Umlagemasstab ändern bei Haus mit Wohnung und Gewerbe

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Wired, 28.09.2011.

  1. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Nehmen wir an, bisher wurden die Mietkosten der KW-Zähler nach WoE umgelegt. Nun beschwert sich ein Gewerbemieter und will die Umlage nach Anzahl der in seinem Objekt installierten Zählern. Kann er darauf bestehen?

    Kann der Vermieter den Umlageschlüssel überhaupt für alle Wohnungen und Gewerbeobjekte einfach ab dem nächsten Zeitraum ändern? Mach meinem Wissen ist so eine Änderung zustimmungspflichtig. Was, wenn ein Mieter die Zustimmung verweigert? Darf man uneinheitliche Umlageschlüssel überhaupt verwenden, da dies ja fast zwangsläufig ungenau wird.
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der zutreffende Umlageschlüssel ergibt sich aus dem Vertrag oder dem Gesetz. Verträge können - von wenigen im Gesetz geregelten Ausnahmefällen mal abgesehen - nicht einseitig geändert werden.

    Wohneinheiten als Umlageschlüssel kommt nur bei vertraglicher Vereinbarung in Betracht. Ohne abweichende Vereinbarung wäre die Zählermiete entweder nach Wohnfläche oder alternativ zusammen mit den Wasserkosten nach Verbrauch umzulegen. Keine der beiden Varianten könnte vom Mieter beanstandet werden.

    Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, nach dem die Inhalte unterschiedlicher Mietverträge in irgendeiner Weise voneinander abhängen würden. Selbstverständlich kann der Vermieter mit jedem einzelnen Mieter unterschiedliche Verträge abschließen und dabei selbstverständlich auch unterschiedliche Umlageschlüssel vereinbaren. Dabei wird auch nichts, absolut überhaupt nichts, ungenau. Auch wenn es die Vorstellungkraft übersteigen sollte: es gibt bei der Umlage von Betriebskosten keine "Genauigkeit", die über mehrere Mietverhältnisse hinweg zu erreichen wäre. Die Summe aller umgelegten Mieteranteile muss keineswegs genau die Höhe der Gesamtkosten ausmachen.
     
  4. #3 Wired, 28.09.2011
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2011
    Wired

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    Eine Umlage nach Anzahl im Objekt installierter KW-Zähler ist demnach nicht in Ordnung?

    Gilt dies auch für Gewerbemieter?

    Die Umlage der Zählermiete nach Wohnfläche scheint mir sehr unfair aber gut, dann eben doch.

    Das wusste ich nicht. Interessant. Vielen Dank für die Information.
     
  5. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Wie habe ich mir das in der Praxis vorzustellen?

    Dies würde ja bedeuten, dass ich mehr oder weniger Kosten umlegen würde, als die zugrundeliegenden Belege ausweisen.
     
  6. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Sehe ich auch genau so. Ich finde ja Äusserungen mit Beleg auch besser aber solange niemand widerspricht, scheint es tatsächlich so zu sein.
     
  7. Berny

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    Richtig, und es ist legal.
     
  8. RMHV

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    So schwer kann es nicht sein... Umlageschlüssel ermitteln und aus Gesamtkosten und Umlageschlüssel den Kostenanteil des Mieters berechnen ist immer der gleiche Ablauf. Daran ist nichts geheimnisvolles. Man muss das ohnehin für jeden Mieter einzeln machen.

    Eine Betriebskostenabrechnung ist zu Ende, wenn der Kostenanteil des Mieters berechnet (und der Vorauszahlungsbetrag abgezogen) ist. Die Summe aller Mieteranteile kommt in einer Betriebskostenabrechnung nicht vor. Es kann auch überhaupt niemanden geben, der sich auf eine Abweichung zwischen den Gesamtkosten und der Summe aller Mieteranteile berufen könnte.

    Man stelle sich einfach mal vor, da verlangt ein Mieter eine Reduzierung seines Kostenanteils mit der Begründung der Nachbar hätte schon genutg gezahlt. Man stelle sich alternativ einfach mal vor, der Vermieter verlangt eine erhöhte Zahlung mit der Begründung, die Höhe der Gesamtkosten wäre noch nicht erreicht. Da muss man sich doch sofort die Frage stellen, wer berechtigt bzw. verpflichtet sein sollte.

    Das ganze ergibt sich schlicht und einfach aus den Grundsätzen des Vertragsrechts. Niemand kann aus Verträgen Dritter Ansprüche ableiten.
     
  9. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ich würde sagen: Thema verfehlt.

    Natürlich könnte ich Mieter A nach m² Mieter B nach Personen und Mieter C nach gemessenem Verbrauch abrechnen.

    Nehmen wir als Beispiel die Müllgebühren. Mieter A hat 100m², Mieter B hat 3 Personen und Mieter C 15 Leerungen im Jahr. Die Kosten belaufen sich zusammen auf sagen wir 300€ im Jahr.

    Wie habe ich mir jetzt eine Abrechnung in der Praxis vorzustellen?

    Sagen wir das Haus hat zusammen 300m³. Also würde Mieter A 100€ bezahlen.
    Sagen wir weiter im Haus wohnen 6 Personen. Also würde Mieter B 150€ zahlen.
    Und nun gab es zusammen 30 Leerungen. Mieter C düfte also auch 150€ bezahlen. Ja?

    Macht unter dem Strich 400€. Ups?

    Geht also irgendwie nicht auf und wäre auch zu beanstanden, da hier Kosten abgerechnet würden, die nicht angefallen sind.


    Da muss man sich also was anderes einfallen lassen. Man benötigt eine Vorverteilung auf die verschiedenen Nutzergruppen. Nämlich auf die Nutzergruppe m², auf die NG Personen und auf die NG Verbrauch.

    Zunächst muss man also die Kosten auf die einzelnen Nutzergruppen aufteilen. Und zwar benötigt man dafür einen einheitlichen Verteilschlüssel. Zum Beispiel m². Da dies nur die Vorverteilung ist, spielt die vertragliche Vereinbarung in den jeweiligen Mietverträgen dabei keine Rolle.

    Hat man die Kosten der Vorverteilung kann man innerhalb der jeweiligen Nutzergruppe und deren Schlüssel weiterverteilen. Bestehen die Nutzergruppen, wie in o.g. Beispiel nur jeweils aus einem Nutzer, so bekommen sie die ganzen Kosten der jeweiligen Nutzergruppe.

    Ich habe also eine Kostenverteilung nach m² erstellt obwohl nach Personenzahl oder Verbrauch vereinbart war, ohne diese Vereinbarung zu verletzen, in dem ich den Umweg der Vorverteilung gewählt habe.

    Kann man machen, muss man aber nicht. ;)
     
  10. Berny

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    Nichts anderes hat RM sinngemäss gesagt, nur nicht so klar und deutlich wie Du jetzt...
     
  11. RMHV

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    Das ist ein mutiges Urteil...

    Da habe ich aber gewisse Zweifel...
    Wenn selbst du das hinbekommen hast, kann es so schwer nicht gewesen sein.

    Dass man irgendwelche Beträge richtig addiert führt nicht zu einem vernünftigen Ergebnis. Diese Summe ist einfach nur irrelevant.

    Auch wenn hier eine intelektuelle Überforderung vorliegen sollte: es gibt nichts, das "aufgehen" müsste und es gibt nichts zu beanstanden. Es werden im Beispiel keine nicht angefallenen Kosten abgerechnet. Abgerechnet werden die Gesamtkosten. Jeder Mieter zahlt genau den Anteil an den Gesamtkosten, der sich aus dem Gesetz oder seinem eigenen Mietvertrag ergibt. Kein Mieter kann eine Abrechnung mit der Begründung beanstanden, er hätte weniger zu zahlen wenn der Mietvertrasg einen anderen Inhalt hätte.

    Sorry, aber das ist nun völliger Blödsinn...
     
  12. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    @RMHV: Keine Ahnung ob es Dir schonmal aufgefallen ist. Aber Mathematische Gesetze stehen über den juristischen Gesetzen oder irgendwelcher Rechtssprechung. Das kann weder eine mietvertragliche Vereinbarung noch ein Gericht ändern.

    Und wenn man Birnen mit Äpfeln vergleicht, kann nur Kompott herauskommen.

    Die Praxis der Betriebskostenabrechnung sind eben leider nicht nur Verträge, Vereinbarungen oder Gesetzlichkeiten. Wenn man sie aber nur darauf beschränkt, wird man auf die Nase fallen.
     
  13. #12 Papabär, 29.09.2011
    Papabär

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    Hey Jungs ... kann es sein, daß Ihr mit Feuereifer aneinander vorbei textet?

    Das Problem scheint abstrakter Natur zu sein - wenn ich das mit den Zahlen von Heizer zusammenfassen darf:

    300,- € tatsächl. Gesamtkosten, davon
    400,- € umgelegte Kosten ... rechnerisch korrekt - moralisch verwerflich - juristisch aber unrelevant und daher toleriert ... oder so. Kommt das so etwa hin?

    Die Tatsache, daß ich das mit meinem Rechtsempfinden nun gerade nicht in Übereinstimmung bringen kann muss ja nicht zwangsläufig bedeuten, daß es rechtlich falsch ist.

    Ich denke, die wenigsten Mieter werden alle BK-Abrechnungen nebeneinander legen und die Einzelergebnisse addieren ... und als Gesamtkosten werden ja weiterhin nur die 300,- € aufgeführt.

    Ab einer gewissen Anzahl von Nutzeinheiten wäre mir der Aufwand, jede Abrechnung einzeln zu berechnen, allerdings auch zu hoch.
     
  14. RMHV

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    Nein, das kommt so nicht hin. Vielmehr ist das Ergebnis rechnerisch korrekt, moralisch allerdings keinesfall verwerflich und ja, juristisch irrelevant.

    Es werden tagtäglich irgendwelche Verträge mit unterschiedlichem Inhalt abgeschlossen, die dann auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen und und zu Problemen mit dem Rechtsempfinden führen müssten. M.a.W.: wer mit dem hier diskutierten Ergebnis ein Problem hat, hat offensichtlich mit den Grundprinzipien des Zivilrechts (Vertragsfreiheit, Eigenverantwortung) ein Problem.

    Das ist die Frage nach Sinn oder Unsinn, nicht nach Zulässigkeit oder Unzulässigkeit.
    Nun sollte niemand annehmen, dass ich - in der Hoffnung auf zusätzliche Erträge - mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln hantieren würde. Es gibt dabei i.d.R. ohnhin zu viele Unwägbarkeiten und zu viel Aufwand ist es auch.
     
  15. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich auch so. Ich denke meine Frage, ob uneinheitliche Umlagemassstäbe angewendet werden dürfen, ist damit geklärt. Danke.

    Es geht deshalb ja auch um die Frage, ob ein Gewerbemieter die Umlage der Mietkosten für Kaltwasserzähler nach der Anzahl der bei ihm installierten Zähler erfolgreich verlangen darf, wenn im Vertrag nichts zum Umlagemassstab steht. Oder kann der Vermieter umgekehrt weiterhin die Umlage nach gemieteter Einheit anwenden? § 556a BGB gilt ja nur für Wohnraum.
     
Thema: Umlagemasstab ändern bei Haus mit Wohnung und Gewerbe
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