Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Diskutiere Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebe Forum Gemeinde, mit der Suchfunktion habe ich leider keine passende Lösung gefunden. Daher beschreibe ich folgenden, fiktiven Fall und...

  1. Imke

    Imke Neuer Benutzer

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    Liebe Forum Gemeinde,

    mit der Suchfunktion habe ich leider keine passende Lösung gefunden. Daher beschreibe ich folgenden, fiktiven Fall und bitte euch freundlich um eure Meinung.

    Eine Wohnung mit >200m² wird an eine Person vermietet. Der Vertragspartner ist eine Person. Es wird vertraglich vereinbart, dass vier Personen in die Wohnung einziehen.

    Anbei der Auszug aus dem Mietvertrag
    („Die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung bewohnen werden, beträgt 4. Sollte sich diese Gesamtzahl ändern, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Hierbei ist Name und Anschrift der ein- bzw. ausziehenden Person anzugeben.“)

    Zunächst zieht nur die eine Person in die Wohnung ein. Später ziehen die Verlobte und zwei Kinder in die Wohnung ein. Die Wohnung wird gemäß des Mietvertrages mit vier Personen genutzt.

    Jetzt hat es sich ergeben, dass ein Schaden in der Wohnung entstanden ist. Bei der Begutachtung des Schadens, fällt dem Vermieter auf, dass noch zwei weitere Personen in der Wohnung wohnen. Somit wohnen entgegen des Mietvertrages 6 statt 4 Personen in der Wohnung. Nach mündlicher Rückfrage wurde die Auskunft erteilt, dass es sich bei den zwei zusätzlichen Personen um die Eltern der Verlobten des Mieters handelt. Die zwei zusätzlichen Personen wohnen dort bereits seit ca. 6 Monaten.

    Der Mieter hat vorher keine Erlaubnis eingeholt und auch den Vermieter vorab nicht informiert. Soweit ich es recherchieren konnte, gehören die Eltern der Verlobten des Mieters nicht zu dem Personenkreis, die ein berechtigtes Interesse haben. Die Verlobte selbst ist kein Vertragspartner im Mietvertrag.

    Hierbei handelt es sich meiner Ansicht nach an eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte.

    Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die gegen die zusätzlichen Bewohner sprechen z.B. die Personen wohnen teilweise im Keller im Abstellraum, der nicht als Wohnraum vorgesehen ist und somit z.B. auch nicht über Rauchmelder verfügen. Eine Kommunikation mit den zwei zusätzlichen Personen ist nicht möglich, da diese Personen weder Deutsch noch Englisch sprechen. Durch die Belegung entstehen zu viele Schäden an der Wohnung z.B. drei Trockengestelle in der Wohnung & unzureichende Belüftung dadurch bereits Schimmel etc...

    Daraus ergeben sich folgende Fragen:
    1) Kann der Vermieter die unerlaubte Gebrauchsüberlassung verbieten? Auch ohne Begründung mit Verweis auf den Mietvertrag § 540 BGB (eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne die Erlaubnis des Vermieters unzulässig.)

    2) Rechtsfertigt dies eine fristlose Kündigung wegen des Verstoßes gegen den Mietvertrag und die unerlaubte Gebrauchsüberlassung? Oder ist vorher eine Abmahnung erforderlich?

    3) Falls dies keine fristlose Kündigung rechtsfertigt, wie verhält es sich, wenn der Mieter trotz Abmahnung und Verbot durch den Vermieter die zwei zusätzlichen Personen weiter dort wohnen lässt? Rechtfertig dies eine fristlose Kündigung?

    4) Welcher Zeitraum für die fristlose Kündigung ist angemessen für die Räumung der Wohnung?


    Vielen Dank für Eure fachkundige Einschätzung.

    Imke
     
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  3. Andres

    Andres
    Moderator

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    Ganz im Gegenteil: Eltern/Schwiegereltern können sogar zum privilegierten Personenkreis gehören, der gar nicht als "Dritter" gilt, d.h. für den nicht einmal die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden muss, egal ob er sie erteilen müsste oder nicht. Das ist allerdings eine Minderheitsmeinung.


    Das sind übrigens jeweils eigenständige Kündigungsgründe und sofern sie nachweisbar sind, halte ich sie für deutlich belastbarer als die Frage der unerlaubten Gebrauchsüberlassung.


    Nein. Entweder ist sie bereits verboten oder eben nicht. Sofern eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung vorliegt, kann der Vermieter allerdings fordern, dass diese beendet wird, möglichst in der Form einer Abmahnung.


    Wie gesagt, die Schwiegereltern könnten evtl. keine Dritten im Sinn dieser Vorschrift sein. Das ist aber eine so spezielle Konstellation, dass ich mir dazu keine Einschätzung erlaube.

    Nebenbei halte ich die Festlegung auf 4 Personen auch nicht für eine wirksame Vereinbarung. Soweit ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme weiterer Personen besteht, dürfen auf 200 m² sicher mehr als 4 Personen wohnen, insbesondere wenn 2 davon Kinder sind. Eine allgemeine Einschränkung auf 4 Personen dürfte nicht mit § 553 Abs. 3 BGB vereinbar sein.


    Meine starke Vermutung ist, dass hier eine Abmahnung erforderlich ist.


    Auch das ist eine Frage des Einzelfalls. Kürzlich hat das LG Berlin das davon abhängig gemacht, wie das Mietverhältnis bisher geführt wurde, Az. 67 S 119/17. Insgesamt kommt es darauf an, ob dem Vermieter zugemutet werden kann, die Kündigungsfrist abzuwarten.


    In der Regel setzt man 2 Wochen für die Notfrist zur Rückgabe der Mietsache an.
     
  4. Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Und selbst wenn sie nicht zum priviligierten Personenkreis gehören, bin ich mir relativ sicher, dass der Mieter einen Anspruch auf eine Genehmigung hätte.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 15.09.2020 um 08:38 Uhr
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Wie ein Kellerraum vom Mieter genutzt wird, kann man als VM nicht wirklich vorschreiben.
    Bei einer 200+ qm-Wohnung, bezweifle ich, dass ein Teil der Leute in einem Abstellraum wohnt. Oder sind das richtige Kellerräume, nicht nur abgetrennte Abteile für Mieter? Was verstehst du unter "teilweise wohnen"?


    Dir ist bewußt, dass das keine dauerhafte Begrenzung der Personenzahl in der Wohnung ist?
     
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