Umrüstung auf Etagenheizung: Mod oder Instand

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Pfeifdireins, 13.07.2011.

  1. #1 Pfeifdireins, 13.07.2011
    Pfeifdireins

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    Hallo,
    ich habe ein Vermietungsprojekt in Planung, dh. ich habe wegen des Preises sehr hohes Interesse am Kauf. Dabei wird es höchstwahrscheinlich zentral darum gehen, was mit der Heizung in diesem Mehrfamilienhaus passiert. Es ist ein vermutlich 30 Jahre alter Ölkessel drin, ich möchte umrüsten auf Gas-Etagenheizung, die Gründe dafür lasse ich jetzt mal beiseite.
    Nun die Frage: Könnte ich die Kosten auf die Mieter weitergeben oder muss ich die selber übernehmen ?
    Viele Grüsse,
    Pfeifdireins
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert die Rechtskenntnis...

    Im § 559 BGB sind als Voraussetzungen für einen Modernisierungsmieterhöhung genannt:
    - nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
    - dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder
    - nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser.

    Es wird nun vom Einzelfall abhängen, ob man diesen Kriterien durch den Einbau von Etagenheizungen gerecht werden kann. Konkret dürfte es um die Energieeinsparung gehen, die nachzuweisen wäre. Gelingt der Nachweis, steht einer Erhöhung der Jahresmiete um 11% der (anrechenbaren) Modernisierungskosten nichts im Weg.
     
  4. #3 Pfeifdireins, 13.07.2011
    Pfeifdireins

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    Hallo RMHV,
    danke erst mal ! Der Wirkungsgrad einer modernen Gastherme ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit höher als ein 30 Jahre alter Ölkessel.
    Wieviel besser muss der Wirkungsgrad denn sein, um als Mod durchzugehen ?
    Allerdings müsste ja die ganze Verrohrung umgebaut werden incl Nebenarbeiten,
    wie sieht es damit aus ? Zählt das dann mit zur Modernisierung ?
    Und wie ist es mit KFW-Förderung ? Können die Zinsen mitumgelegt werden ?
     
  5. RMHV

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    Wenn das wirklich so ist, sollte der Nachweis einer Energieeinsparung kein Problem sein. Man sollte aber nicht übersehen, dass es auch Unterschiede gibt, die allein aus der Anlagengröße kommen. Viele kleine Anlage gegen eine große Anlage. Da ist das Endergebnis eben nicht per se sicher.

    Darüber gibt es keine Vorschriften. Es muss Energie eingespart werden. Mehr verlangt das Gesetz nicht.

    Selbstverständlich sind das ebenfalls Kosten einer Modernisierungsmaßnahme.

    Finanzierungszinsen kommen in dem gesamten Verfahren nicht vor. Es geht nur um die Kosten der Maßnahme, nicht um die Kapitalbeschaffung.
    Zinssubventionen aus öffentlichen Haushalten, wozu die KfW-Förderung zählt, sind zu Gunsten des Mieters ebenso gegenzurechnen wie Drittmittel.
    Das alles ist nachzulesen in den §§ 559 ff BGB.
     
  6. #5 Martens, 13.07.2011
    Martens

    Martens
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    Mit Sicherheit ist ein aktueller Ölbrenner für zentrale Beheizung jeder Ansammlung von aktuellen Gasetagenheizungen in der Wirtschaftlichkeit überlegen . Es ist also keinesfalls so, daß hier eine Modernisierung vorliegt, blos weil ein altes Gerät A durch mehrere Geräte B ersetzt werden sollen.

    Der Eigentümer hat die Kosten der notwendigen Instandsetzung zu tragen, also die Kosten für die Erneuerung von Ölbrenner und -kessel oder den Umbau auf zentrale Gasheizung (oder sonstige Heizmedien).
    Aus den sicherlich entstehenden Mehrkosten für diverse Gasthermen sowie den Umbau der Verrohrung ergibt sich eine massive Geldverbrennung, deren Grund sich mir nicht erschließt.

    Umlegbare Modernisierungskosten sehe ich jedenfalls keine.

    Christian Martens
     
  7. RMHV

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    Sicher richtig, aber kein relevantes Kriterium. Es muss nicht die bestmögliche Lösung realisiert werden,

    Richtig... schrieb ich nicht, dass die Energieeinsparung nachzuweisen wäre?
    Nicht richtig... erst mal war nicht die Rede davon, dass eine Instandsetzung notwendig wäre. Im übrigen wären die Kosten einer notwendigen Instandsetzung bei den Modernisierungskosten gegenzurechnen, hätte aber im Grundsatz keine Auswirkung auf die Entscheidung, ob eine Modernisierung vorliegt.

    Das wird durchaus so zutreffen, ist aber für die Frage einer Modernisierung nicht relevant.
     
  8. #7 Pfeifdireins, 14.07.2011
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    Hallo,
    schon mal sehr aufschlussreich.
    Als Gas-Wasser-Installateur kann ich vielleicht noch sagen, das eine moderne Gas-Brennwert-Therme einem Ölzentralkessel wirtschaftlich (finanziell) vielleicht unterlegen ist, aber von der Energie-Effizienz und von den Schadstoffen her über jede Zweifel erhaben ist.
    Interessant ist natürlich auch, dass es hier zu Meinungsverschiedenheiten kommt in Bezug auf Mod - Instand, die Frage wird mich vermutlich noch ein wenig beschäftigen, spätesten mit den Mietern...
    Viele Grüsse
     
  9. #8 RMHV, 14.07.2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 14.07.2011
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    Dem ist noch hinzuzufügen, dass bei einer Modernisierung auf die Energieeinsparung abgestellt wird und nicht - auch wenn das die Erkenntnisfähigkeit der meisten Mieter überfordern wird - auf den finanziellen Nutzen für die Mieter.
    Eine Modernisierung kann also für die Mieter durchaus auch mit erhöhten Gesamtkosten verbunden sein.
     
Thema: Umrüstung auf Etagenheizung: Mod oder Instand
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