Umlageschlüssel/Nebenkostenabrechnung der Heizung & WW (Betrieb mit einer Wärmepump)

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von thomasth, 23.05.2015.

  1. #1 thomasth, 23.05.2015
    thomasth

    thomasth Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen und danke für die Aufnahme ins Forum!

    Ich hätte da eine Frage bezüglich meiner Nk-Abrechnung für Heizung und WW (natürlich habe ich vorher das Forum durchforstet aber leider kein passenden Artikel gefunden - oder ich war zu blöd).
    Es handelt sich um ein 2 Familienhaus mit Einliegerwohnung (Baujahr 1999). Die Heizung und das WW werden mit einer Wärmepumpe (Tiefenbohrung)
    betrieben. Die Wohnung im EG bewohnen wir selber, das OG sowie die Einliegerwohnung im Keller ist vermietet.
    Wie berechne ich nun die Kosten für die einzelnen Wohnungen, wenn keinerlei Zähler vorhanden sind? Mir stehen lediglich die Gesamtkosten für den Strom zur Verfügung... Verteile ich das dann einfach auf die Quadratmeter oder muss/sollte ich die Personenzahl der einzelnen Wohnungen mit in die Berechnung einfließen lassen und wie würde so eine Berechnung aussehen? Kann mit da jemand helfen :wink002: ?
    Vielen Dank schonmal für eure Hilfe!!!
     
  2. AdMan

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  3. peewee

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    irgendetwas hierzu wird doch im Mietvertrag stehen oder nicht? Rechne nach Quadratmetern ab, das wird wohl am einfachsten sein.
     
  4. Andres

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    Das ist kein Wunder (also nicht das du zu blöd bist - das andere ;)), denn deine Konstellation ist ein bisschen exotisch.

    Du hast keine Pflicht zur Verbrauchserfassung, § 11 HeizkostenV. Das würden sich viele Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohneinheiten wünschen und das ist auch der Grund, warum du im Forum (und wahrscheinlich auch sonst) relativ wenig findest. Für dich gilt der Umlageschlüssel, den du mit den Mietern vertraglich vereinbart hast. Ist keiner vereinbart, wird nach Wohnfläche abgerechnet.


    Du musst nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Und du sollst gar nicht - nach Personen rechnet man nicht ab, wenn man es vermeiden kann.
     
  5. #4 anitari, 24.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.05.2015
    anitari

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    Macht, wenn ich richtig rechne/zähle, 3 Wohnungen.

    In dem Fall besteht die Pflicht nach der Heizkostenverordnung abzurechnen.

    Tust Du das nicht sind die Mieter berechtigt den Heiz- und WW-Kostenteil der Abrechnung um 15 % zu kürzen.

    Eine professionelle Abrechnungsfirma (ista, Techem, Brunata oder wie die sonst noch heißen) oder Haus & Grund.
     
  6. #5 thomasth, 24.05.2015
    thomasth

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    Da ich aber eine Wärmepumpe haben, falle ich doch unter die "Ausnahmeregelung", oder nicht?

    Die Firma Ista kommt nicht in Frage...die hat die NK_Abrechnungen für das Haus gemacht als es noch meinem Vater gehörte. Kostet nur unnötig Geld und zufrieden war ich damit generell nicht.

    Der weitaus größere Anteil der Stromkosten geht ja für die Heizung drauf und nur ein "geringer" Teil für das WW. Da WW-Verbrauch ja Personenabhängig ist, wäre es da nicht evtl sinnvoll und fair die Gesamtstromkosten aufzuteilen,z.B. 70% Heizung - 30% WW, und den WW-Anteil
    dann auf die Personenzahl umzulegen?

    Vielen Dank schonmal für eure Antworten :danke
     
  7. #6 anitari, 24.05.2015
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    Tatsächlich. § 11 Pkt. 3a der Heizkostenverordnung.

    Um sämtlichen Querelen aus dem Weg zu gehen wäre die Umlage nach der Wohnfläche das Einfachste.

    Wenn alle 3 Wohnungen gleich groß sind könnte auch nach Wohneinheiten verteilt werden.

    Die Umlage nach Personen, mag zwar die fairste sein, hat aber seine Tücken.

    Zudem müßte diese Umlage, wie auch die nach Wohneinheiten explizit vertraglich vereinbart sein.
     
  8. #7 thomasth, 24.05.2015
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    Wenn man einen Leerstand hat/hatte, würde es aber Sinn machen, oder??
     
  9. #8 anitari, 24.05.2015
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    Dann muß aber zumindest 1 "fiktive" Person angerechnet werden. Und die ist dann der Vermieter

    Aber noch mal der Hinweis, Abrechnung nach Personen ist nur zulässig wenn vertraglich vereinbart.

    Eine Änderung des Umlageschlüssels ist nur mit Zustimmung aller Vertragsparteien möglich.

    Ich persönlich würde mir die Umlage nach Personen nicht antun.
     
  10. #9 thomasth, 24.05.2015
    thomasth

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    Super danke - hat mir sehr geholfen!!!

    Ich habe auch mal Vergleichsrechnungen aus vergangenen Jahren durchgeführt (Ista mit WMZ etc. und Umlage nach Quadratmeter) und siehe da - es nimmt sich nicht viel bis garnix. Und die Differenz hat man durch die Einsparung der Zählermiete, Ablesen usw. locker wieder drin.
     
  11. Berny

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    WW-Anteil von 30% halte ich für zu hoch. Früher waren es lt. nicht mehr gültigem § 9 HKVO 18%. Nach meiner Erfahrung sind eher (an die) 25% realistisch.
     
  12. #11 anitari, 25.05.2015
    anitari

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    Richtig Berny. Der Anteil der Warmwasseraufbereitungskosten an den Gesamtkosten der Heizungsanlage liegt im Schnitt bei 15 - 20 %. Wobei ich das schon für viel halte. 10 - 15 % kommen, nach meiner Erfahrung, eher hin.

    Es sei denn die Gesamtkosten sind extrem hoch und der Verbrauch vergleichsweise gering.



    Nochmal @thomasth, die/der meinen Hinweis bzw. die Fragen zur vertraglichen Vereinbarung des Umlageschlüssels kategorisch ignoriert:

    Eine Umlage, z. B. des Wasserverbrauchs, nach Personen ist nur möglich wenn das explizit im Mietvertrag vereinbart ist.

    Ansonsten mußt Du diese nach der Wohnfläche umlegen. Übrigens auch die Heiz- und Warmwasseraufbereitungs-Kosten.
     
  13. #12 Nero, 26.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2015
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    Anitari #6:

    Zwischenfrage, weil ich es schon seit Jahrzehnten u. a. zu 30 % Personenanteil bei den Heizkosten so handhabe.
    Wieso tückisch?

    Wenn alle Haushaltsprofile räumlich und v. a. personell unterschiedlich sind - also z. B. 1 bis 4 Personen pro Wohnung mittelfristig/langfristig variieren, dann macht es doch Sinn und ist fair.

    Wieso aber mit Vorsicht zu genießen = nicht rentabel? Ratlos - Danke für deine Erklärung.
     
  14. Andres

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    Weil der Nachweis über die Personenzahl im Streitfall schwer bis unmöglich zu führen ist. Wie soll das auch gehen?


    Im allgemeinen muss man doch eher weniger heizen, wenn mehrere Personen in der Wohnung sind. Für die umgekehrte Richtung finden wir bestimmt auch Argumente - und schon sind wir mitten in einer völlig sinnfreien Diskussion über "faire" Umlagemaßstäbe. Da gibt es nichts zu gewinnen.


    Nun, sobald man o.g. Nachweisproblem in einem Rechtsstreit klären darf, ist es tatsächlich nicht mehr rentabel. Selbst wenn man in der Sache gewinnen sollte, hat man doch unnötig Zeit verbrannt.

    Hauptsächlich ist dieser Maßstab aber "mit Vorsicht zu genießen", weil er für alle, die nicht von der HeizkostenV befreit sind, schlicht unzulässig ist.
     
  15. #14 Nero, 26.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2015
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    Andres;

    Nur zwei m. M. n. wesentliche Punkte für mich: Die Feinheiten:

    1. die Wohnungsfläche variiert nur sehr leicht.
    2. die Personenanzahl eher stark. Wie gesagt von 1 bis 2 bis 4 .

    Der Verteilerschlüsser wird im Mietvertrag so festgehalten, d.h. 70% (m2) /30% auf P vom Ganzen.

    Ich meine es zu dürfen, weil es immer noch unwirtschaftlich ist, andere Maßstäbe anzulegen und ich noch nie etwas anderes abgerechnet habe, als im Mietervertrag seit jeher frei vereinbart wurde/eingehalten worden ist.

    Es gab wirklich noch keine Probleme - nur das mit Anitaris Einwand - eine personbezogene Abrechnung - wie ich sie u. a. vornehme - hat bei mir Fragen aufgeworfen.

    Ich habe auch Gegenrechnungen durchgeführt, nämlich dahingehend, dass nach diesem Schlüssel die Kosten - die nur die Mieter verursacht haben, gegenüber den Dienstleistern gedeckt sein sollten. Und das war bisher der Fall.

    Doch wie gesagt, die grundsätzlichen Fragestelllungen sind im Detail wohl so sehr speziell, so dass man wohl kein einfaches Frage = Antwort Spiel erwarten kann.

    Nochmals - ich habe keine Probleme mit meiner Abrechnungstechnik im Endergebnis - ich war nur sehr neugierig, was ich auf meine Kosten mit dieser Methode falsch machen könnte.
    Ich kann Dir nochmals nur sagen, diese Methode funktioniert - Man bekommt etwas zurück, man zahlt etwas zurück - die Taktik kann nicht falsch sein.

    Übrigens dein Beitrag in einer anderen Problemstellung - "Er weiß (pluralis m.)"/Du weißt - - Wirklich toll gemacht, kompetent und v. a. witzig - Chapeau mit drei !!! Setzen 1.
     
  16. #15 Nero, 26.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2015
    Nero

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    Andres:

    Stell Dir mal vor - ich habe es einfach umgekehrt gesehen - je weniger Personen auf der gleichen Fläche - desto weniger Heizen und je mehr (v. a. z. B. mit Kleinkind) desto heftiger wird in allen Bereichen marodiert. Zeigt allerdings meine Erfahrung!

    Aber Du hast Recht, warum sich um ungelegte Eier Gedanken machen - aber sich grundsätzlich im Vorfeld absichern, sollte man sich schon - v. a. ,wenn man über entsprechenden Vorinformationen verfügen könnte, die man u. a. hier sehr kompetent erhalten kann. Grüße.
     
  17. Duncan

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    Betreten des Hauses nur mittels moderner elektronischer Schließung(ggf. zusätzlich) mit implantiertem RFID-Chip, Verifikation über DNA, ein Tropfen (Blut/Speichel/... genügt). - Sepultura würde für dieses Feature glatt das dreifache des Ortsüblichen bezahlen! - An sämtliche Wasserauslässe und Abwasseraufnahmen kommen Zähler mit entsprechender Nutzererfassung. Abrechnung in 100ml Schritten. Endlich der Teenagertochter die tägliche 3stunden-Dusche gezielt vom Taschengeld in Rechnung stellen. Eh und Frau Hugengimpfel, Sie wissen ja sicherlich, dass ihr Florian-Balduin nicht der Sohn ihres Ehemannes ist, weiß der das auch? Übrigens die Ähnlichkeit mit dem Postboten geht über die Augenfarbe und das schiefe Kinn hinaus, so quasi durch Mark und Bein. :wink1:

    /Satire off.

    Und nun staunen: bei Rindviechern wird das schon länger so gemacht. Da bekommt jede Kuh entsprechend für sie abgemischtes Futter und über die Milch(Menge+Zusammensetzung), Gewicht usw. wird der Input kontrolliert. Geht bis zur Schlachtempfehlung!
     
  18. #17 Nero, 27.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2015
    Nero

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    Duncan - Was ich sagen wollte war - es ist sehr unwahrscheinlich - dass sich Mieter mit ingesamt 4 Personen einmieten und dann noch 7 Zwerge unbemerkt nachschieben.

    Na ja - ne Euterkontrolle brauche ich an der Eingangtür nicht - aber ich sehe und höre halt von den Mietmietern, was sich so tut - prima - wenn die M nicht so ehrlich sind, mir den geänderten Familienstand nachträglich mitzuteilen - obwohl es im Mietvertrag ursprünglich fest vereinbart worden ist.

    Das ist meiner Erfahrung halt so - der Mietvertrag und seine juristischen Bestimmungen - funktionieren gerade im Ansatz nur ganz primitiv und praktisch. Dieser setzt v. a. voraus - dass man die Sache ganz nahe räumlich im Auge haben kann.

    Spitz pass auf - noch heute mein Lieblingsspiel.
     
  19. #18 anitari, 28.05.2015
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    Das nun gerade nicht.

    Aber Frl. Müllers Lover könnte ja 3 x die Woche bei Ihr übernachten und natürlich auch duschen usw. oder Omi Meier hat ihre 3 Enkel in den Sommerferien 3 Wochen lang zu Besuch. Und da kann es seitens der Mieter schon mal zu Querelen kommen.

    Prinzipiell ist ja auch nicht falsch den Wasserverbrauch, wenn keine Wasseruhren vorhanden sind und es vertraglich so vereinbart ist, nach Personen abzurechnen.

    In einem überschaubaren Objekt und wenn die Mieter- bzw. Bewohnerzahl nicht zu oft wechselt ist das völlig in Ordnung.

    Ich persönlich würde mir als Vermieter diese Art der Abrechnung jedenfalls nicht antun.

    Muß es Gott sei Dank, da meine Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet sind, auch nicht.
     
  20. Berny

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    Bei mir waren es mal Frl. B.'s Lovers... (Studentin mit Nebenverdiensten...)
    Als ich deren Wasserverbräuche bemerkte, wurden nach Ausschreibung 14 KWZ/WWZ + 2 WMZ eingebaut, und deren Werte sogar rückwärts berechnet. Keiner hat sich beschwert. Wollte vermeiden, dass böses Blut bei den anderen Mietern entsteht.:smile024:
     
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