Umlage Wasserkosten / Betriebskostenabrechnung

[Elora_Dunnen]

Hallo

Ich hab einige Fragen zur Betriebskostenabrechnung.

Seit 3 Jahren wohne ich in einem Haus in der drei Parteien wohnen, wir haben nur einen Stromzähler und einen Wasserzähler im ganzen Haus. Seit April 2005 wohnt ein neuer Mieter in der mittleren Wohnung, ich wohne unter dem Dach. Quadratmeterzahlen sind im Mietvertrag keine angegeben. In den ersten Jahren (2003, 2004) bekam ich bei der Betriebskostenabrechnung beidesmal Geld zurück, bei der Abrechnung 2005 musste ich dann 325 € nachzahlen da der Strom- und Wasserverbrauch (da nur ein Hauptzähler existiert werden die Strom und Wasserkosten einfach durch 3 Personen geteilt) enorm gestiegen war und auch meine Heizkosten viel höher waren (diese werden mit diesen Verdunstungsröhrchen gemessen), obwohl ich die Heizung nie sehr hoch eingestellt hab, im Bad und Schlafzimmer (Türe ist immer zu) z.B.hab ich die Heizung nie aufgedreht, brauche hier aber soviele Punkte wie in Wohnzimmer und Küche. Die anderen beiden Mieter haben nicht mal die Hälfte der Punkte gebraucht wie sie bei mir wohl angezeigt wurden!

1.) Wir bekommen bei der Abrechnng nie die Einheiten von Strom oder Wasser mitgeteilt, in der Abrechnung steht immer nur "Rechnung laut Gemeinde ..." und dann der Betrag, dieser wird dann durch 365 Tage geteilt und jeder Mieter muss die Einheiten für 365 Tage zahlen. Wie gesagt hat sich der Betrag tierisch erhöht und ich sehe nicht ganz ein warum ich jetzt viel mehr zahlen soll als vorger. Der neue Mieter verbraucht wohl mehr Wasser (geht jeden Tag duschen und die Waschmaschine läuft auch häufiger als meine). Außerdem ist der Stromverbrauch enorm gestiegen seit er hier wohlt. Kann ich hier irgendwie Einspruch einlegen?

2.) Laut dem Kundendiensttechniker der Heiztechnikfirma ist die Steuerregelung des Brenners der Heizung kaputt, kann dies zu dem erhöhten Stromverbrauch führen?

3.) Kann ich den Umlageschlüssel der Heizkostenabrechnung für Dachwohnungen irgendwo erfahren?

4.) Seit Mai 2006 hab ich die Heizung nicht mehr an gehabt, aber bis jetzt sind schon 5 Punkte über 0 verdunstet, dies wird mir nachher bei der Heizkostenabrechnung angerechnet, obwohl die ja wohl durch die hohen Temperaturen dieses Sommers verursacht wurde, nach der Ablesung dieser Verdunstungsröhrchen muss ich das ja aber trotzdem zahlen. Außerdem sind die Heizkörper oft warm, obwohl die Heizung im Heizraum nur auf Warmwasser eingestellt ist, die Heizkörper also eigentlich gar nicht warm werden dürfen!!!???

5.) Nach Gesprächen mit dem Mieter unter mir haben wir die gleiche Kaltmiete zu zahlen, obwohl ich ja durch die Dachschrägen eine geringere Nutzfläche habe ( Die Schrägen beginnen bereits bei 60 cm). Das finde ich auch ziemlich unfair.

6.) Leider bin ich weder in einem Mieterverein, noch hab ich eine Mieterrechtsschutzversicherung! Was kann ich denn nur machen?

Bitte helft mir! Hab den Stromzähler in den letzten Monaten ein bißchen im Auge behalten und muss sagen dass hier wahrscheinlich der Stromverbrauch für dieses Jahr noch höher ausfallen wir. Im Mai diesen Jahres hatten wir einen Stromverbrauch von 500 kwh (man muss sich das vorstellen, in einem Monat) und ich habe genau die selben Geräte angeschlossen wie die Jahre zuvor!!!

HILFE !!! BITTE !!!

Danke schon im Voraus.

Viele Grüße Ela

 

[Martens]

RE: Betriebskostenabrechnung

moin Ela,

Du wirfst viele Fragen auf, mal sehen, ob wir den Überblick behalten...

Die Konstruktion mit einem Stromzähler für drei Wohnung ist mir neu, ich würde empfehlen, hier zumindest Zwischenzähler zu verbauen, damit der Verbrauch der einzelnen Parteien besser erfaßt werden kann.

Wenn in Euren Mietverträgen aber steht, daß der Strom nach Personen umgelegt wird, dürfte das erstmal wirksam sein, meine ich, bei Wasser ist es sicherlich wirksam.

Formale Anforderungen an die Abrechnung gibt es viele, sie muß vor allem erläutert werden. Also muß der Vermieter schon ein paar Zeilen schreiben, wie die Kostenentwicklung begründet wird.
Weiterhin kannst Du Dir die Belege ansehen, damit Du nachvollziehen kannst, wie sich die Gesamtkosten für besispielsweise Wasser zusammensetzen (z.B. 3 Abschläge, eine Nachzahlung aus Abrechnung, 2 neue Abschläge, in der Summe der Betrag X ).

1. Verbräuche
Es ist nicht zu bemängeln, wenn der neue Mieter täglich duscht und seine Wäsche wäscht, wie er es benötigt. Willst Du ihm das vorschreiben?

Wenn die abgelesenen Werte der Verdunster unplausibel sind, also im Wohnzimmer genausoviel wie im Schlafzimmer, muß der Vermieter (über das Ableseunternehmen) dies erläutern. Aber: Du hast bei der Ablesung die Quittung unterschrieben, nicht wahr?!

2. Brennersteuerung
Der Vermieter ist verpflichtet, die vermieteten Anlagen instandzuhalten. Dazu gehört auch die Heizung.
Eine defekte Steuerung führt evtl. zu geringen Mehrkosten beim Strom (weil z.B: irgendwelche Pumpen immer laufen, die die Regelung vorher nur ab und zu ...), sie führt jedoch bestimmt zu höheren Kosten beim Energieverbrauch, das ist viel schlimmer!
Den Eigentümer also schnellstens zur Reparatur auffordern, zumindest zur Stellungnahme zu den Vorwürfen des "Technikers".

3. Umlageschlüssel
Aus einer formvollendeten HK-Abrechnung sollte sich der Umlageschlüssel ergeben, wenn nicht, muß der Vermieter erläutern.

Eine HK- oder BK-Abrechnung ohne Erläuterung ist nicht fällig und muß nicht bezahlt werden!

4. Verdunsterröhrchen im Sommer
Die Verdunster haben immer eine Grundverdunstung, besonders im Sommer.
Das ist aber bei allen Wohnungen so und führt i.a. zu keiner zu bemängelnden Kostenverteilung.

Vergleiche ich natürlich die Grundverdunstung einer Dachwohnung gen Süden mit der einer Erdgeschoßwohnung gen Norden, ist im Sommer in der Dachwohnung die Grundverdunstung höher, als im Erdgeschoß. Das ist aber technisch nicht zu vermeiden und vom Mieter hinzunehmen.

Wenn die Heizkörper warm werden, obwohl sie es nicht sollen, als erstes das Thermostatventil überprüfen und als zweites die Heizungsregelung. Beides ist Sache des Vermieters, schriftliche Mängelanzeige machen.

5. Miethöhe
Das hat ersteinmal mit der Abrechnung nichts zu tun.
Der Vermieter ist frei (innerhalb gewisser Grenzen) die Miete mit dem Mietern auszuhandeln, wie er will und wie der Mieter zustimmt.
Blos, weil jemand für eine größere Wohnung als die Deine auch nicht mehr zahlt, als Du, ist das kein Mangel.

6. Rechtsberatung
Rechtsberatung gibt es beim Anwalt gegen Bares - Hilfe gibt es natürlich auch hier, soweit wir können und Zeit haben. Hat aber natürlich alles seine Grenzen.

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

 

[RMHV]

RE: Betriebskostenabrechnung

Original von Martens
Formale Anforderungen an die Abrechnung gibt es viele, sie muß vor allem erläutert werden. Also muß der Vermieter schon ein paar Zeilen schreiben, wie die Kostenentwicklung begründet wird.

So viele Anforderungen für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung gibt es gar nicht. Verlangt wird eine geordnete Zusammenstellung der Kosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und die Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Sind diese Angaben enthalten, ist die Abrechnung formal ordnungsgemäß.
Wie weit Erläuterungen zum Umlageschlüssel erforderlich sind, wird vom Einzelfall abhängen. Das Verlangen nach einer Erläuterung des Umlageschlüssels "Wohnfläche" könnte z.B. leicht als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Was mit Sicherheit nicht erläutert werden muss, ist eine Differenz zu Vorjahreswerten. Ob man dies tun will, ist eine andere Frage. Die Fälligkeit einer Nachzahlung wird davon nicht abhängen.

1. Verbräuche
Es ist nicht zu bemängeln, wenn der neue Mieter täglich duscht und seine Wäsche wäscht, wie er es benötigt. Willst Du ihm das vorschreiben?

Dem ist zuzustimmen... Mieter leiden leider sehr häufig an asymmetrischen Bewertungen. Wie würde denn die hier so ungerecht behandelte Mieterin reagieren, wenn man ihr vorschreiben wollte ob und wann sie duschen darf?

Wenn die abgelesenen Werte der Verdunster unplausibel sind, also im Wohnzimmer genausoviel wie im Schlafzimmer, muß der Vermieter (über das Ableseunternehmen) dies erläutern. Aber: Du hast bei der Ablesung die Quittung unterschrieben, nicht wahr?!

Vielleicht besteht die Unplausibilität auch nur darin, dass die Ablesewerte miteinander verglichen werden. Diese Werte werden noch mit einem Faktor mulitipliziert, der sich aus der Heizkörperleistung ergibt.
Vielleicht wäre es für die Mieterin auch hilfreich, das eigenen Heizverhalten zu überdenken.

 

[Elora_Dunnen]

Betriebskosten

Muss mir eure Antworten mal in Ruhe durchlesen, aber hört sich für mich schon alles plausiebel an. Leider hab ich somit bei den meißten Punkten schlechte Karten :zwinker

Das mit dem Duschen des anderen Mieters kam hier wohl ein bißchen falsch an. Ich will ihm ja nicht vorschreiben wie oft er zu duschen hat, es ist nur ziemlich ungerecht dass es dann auf die anderen Mieter umgelegt wird, die eben nicht soviel Wasser brauchen. Dass er jeden Tag duscht ist sein gutes Recht, würde ich auch wenn ich in so einer Ölklitsche arbeiten würde wie er!

Das mit den extra Zählern hab ich schon vor 2 Jahren angesprochen, aber es tut sich einfach nichts. Bei den Wasserzählern meinte die Vermieterin auch, dass das gar nicht möglich wäre, sie müsste sonst an jeden Wasserhahn eine bzw. zwei (Warm und Kaltwasser) Uhren anbringen.

Vielen Dank ersmal für die Hilfe.

Gruß Ela

 

[Elora_Dunnen]

RE: Betriebskostenabrechnung

Wie würde denn die hier so ungerecht behandelte Mieterin reagieren, wenn man ihr vorschreiben wollte ob und wann sie duschen darf?

Ich möchte meinem Nachbarn nicht vorschreiben wie oft er duschen darf, bin nur sehr enttäuscht dass ich mit Strom, Wasser und Heizung an allen Ecken spare so gut es geht (heißt nicht dass ich nicht duschen gehe!) und muss dann den Verbrauch der anderen mitzahlen!

Vielleicht wäre es für die Mieterin auch hilfreich, das eigenen Heizverhalten zu überdenken.

Wenn mir jemand sagen kann wie ich noch mehr sparen kann als eine Raumtemperatur von ca. 13°Grad einzuhalten wenn ich nicht Zuhause bin und eine durchschnittliche Wohnzimmertemperatur von 20°Grad, wenn ich Zuhause bin (Mo - Fr von 18 Uhr bis 22 Uhr), dann würde ich diesenRat gerne beachten. Im Bad und im Schlafzimmer ist die Heizung gar nie an, nur in der Küche und im Wohnzimmer. Zum täglichen Durchlüften schalte ich die Heizung ganz aus und mache 5 Minuten Durchzug und gut is. Ziehe mir lieber noch einen Pulli an bevor ich die Heizung weiter aufdrehe (ist tagsüber auf 1 und abends dann auf 2, höchstens mal ganz kurz auf 3).

Ich bin für jeden Rat dankbar!!!

Gruß Ela