und nochmal: Neuwahl Verwaltungsbeirat

Dieses Thema im Forum "Verwaltungsbeirat" wurde erstellt von dernotarzt, 14.06.2007.

  1. #1 dernotarzt, 14.06.2007
    dernotarzt

    dernotarzt Neuer Benutzer

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    Neuwahl Verwaltungsbeirat

    Hallo Forum,

    ich brauche bitte Eure Meinung.
    Der Vorgang:
    Anfang 2006 ist einer unserer 2 Verwaltungsbeiräten ausgeschieden.
    Bei einer außerordentlichen WE-Versammlung im Okt. 2006 hat der Verwalter "Vergessen" einen Beirat neu zu wählen. So seine schriftliche Stellungnahme auf meine Frage. Als sich 8 Miteigentümer zusammentrafen haben wir beschlossen, dass 2 von uns den Verbliebenen Beirat bei der Prüfung des Jahres 2006 unterstützen und haben diesen Antrag dem Verwalter mitgeteilt.
    Der hat die Unterstützung durch 2 weiteren Eigentümern abgelehnt. Da wir für das Jahr 2006 eine Sonderumlage von 240.000 € beschlossen haben und uns keine Angebote oder Kalkulationen oder sonst was gezeigt wurde, wurden wir misstrauisch. Da der Verwalter im Laufe der Zeit selber 6 Wohnungen weit unter Preis gekauft hat (zum Teil von Eigentümern gegen die der Verwalter geklagt hat)
    Wollten wir nun einen Interessenkonflikt ausschalten und einen neuen Verwalter wählen. Dazu haben wir ein Schreiben verfasst mit dem Antrag auf außerordentliche WE-Versammlung und den Tagesordnungspunkten.
    Es haben mir mehr als 25% der Eigentümer den Antrag unterschrieben und ihn mir per FAX zugeschickt. Nachdem der Verwalter auf den Antrag nicht reagierte haben wir das Gericht angerufen. In der Klageerwiederung wurde angeführt, dass die Unterschriften nicht im Original vorgelegt wurden und so ein Formfehler vorliege und, dass der Verwalter nicht verpflichtet sei diesem Antrag nachzukommen weil eine 25% Minderheit das Recht habe selber eine Außerordentliche WE-Versammlung einzuberufen. Das Gericht hat einen Termin für die Verhandlung auf den 5.6.2007 festgelegt. Darauf hat der Verwalter eine ordentliche Versammlung für den 4.6.2007 einberufen. Durch diesen Schachzug ist kein Rechtshilfebegehren mehr möglich. Wir haben also den Termin vor Gericht abgesagt und nun einen Antrag auf Änderung und Ergänzung der Tagesordnung gestellt und der ist auch angenommen worden.

    In der Einladung wurde wie immer darum gebeten, die Vollmacht über ankreuzen dem Verwalter oder den Eigentümer A oder B zu geben.
    Oder einen anderen Eigentümer einzutragen.
    Wir sind 53 Eigentümer davon sind einige nur Garagenbesitzer, die wollen Ihre Ruhe! Andere Eigentümer sind schon sehr alt und wollen auch Ihre Ruhe. usw.
    Mit allen Vollmachten hatte der Verwalter 9 Stimmen und 12 Eigentümer waren auf der Seite der Hausverwaltung. Also 21 Gesamtstimmen. Wir brachten es nur auf 16 Stimmen. Also wurden alle Beschlüsse im Sinne der Verwaltung getroffen auch die Entlasstungen. Nun zur Neuwahl eines Verwaltungsbeirates.
    Der verbliebene Beirat stand nicht zur disposition weil abgestimmt wurde wer ist für eine Abwahl des Beirates. Ausgang 21 gegen 16 dafür.
    Also wurde nun der 2 und der dritte Beirat gesucht. Frage wer stellt sich zur Wahl
    1 (A) aus dem Lager der Verwaltung und 2 (B+C) aus unserem Lager haben sich gemeldet.
    Nun wurde Negativ abgestimmt -Frage : Wer ist gegendie Berufung des Herrn A
    Ergebnis 16 dagenen 21 dafür also angenommen. Wer ist gegen Herrn B 21 dagegen und 16 dafür. Wer ist gegen Herrn C ergebnis 21 dagegen 16 dafür.
    Also haben wir wieder nur 2 Verwaltungsbeiräten und keine 3. Auf den Einwand von mir das wir aber laut WEG 3 brauchen wurde abgestimmt ob 2 genügen.
    Abstimmungsergebniss 16 Nein 21 Ja.

    Ist es nun so, dass ich die Wahl anfechten kann? Es haben sich ja mehr als 3 zur Wahl gestellt, ist die Mehrheit der Eigentümern erforderlich oder reichen in dem Fall auch 16 Stimmen? Darf die Frage negativ gestellt werden oder muss die Frage lauten "Wer ist für Herrn B und wer ist für Herrn A und die, die die meisten Stimmen auf sich vereinigen stellen den Beirat?

    Ich freue mich auf eine nette Diskussion

    PS. wer schreibfehler findet, darf sie behalten!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 14.06.2007
    Martens

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    moin,

    ich habe Deinen Beitrag mal aus der anderen Diskussion herausgenommen, er hat zwar inhaltlich mit der anderen Sache zu tun, ist aber eine ganz eigene Geschichte.

    Zum Thema: Eure Fronten sind recht verhärtet, das ist schlecht, aber nicht so leicht zu ändern.

    Ein Beirat besteht aus drei Eigentümern, eine abweichende Regelung ist mir nicht bekannt.

    Ich würde also an Deiner Stelle die Beschlüsse zur Beiratswahl anfechten, das kostet Dich bis zum 30.06.2007 fast nichts und die Sache wird geklärt.

    Ob man nun positiv oder negativ abstimmt ist Wurst, die Ergebnisse wären immer identisch, denke ich.

    Ansonsten kann jeder Eigentümer jederzeit (nach Terminabsprache natürlich) Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, sie sind Eigentum der WEG und nicht des Verwalters. Wenn es also um eine SU von einer Viertel Million geht, würde ich schon mal nachsehen.

    Digitalkameras machen es einem heute sehr einfach, "Ablichtungen" der eingesehenen Unterlagen zu fertigen... und der Verwalter hat keinen unnützen Aufwand. :lol

    Wenn der Verwalter übrigens seine Rolle ausnutzt oder wenn die Mehrheit Beschlüsse faßt, die Ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, kann man durch das Gericht manchmal die Beschlüsse "erzwingen".

    Wir kassieren vom LG Berlin gerade ein paar Dinger, da setzt das Gericht in seinem Beschluß fest, was der Verwalter umzusetzen hat, obwohl damals die Versammlung mit großer Mehrheit anders beschlossen hat. Mir tut es in diesem Falle nicht weh, es zeigt aber Möglichkeiten für einzelne Eigentümer auf, sich erfolgreich gegen eine Majorisierung zu wehren.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  4. #3 dernotarzt, 14.06.2007
    dernotarzt

    dernotarzt Neuer Benutzer

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    Hallo Herr Martens,

    danke für die Antwort, ja Sie haben geholfen und wenn es mich auch nicht beruhigt.
    Sie haben die Lage schnell und richtig erkannt, die Fronten sind verhärtet.
    Ich möchte aber nochmal nachfragen, ist das mit dem Wahlergebnis so richtig oder besser gesagt statthaft? Also das wir 3 Verwaltungsbeiräte brauchen ist klar.
    Aber wenn sich 4 Eigentümer Melden und das Ergebnis so aussieht:

    A = 21 Ja 16 Nein
    B = 21 Ja 16 Nein
    C = 16 Ja 21 Nein
    D = 15 Ja 21 Nein

    dann müssen doch A,B und C den Verwaltungsbeirat bilden oder sehe ich das falsch?

    Ein nächster Punkt ist die Entlasstung 2006:
    Von der SU sind im jahr 2006 über 116.000 € verbraucht worden. Diese Rechnungen sind vom Beirat gesichtet aber nicht sachlich und rechnerisch geprüft worden. So der Prüfbericht.
    Mein Einwand, es müssen alle Ein- und Ausgaben des Geschäftsjahres geprüft werden wurde mit dem Satz " das prüfen wir bei Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme" beantwortet. Auch hier war das Abstimmergebnis 21 für die Entlastung und 16 gegen die Entlastung. Sollte ich auch dagen vorgehen???
     
  5. #4 Martens, 15.06.2007
    Martens

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    moin,

    könnten wir beim Du bleiben?
    Ich sieze Pseudos grundsätzlich nicht. :wink

    Zum Thema:

    Wenn ich etwas erreichen will, stimme ich positiv ab, dann hätten die drei von den vier Kandidaten mit den meisten Ja-Stimmen den Job im Beirat.

    Wenn ich etwas verhindern will, stimme ich negativ ab, dann habe ich zwei Kandidaten, bei denen die Mehrheit gegen eine Beiratstätigkeit gestimmt hat, somit können diese ja nicht Beiräte werden...

    Ich denke, es wird deutlich, daß der Verwalter entweder mit seiner Tätigkeit überfordert ist, oder aber nicht die Interessen der Gemeinschaft verfolgt. Beides ist schlecht.

    Also: anfechten.

    Es ist auch krank, wenn der Verwalter diese Blockbildung durch die Art der Abstimmung unterstützt, er hätte erläutern müssen, daß drei Beiräte notwendig sind und dazu aufrufen sollen, Vertreter beider "Lager" in den Beirat zu wählen.
    Da er dies nicht getan hat... siehe oben.

    Die Entlastung des Verwalters ist - mit Verlaub - uninteressant. Wir haben sie seit Jahren schon nicht mehr auf der Agenda stehen.

    Wichtig ist die Genehmigung der Abrechnung, in der die entsprechenden Ausgaben abgerechnet werden und das wird ja dann im Jahr nach den ersten Baumaßnahmen / nach den ersten bezahlten Rechnungen bereits der Fall sein.

    Wenn also 2006 Gelder i.H.v. über 100t Euroten ausgegeben worden sind, ist die Abrechnung sebbstverständlich genau zu prüfen und sind diese Belege jetzt zu prüfen gewesen.
    Inwieweit der Beirat das tun muß und kann, ist zweifelhaft, man muß davon ausgehen, daß Beiräte kaufmännische Laien sind. Nicht jede WEG hat Kaufleute, Betriebswirte, Steuerberater oder gar Beamte aus der Steuerfahnung in den eigenen Reihen. :D

    Einer Überprüfung der Abrechnung 2006 durch das Gericht steht nichts im Wege, wenn nicht jetzt, dann nie mehr, das ist das Problem.

    Also auch hier: Abrechnung 2006 und Verwalterentlastung anfechten.

    Der Anfechtungsantrag muß innerhalb von vier Wochen nach der Versammlung bei Gericht eingegangen sein, die Begründung kann man nachreichen, also nicht die Frist versäumen.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  6. #5 dernotarzt, 15.06.2007
    dernotarzt

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    Hallo,

    ja , dass Du ist OK.

    meine Frage 4 Wochen nach der Versammlung oder 4 Wochen nach Eingang des Protokoll zur Sitzung? Weil ja da erst die Entlastung schriftlich festgestellt wird??
     
  7. #6 Martens, 15.06.2007
    Martens

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    moin,

    vier Wochen nach der Versammlung!

    hau rein,
    Christian Martens
     
  8. #7 LMB-Immo, 17.06.2007
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    Hallo,

    noch eine kleine Randnotiz zum Verwaltungsbeirat.
    Es müssen nicht nur mindesten 3 Personen der Wohnungseigentümer sein, sondern es muss auch ausdrücklich in Beschluss genannt werden, wer von denen den Vorsitz und Beisitzt führt.
    Denn sonst ist das auch nur eine 11er Rat eines Kanevalvereins ohne Befügnisse.

    Zum Thema:

    Ich würde nicht gegen die Wahl selber vorgegen, sondern gegen den Beschluss, dass nur 2 Beiräte benötig werden.

    Gruß

    LMB-Immo
     
  9. #8 Martens, 18.06.2007
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    moin Lothar,

    um es einmal ganz brutal und undiplomatisch zu sagen:
    Der Verwaltungsbeirat einer WEG hat überhaupt keine Befugnisse!

    Er hat die Verpflichtung, den Verwalter zu unterstützen(!) und die Prüfung von Abrechnung, Wirtschaftsplan etc. durchzuführen, siehe §29 WEG.

    Befugnisse hat der Beirat praktisch keine, er darf und muß eine Eigentümerversammlung einladen, wenn der Verwalter dies pflichtwidrig unterläßt - das war's dann auch schon.

    Davon abgesehen, ist in der Praxis alles mögliche möglich. :lol

    bis denn,
    Christian Martens
     
  10. #9 LMB-Immo, 18.06.2007
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    diese klitze kleine Befügniss meinte ich auch. Denn das ist günstiger als das Gericht zu bemühen. Aber wenn dieser nur aus zwei Mitglieder besteht, denn ist es nach m.E. kein Beirat und man kann dies auch nicht durch ein Beschluss durchsetzten.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  11. #10 dernotarzt, 18.06.2007
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    Hallo,

    mir sind die Befugnisse eins Verwaltungsbeirates durchaus bekannt und ich weiss auch, dass der Beirat nichts zu sagen hat. Wenn aber der Verwalter sich seinen Beirat auch noch selber aussucht und rechtwidrig, oppositionelle Eigentümer über solche Abstimmungen aus dem Beirat ferngehalten werden, ist es doppelt bitter für die immerhin 16 Eigentümer der Minderheit.

    Belegprüfung ist ja auch so eine Sache. Da legt die verbliebene Beirätin einen Prüfbericht vor und schreibt es seien alle Belege sachlich und rechnerisch geprüft und für richtig empfunden.

    Zusatz im Prüfbericht: Aus der Umlage 2006 für die Sanierung sind im Jahre 2006 116.220,77 €
    an Ausgaben angefallen. Die Rechnungen wurden gesichtet aber nicht auf sachlich und rechnerisch richtig geprüft. Diese Prüfung soll nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen. Aber die Verwaltung und der Beirat soll für das Jahr 2006 entlastet werden, was mit der schon oft erwähnten Mehrheit von 21 zu 16 auch erfolgte.
     
  12. Dorle

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    Neuwahl Verwaltungsbeirat

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Thema: und nochmal: Neuwahl Verwaltungsbeirat
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