Umsatzsteuer ID beantragen als privater Vermieter von Gewerberaeumen?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von TinaSabrina, 19.11.2015.

  1. #1 TinaSabrina, 19.11.2015
    TinaSabrina

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    Hallo,

    ich habe ein Gewerbelokal (Restaurant) gekauft als Privatperson und dieses vermietet. Auf die Miete bekomme ich eine Umsatzsteuer, die ich natuerlich an das Finanzamt abfuehren muss.

    Ich wollte deswegen eine Umsatzsteuer ID beantragen, sehe aber, dass das lt. den folgenden Portalen nur Unternehmen zusteh (http://www.bzst.de/DE/Steuern_Inter...rgabe_USt_IdNr/Vergabe_FAQ_node.html#faq19392).

    Es wird mit Sicherheit Vermieter hier geben die vor dem selben Schritt standen: habt ihr eine Umsatzsteuer ID beantragt? Falls ja, welche Rechtsform habt ihr hier in dem Online Formular (https://www.formulare-bfinv.de/ffw/form/display.do?$context=7EC3175793781F57A3AA) ausgewaehlt, etwa "sonstige natuerliche Person"?

    Ich respektiere den Hinweis "wende dich an einen Steuerberater" und weis, dass das der schlaueste Schritt waere. Ich waere aber dankbar wenn ihr von dem Rat diesmal absehen koenntet und eure Erfahrung und Kenntnisse teilt.

    Vielen lieben Dank!
     
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  3. #2 immobiliensammler, 19.11.2015
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    Wenn Du bezüglich der Miete zur Mehrwertsteuer optierst dann bist Du im Sinne des Umsatzsteuergesetzes unternehmerisch tätig, also ganz einfach das Finanzamt ansprechen. Im übrigen willst Du doch sicher die Vorsteuer aus dem Kauf zurück, oder hast Du das Objekt etwa ohne Mehrwertsteuerausweis gekauft und optierst nur später?
     
  4. #3 TinaSabrina, 19.11.2015
    TinaSabrina

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    Es gab keine Mwst beim Kauf da ich das Lokal leerstehend gekauft habe. Erst als ich es vermietet habe, habe ich quasi zur Mwst optiert. Dazu gilt es zu sagen, dass es das erste Mal ist das in mit der USt/Mwst etwas zu tun habe - d.h. erst als ich das Lokal vermietet habe, habe ich mich damit auseinander gesetzt und beschlossen zur USt zu optieren (wobei ich meines Erachtens auch keine Wahl habe - der Mieter ist als Restaurant 100% gewerblich orientiert, die Optierung zur USt. damit meines Wissens nach keine Option mehr sondern Pflicht).
     
  5. #4 immobiliensammler, 19.11.2015
    immobiliensammler

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    Es gibt keine Pflicht zur Umsatzsteuer zu optieren, nur ein Wahlrecht. Generell ist Vermietung immer umsatzsteuerfrei, nur bei manchen Sachverhalten ist es halt vorteilhafter, die Option zur Umsatzsteuer zu erklären.

    Das siehst Du schon daran, dass der Vorbesitzer anscheinend ja auch ohne Umsatzsteuer vermietet hatte, sonst hätte er Dir auf den Kaufpreis die Mehrwertsteuer berechnen dürfen - die Du dann natürlich wieder als Vorsteuer vom Finanzamt zurückbekommen hättest.

    Wenn Du ohne Mehrwertsteuer gekauft und erst später zur Umsatzsteuer optiert hast dann ist das für Dich erst einmal ein Nullsummenspiel. Du bekommst Mehrwertsteuer auf die Miete und führst diese ab. Vorteil hat dann nur der Mieter/Pächter, denn er kann - wenn gesondert ausgewiesen - die Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten als Vorsteuer absetzen was er ohne die Option eben nicht könnte. Hast Du (da Du nur von einem Lokal sprichst) mit der Hausverwaltung gesprochen, dass die ab sofort in der Hausgeldabrechnung die Mehrwertsteuer gesondert ausweisen müssen. Das ist ein ziemlicher Aufwand, kann mir vorstellen dass die nicht begeistert sein werden (wenn die Leistung überhaupt im Vertrag enthalten ist und nicht von Dir gesondert bezahlt werden muss).

    Wenn Du irgendwas in das Lokal investiert (Umbauten, Instandhaltung etc.) dann ist Dein Vorteil, dass Du dann überall die Vorsteuer ziehen kannst, z.B. auch bei der Verwaltervergütung.

    Stefan
     
  6. #5 TinaSabrina, 19.11.2015
    TinaSabrina

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    Danke fuer die Info, das hatte ich soweit verstanden. D.h. ich wuerde dann die USt. ID als "sonstige natuerliche Person" beantragen. Das scheint mir am passendsten.

    Die USt Voranmeldung kann ich selber via Elster vornehmen, da diese nicht allzu komplex ist. Ich hoffe nur, dass das FA ein Auge zudrueckt da ich bereits seit April USt eingenommen habe diese aber nun im Dezember fuer die bisher angefallenen Perioden anmelden werde (ab dann natuerlich monatlich, bis ich den Bescheid bekomme auf quartalsweise umstellen zu koennen).
     
  7. #6 immobiliensammler, 19.11.2015
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    Wie gesagt, Du musst darauf achten dass Du auch alle "Rechnungen" für das Objekt mit ausgewiesener Mehrwertsteuer bekommst, sonst kannst Du keine Vorsteuer geltend machen, das betrifft hier vor allem die Hausgeldabrechnung, d.h. für jede Kostenposition muss der Nettobetrag und die Mehrwertsteuer gesondert ausgewiesen werden. Wird eine Heidenarbeit für die Hausverwaltung, vor allem wenn Du das nachträglich haben willst.

    Stefan
     
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  8. Andres

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    Was ich ausgewählt habe, hilft dir nicht weiter. ;)

    Die USt-ID wird nur einmal pro Person (egal ob natürlich oder juristisch) erteilt. Was hier richtig ist, hängt davon ab, was du außer vermieten noch so anstellst. "Sonstige natürliche Person" bist du nur, wenn du in keine der zuvor genannten Kategorien fällst, auch wenn eine evtl. selbständige Tätigkeit USt-befreit wäre oder du dafür zumindest keine USt-ID brauchst. Was du hier angibst, sollte eben nicht im Widerspruch zu anderen Daten stehen, die die Finanzverwaltung von dir hat.


    Dir ist klar, dass das Steuerhinterziehung ist? Also nicht die Kindergartenvariante (leichtfertige Steuerverkürzung), sondern der große Hammer? Lektüre dazu, auf die Schnelle gefunden, bitte den ersten Unterpunkt "aufklicken". Lesenswert ist besonders die letzte Hälfte dieses Abschnitts. Früher ging das zumindest für kleine Beträge eher entspannt ab, heute ist das Steuerstrafverfahren praktisch unvermeidbar.

    Du willst dich mit einem Steuerberater besprechen, möglich in einer kombinierten Kanzlei, die auch FA für Strafrecht und/oder Steuerrecht hat - und möglichst gestern. Die Umsätze, die du dann nachträglich erklärst, müssen absolut wasserdicht sein. Die Folgen einer unvollständigen Selbstanzeige sollten spätestens seit einem prominenten Wurstfabrikanten eigentlich bekannt sein. Bis dahin würde ich auch die Geschichte mit der USt-ID bleiben lassen, um nicht unnötig Aufmerksamkeit zu erregen.
     
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  9. #8 immobiliensammler, 19.11.2015
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    @Andres
    Ups, da ist eine Gesetzesverschärfung an mir auch vorbeigegangen; ich hätte die verspätete Abgabe auch als "lässliche Sünde" angesehen, nämlich mit der Begründung Selbstanzeige, wie es ja wohl bis vor der Gesetzesänderung auch war. Gut wieder was gelernt, betrifft mich zwar nicht aber gut zu Wissen.

    Stefan
     
  10. Andres

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    Nein, die unterlassene Voranmeldung war schon immer (naja, fast immer ;)) Steuerhinterziehung. Früher hatten die Finanzämter nur einen erheblichen Ermessensspielraum, welche Steuerstraftaten zur weiteren Verfolgung an die Staatsanwaltschaft abgegeben werden und in welchen Fällen man davon absieht. Dieses Ermessen war vorübergehend auf null reduziert, mittlerweile ist es wieder etwas angehoben worden. Das Problem ist nur, dass ich einerseits in diesem Fall die Voraussetzungen für ein derartiges Ermessen ("Kurzfristige Terminüberschreitungen und geringfügige Abweichungen") nicht mehr als gegeben annehme und andererseits auch ein "begründeter Einzelfall" vorliegen muss, und damit tue ich mir noch schwerer - was unterscheidet denn diesen Einzelfall von anderen Fällen, in denen jemand plötzlich USt abführen muss und die Voranmeldung nicht abgibt?

    Selbst wenn man die Voraussetzungen für einen derartigen Einzelfall annehmen will, bleibt noch das Problem, dass die korrekte Erklärung der Umsätze wie eine Selbstanzeige bewertet wird. Daher muss diese Erklärung bis auf den letzten Cent stimmen.
     
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  11. #10 TinaSabrina, 05.01.2016
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    Ui, die letzten Postings hier hatte ich verpasst. Besten Dank Andres!

    In der Zwischenzeit hat mir das FA ein Formular geschickt das sich "Selbstauskunft zur Steuereinschaetzung" (oder so aehnlich) genannt hat. Das Formular habe ich ausgefuellt und erklaert wieso ich glaube, dass ich Umsatzsteuerpflichtig bin (naemlich das ich ein Gewerbelokal gekauft habe auf das USt. erhoben wird).

    Nun habe ich eine Antwort bekommen, indem ich gebeten werde eine Gewerbeanmeldung vorzulegen. Ich bin schon erstaunt, ich haette im Leben nicht daran gedacht, dass ich eine Gewerbeanmeldung brauche um eine Immobilie zu vermieten die gewerblich genutzt wird (ich selber bin reine Privatvermieterin). Deckt sich das mit euren Erfahrungen? Habt ihr als Privatvermieter alle eine Gewerbeanmeldung?

    Ich waere dankbar ueber eure Gedanken. In der Zwischenzeit werde ich wohl doch einen Steuerberater kontaktieren. Diese Umsatzsteuergeschichte klingt ja richtig boese. Ich hatte mir dabei nichts gedacht und dachte mir ich melde das alles erst an, sobald die Ust. regelmaessig in voller Hoehe kommt (ueber eine laengeren Zeitraum hat der Mieter nur die Nebenkosten + USt. bezahlt und hatte eine mietfreie Zeit - da schien es mir vernachlaessigbar).

    Danke euch, sehr lieb hier!
     
  12. #11 immobiliensammler, 05.01.2016
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    Hallo TinaSabrina,

    das mit der Gewerbeanmeldung halte ich für absoluten Blödsinn. Ich kann auch als Privatmann umsatzsteuerpflichtig sein (z.B. wie Du eben durch deine Vermietung). Endeffekt bei einer Gewerbeanmeldung wäre, dass diese Dich erst einmal rund 60 Euro kostet und dann natürlich auch postwendend der Mitgliedsbeitrag von der IHK kommt, sind dann pro Jahr nochmal 100 Euro oder mehr. Unbedingt mit einem Steuerberater klären und vorher keinesfalls zwecks Gewerbeanmeldung aufs Rathaus rennen.

    Stefan
     
  13. Andres

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    Du bist nicht umsatzsteurpflichtig. Wärst du umsatzsteuerpflichtig, könntest du nicht zur Umsatzsteuer optieren - Pflichten und Optionen passen nicht so gut zusammen. ;)

    Und dann natürlich noch das, was immobiliensammler geschrieben hat ...
     
  14. #13 TinaSabrina, 06.01.2016
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    Meine Gewerbeimmobilie wird als Restaurant genutzt. Die Nutztung ist zu 100% gewerblich. Mir wurde immer gesagt, dass ich unter diesen Bedingungen zwingend USt. veranschlagen muss. Kann ich tatsaechlich darauf verzichten? Ich glaube dem Mieter waere das durchaus Recht... (ich weis, dass mir dadurch auch gewisse Vorteile verloren gehen, aber das waere in Ordnung, da meine eigenen Ausgaben mit Mwst. relativ gering sind und auf dem Niveau bleiben werden)
     
  15. #14 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Hallo TinaSabrina,

    Du MUSST überhaupt nicht zur Umsatzsteuer optieren, egal an wen Du vermietest. Wenn Du die Immobilie ohne MWSt-Ausweis gekauft hast dann hast Du erst einmal keine Vorteile; die Vorteile hat nur der Mieter bezüglich der in den Nebenkosten enthaltenen Mehrwertsteuer, die er dann abziehen kann. Die Frage ist nur, was Du in den Mietvertrag geschrieben hast, wenn Du dort Miete + 19 % geschrieben hast dann hast Du eigentlich schon zur Umsatzsteuer optiert, insbesondere wenn der Mieter schon entsprechende Voranmeldungen abgegeben hat.

    Ob dort durch eine Berichtigung der Voranmeldungen des Mieters noch etwas zu korrigieren ist müsstest Du mit dem Mieter bzw. dessen Steuerberater klären. Du müsstest dann natürlich auch die vom Mieter erhaltene Mehrwertsteuer wieder zurückzahlen.

    Die Frage an Dich ist also:

    - Was steht im Mietvertrag?
    - Für wieviele Monate hast Du schon die Mehrwertsteuer vom Mieter erhalten?

    Stefan


    PS noch an Andres: Mit Umsatzsteuerpflichtig hatte ich gemeint, dass TinaSabrina die Option gezogen hatte und damit ja für einen festen Zeitraum bezüglich des Objektes umsatzsteuerpflichtig geworden ist.
     
  16. #15 TinaSabrina, 06.01.2016
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    Danke euch beiden!

    Inzwischen laeuft das aber schon zu lange und es gab zwischendurch einen Mieterwechsel - der Gang "zurueck" ist von daher nicht mehr praktikabel.

    Aber schon frustrierend, dass das FA auch mehr Chaos anstellt als es hilft (mit dem Gewerbeschein).

    Eine simple Frage: macht jemand von euch die Umsatzsteuerabfuehrung fuer eure Gewerbeimmobilien selber? Falls ja, ueber welchen Weg (Formular, etc.) macht ihr das?
     
  17. #16 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Ich mache meine ganzen Steuergeschichten selbst (ohne Steuerberater), Umsatzsteuer-VA über elster.de

    Stefan
     
  18. Andres

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    Nein, sie ist nicht umsatzsteuerpflichtig (ok, das ist eine Formalität, aber genau darauf dürfte die seltsame Auskunft des FA beruhen) und auch gegenüber dem FA nicht an ihre Entscheidung gebunden. Eine echte Bindung gibt es nur für die Option im Rahmen der Kleinunternehmerregelung. Für die Option bei steuerfreien Umsätzen gibt es nur eine Art "indirekte" Bindung, wenn das Objekt noch keine 10 Jahre steht (§ 15a Abs. 2 UStG). Klar, faktisch ist diese Rückwirkung so gut wie eine Bindung ...

    Ansonsten darf man in diesem Fall für jeden einzelnen Umsatz entscheiden, ob man optiert. Das bezieht sich auf die Sicht gegenüber dem FA. Dem Mieter gegenüber ist man natürlich an den Vertrag gebunden.


    ElsterFormular. Seit man für die Voranmeldungen aber auch ein Zertifikat braucht, würde ich für Einsteiger eher ElsterOnline empfehlen.
     
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