Umlagen als Werbungskosten

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von baka, 09.08.2013.

  1. #1 baka, 09.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 09.08.2013
    baka

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    hallo,

    ich möchte mal fragen , ob man die umlagen ( zeile 13 - anlage V ) in die werbungskosten einbeziehen soll / kann ?
    denn die umlagen sind ja kein gewinn für mich.

    vorletztes jahr hat mein steuerberater die umlagen aus zeile 13 nicht in die werbungskosten miteinbezogen, sondern nur die grundsteuer,versicherungen, die AfA und die zinsen.
    somit war mein überschuss aus zeile 22 höher, davon hätte man doch noch die umlagen abziehen müssen , oder ?

    gruß
     
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  3. #2 sara, 09.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 09.08.2013
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    Die Werbungskosten sind auf der zweiten Seite spezifiziert aufgelistet.
    Da sind bestimmt alle aufgeführt.

    Die Summe der Einnahmen wird gebildet - Miete, Umlagen (verrechnet mit Erstattung) Garagen u.a..

    Von dieser Summe werden die auf der Rückseite aufgelisteten Werbungskosten abgezogen, hierin sind auch die in Zeile 45 umlagefähigen Kosten enthalten. Somit werden diese vereinnahmten Beträge auch wieder abgezogen.

    Falls auf der Rückseite nicht alle Ausgaben für die Umlagen aufgeführt sind und somit fehlen sollten, solltest dich an deinen Steuerberater wenden.
     
  4. baka

    baka Benutzer

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    ich habe weder einen hausverwalter noch rücklagen in den nebenkosten.
    alles was an nebenkosten anfällt wird mit den vorauszahlungen
    verrechnet. alle kosten sind bei mir umlagefähig.

    in meiner nebenkostenabrechnung gibt es fünf punkte ,die der mieter
    zahlen muss. der steuerberater hat davon nur die versicherung und die grundsteuer
    angegeben als werbungskosten, warum nicht die anderen drei punkte auch ,
    die anderen 3 punkte wurden somit auf seite 1 anlage V am ende als einnahmen verbucht ohne gegenposten,
    somit am ende als gewinn.


    ein beispiel : vermietete wohnung , 300 € kalt plus 50 € nebenkosten. insgesamt also habe ich 600 € an umlagen erhalten. der mieter muss mir aber novh 30 € nebenkosten nachzahlen . also muss ich erstmal in zeile 13 , 630 € eingeben.

    was kann ich davon jetzt in zeile 46 angeben als werbungskosten ,denn die umlagen sind ja nicht meine einnahmen, davon zahle ich ja die nebenkosten des hauses .


    gruß
     
  5. #4 sara, 10.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2013
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    Kann ich nicht verstehen und da musst du deinen Steuerberater fragen. (Achte auf die Frist - nach 4 Wochen ist der Steuerbescheid Rechtskräftig und nicht mehr zu ändern!
    Also falls doch was falsch ist Einspruch einlegen.

    Da ist es ein wenig kompliziert bei der Steuer. Du hast in 2012 - 600 € Vorauszahlung erhalten. (Wie war das mit Nachzahlung oder Guthaben in 2011?) Die 30 € Nachzahlung hast du ja erst jetzt in 2013 gefordert bzw. bekommen, also wird diese Nachzahlung erst im Steuerjahr 2013 verrechnet.

    all das was da in Zeile 46 auch aufgezählt wird,- was du davon bezahlt hast.
    Hier wird nicht der Betrag 630 € eingetragen, sondern die Beträge lt. Rechnungen bzw. Hausgeldabrechnung, die diese Posten betreffen.

    Ich mache dafür immer eine separate Aufstellung "Anlage zur Einkommensteuer" und setzte dann den Betrag da ein.
    Die Steuererklärung kann man gut selbst machen und sich den Steuerberater sparen.
     
  6. #5 baka, 10.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2013
    baka

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    ich bin dabei , meine steuererklärung selbst zu machen.

    man kann doch auch sagen all das was umlagefähig ist , oder ?

    der mieter hat schon im jahr 2012 die 30 € nachgezahlt. es ist ein 4-parteien-haus. es gibt insgesamt 6 punkte in der nebenkostenabrechnung,die allesamt auf die mieter fallen , also alle umlagefähig sind. alles andere habe ich da nicht aufgeführt, oder es gibt nichts einzuführen. die gesamtkosten laut abrechnung belaufen sich auf ca 1600 €, die allesamt von den mietern anteilsmäßig zu tragen sind.

    dazu folgende frage: kann ich jetzt die ganzen 1600 € in die zeile 46 eintragen ,da das alles eben kosten sind die ich zwar bekommen habe aber auch wieder ausgeben musste, als werbungskosten ansetzen ?
     
  7. #6 immodream, 10.08.2013
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    Hallo baka,
    ich vereinfache mir meine Steuererklärung und gebe grundsätzlich nur die Nettomieten an.
    Sollte eine Wohnung leerstehen oder ein Mieter nicht zahlen , erstelle ich für diese Zeit eine Nebenkostenabrechnung und gebe den Betrag in Anlage V unter Zeile 49 "Sonstiges " ein.
    Genauso halte ich es mit den Kosten für Strom und Gas für eine leerstehende Wohnung , Internet und Zeitungsanzeigen sowie mit den Fahrten zur Vermietung.
    Grüße
    Immodream
     
  8. baka

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    a) ok. ich glaube , ich habe es verstanden. in meinem fall müsste ich alle kosten die in der nebenkostenabrechnun den mietern in rechnung gestellt sind , in zeile 46 eintragen.

    b) ich musste etwas im jahr 2012 an der gasetagenheizung reparieren. die kosten betrugen ca 200 € .
    wo kommen denn diese kosten hin ,auch in zeile 46 ?

    gruß
     
  9. #8 sara, 12.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2013
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    du kannst es aber auch so machen wie Immodream dir das vorgeschlagen hat. Ich habe das auch die meiste Zeit so gemacht und bei einem Objekt mache ich es immer noch so. Solange die Finanzbeamten das nicht beanstanden für mich OK

    Nein das sind Erhaltungsaufwendungen und die kommen in Zeile 39
    - sowie alle Reparaturen, Instandsetzungen...

    Wenn du Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung hast, wg. Reparaturen, Mieterwechsel etc. dann kannst du die unter "Sonstiges" Zeile 49 aufführen. Pro gefahrenen km 0,30 €
     
  10. baka

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    wie ist das mit den rechnungen und kontoauszügen zu der anlage V.
    welche muss man unbedingt dazutun ?
     
  11. Berny

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    Keine, es sei denn, der Finanzbeame möchte sie sofort und persönlich sehen. Ist mir jedoch noch nie passiert.
     
  12. Pitty

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    Gibst Du die nicht erhaltene Miete als Verlust an? Machst Du dazu eine Art Betriebskostenabrechnung nur für Mietausfall?

    Ich mache es ansonsten wie Du und gebe nur die Nettomieten an. Alles andere artet in meinen Augen aus.
     
  13. Berny

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    Njet, denn nicht erhaltene Miete kannste ja garnicht versteuern.
     
  14. #13 immodream, 21.08.2013
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    Hallo,
    wie Berny es beschreibt , kann man die nicht erhaltene Miete nicht in Ansatz bringen.
    Aber die nicht erhaltenen Nebenkosten ( ich mache dann einfach für die Zeit des Leerstandes eine Nebenkostenabrechnung ) können natürlich steuermindernd in Ansatz gebracht werden.
    Bitte auch bei der Steuererklärung an die Strom- und ggfls Gaskosten denken, die Kosten für die Zeitungsinserate nicht vergessen und die Fahrten zur Vermietung mit 0,30 €/km berücksichtigen.
    Auch Fahrten zur Reinigung und Aufarbeitung der Wohnung auflisten.
    Grüße
    Immodream
     
  15. Pitty

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    Klar, logisch.:50:

    Wie sieht es mit Reinigungsmittel und Wischer aus, wenn man kein Firma beauftragt, sondern es über einen Hauswart/Mieter erledigen lässt? Kann man die den Mietern in Rechnung stellen durch die Betriebskostenabrechnung oder mindern die Kosten auch die Mieteinnahmen?
     
  16. #15 immodream, 23.08.2013
    immodream

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    Hallo Pitty,
    selbstverständlich können auch Reinigungsmittel und Reinigungswerkzeuge steuermindernd in Ansatz gebracht werden.
    Grüße
    Immodream
     
  17. Berny

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    "Wie sieht es mit Reinigungsmittel und Wischer aus, wenn man kein Firma beauftragt, sondern es über einen Hauswart/Mieter erledigen lässt?"
    - Kannste über die BK abrechnen, falls im MV vereinbart.

    "mindern die Kosten auch die Mieteinnahmen?"
    - Nein.
     
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