Umlagefähige und nicht umlagefähige Handwerkerleistungen bei Vermietung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von MacGyver, 07.06.2016.

  1. #1 MacGyver, 07.06.2016
    MacGyver

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    Hallo zusammen,

    ich hatte im Jahr 2015 bis Ende März noch selbst in meiner Wohnung gewohnt und diese ab April 2015 vermietet.

    Wie ich das bezahlte Hausgeld korrekt ausrechnen habe ich hier im Forum schon entsprechend rückversichert (http://www.vermieter-forum.com/threads/steurlich-relevantes-hausgeld-ermitteln.20034/); vielen Dank an Andres.

    Beim zu berücksichtigenden Hausgeld ergibt sich
    01.02. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2014: 1.072,00 EUR
    01.05. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015 (1.629,00 EUR) + Nachzahlung Januar bis März 2015 (557,00 EUR) + Kostenumlage (94,22 EUR): 2.280,22 EUR
    01.07. - Sonderumlage 2015: 1.619,57 EUR
    01.08. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015: 1.629,00 EUR
    01.11. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015: 1.629,00 EUR
    31.12. - ab Zahlungsrückstand: 70,54 EUR
    ---
    = Zahlungen gesamt: 8.159,25 EUR

    Nun gibt es von der Verwaltung natürlich auch eine Bescheinigung über die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Handwerkerleistungen.

    Dies sind:
    Umlagefähig nach der II.BVO
    Par. 35a Abs. 2 - Wohnung: 366,30 EUR
    Par. 35a Abs. 2 - Garage: 7,82 EUR
    Par. 35a Abs. 3 - Kabel: 2,84 EUR
    Par. 35a Abs. 3 - Garage: 1,15 EUR
    Par. 35a Abs. 3 - Wohnung: 115,15 EUR

    Nicht-Umlagefähig nach der II.BVO
    Par. 35a Abs. 3 - Wohnung: 1.446,30 EUR
    Par. 35a Abs. 3 - Garage: 77,17 EUR

    Hierraus habe ich jeweils zunächst einen Anteil von 90 Tagen herausgerechnet (Selbstnutzung in 2015) und gebe diesen - wie in den Vorjahren - in den allgemeinen Ausgaben als Sonderausgaben an.

    Was von diesen Kosten muss ich nun noch in der Anlage V unterbringen (jeweils 275 Tage-Anteil daraus)?

    Ich hätte nun spontan nur die Nicht-Umlagefähigen Posten in der Spalte Erhaltungsaufwendungen erfasst. Aber ist das korrekt?

    Ich habe dabei irgendwie das Gefühl, dass diese Ausgaben doppelt berücksichtigt werden, denn diese Handwerkerleistungen, etc. sind ja in dem bezahlten Hausgeld/Wohngeld ja bereits enthalten gewesen. Und das bezahlte Wohngeld habe ich ja bereits als Ausgaben berücksichtigt?

    Grüße,
    MacGyver
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 07.06.2016
    Papabär

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    Geht´s um die II. BV oder um die BetrKV? Und seit wann sind da Handwerkerleistungen überhaupt umlagefähig?

    §35a? ... Kann es sein, dass es um haushaltsnahe Dienstleistung gem. EStG geht?
     
  4. #3 MacGyver, 07.06.2016
    MacGyver

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    Hallo Papabär,

    die Begrifflichkeiten sind so wie vorhanden aus der Bescheinigung der Hausverwaltung übernommen worden.

    Ich denke die Verwaltersoftware bzw. die Vorlagen sind wahrscheinlich sehr alt, so dass hier alte Begrifflichkeiten wie eben die "II. Berechnungsverordnung (II. BV)" auftauchen.

    Nach meiner Kenntnis bedeutet 35a Abs. 2 "Haushaltsnahe Deinstleistungen" und 35a Abs. 3 eben die "Handwerkerleistungen"; in der Bescheinigung wird nach meiner Kenntnis also beides bescheinigt.

    Grüße,
    MacGyver
     
  5. Andres

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    Genau. Der untere Teil gehört nicht zur eigentlichen Abrechnung, sondern ist - wie man so schön sagt - "nachrichtlich".


    Nichts, denn über Hausgeld, Sonderumlagen und Abrechnungsergebnis ist das bereits berücksichtigt. Stattdessen weist du den 275 Tage-Anteil gegenüber deinem Mieter aus, damit der ihn in seiner Steuererklärung berücksichtigen kann.

    Für genau diesen Fall unterscheidet die Abrechnung zwischen dem umlagefähigen und dem nicht umlagefähigen Teil: Du konntest von allen Leistungen, die für § 35a EStG in Frage kommen, Abzüge geltend machen, dein Mieter kann das nur noch an den Positionen tun, die auf ihn umgelegt werden.
     
  6. #5 MacGyver, 07.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2016
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    Hallo Andres,

    ja, so dachte ich mir das auch, dass diese Angaben für mich in der Anlage V dann gar nicht mehr relevant sind, weil diese als Hausgeld/Wohngeldzahlung bereits abgezogen wurden.

    Stutzig macht mich aber der folgende in der Bescheinigung genannte Absatz:
    "Wir weisen darauf hin, dass ggf. weitere steuerliche Vergünstigungen im Zusammenhang mit Ihrem Teileigentum möglich sind und in Anspruch genommen werden können. Exemplarisch nennen wir hier steuervergünstigungen bei denkmalgeschützten oder Ensembleschutz stehenden Objekten, beispielsweise die Paragraphen 7i, 11b, 10f oder 10g EStG."

    [​IMG]

    Das klingt mir als Nichtfachmann so, als ob es da mindestens eine Wahlmöglichkeit gibt die bescheinigten Aufwendungen z.B auch als "Denkmal-AfA" (7i EStG) anzugeben.

    Hinzu kommt dann ca. im Juli jedes jahres eine weitere Sanierungsbescheinigung der Hausverwaltung; dort hängen dann jeweils Bescheinigungen das Landesamtes für Denkmalpflege dabei und der Inhalt ist wie folgt:

    Sanierung ODBG 2014: Summe 1.651,34 EUR / Ihr Anteil: 5,35 EUR
    Sanierung WEG 2014: Summe 266.674,11 EUR / Ihr Anteil: 863,79 EUR

    Im Begleittext hierzu heißt es dann:
    "Diesen Betrag können Sie entsprechend der Paragraphen 7i, 11b, 10f bzw. 10g EStG geltend machen, wenn bei Ihnen hierzu die Vorraussetzungen vorliegen."

    [​IMG]

    Aber auch für diese zweite Sanierungsbescheinigung gilt ja, dass diese bescheinigten Beträge in den Hausgeldzahlungen bereits enthalten waren. Und dies scheint mir ja auch die steuerlich einfachste "Ansetzmethode" zu sein; wenn Ausgabe als Hausgeld erfolgt wird diese komplett angesetzt.

    Also warum bzw. wie würde man statt der Berücksichtigung als Hausgeldausgabe das ganze nun als z.B. Denkmal-AfA gemäß 7i angeben? Und in welcher Konstellation könnte dies günstiger für den Steuerpflichtigen sein?

    Ich vermute man müsste dann aus den Hausgeldzahlungen den entsprechenden Betrag der Sanierungen (umständlich) herausrechnen, um dann 7i daraus zu machen.

    Alles recht undurchsichtig meiner Meinung nach.

    MfG,
    MacGyver
     
  7. Andres

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    Z.B. weil die Maßnahme ansonsten als nachträgliche Herstellungskosten einzuordnen wäre oder weil wegen Selbstnutzung andernfalls gar kein Abzug möglich gewesen wäre (§ 10f EStG). So oder so: Wenn die Kosten einmal berücksichtigt sind, ist ein erneuter Abzug als haushaltsnahe Dienstleistung oder Handwerkerleistung nicht zulässig, § 35a Abs. 5 Satz 1.


    Ja. Hätte ich solche Objekte im Bestand, würde mich mein Steuerberater deutlich öfter zu Gesicht bekommen.
     
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