umlagefähigkeit sonstiger Kosten

Weil sie als Eigentümerkosten gesehen werden, also Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten!

 

Instandhaltung und Instandsetzung ist fast gleich in der Bedeutung. Wartung ist eben Wartung. Instandhaltung ist zB der Austausch des Rolladengurtes bevor er reisst. Instandsetzung ist logischerweise nach dem "Unfall". Beide Begriffe haben nichts mit der Regelmäßigkeit zu tun und können zeitlich unabhängig erfolgen. Wartung ist gesetzl Vorgeschrieben und hat keinen/ einen geringen Spielraum. Sie erfolgt turnusmäßig. Regelmäßige Zahlungen sind im allgemeinen also NK (Als Eselsbrücke) Ausnahmen gibt es zwar auch hier: Verwalterkosten sind regelmäßig, aber nicht umlegbar. Die Regenrinnenreinigung ist sowohl Instandhaltung, als auch (wenn es regelmäßig zB halbjährlich erfolgt) Betriebskosten.

Die Entrümpelung ist umlegbar, wenn kein Verantwortlicher haftbar gemacht werden kann, da es zwar nicht regelmäßig erfolgt, jedoch die Einhaltung der Brandschutzvorschriften (nützlich für alle Mieter) ermöglicht.

Instandhaltung ist rechtl die angesprochene Rep. und wird mit Instandsetzung gleich gesetzt. --> Vermieterkosten
Wartung; regelmäßig; dient dem Betrieb des Objektes -> Mieterkosten.

Du musst also zwischen dem normalen Menschenverstand und dem juristischen Verständnis der Sache unterscheiden. Der Jurist kennt den Unterschied zwischen Instandhaltung und -setzung nicht. (bzw er kennt den Begriff Instandsetzung nicht )

 

Durch einen Blick ins Gesetz - hier die Betriebskostenverordnung - lässt sich oftmals dir Rechtskenntnis verbessern. Man wird dabei auch feststellen, dass der Jurist den Begriff Instandsetzung durchaus kennt oder zumindest kennen sollte und... :zwinker
Eine Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist regelmäßig nicht erfoderlich, die die Rechtsfolgen die gleichen sind.

Auszugsweise...
§ 1 Betriebskosten
(1) 1Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. ...

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. ... (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Wartung ist im Grundsatz Instandhaltung und damit nicht umlagefähig. Ausnahmen davon findet man in § 2 BetrKV für Kosten der Wasserkosten, die Heizkosten, die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs und die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege.

Zu den einzelnen genannten Positionen:

Glühbirnen: eindeutig Instandsetzung und damit nicht umlagefähig

Glühbirnen-wechseln: im Rahmen der Hauswartleistungen (erstaunlicherweise) umlagefähig

kleinere Hilfsmittel: hängt vom Einzelfall ab

Sonder Reinigungen : Keller Überschwemmung: nicht umlagefähig wegen fehlender Regelmäßigkeit

Fassaden Reinigung: im Prinzip als sonstige Betreibsksoten denkbar, es dürfte aber an der für eine Umlage erforderlichen Regelmäßigkeit scheitern

Graffiti überpinseln: Instandsetzung

Entrümplung: für die Gemeinschaftsflächen lege ich diese Kosten entweder als Hausreinigung oder Müllentsorgung um. Es gibt zwar gelegentlich Diskussionen, aber selbst Mieteranwälte haben bisher kurz vor einem Verfahren mehrfach einen Rückzieher gemacht. Die Argumentation ist relativ schlicht und beschränkt sich darauf, dass die Kosten der Müllentsorgung nicht von der Art des Mülls abhängen bzw. die Kosten der Hausreinigung nicht von der Art des entfernten Drecks.