ungeeichte Zähler in WEG-Abrechnung - Folgen?

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Vermieterheini1, 23.01.2010.

  1. #1 Vermieterheini1, 23.01.2010
    Vermieterheini1

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    In den WEG-Abrechnungen werden von einem professionellen WEG-Verwalter seit mehreren Jahren ungeeichte Zähler verwendet.

    Fragen:
    1. Welche Auswirkungen hat die Verwendung ungeeichter Zähler (die Eichfrist ist schon länger abgelaufen!) für die WEG-Abrechnung?

    1.1. Wird die jeweilige WEG-Abrechnung "automatisch" ungültig?

    1.2. Wenn die WEG-Eigentümergemeinschaft - wie zu erwarten - trotz Hinweis auf die schon lange abgelaufenen Eichfristen die WEG-Abrechnung trotzdem mehrheitlich abnickt, muss dann ein WEG-Miteigentümer diesen Beschluss vor Gericht anfechten?

    2. Ist der WEG-Verwalter - ohne dass es eines Beschlusses der WEG-Eigentümergemeinschaft bedarf dass der WEG-Verwalter die Einhaltung der Eichfristen gewährleisten soll - verantwortlich, dass keine ungeeichten Zähler für die WEG-Abrechnungen verwendet werden?

    3. Ist - ohne dass es eines Beschlusses der WEG-Eigentümergemeinschaft bedarf dass der WEG-Verwalter die Einhaltung der Eichfristen gewährleisten soll - der professionelle WEG-Verwalter gegenüber der WEG-Eigentümergemeinschaft bzw. dem klagendem WEG-Miteigentümer wegen der bewussten * Verwendung ungeeichter Zähler schadenersatzpflichtig?
    * Der professionelle WEG-Verwalter hat auf Nachfrage, bestätigt
    - dass er von dem Ablauf der Eichfristen seit mehreren Jahren Kenntnis hat
    - dass er bewusst keinen Wartungsvertrag / Leasing mit Eichtausch für die Zähler abgeschlosen hat

    4. Liegt hier - ungeachtet der WEG-rechtlichen Situation - ein Verstoß gegen die gesetzliche Eichordnung bzw. Eichpflicht vor?
    4.1. Wenn ja, wer ist dafür verantwortlich - der professionelle WEG-Verwalter oder die WEG-Eigentümergemeinschaft?
    Wer die Strafe für die Ordnungswidrigkeit bezahlen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 24.01.2010
    Kitzblitz

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    Ich kann deine Fragen zwar nicht direkt beantworten, doch praktiziere ich es in einer 5-Parteien-WEG selbst so.

    Der Hauptwasserzähler der Stadtwerke ist natürlich geeicht und wird auch regelmäßig ausgewechsel.

    Weiterhin ist die Wasserversorgungsanlage der WEG mit 5 Unterzählern ausgerüstet, deren Eichfrist schon vor einigen Jahren ausgelaufen ist.

    Seinerzeit (war vor ca. 8 Jahren) hatte ich den Austausch dieser 5 Unterzähler als TOP in die Eigentümerversammlung eingebracht und darauf hingewiesen, dass die Summation der Unterverbräuche bis auf 3-5 cbm vom Wert des Hauptwasserzählers abweicht. Das war auch schon so, als die Unterzähler noch geeicht waren. Ursache ist, dass der Allgemeinverbrauch über die beiden Außenwasserzapfstellen für die Grünflächenbewässerung nicht separat gezählt werden. Die Wasserdifferenz wird auf alle Eigentümer im Verhältnis der Einzelverbräuche verteilt.

    Die WEG hat sich angesichts der Tauschkosten für die Unterwasserzähler einstimmig dafür entschieden, dass die Zähler nicht getauscht werden sollen. In der Abrechnung nehme ich stets Bezug auf diesen Bescheid und weise auch auf die geringe Summendifferenz hin. Bisher lag die Abweichung immer im Rahmen der 3 bis 5 cbm/a (ist abhängig davon, wie viel im Sommer gegossen werden muss). Auch für das Jahr 2009 blieb die Differenz in diesem Rahmen.

    Vielleicht ist noch von Bedeutung, dass keine der 5 Wohnungen vermietet ist. Bei Vermietung sähe ich rein formell Probleme, weil Mieter eine andere Motivation haben als Eigentümer.

    Die Warmwasserbereitung erfolgt für jede Wohnung dezentral - jeder hat einen eigenen Nachtstromboiler.

    Folgendes möchte ich dir damit aufzeigen.

    1. Auch ein ungeeichter Wasserzähler kann noch ziemlich genau den Wasserverbrauch messen - selbst 8 Jahre nach Ablauf der Eichfrist noch.

    2. Es ist rein wirtschaftlich ein ziemlicher Unsinn Wasserzähler auszutauschen, die noch einwandfrei funktionieren.

    3. Wenn alle Unterzähler gleich alt sind, wird sich rein statistisch bei allen nahezu gleichzeitig die innere Reibung des Zählmechanismusses vergrößern. Die Relation zum Hauptwasserzähler wird sich nicht ändern.

    4. Ein wirklicher, finanzieller "Schaden" für die WEG dürfte nicht eingetreten sein.


    Ich bin kein professioneller Verwalter, sondern zu dieser Aufgabe gekommen, weil der vom Bauträger eingesetzte Verwalter die Interessen der WEG hinsichtlich der Mängelbeseitigungen nicht hinreichend vertreten hatte.

    Mein Rat: Sucht das Gespräch - eine WEG sollte um ein harmonisches Miteinander bemüht sein. Es sei denn, dass der Verwalter "gekippt" werden soll.

    Wenn es um Mehrkosten geht (der Austausch kostet ja tatsächlich Geld) wird eine Abstimmung immer zugunsten der unter dem Strich günstigeren Lösung ausfallen (das gilt bestimmt nicht nur im Schwabenländle) - sofern keine Mieter betroffen wären.

    Ich bin mal gespannt, wie nun die Antworten ausfallen werden. Wenn es hier als Verwalter für mich eng werden könnte (Verstoß gegen das Eichgesetz), stelle ich das Thema als TOP in die nächsten Eigentümerversammlung.
     
  4. #3 Vermieterheini1, 24.01.2010
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    Hallo Kitzblitz,

    vielen Dank für deine Antwort.

    Der WEG-Verwalter (egal ob Profi oder Laie) ist immer aus der juristischen Verantwortung, wenn er
    1. rechtzeitig den Eichtausch als Abstimmpunkt auf die Tagesordnung der WEG-Eigentümerversammlung gesetzt hat
    2. die WEG-Eigentümergemeinschaft ausdrücklich auf die juristisch Verpflichtung zur ausschließlichen Verwendung geeichter Zähler hingewiesen hat. (Das sollte unbedingt durch entsprechenden Text in dem Protokoll der WEG-Eigentümerversammlung vor Gericht nachweisbar sein!)

    In meinem Beispielfall ist es der professionelle WEG-Verwalter, der den Eichtausch hintertreibt bzw. verhindert.
    Der professionelle WEG-Verwalter weis seit 5 Jahren von dem Ablauf der Eichfrist (bei allen Warmwasserzählern und Wärmemengenzählern und seit 4 Jahren bei allen Kaltwasserzählern) und weigert sich diesen Punkt auf die Tagesordnung als Abstimmpunkt zu setzen.
    In der Beispiel-WEG ist ein hoher Prozentsatz der Wohneinheiten vermietet.

    Wie üblich folgt die Schafherde ihrem Herren.
    Wenn der professionelle WEG-Verwalter der WEG-Eigentümerversammlung den Eichtausch empfehlen würde, dann würde eine Abstimmung positiv ausfallen.
     
  5. #4 Hartmut49, 24.01.2010
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    Hallo,
    zunächst, bei vermietet Wohnungen, wird nach meinem Wissensststand, die Nicheinhaltung, der Eichfrist, mit 150€ Strafe geahndet,
    Was war ich Seinerzeit, froh, alle Wohnungen, mit Wasserzwischenzähler ausgerüstet zu haben .
    Um so größer war die Endtäuschung, daß die Summe, der über diese neuen,und so genannten!!geeichten Zähler!!
    32 % Mehrverbrauch, gegen über, dem Zähler des Wasserwerkes ergaben
    Auf Nachfrage, beim Hersteller, bzw Verkäufer?? (Heimer) ,wurde mir für etwaige
    Beschwerden,der Mieter, ein Schrifstück, übersandt , mit der Aussage,
    daß es sich bei den Zählern, nur um ein Kostenverteilunggerät handet, wie auch z. B. bei den Heizkostenverteilern.
    Bei der letzten Abrechnung, (1 Jahr. über die Eichfrist), stimmten nun die Mengen!!??.
    Also, ist das mit der sogenannten Eichung, nur Augenwischerei, und Abzocke.
    Gruß,
    Hartmut
     
  6. #5 Vermieterheini1, 24.01.2010
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    Die Problematik ist, dass der WEG-Miteigentümer nicht nur das Recht hat die WEG-Abrechnung mit Allem was dazugehört! zu prüfen, sondern die Pflicht dazu hat - hier die Verwendung ungeeichter Zähler.

    Das Nichtprüfen bzw. die tatenlose Hinnahme offensichtlicher Abrechnungsfehler bewirkt einen Ausschluß von Schadenersatzansprüchen des WEG-Miteigentümers bzw. Vermieters gegenüber dem WEG-Verwalter bzw. der WEG-Eigentümergemeinschaft.
    Der Mieter hingegen hat das Recht Rückzahlungen für die ganze Verjährungsfrist zu verlangen und kann die Vorauszahlungen so lange zurückhalten, bis in der ganzen WEG nur noch geeichte Zähler verwendet werden.
    Der Mieter kann auch noch für die Abrechnungsperiode in der die Zähler eichgetauscht werden die betreppenden Abrechnungspositionen kürzen.

    D.h. wenn sich ein Mieter an dem "nicht geeicht" aufhängt, ist der finanzielle und vor allem zeitliche Schaden für den Vermieter extrem groß!
     
  7. #6 pragmatiker, 24.01.2010
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    das ist nun absoluter unsinn und zeugt lediglich von ihrem missverstehen der arbeitsweise von wasserzählern. die hauptuhr misst anders als zwischenzähler. solange aber die zwischenzähler alle nach dem gleichen prinzip messen, ist das alles OK. wie ihnen richtig vom hersteller mitgeteilt wurde, dienen zwischenwasseruhren lediglich der verteilung der kosten. abweichungen zwischen hauptuhr und der addition der verbrauchsmengen der zwischenwasseruhren im 2-stelligen prozentbereich sind normal.

    und auch die abrechnung nach nicht geeichten uhren ist verwertbar, das es eine ordnungswidrigkeit darstellt, ändert daran nichts.
     
  8. #7 Hartmut49, 24.01.2010
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    Hallo Prakmatiker,
    Du hast ja Recht, und mir ist was Du da schreibst mehr. als bekannt.
    Doch das, was ich damit sagen will, daß die Zähler, erst nach Ablauf, der Eichzeit,
    zu Mindest, in diesem meinem Fall, erst richtig messen.
    Ich beobachte, das ja nun schon über mehrere Jahre .
    Und wenn im Fall der vor beschriebenen WEG, sich alle Eigentümer einig, sind, und
    keine Mieter beteiligt sind, haben sie sich praktisch, durch Untätigkeit??,
    oder bewuster Endscheidung zu dieser billigeren Messvariante, ihr Einverständnis gegeben.
    Damit ist dann zu mindest für diesen Abrechnungszeitraum, ein "Vetorecht" verwirkt.
    Sobald es aber eine Partei andes verlangt, besteht Handlungsbedarf
    So sehe ich das jeden Falls
    Gruß, Hartmut
     
  9. #8 Kitzblitz, 24.01.2010
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    Also "meine" WEG ist mit der getroffenen Entscheidung gegen den Austausch der Unterwasserzähler wirtschaftlich gut gefahren. Die WEG - nicht der Verwalter - hat durch diesen bewussten Verstoß gegen das Eichgesetz bereits den 2-maligen Austausch der Zähler gespart. Trotzdem zeigen die Unterwasseruhren immer noch nachvollziehbare Werte an.

    Wo kein Kläger, da kein Richter.

    Ein Mieter könnte hier sicherlich durch Anzweifeln der Nebenkostenabrechnung für mächtig Ärger sorgen. In meinem Fall ist keine der Wohnungen vermietet.

    Diese nicht gesetzeskonforme Verhaltensweise hatte ich seinerzeit zum Glück sehr ausführlich mit der WEG diskutiert und auch protokolliert. Das Abstimmergebnis war einstimmig.

    Trotzdem werde ich dieses Thema mit der nächsten Eigentümerversammlung als TOP aufnehmen. Meine Motivation ist heute anders (ich bin dort kein Miteigentümer mehr und spare nichts, womit ich das Risiko der Bestrafung begründen könnte) und in der Zwischenzeit gab es 3 Eigentümerwechsel.

    @Vermieterheini: Schlag das Thema doch einfach als TOP für die nächste Eigentümerversammlung vor. Dann muss das vor den Eigentümern diskutiert werden. Bereite dich gut vor und schaue zu, dass du mit den "Meinungsbildnern" der WEG im Vorfeld den Sachverhalt besprichst. Meinungsbildner sind die, nach deren Verhalten sich die unbedarften bei den Abstimmungen richten. Bei dem hohen Mieteranteil ist es schon ein kleines Wunder, dass nicht schon längst ein Oberschlauer darauf gekommen ist, dass er die Nebenkostenabrechnung zurückweisen kann.

    Warum der Verwalter aus freien Stücken so handelt, kann ich nicht nachvollziehen. Er müsste doch nur einen Sanitärinstallateur mit dem AT der Wasseruhren beauftragen. Die Kosten tragen die Eigentümer.
     
  10. #9 Vermieterheini1, 27.01.2010
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    Hallo pragmatiker,

    hast du keinen Ratschlag für mich betreffend das WEG-Recht in diesem Fall und wie man den WEG-Verwalter als einzelner WEG-Miteigentümer zwingen kann alle eichabgelaufenen Zähler zu tauschen?
     
  11. #10 Kitzblitz, 27.01.2010
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    @Vermieterheini1:

    Der Nichtaustausch der Wasserzähler nach Ablauf der Eichung stellt einen Verstoß gegen das Eichgesetz dar.

    Wenn du es so willst: Wo ein Kläger ist, findet sich auch ein Richter. Du kannst den Verwalter letztendlich damit zwingen.

    Bevor du nun Anzeige erstattest, solltest du den Verwalter von deiner diesbezüglichen Absicht und mit einer angemessenen Fristsetzung in Kenntnis setzen. Dann wird er sich wahrscheinlich schon rühren.
     
  12. #11 Vermieterheini1, 27.01.2010
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    Hallo Kitzblitz,

    dass man mit dem WEG-Verwalter IMMER zuerst "von Mensch zu Mensch" redet
    ist wohl normal und in diesen Beispielfall auch geschehen

    Es ist leider zu erwarten, dass der professionelle WEG-Verwalter trotz Aufforderung den Abstimmpunkt "kurzfristiger Eichtausch aller Zähler, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist" nicht in die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung aufnehmen wird
    und/oder
    die den Verwaltungsbeirat und die Anwesenden auf der Eigentümerversammlung so beeinflussen wird, dass kein positiver Beschluß zum zeitnahen Eintausch zustande kommt.

    BEVOR dem professionelle WEG-Verwalter in höflichen Worten angekündigt wird, was der monierende WEG-Miteigentümer unternehmen wird, um künftig die ausschließliche Verwendung von Zählern mit nicht abgelaufener Eichgültigkeit zu erzwingen, bitte ich Wissende in diesem Forum im Hinweise, Ratschläge und Tipps.


    Was kann / muss ein einzelner WEG-Miteigentümer tun, um künftig sicherzustellen, dass in der WEG ausschließlich Zähler mit nicht abgelaufener Eichgültigkeit verwendet werden?
    D. h. künftig alle "WEG-eigenen" Zähler und elektronischen Heizkostenverteiler rechtzeitig VOR Ablauf der Eichgültigkeit eichgetauscht werden.
     
  13. #12 pragmatiker, 27.01.2010
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    deinen zwischenzähler kannst du selbst austauschen, womit ein großteil der evt. probleme mit dem mieter aus der welt geschafft sein dürften.
    das ist zwar immer noch nicht die lösung, denn da die zwischenzähler lediglich der aufteilung dienen, sollten sie auch alle gleich arbeiten (was, unterstellt man nach ablauf der eichfrist eine höhere ungenauigkeit ja beim austausch nur eines zählers nicht gegegeben wäre)
    lass dir die liste aller eigentümer geben und ruf sie alle an, um eine außerordentliche versammlung zu erzwingen. ich würde es aber zunächst formal mit einem brief an der verwalter versuchen mit der bitte, auf die nächste TO der nächsten ETV den TOP "austausch wasseruhren" zu setzen.

    wenn du dort aber überstimmt wirst, also kein austauschbeschluss zustande kommt, hast du meiner meinung nach gg. die WEG allenfalls einen anspruch auf evt. schadensersatz, so denn dein mieter stunk macht und es zu zahlungsansprüchen des mieters überhaupt käme
     
  14. #13 Vermieterheini1, 27.01.2010
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    Hallo pragmatiker,

    spontan fiel mir zu deinen Worten ein: "Guter Mann was denkst du dir?"
    Bein Nachdenken kam mir in den Sinn: "Diese Antwort passt eigentlich zu deinem Nickname."


    Aber im Ernst, was hast du dir bei dieser Antwort gedacht?
    Stelle dir vor nicht ich, sondern ein 08/15-Vermieter würde das lesen.
    Schäme dich!
    =============================================

    Alle Zähler sind Eigentum der WEG. Ein Austausch durch einen WEG-Miteigentümer ist illegal!

    Einen Austausch würde - oder ich sollte sagen - müsste die Abrechnungsfirma Delta-T (von denen die Zähler Ende 1999 gekauft wurden) sofort auffallen.
    Weist du nicht, das bei jeder Zählerableung immer auch die Zählernummer mit abgelesen und protokolliert wird?
    Weist du nicht, dass in jeder Wasser-/Heizkostenarbrechnung bei den Zählerständen immer auch die Zählernummern aufgeführt sind?

    Der WEG-Verwalter vom Bauträger würde vor Freude tanzen wegen dem intelligenzfreien Eigentor des - aus seiner Sicht - renitenten WEG-Miteigentümers. Endlich hat der pflichtvergessene (<= Sicht WEG-Eigentümer) WEG-Verwalter einen wunderbaren juristischen Grund "es diesem WEG-Miteigentümer" heimzuzahlen. Das gibt Terror hoch 3 für den Aufrührer - und der ganze Meute kann sich der WEG-Verwalter sicher sein.

    Es ist in der beispielhaften vermieteten Eigentumswohnung nicht ein Zähler, sondern 2 Kaltwasser, 2 Warmwasser und ein Wärmemengenzähler.

    Auch der Mieter der betroffenen Eigentumswohnung wäre bei so einer "Solo-Aktion" NUR seines Vermieters sofort hellhörig.
    Seit wann tauschen denn Vermieter die Zähler?
    Und das NUR in der einen Wohnung?
     
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