Unbewohnbarkeitserklärung nach §8 WAG NRW als Alternative zur Räumungsklage?

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Gast005, 03.06.2016.

  1. #1 Gast005, 03.06.2016
    Gast005

    Gast005 Gast

    Hallo Zusammen,

    ich bin Eigentümer eines recht maroden Hauses aus den späten 50er Jahren, welches vermietet ist. Da in der Küche (ist ein Anbau) ein erheblicher Schimmelbefall auftrat zahlen die Mieter seit dem nur 25% der eigentlichen Miete. Mir war es finanziell bisher nie möglich den Schaden zu beheben. Nun haben sich in den letzten Wochen die Ereignisse überschlagen:

    Die Mieter unterrichteten mich über erhebliche Risse in der Hauswand, die schon seit über einem Jahr bestehen sollen (von einer direkten Schadenanzeige haben die wohl auch noch nie was gehört). Die erste Vermutung, dass es sich hierbei um Bergschäden handelt scheint sich nicht zu bewahrheiten (so die Aussage des RWE-Mitarbeiters, der den Schaden aufgenommen hat), daher werde ich hier wohl voll auf den Kosten der vermutlichen Setzschäden sitzen bleiben.


    Weiterhin ist die über 20 Jahre alte Ölzentralheizungsanlage vom Bauamt per Ordnungsverfügung stillgelegt worden, da hier die Werte nicht mehr stimmen und auch sonst einige Mängel bestehen. Laut Aussage von einem Heizungsbauer lohnt hier keine Reparatur, es müsste eine neue Heizung her.

    Wegen all dieser Mängel haben die Mieter die Miete nun um 100% gekürzt und zahlen seit dem nur noch die Nebenkosten.

    Die nötigen Reparaturen lohnen sich bei weitem nicht wenn man das Alter und den Wert des Hauses bedenkt, zumumal ich sie mir auch nicht leisten kann. Eine Kündigung nach §573 Abs 2 Nr 3 möchte ich nicht über Räumungsklage durchsetzen müssen, auch hier fehlen mir die Mittel.

    Nun bin ich durch Zufall auf eine vermeintlich gute Alternative gestoßen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW.

    Hier würde mich §5 zunächst verpflichten die Mindestausstattung (also insb. eine Heizungsanlage) bereit zu stellen. Auch der Schimmelbefall wäre sicherlich zu beheben. Infolge dessen müsste das Amt eine Anordnung zur Wiederherstellung der Anforderungen gegen mich erlassen. (vgl. §7 Abs. 1 und 2).

    Nun aber der Punkt auf den ich hinaus will: §7 Abs. 4 gebietet von einer solchen Anordnung abzusehen, wenn dies im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Hauses nicht lohnend ist. Dies ist hier sicherlich gegeben.

    Damit wäre der Mangel nicht abzustellen und das Amt müsste nach §8 eine Unbewohnbarkeitserklärung aussprechen und die Räumung durchsetzen.

    All dies dürfte meines Erachtens ohne Konsequenzen für mich ablaufen.

    Wie seht ihr das, ist das eine gute Alternative zur Räumungsklage oder schießt man sich hier womöglich ein Eigentor?

    Vielen Dank für eure Ratschläge!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Eine lauter werdende Stimme in meinem Kopf ruft: "Selektive Wahrnehmung!"


    Du meinst Abs. 3.


    Das mag ja sein, aber du hast schon gelesen, dass dich die Nachweispflicht trifft? Also Kosten für die erforderlichen Maßnahmen, Restlebenszeit des Gebäudes, zu erwartende Mieteinnahmen in der Restlaufzeit, ...


    Ja. Wie das in NRW praktisch abläuft, müssen andere beantworten.


    Zumindest liegt eine Ordnungswidrigkeit vor und in meinem Kaffeesatz habe ich gelesen, dass deren Ahndung mit größerer Entschlossenheit angegangen wird, als die Räumung deines Hauses.

    Selbst wenn es zur Räumung kommen sollte: Die Kosten trägst du, nötigenfalls wird das Grundstück belastet, § 7 Abs. 1 WAG NRW.

    Darüber hinaus bleiben die vollen Ersatzpflichten nach § 536a BGB bestehen, also z.B. Umzugskosten oder die Mietdifferenz zu vergleichbarem Ersatzwohnraum. Nach § 8 Abs. 4 WAG NRW hättest du diesen Ersatzwohnraum sogar noch zu beschaffen - das ist noch eine kleine Steigerung zum allgemeinen Mietrecht.


    Hast du eigentlich schon bedacht, was es für Folgen hätte, wenn sich die Gemeinde deiner Sicht der Dinge zwar hinsichtlich der Unbewohnbarkeit anschließt, bei der Unwirtschaftlichkeit aber auf einem anderen Standpunkt beharrt? Du führst dann einen Rechtsstreit gegen eine Partei, die dir finanziell haushoch überlegen und nicht gerade für ihre wirtschaftliche Vernunft bekannt ist. Ob das wohl billiger wird als eine Räumungsklage?


    Es scheint dein Plan zu sein, das Haus nach der Räumung leer stehen zu lassen. Woher nimmst du das Geld für die verbleibenden laufenden Kosten, z.B. Grundsteuer und Entwässerung, wenn die Räumung für dich nicht zu stemmen sein soll? Woher kommen die Kosten für den Abbruch des Gebäudes? Auch das wird die Gemeinde eines schönen Tages anordnen.

    Es scheint ja keine Finanzierung auf der Immobilie zu liegen. Wohin sind dann eigentlich die Mieteinnahmen verdunstet?
     
  4. #3 Gast005, 03.06.2016
    Gast005

    Gast005 Gast

    Es gab leider nie wirklich Mieteinnahmen. Der Schimmelschaden bestand offenbar schon vor Einzug der Mieter, wurde jedoch erst sichtbar als die die alte Küche abgebaut hatten, hinter der der Schimmel sich befindet.

    Genau, der Plan ist erst einmal das Haus leer stehen zu lassen oder evtl zu verkaufen wobei das auch einfacher gesagt als getan ist. Hier im Ort stehen viele Häuser in dem Alter leer die niemand kauft.

    Wie stehst du denn zu §7 Abs. 4, den ich versehentlich geschrieben hatte? Ich habe im zugehörigen Beiblatt zu dem Gesetz (mbwsv.nrw. de/service/downloads/Wohnen/29_Leitfaden_WAG_ba_Juli-2015.pdf) gefunden, dass von einer Anordnung auch abgesehen werden kann, wenn nicht mehr vermietet werden soll. Siehe Seite 15 unter 6.1.4.2 wäre das denn eine Möglichkeit?
     
  5. Andres

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    Ist das denn relevant? Selbst wenn die Gemeinde davon absieht, die Mängelbeseitigung über Zwangsgelder durchzusetzen oder die Mängel selbst zu beseitigen und "nur" die Unbewohnbarkeit erklärt, wird sie im Nachgang die Kosten der Räumung von dir einfordern. Du stehst also im besten Fall ganz genau so da, als wenn du selbst hättest räumen lassen.
     
  6. #5 Gast005, 03.06.2016
    Gast005

    Gast005 Gast

    Nunja zumindest hätte ich dann Anwalts- und Gerichtskosten gespart. Aber ich glaube nicht, dass es überhaupt zur Zwangsräumung käme. Laut den Vorschriften soll die Unbewohnbarkeit ja nur erklärt werden, wenn Ersatzwohnraum gefunden wurde. Es muss doch für die Mieter möglich sein was neues zu finden. Zumal die Zustände da wirklich unwürdig sind, egal wie "billig" die nun dort wohnen, wenn man es mal von der Perspektive sieht.
     
  7. #6 Pharao, 04.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.06.2016
    Pharao

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    Hi,

    "möglich" ist viel, aber bei manchen scheitert es gelegentlich vielleicht auch am "wollen" ... :91:

    Ob die Zustände da "unwürdig" sind, das kann Ansichtssache sein, gerade wenn deine Mieter dort nicht "billig" wohnen, sondern zu Zeit für umsonst. Oder wieviel Miete geht gerade nochmals jeden Monat ein :?

    Auch wenn du aktuell keine Räumung anstreben willst (mal abgesehen davon, das das i.d.R. keiner will, sondern oft notwendig bzw. ggf. die einzige Möglichkeit ist), kündigen solltest du denen m.E. auf jeden Fall (sofern hier ein gültiger Grund vorliegt).

    "Nichts zu machen" oder jetzt "das falsche zu machen" wird m.E. bestimmt auf Dauer auch nicht billiger .... :91:



     
  8. Andres

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    Supi, dafür läuft das Mietverhältnis weiter, hier also vor allem deine Pflicht zum Schadensersatz.


    Dafür haben die Gemeinden Vorsorge zu treffen und tun das in aller Regel auch, schließlich haben sie auch in anderen Situationen zu verhindern, dass ihre Bürger obdachlos werden. Es erscheint mir auch nicht gerade ein Ding der Unmöglichkeit zu sein, einen Ersatz für eine Wohnung ohne Heizung zu finden.
     
  9. Duncan

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    @tallica93 : mal so meine subjektive Wahrnehmung, du möchtest gerade wenige tausend €uro sparen und willst dafür ein Kostenrisiko von vielen bis sehr vielen tausend €uro auf dich nehmen.
    Die Kündigung und Räumung der Mieter würde ich nach den bisherigen Ausführungen irgendwo bei 3-5.000€ verorten, für den Weg über die Unbewohnbarkeitserklärung würde ich nicht unter 10.000 € (inkl. Bußgelder, Schadenersatz, Räumung,...) ansetzen. Die Rechtsberatungskosten beide Versionen mal durchzurechnen und abzuwägen wären wohl gut investiert.
     
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  10. #9 schnubbidubbi, 04.07.2016
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    Darf ich mal fragen, warum du die Leute überhaupt raushaben willst? Neue Mieter für die Bruchbude findest du sowieso (hoffentlich) nicht und Möglichkeiten, den Schaden zu beheben hast du ja auch nicht.

    Also sei doch froh, dass sie wenigstens die Nebenkosten zahlen und das Haus bewirtschaften. Im Osten nennt man sowas "Wächterhaus" und ist für die Besitzer von solchen Schrottimmobilien nicht die schlechteste Wahl.
     
  11. #10 Gast005, 04.07.2016
    Gast005

    Gast005 Gast

    Hallo zusammen,

    raus haben möchte ich die Mieter aus dem Haus, weil sie dort mit 3 Kindern drin wohnen, und die tun mir einfach leid. Ich finde es einfach nicht in Ordnung, dass die da drunter leiden müssen in einem so maroden Haus zu leben, nur weil ihre Eltern (beinahe) umsonst wohnen wollen. Denn Geld für eine "richtige" Wohnung haben sie.

    Sorry, dass lange keine Antwort mehr kam. Ich habe aber euren Rat befolgt, eine fristlose Kündigung ausgesprochen wegen einigen schweren Vertragsverletzungen und heute, nachdem sie zum Räumungstermin nicht ausgezogen sind, Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben.
     
  12. #11 BHShuber, 06.07.2016
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    Hallo,

    gar nichts hast du gespart, dir ist hoffentlich klar, auch wenn keine Mieter gezahlt wird und das wohl berechtigt, hast du die Mietsache nach mietvertraglicher Vereinbarung Instand zu halten, das geht hier direkt an dir vorbei.

    Demnach, könnte der Mieter von dir noch Schadenersatz geltend machen, z. B. wenn aufgrund deiner Verfehlungen und Gefährdung durch die Mietsache, sowie zu erwartende Gesundheitsgefährdungen zu erwarten sind.

    Glaub mir, so mancher Anwalt ist sehr spitzfindig in solchen Angelegenheiten.

    Wenn du keine gütliche Einigung mit dem Mietern erzielen kannst, dann lebe mit den Konsequenzen die da kommen werden.

    Gruß
    BHShuber
     
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  13. Pitty

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    Zumindestens sind sie so schlau einen Dummen gefunden zu haben, wo sie umsonst wohnen können. Nach 10 Jahren ohne warmwasser und Heizung kaufen Sie sich von der eingesparten Miete ein Haus.

    Warum kaufst Du keine Heizung auf Kredit ein? Ein neues Gerät, legst es über die Miete um und Deine Mieter müssen wieder 75 Prozent der Miete zahlen. Übrigens bekommst auch Du Prozesskostenbeihilfe, wenn Du tatsächlich kein Einkommen hast und Du dich darum bemühst.

    Außerdem würde ich bei Haus und Grund eintreten, mit einer Rechtsberatung im Rücken würde ich mich an Deiner Stelle viel besser fühlen.

    Wie hoch ist denn die Miete bei Euch?
     
  14. #13 Pharao, 08.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2016
    Pharao

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    Hi,

    also wenn du das auf meinen Beitrag beziehst, dann hast du ja sicherlich auch das dazu gelesen Zitat: "sofern hier ein gültiger Grund vorliegt".

    Also bislang lese ich hier nur raus, das anscheinend die Mieter zu Recht den Mietzins mindern und das wäre m.E. kein Kündigungsgrund. Ein Fachanwalt hätte dir m.E. allgemein dazu sicherlich besser sagen können, wie es mit deinen Kündigungschancen aussieht, denn immerhin hängt davon u.a. auch der Erfolg deiner Räumungsklage ab, falls die Mieter sich davon nicht beeindrucken lassen bzw. nicht vorher freiwillig das Feld räumen!

    Warst du schon Vermieter/Eigentümer bei Mietbeginn dieser Mieter bzw. und seit wann besteht dieses Mietverhältnis :?

    Ich mein, i.d.R. solltet mal als Vermieter/Eigentümer selber am besten wissen, in welchem Zustand das Mietobjekt sich befindet und was man damit ggf. seinen Mietern zumutet. Und das du da nichts mehr einstecken willst oder kannst, das war evtl. auch schon bei Mietbeginn klar gewesen, denn diese Immobilie scheint ja sehr stark renovierungsbedürftig zu sein, wenn du hier u.a. auf Unbewohnbarkeit raus wolltest. Da jetzt mit "mir tun ja nur die armen Kinder leid" oder "die Mieter machen das nur aus Geldgier" ankommen, das klingt ja dann fast schon zynisch.


     
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