Umnutzung Wohnen in Gewerbe - oder was tun mit 1-Zimmer-Apartement

Diskutiere Umnutzung Wohnen in Gewerbe - oder was tun mit 1-Zimmer-Apartement im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Zusammen, in unserem Mehrfamilienhaus haben wir ein kleins 1-Zimmer-Apartement (circa 24 qm) im Dachgeschoss, welches seit Jahren ungenutzt...

Gerd1719

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Hallo Zusammen,
in unserem Mehrfamilienhaus haben wir ein kleins 1-Zimmer-Apartement (circa 24 qm) im Dachgeschoss, welches seit Jahren ungenutzt ist.
Früher befand sich dort eine kleine Dusche drin und konnte daher an Studenten vermietet werden. Unter anderem wegen Schimmel wurde die Dusche zurückgebaut, so dass in dem Zimmer lediglich nur ein kleines Waschbecken (früher Teil einer Pantryküche) verblieben ist. Eine Toilette ist nur über den Gemeinschaftsflur erreichbar, stünde dem Raum aber exklusiv zur Verfügung.

Mir stellt sich die Frage, was tun mit diesem Zimmer? Ohne wirkliche sanitäre Anlagen (bzw kein wirkliches Bad, keine Möglichkeit zu duschen) lässt es sich nicht als Wohneinheit vermieten. Ein Wiedereinbau einer Dusche soll eigentlich nicht stattfinden (es war schon früher eine Notlösung).
Kann icch ein solches Apartment als Gewerbeeinheit vermieten? Zb. an jemanden, der sich ein kleines Büro dort einrichten will. Oder als Lagerfläche für nachbarschaftliche Gewerbeeinheiten.
Muss ich eine solche Umnutzung offiziell als Nutzungsänderung von Wohn- in Gewerberaum beim (Bau)amt beantragen? Ist die Bewilligung eines solchen Antrags unter genannten Voraussetzungen nur Formsache? Oder wie geht man da vor?
Oder kann ich es einfach gewerblich vermieten?

Oder gibt es ganz andere Nutzungsmöglichkeiten, für einen solchen Raum?
Habt ihr da Ideen?

Über euer Feedback freue ich mich sehr.
 
Andres

Andres

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Kann icch ein solches Apartment als Gewerbeeinheit vermieten? Zb. an jemanden, der sich ein kleines Büro dort einrichten will.
Das findest du im Selbstversuch heraus. Ob es Nachfrage nach solchen Räumen an diesem Ort gibt, lässt sich schwer per Ferndiagnose klären. Vielleicht rennen sie dir die Bude ein - vielleicht meldet sich niemand.

Oder als Lagerfläche für nachbarschaftliche Gewerbeeinheiten.
Wer mietet 24 m² im Dachgeschoss als Lager?

Muss ich eine solche Umnutzung offiziell als Nutzungsänderung von Wohn- in Gewerberaum beim (Bau)amt beantragen?
Ja.

Ist die Bewilligung eines solchen Antrags unter genannten Voraussetzungen nur Formsache?
Möglich. In den ungünstigen Fällen besteht eine Zweckentfremdungssatzung, die grundsätzlich verbietet, dass Wohnraum umgenutzt wird, oder es kommt bei dieser Gelegenheit heraus, dass der Dachausbau an sich "schwarz" stattgefunden hat und überhaupt nicht genehmigungsfähig wäre, zumindest nicht unter realistisch zu leistenden Auflagen. Im Idealfall ist es wirklich nur Formsache.

Sobald dort Publikumsverkehr stattfindet oder Angestellte arbeiten sollen, sind ggf. weitere Anforderung zu erfüllen.

Oder gibt es ganz andere Nutzungsmöglichkeiten, für einen solchen Raum?
Im einfachsten Fall wird der Raum bei der Neuvermietung von anderen Wohnungen in diesem Gebäude mit angeboten. Das hat den großen Vorteil, dass es nahezu null zusätzlichen Aufwand für dich bedeutet und für 24 m² sollte man das schon im Blick haben, denn spektakuläre Mieten sind damit kaum erzielbar und die Planung irgendwelcher Umbauten und alleine schon die Verwaltung schlägt dann ziemlich stark zu Buche.

Wenn man den Aufwand nicht scheut, könnte man auch mal über einen Ausbau zu einer "richtigen" Wohnung nachdenken: Die Wohnfläche mittels Gauben vergrößern, ein kleines Bad abtrennen, Kochnische oder vielleicht sogar eigene Küche. In halbwegs gefragten Wohnlagen sind solche kleinen Wohnungen häufig hervorragend zu vermieten, vor allem wenn man sich nicht daran stört, dass die "Kunden" dann überwiegend Studenten, Azubis, Fernpendler u.ä. sind und man gerne kürzere Wohndauern hat. Die Frage ist halt immer, ob sich das wirtschaftlich sinnvoll darstellen lässt, aber auch das ist per Ferndiagnose schwer zu klären ...
 

Gerd1719

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Hallo @Andres,

danke für deine Einschätzung.

Das findest du im Selbstversuch heraus. Ob es Nachfrage nach solchen Räumen an diesem Ort gibt, lässt sich schwer per Ferndiagnose klären. Vielleicht rennen sie dir die Bude ein - vielleicht meldet sich niemand.

Da die Immobilie sowohl Innenstadt- als auch Uninah liegt (am Rande der Essener City), kann ich mir durchaus vorstellen, Interessenten zu finden.

Wer mietet 24 m² im Dachgeschoss als Lager?
Natürlich niemand. Aber da siehst du, wie ideenlos ich bin, was die Nutzung des Raumes angeht.


Hmm, hat jemand schon Erfahrung, wie "bürokratisch" so etwas ist. Wegen der zu erwartenden geringen Mieteinnahmen, lohnt es sich ja nur, wenn der Aufwand sich in Grenzen hält. Sowohl administrativ/bürokratisch als auch finanziell.
Reichen da formlose Anfragen an das Bauamt NRW? Und gibt es Erfahrungswerte, wie träge es in dem Amt abläuft. Dauert es womöglich mehrere Monate oder gar nur wenige Wochen? Und was würden solche Verfahren denn circa Kosten?

Sobald dort Publikumsverkehr stattfindet oder Angestellte arbeiten sollen, sind ggf. weitere Anforderung zu erfüllen.

An Publikumsverkehr hatte ich nicht gedacht, die restlichen Mieter sollen sich da nicht durch zu viel Kommen und Gehen gestört fühlen.

Im einfachsten Fall wird der Raum bei der Neuvermietung von anderen Wohnungen in diesem Gebäude mit angeboten. Das hat den großen Vorteil, dass es nahezu null zusätzlichen Aufwand für dich bedeutet und für 24 m² sollte man das schon im Blick haben, denn spektakuläre Mieten sind damit kaum erzielbar und die Planung irgendwelcher Umbauten und alleine schon die Verwaltung schlägt dann ziemlich stark zu Buche.
Tatsächlich habe wir sowohl bei Neuvermietung als auch bei den Altmietern immer nachgefragt. Leider hat bisher niemand Interesse gezeigt.

In den ungünstigen Fällen besteht eine Zweckentfremdungssatzung, die grundsätzlich verbietet, dass Wohnraum umgenutzt wird, oder es kommt bei dieser Gelegenheit heraus, dass der Dachausbau an sich "schwarz" stattgefunden hat und überhaupt nicht genehmigungsfähig wäre, zumindest nicht unter realistisch zu leistenden Auflagen. Im Idealfall ist es wirklich nur Formsache.
Nein, ein Dachausbau hat nicht stattgefunden. Es handelt sich um ein vollwertiges Geschoss unter einem Flachdach. Nebenan ist noch eine vermietete Wohnung sowie ein Wasch- und Wirtschaftsraum für die Gemeinschaft.
Wenn man den Aufwand nicht scheut, könnte man auch mal über einen Ausbau zu einer "richtigen" Wohnung nachdenken: Die Wohnfläche mittels Gauben vergrößern, ein kleines Bad abtrennen, Kochnische oder vielleicht sogar eigene Küche. In halbwegs gefragten Wohnlagen sind solche kleinen Wohnungen häufig hervorragend zu vermieten, vor allem wenn man sich nicht daran stört, dass die "Kunden" dann überwiegend Studenten, Azubis, Fernpendler u.ä. sind und man gerne kürzere Wohndauern hat.
Der Ausbau zu einer vollwertigen Wohnung ist wegen der ungünstigen Lage innerhalb des Geschosses nur mit sehr viel Aufwand realisierbar. Das einfachste und sinnvollste wäre eine Erweiterung per Wanddurchbruch zur nebenan liegenden Wohnung, um diese letztendlich zu vergrößern.
Die Wohnung ist jedoch vermietet, der Mieter selbst ist an einer Vergrößerung nicht interessiert und ich vermute mal, einfach über seinen Kopf hinweg eine Vergrößerung seiner Wohnfläche zu schaffen, wird rechtlich (und vor allem auch menschlich) nicht vertretbar sein.
Für diese Maßnahme beim Bauamt anzuklopfen würde sich ja lohnen, ob mir die Klinkenputzerei für die Umnutzung wert ist ...?
Tatsächlich hatte ich auf eine Unkomplizierte Umnutzung zu Gewerbe mit befristeten Vertrag gehofft, so dass ich im Falle eines Auszugs des Mieters schnell handeln kann und den Durchbruch (nach erfolgter Genehmigung) durchführen kann.


Gruß
Gerd
 
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ehrenwertes Haus

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Wer mietet 24 m² im Dachgeschoss als Lager?
Das kommt sehr auf die Region an.

Ich vermiete gelegentlich Lagerraum im 5. und 6. Stockwerk ohne Aufzug. Gerne von überwiegend jüngeren Leuten genutzt bei Umzügen oder Wohnungsumbauten, Hauptsache in der Nähe, falls man doch was aus den gelagerten Kisten raussuchen möchte.

Vermietung als Wohraum ohne Dusche klappt momentan mit Sicherheit. Es suchen viele Flüchtlinge aus der Ukraine einfach eine eigene Bude mit deutlich geringeren Komfortansprüchen wie die meisten deutschen Mieter. Solange das Quartier keine generelle Bruchbude ist, sollten sich Mieter finden lassen.

Evtl. kommt auch eine Nutzung als Büro oder Atelier in Frage.


Mein Vorgehen wäre zuerst Prüfen als was das Appartment beim Bauamt bekannt ist, welche Nutzung aktuell zulässig.
Danach kann man noch immer entscheiden ob man für eine Nutzung als Lager oder Wohnraum u.U. erforderliche Anträge stellen und Maßnahmen durchführen will.
 

Gerd1719

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Hallo @ehrenwertes Haus ,

danke für deine Meinung.

Das sind wirklich tolle Ideen. Für ein Atelier wäre dieser Raum tatsächlich ideal. Da hast du mich jetzt angefixt.

Auch eine vorübergehende Beherbergung von Flüchtlingen fände ich eine tolle Sache. Bei einer langfristigen Vermietung würde mich wohl aus Ermangelung an sanitären Standards das schlechte Gewissen plagen und es würde damit enden, dass ich doch wieder kurzerhand eine Dusche und eine Küche einbauen liesse :-)

Hmm, da bisher sämtliche Umbauten und Nutzungen in Abstimmung mit den Ämtern und Vorlagen erfolgte, gehe ich zwar davon aus, dass die bisherige Nutzung unter "Wohnraum" geführt wird, aber das zu Prüfen, wäre nicht verkehrt. Danke für den Tipp.

Gruß Gerd
 
Andres

Andres

Moderator
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Der Ausbau zu einer vollwertigen Wohnung ist wegen der ungünstigen Lage innerhalb des Geschosses nur mit sehr viel Aufwand realisierbar. Das einfachste und sinnvollste wäre eine Erweiterung per Wanddurchbruch zur nebenan liegenden Wohnung, um diese letztendlich zu vergrößern.
Die Wohnung ist jedoch vermietet, der Mieter selbst ist an einer Vergrößerung nicht interessiert und ich vermute mal, einfach über seinen Kopf hinweg eine Vergrößerung seiner Wohnfläche zu schaffen, wird rechtlich (und vor allem auch menschlich) nicht vertretbar sein.
Ja, aber dann lässt man die Wohnung eben leerstehen, bis ein Mieterwechsel ansteht. Das ist nun bei 24 m² hoffentlich nicht der Untergang.

Nebenan ist noch eine vermietete Wohnung sowie ein Wasch- und Wirtschaftsraum für die Gemeinschaft.
Weitere "unspannende" Option: Wenn Lagerraum im Haus irgendwie immer knapp ist, könnte die Fläche dafür genutzt werden.

Vermietung als Wohraum ohne Dusche klappt momentan mit Sicherheit. Es suchen viele Flüchtlinge aus der Ukraine einfach eine eigene Bude mit deutlich geringeren Komfortansprüchen wie die meisten deutschen Mieter.
Es mag ja sein, dass die Ansprüche niedriger sind und somit zunächst ausreichend Nachfrage besteht. Wenn der Zustand aber länger anhält, ist irgendwann die Frage, ob eine Vermietung nur mit Handwaschbecken nicht Folgeprobleme schafft. Die Kochgelegenheit ist auch zumeist eine baurechtliche Anforderung, aus der man nicht mit "geringeren Komfortansprüchen" herauskommt.

Trotzdem: Wenn eine solche Vermietung gewünscht ist, spricht zumindest grundsätzlich wenig dagegen.

Hmm, da bisher sämtliche Umbauten und Nutzungen in Abstimmung mit den Ämtern und Vorlagen erfolgte, gehe ich zwar davon aus, dass die bisherige Nutzung unter "Wohnraum" geführt wird, aber das zu Prüfen, wäre nicht verkehrt.
Solange nicht die Gefahr besteht, dass ein Schwarzbau auffliegt, kann man wirklich bedenkenlos nachfragen, wie die Möglichkeiten für Umnutzungen sind. Insofern wäre das unter den geschilderten Umständen auch mein erster Schritt. Wenn die Umnutzung nämlich nicht möglich sein sollte, muss man sich mit zahlreichen Optionen gar nicht erst weiter befassen.
 
taxpert

taxpert

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Wie wäre es mit einem Aushang im Haus und den Nachbarhäusern, ob jemand ein außerhäusliches -und daher steuerlich unbeschränkt abziehbares!- Arbeitszimmer braucht!

taxpert
 

Gerd1719

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Ja, aber dann lässt man die Wohnung eben leerstehen, bis ein Mieterwechsel ansteht. Das ist nun bei 24 m² hoffentlich nicht der Untergang.
Genau. Das tut sie ja auch schon seit gefühlten Jahrzehnten. Aber ich suche dennoch nach Möglichkeiten zur Nutzbarmachung.

Weitere "unspannende" Option: Wenn Lagerraum im Haus irgendwie immer knapp ist, könnte die Fläche dafür genutzt werden.
Ja, wäre eine Möglichkeit. Wir sind durch die damalige Dusche jedoch etwas Vorsichtig was Schimmelquellen angeht. Trocknen von Wäsche wäre da für mich eher nicht erwünscht.
 

Gerd1719

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Wie wäre es mit einem Aushang im Haus und den Nachbarhäusern, ob jemand ein außerhäusliches -und daher steuerlich unbeschränkt abziehbares!- Arbeitszimmer braucht!

taxpert
Hallo @taxpert,

danke für den guten Vorschlag.
Käme denn ein außerhäusliches Arbeitszimmer für mich als Vermieter nicht einer gewerblichen Nutzung gleich? Oder müsste ich einen normalen Wohnmietvertrag machen und explizit "außerhäusliches Arbeitszimmer" darein schreiben? oder wie könnte ein solcher Vertrag aussehen?
Oder, sollte einer der Bestandmieter interessiert sein (was derzeit ja leider nicht der Fall ist): dann handelt es sich ja um zusätzlichen Wohnraum/Arbeitszimmer, der über den Gemeinschaftsflur zugängig ist. Was gäbe es da zu beachten?


Und eine ganz andere Frage dazu:
Ich gebe ja bei meiner Steuer ein Arbeitszimmer an. Aber wäre es nicht möglich, dass ich diesen Raum selbst als "außerhäusliches Arbeitszimmer" absetze? Sollte ich mir dann sinnvollerweise einen eigenen Mietvertrag gestalten? Sollte ich mir dann auch eine Miete zahlen oder wie würde man da sinnvollerweise am besten vorgehen? Oder kann ich dann einfach Heiz-und Stromkosten (welche ja de facto permament sowieso zu unseren Ungunsten anfallen) geltend machen? Lässt sich da auch rückwirkend noch etwas (legal!) machen?
Das ist ja so offensichtlich, den Raum für sich selbst dafür zu nutzen, aber ideenlos wie ich bin, habe ich das nie in Betracht gezogen.

Danke für deine Idee!

Gruß
Gerd
 

Ferdl

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Lässt sich da auch rückwirkend noch etwas (legal!) machen?
Da nur real entstandene Kosten geltend gemacht werden könne, beantwortet sich deine Frage von selbst, gell?
Ansonsten geht es um die "Glaubbarmachung", ein sehr dehnbarer Begriff um den schon mancher Rechtsstreit geführt wurde, ist es real ein solches Büro zu führen, ist (nur) eine entsprechende Einrichtung vorhanden?
 
taxpert

taxpert

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Da nur real entstandene Kosten geltend gemacht werden könne, beantwortet sich deine Frage von selbst, gell?
Nur passt das hier leider nicht, da die Kosten (anteiliger Strom, Heizung, Finanzierungskosten, AfA) SIND ja real angefallen!

ABER ...
der Raum wurde eben in der Vergangenheit NICHT als außerhäusliches AZ genutzt.
Sollte ich mir dann sinnvollerweise einen eigenen Mietvertrag gestalten?
Man kann mit sich selbst keine Verträge schließen!

Oder kann ich dann einfach Heiz-und Stromkosten (welche ja de facto permament sowieso zu unseren Ungunsten anfallen) geltend machen?
WENN tatsächliche eine Nutzung als AZ vorliegt, "wandern" die Kosten schlicht von einer Einkunftsart in die andere. Da für den raum ja offenbar Vermietungsabsicht bestand und besteht, ergibt sich unterm Strich nicht wirklich ein steuerlicher Vorteil. Und je nachdem, bei welcher Einkunftsart das AZ geltend gemacht wird, sogar ein steuerlicher Nachteil.

taxpert
 

Gerd1719

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Wie wäre es mit einem Aushang im Haus und den Nachbarhäusern, ob jemand ein außerhäusliches -und daher steuerlich unbeschränkt abziehbares!- Arbeitszimmer braucht!

taxpert
Hallo Zusammen, hallo @taxpert

vielen Dank für euren Input.
Zu der Vermietung als außerhäusliches Arbeitszimmer würde mich interessieren, wie ein solcehr Mietvertrag gestaltet sein muss, um ihn für mich, als auch für potentiell Mietwillige interessant zu machen.
Bei einem "normalen" Wohnungsmietvertrag wäre ja der Mieter verpflichtet, das Zimmer als Zweitwohnsitz zu melden und es würde zweitwohnsitzsteuer anfallen.
Gibt es da Besonderheiten auf die man beim Vertrag achten sollte? Gibt es für solche "außerhäuslich genutzten Räumen" spezielle Verträge?

Gruß
Gerd
 
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