Umsatzsteuer auf Miete oder nicht?

Diskutiere Umsatzsteuer auf Miete oder nicht? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; hallo zusammen, ich brauche euer wissen und hilfe bei einen pachtvertrag für ein gastrobetrieb. und zwar ob ich die mwst angeben muss oder nicht....

  1. #1 delija74, 24.05.2018
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    hallo zusammen, ich brauche euer wissen und hilfe bei einen pachtvertrag für ein gastrobetrieb. und zwar ob ich die mwst angeben muss oder nicht. für die miete des restaurants möchte ich 1500 € kalt bekommen, muss ich jetzt die mwst darauf rechnen oder nicht!!! ich bin eine privatperson und vermiete an einen Gewerbetreibenden. zwei weiter wohnungen vermiete ich auch noch aber da ist es klar ohne mwst. doch beim lokal bin ich mir unsicher. könnt ihr mir helfen und danke in voraus für die antworten
     
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  3. GSR600

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    Hallo, es kommt darauf an ob du auf Umsatzsteuer optiertst oder nicht.
    Du solltest das am besten mit einem Steuerberater besprechen was für dich persönlich am besten ist.
     
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  4. Andres

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    Was ist mit dem Mieter vereinbart? Unabhängig davon muss die Option überhaupt erst zulässig sein. Dafür muss der Mieter selbst steuerbare Umsätze erzielen. Bei Gastronomie ist das eher kein Problem, bei einer Arztpraxis kann das schon anders aussehen.

    Für den Vermieter hat die Option höchstens dann einen Vorteil, wenn man im Gegenzug für größere Ausgaben (Baukosten, Umbau, Renovierung, ...) die Umsatzsteuer zurückbekommen kann. Bei Bestandsimmobilien ist das meist sinnlos. Für den Mieter ist der Vorteil, dass er die Umsatzsteuer auf die Betriebskosten erstattet bekommen kann - natürlich nur soweit, wie die Positionen überhaupt USt enthalten haben, also z.B. nicht bei der Grundsteuer. Im Endeffekt geht es darum, dass der Mieter evtl. 10-15 % bei den Betriebskosten spart.

    Zur Vorgehensweise lässt du dir am besten bei einem Steuerberater helfen.
     
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  5. #4 delija74, 25.05.2018
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    Vielleicht zur Erläuterung
    Ich habe ein MFH mit Gewerbe gekauft. Es besteht aus 3 Wohnungen und einem Gewerbe was ein Restaurant ist. Der Mieter führt das Restaurant klar als Gewerbe und bezieht zudem auch eine Wohnung noch. Die zweite Wohnung ist ganz normal an eine Privatperson vermietet und die dritte beziehe ich selbst.
    Das Haus wurde zu einem Preis gekauft und für ca. 25 td€ Meine Wohnung noch renoviert also keine größeren Umbauten.
    Was wäre jetzt die beste Lösung euerer Meinung nach, außer zum Steuerberater zu gehen :),mit MwSt oder ohne für das Restaurant und Pächterwohnung
     
  6. Olbi

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    Zum Bäcker oder zum Friseur gehen. Die wissen eh immer alles.
     
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  7. #6 taxpert, 25.05.2018
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    Da man diese Entscheidung nur aus der persönlichen Situation treffen kann, ist hier jeder Hinweis -außer der Rat zum StB zu gehen!- gleich gut oder schlecht! Selbst wenn hier 9 von 10 Antworten in die eine Richtung gehen, kann aus persönlichen Gründen die andere Richtung die richtige sein!

    Der "Vorteil" der Option nach §9 Abs.1 UStG ist -wie schon gesagt!- der mögliche VoSt-Abzug! Und man weiß NIE, ob sich nicht doch die Heizung nächstes Jahr verabschiedet oder wann der nächste Wasserschaden wegen eines Rohrbruchs droht!

    Der "Nachteil" ist halt, dass man eine USt-Erklärung und ggf. USt-Voranmeldungen abgeben muss!

    Die Entscheidung kann einem niemand erst recht kein Forum- abnehmen!

    Für die Pächterwohnung ist sowieso keine Option möglich!

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  8. #7 delija74, 26.05.2018
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    Ok danke erstmal. Jetzt noch eine Fage wofür ich keinen Steuerberater brauche :)

    Könnt ihr mir denn sagen welche Betriebskosten ich auf das Restaurant umlegen kann? Können die Grundsteuer und Wohngebäudeversicherungen sowie Straßen und Winterdienst umgelegt werden wie bei Normalen vermieteten Wohnungen?
     
  9. #8 immobiliensammler, 26.05.2018
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    Es können alle Betriebskosten umgelegt werden die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden, ganz einfach.
     
  10. GSR600

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    Du kannst sogar Reparatur kosten abrechnen wenn das vereinbart ist.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 26.05.2018
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    Ich hoffe mal du hast noch keinen Miet- und Pachtvertrag abgeschlossen.

    Lass dich doch mal über die Unterschiede von Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag und Wohnungsmietvertrag gut aufklären.
    Eine gute Anlaufstelle ist der Haus- und Grundbesitzer Verein, aber auch jeder fachanwakt für Miet- und Eigentumsrecht.

    Im Wesentlichen sind diese Verträge zwar sehr ähnlich, in den Feinheiten gibt es aber deutliche Unterschiede.
    Z. B. hast du bei Gewerbemietern und Pächter einen viel größeren Spielraum in der Vertragsgestaltung welche Kosten der Mieter übernehmen muss als bei Wohnungsmietern.

    Bei Gewerbe sollte z.B. die Eintragung beim Bauamt geprüft werden, ob für dieses Gewerbe eine Nutzungserlaubnis vorliegt oder nicht.
    Wer soll hierfür die Kosten übernehmen und auch die evt. Umbaukosten?

    Ziemlich sicher gibt es bei einer Gastro einen "Brauerei-Vertrag".
    Wenn dieser Vertrag auf dich läuft, kannst du u. U. am Getränkeumsatz auch als Vermieter beteiligt werden.
    Ein Brauerei-Vertrag kann in einen Pachtvertrag für Gastro eingebunden sein oder separat vereinbart.
    Als VM bekommst du bei Brauereien meist bessere Konditionen als ein Gastropächter.

    Vielleicht hast du dir diese Fragen ja schon gestellt und für dich ist nur noch die Steuerfrage offen...

    Wie schon erwähnt wurde, ist bei Vermietung an Gastro mit und ohne Märchensteuer möglich.
    Wenn du es einfach er haben möchtest, würde ich ohne vermieten.
    Wenn du aber noch weitere gewerbliche Mieter in absehbarer Zeit haben möchtest, ist das vielleicht ein guter Einstieg in dieses Thema.
    Dann ist mein Tipp aber einen Steuerberater dazu befragen was für dich eine gute Lösung ist, wenn du auch den Mehraufwand dabei berücksichtigst.
     
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  13. #11 delija74, 27.05.2018
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    Danke „ehrenwertes Haus“ für deine ausführliche Antwort. Hab den Vertrag soweit fertig mit Hilfe vom StB.
     
  14. #12 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Da sich längst nicht jeder StB auch im Mietrecht auskennt, bitte noch einen Fachmann für Mietrecht befragen.
    Du wärst nicht die 1. mit einem steueroptimierter Vertrag, der dir ein mietrechtliches Eigentor schießt.
     
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