau- ist gewerblich durch einen Mieter genutzt, die beiden anderen Gebäudeteile - später errichteter Neubau - stehen leer.

    Leider hat der Bauherr bei der nachträglichen Errichtung der neugebatuen Bauabschnitte keine Trennung des Stronnetzes vorgenommen. Die vorhandenen Stromzähler zählen das gesamte Objekt. Es gibt also weder eine Trennung der einzelnen Bereiche untereinander, noch ist in Allgemeinstrom und Mieterstrom zu trennen.

    Im Mietvertrag wurde keine Strompauschale vereinbart. Unter dem Punkt Betriebskosten steht lediglich, dass die Kosten der Beleuchtung umlegbar sind.

    Von der Vorverwaltung wurde als Umlagemaßstab für den Strom die anteiligen m² Nutzfläche zugrundegelegt, was mit immensen Eigentümerkosten verbunden ist, da die vemietete Fläche nur knapp ein Drittel der Gesamtnutzfläche ausmacht.

    Im Leerstand fällt geringfügig Strom an, wenn z.B. der Hausmeister seinen Objektrundgang macht.

    Nun die Frage: Gibt es eine rechtlich denkbare bzw. dem Mieter gegenüber plausibel zu machende Möglichkeit, den Strom anders als über die m² aufzuteilen? Ziel sollte sein, die finanzielle Beteiligung des Eigentümers an den Stromkosten des Mieters zu minimieren.

    Danke.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Sweeney, 06.08.2014
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    Eine andere Möglichkeit sehe ich nicht.


    Wie geht das denn? Du schreibst, dass "Allgemeinstrom und Mieterstrom" nicht zu trennen sei, wohingegen nur die "Kosten der Beleuchtung" umgelegt werden können?
     
  4. #3 Honeybee, 06.08.2014
    Honeybee

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    Da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt. An dem einen Zähler hängt die gesamte Beleuchtung des Objektes. Ein Drittel des Objektes entfällt auf den Mieter, zwei Drittel auf Leerstand. Der Leerstand ist aber nur sporadisch bis gar nicht beleuchtet.
     
  5. #4 Sweeney, 06.08.2014
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    Entschuldige die dumme Rückfrage: Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich bei den von dir erwähnten "Stromkosten" lediglich um die Kosten für die Gebäudebeleuchtung (Treppenhaus, Außenbeleuchtung) handelt, die mit "immensen Eigentümerkosten verbunden" sind?
     
  6. #5 Honeybee, 06.08.2014
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    Nein, ich glaube, dann hätte ich hier nicht gepostet.

    Ich versuche mich nochmal zu erklären.

    Der Mieter hat überhaupt keinen eigenen Vertrag mit einem Stromanbieter. Es existiert also nur ein Vertrag, den der Vermieter bezahlt und hier hängen alle Verbraucher des Mieters dran (alle Büros mit ihren Lampen, PC und aller mietereignenen Technik).
    Der Gebäudeteil ist als ganzes vermietet ist (inkl. der Treppenhäuser etc - es handelt sich um eine Behörde, die den gesamten Gebäudeteil nutzt).

    Dann gibt es noch den Leerstand in zwei weiteren Gebäudeteilen, die auch über diesen Stromzähler laufen. Hier gibt es also fast gar keinen Verbrauch.

    Wenn ich jetzt aufgrund fehlender Zähler nach m² umlege, bedeutet das, dass ich nur ein Drittel der Gesamtkosten wiederbekomme und - wenn man den Leerstand mal unberücksichtigt lassen würde - sich der Eigentümer mit 2/3 an den Stromkosten des Mieters beteiligt.

    Das wäre also in etwa so, als wenn mir mein Vermieter knappe 2/3 meiner Stromrechnung bezahlen würde.

    Ich hoffe ich konnte mich verständlich machen.

    Wir werden versuchen, den Verbrauch der Lampen im Objekt zu ermitteln (im Leerstand, nach Energieaufnahme und Einschaltdauer - Daten kann uns hoffentlich der Hausmeister/Elektriker liefern). Darüber könnte man die anteiligen Kosten für den Leerstand rausrechnen. Das ist juristisch natürlich nicht haltbar, aber dem Mieter ggf. plausibel zu machen.

    Weitere Zähler zu setzen ist aufgrund der Ausgangslage und der Örtlichkeit derzeit finanziell schwer realisierbar. Außerdem nützt uns das für 2013/2014 auch nichts mehr.
     
  7. Andres

    Andres
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    Darf man sich nicht wundern, dass sowas in die Insolvenz führt.

    Die erste wichtige Frage hat Sweeney schon gestellt: Was ist im Vertrag bzgl. Strom vereinbart?

    Das ist auch nicht erforderlich - es ist der gesetzlich normierte Regelfall. Wenn also der Strom von Anfang an nicht in der Zuständigkeit des Mieters lag (was aufgrund der fehlenden Zähler und des wohl ungünstigen Aufbaus des Leitungsnetzes sehr wahrscheinlich ist) und der Strom nicht möglichst explizit in der Betriebskostenvereinbarung genannt wird (er wäre sonst nur von "17. sonstige Betriebskosten" abgedeckt), ist der Strom mit der Miete abgegolten.

    Also interessiert die genaue Vereinbarung, denn das hier ...

    ... ist wohl eine leicht verkürzte Darstellung. ;)


    Auch das ist der Regelfall. Ein abweichender Maßstab hätte vereinbart werden müssen.


    Ja. Wenn das einseitig (also ohne Zustimmung oder Mitwirkung des Mieters) passieren soll, wäre z.B. § 556a Abs. 2 BGB einschlägig. Es müssten dann also Zähler nachgerüstet werden und der Mieter müsste vor dem nächsten Abrechnungszeitraum informiert werden.

    Ansonsten bliebe eine Kündigung des Mietverhältnisses (ggf. unter Angebot eines neuen Vertrages mit günstigeren Vereinbarungen), was aber dem Insolvenzverwalter nicht gefallen dürfte, und die Neuvermietung des restlichen Gebäudes. Dass es keinen Modus geben kann, der den Mieter nachträglich derartig massiv benachteiligt, wie du dir das vorstellst, sollte eigentlich klar sein ...
     
  8. #7 Papabär, 07.08.2014
    Papabär

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    Einer deutschen Behörde ...? :90:

    Herrlich, du hast gerade meinen Tag gerettet.
     
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