Umsatzsteuer-Schaedling bei Immobilienkauf - was beruecksichtigen?

Diskutiere Umsatzsteuer-Schaedling bei Immobilienkauf - was beruecksichtigen? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Ihr Lieben, ich habe vor mit einer Freundin (als GbR) ein Paket von 5 separat vermieteten Gewerbeimmobilien zu kaufen. Waehrend drei der...

  1. #1 TinaSabrina, 25.10.2016
    TinaSabrina

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    Hallo Ihr Lieben,

    ich habe vor mit einer Freundin (als GbR) ein Paket von 5 separat vermieteten Gewerbeimmobilien zu kaufen. Waehrend drei der Immobilien ganz regulaer mit ausgewiesener Umsatzsteuer vemietet sind, sind 2 der Geschaefte ohne Umsatzsteuer vermietet worden (an Branchen, die nicht USt.-pflichtig sind). Dieser Zustand besteht zT schon seit mehreren Jahren. Ich wurde damit erstmals mit dem Begriff eines "Umsatzsteuer-Schädlings" konfrontiert. Der Kaufvertragsentwurf der mir vom Verkaeufert uebermittelt wurde, enthaelt den Kaufpreis ohne Umsatzsteuer (was von mir deutlich bevorzugt ist, da es erstmal 20% weniger Cash Outflow bedeutet).

    Die folgenden Fragen stellen sich nun fuer mich:

    1) Welche Risiken ergeben sich aus der Existenz eines "Umsatzsteuer Schaedlings"?
    2) Was ist das finanzielle Maximalrisiko in der Hinsicht und wie wahrscheinlich/unwahrscheinlich ist das Eintreffen dieses Szenarios? (bzw. wie ueblich waere eine solche Entscheidung die den Worst Case ausloesen wuerde durch das Finanzamt)
    3) Wie laesst sich das Risiko minimieren / beheben, insbesondere, wenn ich die Mietvertraege nicht aendern sondern so weiterlaufen lassen will.
    4) Was gibt es im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag zu beachten in dieser Hinsicht?

    VIelen Dank!
    Tina S.
     
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  3. #2 taxpert, 25.10.2016
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    Ertser Rat: Bevor man bei so wenig Ahnung vom Steuerrecht so etwas in Angriff nimmt, DRINGEND Steuerberater aufsuchen!!!!!

    Weil es wahrscheinlich um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt!

    Dir ist schon bewußt, dass du -grundsätzlich- die gezahlte USt vom FA als Vorsteuer zurück bekommst? Auf deinen cash flow hat die USt als durchlaufender Posten keinen EInfluß!

    Netter Begriff! Was soll der bedeuten? Steuerliche Folgen ergeben sich schn, aber Risiken? Frag doch mal denjenigen, der den Begriff verwendet!

    Alles was passiert ist, dass bei Leistungen, die den ust-frei vermieteten Einheiten direkt zuzuordnen sind, kein VoSt-Abzug möglich is, bei Leistungen, die auf das gesamte Grundstück entfallen, nur ein anteiliger VoSt-Abzug möglich ist! In den meisten Jahren ist die abzuführende USt höher als die anzurechnende VoSt! Ich sehe daher kein "Risiko"!

    Gute Frage! Ich verstehe die Frage nämlich überhaupt nicht!

    Gar nicht! den wenn das
    stimmt, kannst DU gar keine Mietverträge mit USt machen!

    Die meisten Verträge über eine Geschäftsveräußerung im Ganzen enthalten den Passus, das im Falle einer anderen Rechtsauffassung der Finanzverwaltung (also nicht nicht steuerbar, sondern steuerbar und steuerpflichtig!) der Erwerber seinen VoSt-Anspruch an den Veräußerer abtritt. So wird erreicht, dass selbst in dem Fall kein Geld fließen muss!

    taxpert
     
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  4. #3 taxpert, 25.10.2016
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    Noch ein kleiner Nachtrag:

    Die GbR ist ust-lich ein eigenes Steuerrechtssubjekt! Also eigene Steuernummer (UStIDNr, wie im alten thread, ist absoluter Nonsens, es sei denn ihr wollt Leistungen oder Waren für die Vermietung im EU-Ausland einkaufen!), auf der auch die Erklärung zur einheitlich und gesonderten Feststellung abzugeben ist! Alle Rechnungen, aus denen VoSt gezogen werden soll müssen ZWINGEND auf die GbR lauten!

    taxpert
     
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