Umstellung von Pauschalbetrag auf Vorauszahlung - Formulierungshilfe?

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von Waldoblau, 19.10.2012.

  1. #1 Waldoblau, 19.10.2012
    Waldoblau

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    Hintergrund:

    Mein Vater als Vermieter hat 1994 einen Teil der NK als Pauschale im Mietvertrag aufgenommen und den größeren Teil der NK als Vorauszahlung.

    Da unseren Mietern die NK für 2011 zu hoch waren, gingen sie zum Rechtsanwalt, der überhaupt als erster erkannte, dass ein Teil der NK als Pauschale bezahlt wurden und somit abgegolten sind und nicht mehr am Jahresende nach Verbrauch verlangt werden können.

    So weit alles klar.

    Nun bietet mir (mein Vater ist inzwischen zu alt und zu krank) der Rechtsanwalt einen Deal an:

    Wenn ich bereit bin, auf jede Nachzahlungsforderung für 2011 zu verzichten, ist die Mieterseite bereit, einen Zusatztext in den Mietvertrag aufzunehmen, nachdem künftig alle NK als Vorauszahlung bzw. nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden.

    Allerdings soll ich diesen Satz formulieren. Nun misstraue ich dem gegnerischen Rechtsanwalt inzwischen sehr. Wenn ich meinen Satz nicht juristisch korrekt formuliere, kann er diesen im nächsten Jahr anfechten.

    Zusatzinfo:

    Ich möchte zu den jetzt bestehenden NK als neue NK einen Wartungsvertrag über die Heizung im Haus aufnehmen.

    Könnte mir jemand einen Formulierungsvorschlag machen?

    Vielen Dank!

    Gruß,

    Waldoblau
     
  2. AdMan

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  3. #2 Waldoblau, 19.10.2012
    Waldoblau

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    Geht das so?

    Erklärung: XXXXXXXX, 20.10.2012
    Als Vermieter der Wohnung im EG, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, erkläre ich, XXXXXXXXXX, vorbehaltlich der Umstellung aller Nebenkosten im Sinne der Nebenkostenverordnung von Pauschalen auf Vorauszahlungen meinen Verzicht auf Nachforderungen von Nebenkostenzahlungen für das Jahr 2011.

    Für das Jahr 2012 und alle weiteren Jahre gilt die Abrechnung der Nebenkosten, wie sie in der aktuellen gesetzlichen Fassung der

    Betriebskostenverordnung​

    (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten)

    Artikel 2 der Verordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2346), in Kraft getreten am 01.01.2004

    geändert durch Gesetz vom 03.05.2012 (BGBl. I S. 958) m.W.v. 10.05.2012

    genannt werden, in Form der monatlichen Vorauszahlung und Abrechnung nach Verbrauch am Jahresende.

    Die umlagefähigen Nebenkosten werden in § 2 des Gesetzes im Einzelnen aufgeführt.

    Mein Verzicht auf Nachforderungen für 2011 gilt nur, wenn die Abrechnung der Nebenkosten künftig im obigen Sinne erfolgt.



    Unterschrift



    Welcher juristisch fitte Zeitgenosse gibt dafür sein OK?

    Dankeschön!
     
  4. #3 Pharao, 19.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2012
    Pharao

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    Hi Waldoblau,

    also erstmal wäre ich auch sehr vorsichtig, wenn ein Gegneranwalt freiwillig dir scheinbar einen gefallen tun will, wobei ich den "gefallen" hier erstmal nicht erkennen kann, denn einerseits schreibst du ja "die NK-Pauschale 2011 war zu hoch" und andererseits "auf Nachzahlungsforderungen 2011 wird deinerseits verzichtet".

    Welche Nachzahlungsforderungen von 2011 ? Ich dachte es wäre eine Pauschale vereinbart gewesen, da gibt es i.d.R. keine Nachzahlung oder Guthaben für den Mieter ? Außerdem, was wäre dein Nutzen davon hier was zu ändern, außer evtl. Mehraufwand bei der Betriebskostenabrechnung ? Ich mein, die Pauschale scheint ja zu Zeit zu hoch zu sein, sodass eine jetzige Zusatzvereinbarung bzw. Änderung nur dem Mieter zu gute käme !


    Da der Mietvertrag sehr wahrscheinlich aus dem Jahre 1994 oder früher stammt, wäre es evtl. für dich besser (fallst auch DU hier was ändern willst !), einen aktuellen neuen Mietvertrag abzuschließen, statt hier jetzt eine Zusatzvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag zu machen. Könnte durchaus sein, das in deinem bestehenden Mietvertrag mittlerweile evtl. einiges nicht mehr ganz gültig ist.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,


    Da muss ich mich dem Pharao anschließen.
    Da der Vorschlag vom Gegenanwalt kam,
    würde ich mir Gedanken machen,
    ob dieser mir irgendwie eine Falle Stellen will.


    @Pharao
    Ich interpretiere das so,
    dass die BK von den M als zu hoch empfunden wurden.
    Das die M zuviel BK bezahlt hätten kann ich nicht erkennen.


    Da die M bereits einen gültigen Vertrag haben,
    müssen sie sich nicht darauf einlassen.
    Ich würde den RA aber trotzdem einmal darauf ansprechen,
    ob auch ein aktueller H&G MV in Frage kommt.


    @Waldoblau
    bei deiner Formulierung fehlen meiner Meinung nach,
    die aktuelle Kaltmiete, sowie der genaue Betrag der Vorauszahlung.


    VG Syker
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Syker,

    klar müssen die Mieter sich nicht auf einen neuen Mietvertrag einlassen, aber der Vermieter muss jetzt auch nicht zustimmen eine Zusatzvereinbarung bzw Änderung der Betriebskosten aufzunehmen in den bestehenden Mietvertrag ....

    Ich mein, wenn die Mieter das gerne geändert haben wollen und der Fragesteller damit einverstanden wäre, dann wäre aber ein aktueller, neuer Mietvertrag m.E. die bessere Wahl.
     
  7. #6 Waldoblau, 20.10.2012
    Waldoblau

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    Danke für die bisherigen Antworten, auch wenn die meisten mir nicht so recht weiterhelfen, aber da bin ich selbst schuld wegen fehlender Präzision meiner Angaben:

    Die vereinbarten Pauschalen 1994 bezogen sich nur auf einen Teil der NK: Müllabfuhr, Versicherungen, Grundsteuer, Kaminkehrer und betrugen zusammen 35 DM bzw. 17,50 € monatlich. Die übrigen NK wurden per Vorauszahlung abgerechnet. Das war damals natürlich dumm und ich glaube, dass mein Vater am Jahresende alle NK nach Verbrauch abgerechnet hat, was er fgar nciht gedurft hätte.

    Die Pauschale mit 17,50 € ist natürlich für 2012 ein Witz, d. h. ich würde mit dieser Regelung jedes Jahr einen Teil der NK selbst finanzieren.

    Um nun diese für mich ungünstige Regelung zu ändern und alle NK auf Vorauszahlung umzustellen, machte mir der gegnerische Anwalt den Deal auf noch zu zahlende NK 2011 (ein-, zweihundert €) zu verzichten und als Gegenleistung dafür die neue Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen. Gleich einen neuen Mietvertrag abzuschließen, lehnt die Gegenseite ab.

    Der Deal ist für mich so schon in Ordnung, es geht mir ausschließlich um die Formulierung, die zunächst in meinen Händen liegt, bis der Anwalt sie akzeptiert oder ablehnt.

    Den neuen Monatsbetrag an Vorauszahlung (ca. 140 €) habe ich deshalb nicht mit in meine Zeilen aufgenommen, weil ich Sorge habe, dass die Mieter dann derart gschockt sind und eine Umstellung auf Vorauszahlung ganz ablehnen.

    Und dann hätte ausschließlich ich verloren.

    Ist es negativ für mich, wenn ich die neue Vorauszahlungsrate nicht schriftlich nenne?

    Danke für Hinweise!
     
  8. Syker

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    Hallo Waldoblau


    Was tatsächlich zu erwarten war,
    aber einen Versuch war es wert.



    Ich würde mir ein aktuellen MV zur Hand nehmen.
    Dann einen Nachtrag/Änderung zum bisherigen MV schreiben,
    wo die bisherigen Paragraphen durch den Wortlaut des aktuellen MV ersetzt werden.

    Und dann einen Zusatz,
    dass du auf alle Nachzahlungen aus den BK bis zum 31.12.2011 verzichtest.


    Wenn du die Vorauszahlung nicht nennst,
    kann der M m.E. auch keine Zahlungen leisten,
    denn er weiß ja gar nicht wieviel er zahlen soll.


    VG Syker
     
  9. #8 Waldoblau, 20.10.2012
    Waldoblau

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    Danke, Syker!

    Na ja, ich hätte den Betrag mündlich genannt.

    Ich sehe es schon ein, schriftlich ist besser. Ich kann ja auch für das erste Jahr 10 oder 20 € bei den Vorauszahlungen weglassen. Dann gibt es halt eine Nachzahlung von 100 bis 300 €. Hoffentlich dann ohne Einspruch des Rechtsanwalts. (Ich rechne mit Hilfe von einer Firma ab, die die Heizungskosten und sonstigen NK ermittelt (weiß nicht, ob der Name hier genannt werden darf).

    Denke, dass das schon von Vorteil ist für mich.

    Nochmals danke!

    Viele Grüße

    Waldoblau
     
  10. #9 Pharao, 20.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 20.10.2012
    Pharao

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    Hi Waldoblau,

    kann man eine Pauschale nicht auch anheben ?
    Sorry, irgendwie lässt mich das Gefühl nicht los, das der Gegenanwalt irgenwas im Hinterkopf hat, wenn es doch zu gunsten des Mieters wäre, alles beim alten zu lassen, warum also dann umstellen damit zukünftig der Mieter mehr zahlen muss ?

    §556 Abs 2 Satz 2: Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden
     
  11. Berny

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    Was mir auffällt, ist etwas ganz Entscheidendes: Hier ist immer nur von einer vom Vermieter zu unterschreibenden Erklärung die Rede.
    Ich würde mit dem Mieter vertraglich vereinbaren, dass die Betriebskosten bis zum 31.12.2011 erledigt sind und ab dem 01.01.2012 nach BGB, BetrkVO und HKVO abgerechnet werden. Aufgrund der BetrkAbrechnung 2012 wird dann eine neue monatliche Abschlagszahlung vom VM festgelegt.
    Warum denn soo kompliziert, wenn's auch einfacher geht?
     
  12. #11 Martens, 21.10.2012
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    Guter Einwand!

    Also, nicht immer muß der gegnerische Anwalt für mich Böses im Schilde führen, es gibt auch lösungsorientierte Menschen in diesem Beruf (über Quoten mache ich keine Annahmen).

    Man kann auch Pauschalen erhöhen, wenn sich die Kosten geändert haben, es ist nur so, daß es dazu keine aktuelle Rechtsprechung gibt, weil das ein aussterbendes Modell ist. Da fühlt man sich leicht unsicher...

    Zur Änderung des Mietvertrages (denn darauf läuft es zwingend hinaus):
    Mieter und Vermieter müssen eine Vereinbarung unterschreiben, daß die Betriebskostenzahlung von teilweise Pauschale und teilweise Vorauszahlung mit Abrechnung zum xx.yy.201z umgestellt wird auf komplett Vorauszahlung und Abrechnung. Eine einseitige Erklärung des Vermieters nützt da nichts.

    Christian Martens
     
  13. #12 Waldoblau, 21.10.2012
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    Danke, guter Hinweis! Im Frühjahr 2013 weiß man dann ja, wie hoch die NK 2012 waren und kann eine neue, angepasste Vorauszahlung angeben.

    Viele Grüße
    Waldoblau
     
  14. #13 Waldoblau, 21.10.2012
    Waldoblau

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    Das wusste ich gar nicht. Davon sprach der Anwalt auch nicht, dass es diese Möglichkeit gibt. Vermutlich wäre das auch eher negativ für den Mieter, da man dann die Pauschale vernünftigerweise so ansetzen würde, dass sie die nächsten drei, vier Jahre "überstehen" würde ...

    Auch hierfür nochmals danke!

    In meinem Bemühen, alles richtig zu machen, hätte es durchaus sein können, dass ich hätte vergessen können, dass der Mieter auch unterschreiben muss und nicht nur ich ...

    Viele Grüße
    Waldoblau
     
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