Ungefähre Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von mehrfamilienhaus, 10.09.2015.

  1. #1 mehrfamilienhaus, 10.09.2015
    mehrfamilienhaus

    mehrfamilienhaus Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich versuche gerade herauszufinden, wie ich die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallrisiko im Rahmen der Rentabilitätsprognose für ein MFH berechne. Es geht mit nur um eine grobe Berechnung.

    Annahme: Es handelt sich um einen Neubau, nicht älter als 10 Jahre

    1. Instandhaltungskosten
    Zur Berechnung der Instandhaltungskosten habe ich die sog. "Petersche Formel" gefunden:
    Baukosten x 1,5 / 80 Jahre.
    Z.B.: Bei Baukosten von 1 Mio:
    1 Mio x 1,5 / 80 = 18.750 € p.a.

    Mal angenommen ich kenne die Baukosten des MFHs, findet ihr das Verwenden dieser Formal in Ordnung?
    Oder wie würdet ihr die Instandhaltungskosten berechnen?

    2. Verwaltungskosten
    Verwaltung möchte ich selbst machen, trotzdem würde ich gerne die Verwaltungskosten kennen. Es geht nicht um WEG, sondern um ein MFH im Alleineigentum
    Am liebsten würde ich die Verwaltungskosten berechnen in Bezug auf die jährliche Nettokaltmiete.
    Ich habe im Internet eine Aussage gefunden "5% der Kaltmiete". Was haltet ihr von 5% oder wieviel der Nettokaltmiete würdet ihr veranschlagen?

    3. Mietausfallrisiko
    Ich habe im Internet immer wieder von 2-5% der Warmmiete gelesen, je nachdem wie die Gegebenheiten vor Ort sind.
    Annahme: Keine Gewerbeeinheit, ausschließlich Wohnungen
    Nun beruht meine gesamte Kalkulation auf Nettokaltmieten und deshalb auch hier die Frage, wie könnte ich das Mietausfallrisiko in Bezug auf die Jahresnettokaltmiete ungefähr ansetzen?

    Wäre super, wenn ihr mir ungefähre Ansätze geben könntet, damit ich mal anfangen kann zu rechnen. Mit den Zahlen nach oben und unten spielen kann ich ja dann immer noch.

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 10.09.2015
    lostcontrol

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    Ich würde mich da doch eher an den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren - man weiss doch in etwa was so alles in den nächsten Jahren ansteht (Heizung, Dach, Fenster, Fassade usw.). Bei den einzelnen Wohnungen kann immer irgendwas sein - wenn ein Mieterwechsel ansteht und die Wohnung lange vermietet war kommt man meist nicht um eine größere Renovierung herum.

    Garnicht. Kommt erfahrungsgemäß eh völlig anders. Und sei's nur weil's neue Auflagen gibt.
    Meine Mutter meinte mal dass man immer eine Netto-Jahresmiete an Rücklagen haben sollte, finde ich von der Größenordnung her garnicht so falsch.

    Da häng ich mich (mal wieder) dran - ich bin da immer an den aktuellen Zahlen interessiert.

    Üblicherweise geht das eher nach der Zahl der Einheiten, egal wie groß oder teuer die sind.
    Ist ja klar - eine teure Wohnung bedeutet normalerweise nicht mehr Aufwand in der Verwaltung als eine billige.

    Die 5% wären bei mir definitiv zu niedrig angesetzt gegenüber dem, was so üblich ist...

    3. Mietausfallrisiko
    Ich habe im Internet immer wieder von 2-5% der Warmmiete gelesen, je nachdem wie die Gegebenheiten vor Ort sind.[/quote]
    Mietausfälle kannst Du auch mit den tollsten Luxuswohnungen haben (oder gerade mit diesen).
    Und 'ne Räumungsklage kann sich auch endlos hinziehen (ein Jahr scheint da durchaus normal zu sein). Würde bei Dir ein Jahr Mietausfall zuzüglich Betriebskosten wirklich 2-5% der Warmmiete ausmachen?

    Garnicht. Wenn man wirklich sehr, sehr, sehr viele Wohnungen hat mag sich das irgendwie einpendeln.
    Aber bei einem einzigen Mehrfamilienhaus - wie viele Parteien sind's denn? - kann man da leider GARNICHTS pauschal sagen.
    Kann sein es trifft Dich und Du hast einen nichtzahlenden Wohnungszerstörer den Du rausklagen musst, dann kann das auch mal 'ne komplette Jahresmiete sein...

    So funktioniert das nicht. Du musst da schon von den Gegebenheiten vor Ort ausgehen.

    Mit den Zahlen zu spielen bringt Dir nichts wenn diese Zahlen keine konkrete Basis haben.

    Beispiel:
    Ich weiss dass eine Wohnung generalsaniert werden muss, das wird beim nächsten Mieterwechsel passieren. Da ich nicht weiss wann der Mieter auszieht, kann ich nicht sagen wann die geschätzt 20-30.000 Euro die das kosten wird tatsächlich fällig werden.
    In welchem Zustand sind denn Deine Wohnungen?
    Gut ausgestattet oder eher sanierungsbedürftig?
    Elektrik? EBK?

    Oder: Ich weiss dass die Fassade irgendwann fällig wird. Dafür müssen ausreichend Rücklagen da sein, aber eine Wohnungssanierung hat immer Vorrang, denn das Geld fliesst wegen der Wohnungen, nicht wegen der Fassade (soooo schlimm sieht sie nicht aus).

    Verstehst Du was ich sagen will?
     
  4. #3 Aktionär, 10.09.2015
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    Klingt ein wenig nach den Angaben die ein Kreditinstitut in einer objektbezogenen Kapitaldienstberechnung ansetzt. Da wird gerne mit 5% Mietausfallrisiko (pauschal) gearbeitet und die Bewirtschaftungskosten bewegen sich in einer Spanne zwischen 15 und 35%. Das hilft Dir aber nicht wirklich weiter. Wie lostcontrol schon geschrieben hat, kann dir die schönste Rechnung von nur einem Quertreiber nachhaltig zerschossen werden.

    Mach eine Bestandsaufnahme, addiere die Kosten für Maßnahmen hinzu die in deinen Augen notwendig sind um eine dauerhafte Vermietbarkeit sicher zu stellen und dann schaust Du ob sich die Sache rechnet oder nicht.
     
  5. #4 mehrfamilienhaus, 10.09.2015
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    @lostcontrol,
    vielen Dank für deine Antwort.
    Du hast schon Recht, bei der Instandhaltung kommts anders als man denkt, Verwaltungskosten wohl eher nach Einheiten als in Bezug auf Jahresnettokaltmiete und Mietausfallrisiko generell schwer einzuschätzen.

    Meiner Kalkulation liegt kein konkretes Objekt zugrunde. Es kommt sowohl der Erwerb eines Neubaus als auch die Errichtung eines Neubaus in Frage, wobei ich mir über die Schwierigkeiten und Risiken bei der Errichtung eines Neubaus im Klaren bin und das an dieser Stelle nicht weiter vertiefen möchte.

    Ich würde meine Fragestellung gerne dahin gehend abändern, dass ich gerne wissen würde, wie man im Falle der Errichtung eines Neubaus die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallrisiko berechnet, wenn man von folgendem ausgeht:
    - Lage: Durchschnittliche bis gute Lage in süddeutscher Großstadt mit deutlichem Wohnungsmangel
    - "Normaler" Baustandard, weder besonders einfach, noch Luxus

    1. Instandhaltungskosten
    Schon richtig, es wird anders kommen als man denkt, aber irgendwie muss ich die Instandhaltungskosten in meiner Kalkulation aufnehmen. Sie nicht aufzunehmen, weil man sie ja sowie so nicht zuverlässig abschätzen kann, wäre ja noch ungeschickter. - Also hier die Frage nach den Instandhaltungskosten, diesmal präzisiert auf Errichtung eines Neubaus. Und auch nochmal die Frage, ob ich die Petersche Formel dafür anwenden könnte.

    2. Verwaltungskosten
    Am besten wäre eine ungefähre Angabe in % auf die Jahresnettokaltmiete, weil die insgesamt zu bauende qm-Fläche des MFHs früher feststeht als die dann zu entscheidende Anzahl der Wohneinheiten. - Falls ihr aber nur Angaben zu Verwaltungskosten pro Wohneinheit machen könnt, dann wäre ich auch daran interessiert

    3. Mietausfallrisiko
    Siehe Lage oben. Das Risiko ist im bundesweiten Vergleich aufgrund der Lage eher unterdurchschnittlich zu sehen. Aber ich rechne vernünftigerweise gerne mit höheren Zahlen. Also wie könnte ich das Mietausfallrisiko berechen?

    Wie gesagt, bei allem ist mir völlig klar, dass sich insbesondere die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko nicht zuverlässig berechnen lassen und es sowieso anders kommt. Aber versteht ihr mich, dass ich doch irgendwelche, wenn auch nur halbwegs vernünftigen Zahlen brauche? Die Sondersituation ist hier natürlich die Errichtung eines Neubaus, aber ich denke dass das doch die Berechnung der Instandhaltungskosten gegenüber einem bestehenden Gebäude eher zuverlässiger machen müsste. Auch meine Präzision der Lage ist vielleicht hilfreich bei der Einschätzung des Risikos. Und bzgl. Verwaltungskosten ist halt das Probelm, dass die Anzahl des Wohneinheiten noch nicht feststeht, schon eher die gesamte Wohnfläche des Gebäudes.

    Sorry, dass ich meine Eingangsfrage noch mal geändert habe, aber vll. lassen sich so konkretere Aussagen machen?

    Danke!!
     
  6. #5 lostcontrol, 10.09.2015
    lostcontrol

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    Die Verwaltungskosten kannst Du relativ einfach einschätzen - dazu gibt's ja Zahlen. Aber warum interessieren die Dich so sehr wenn Du die Verwaltung doch ohnehin selbst machen willst?
    Letztendlich sind die aber wirklich Dein kleinstes Problem, das sind im Vergleich wirklich Peanuts.

    Was kalkulierst Du dann überhaupt? Ein Luftschloss?

    Mietausfallrisiko und Verwaltungskosten sind bei einem Neubau gleich hoch wie bei einem Altbau.
    Abgesehen davon dass Du im Neubau meist höhere Mieten erzielen kannst.

    Das kommt ganz drauf an wie Du baust - es gibt Bauweisen die sind nicht gerade zu empfehlen...

    Du kannst jede x-beliebige Formel bei Deiner Kalkulation anwenden - letztendlich wird's am Schluss sowieso nicht hinhauen.
    Pauschalisieren würde ICH die Instandhaltungskosten niemals. Mag ja sein dass man sie fürs Gebäude (je nach Zustand bzw. Bauweise) ganz gut vorher abschätzen kalkulieren kann, aber wenn Dir ein Mieter eine Wohnung zerstört musst Du sie ja auch wieder instandsetzen.

    Lies doch einfach mal die entsprechenden Threads dazu - da gibt's ja schon einiges.

    *LOL*
    Glaubst Du wirklich man hätte in guter Lage keine Mietausfälle? Ich vermiete auch in Süddeutschland in guter Lage, trotzdem hab ich jetzt jemand den ich rausklagen muss und der solange natürlich keine Miete bezahlt.
    Oder verwechselst Du das vielleicht mit Leerstandskosten?

    Wenn's Dir um Leerstand geht:
    Erfahrungsgemäß hat man in kleinen Wohnungen eine höhere Fluktuation.
    Wenn Du dann nicht immer direkt im Anschluss weitervermietest sondern erstmal die Wohnung leerstehen lässt um in Ruhe Besichtigungen machen zu können, musst Du das natürlich einkalkulieren.
    Bei den größeren Wohnungen ist die Mietzeit meist länger, dafür sind die entsprechenden Leerstandskosten natürlich auch höher und meist ist an den Wohnungen dann zwischendurch auch mehr zu machen.

    GARNICHT. Es sei denn Du baust gleich mehrere Tausend Wohnungen, dann kannst Du vielleicht von irgendwelchen statistischen Werten ausgehen und mit ein bisschen Glück kann das vielleicht sogar hinhauen.
    Bei einem einzelnen Mehrfamilienhaus mit 3-10 Wohnungen hast Du da keine Chance.
    Da reicht ein einziger nicht-auszugswilliger Mieter um locker 'ne Jahresmiete vom kompletten Haus zu verbrennen.

    Wie gesagt, die hätten wir alle auch gerne.
    Aber seit die foreneigene Kristallkugel im Nirwana verschwunden ist müssen wir leider alle mit dem Leben, was Vermietung ausmacht, nämlich dem UNTERNEHMERISCHEN RISIKO.

    Frag Deine Handwerker. Die werden antworten dass Du selbstverständlich in den nächsten 20 Jahren keinerlei Instandhaltungskosten haben wirst...
    Für die einzelnen Wohnungen kann's Dir niemand sagen, das hängt nun mal von den Bewohnern ab.

    Nicht wirklich, siehe oben.

    Wie gesagt: Das sind ohnehin Peanuts im Vergleich.

    Bis auf das mit dem Neubau hast Du doch eigentlich genau das Gleiche nochmal gefragt?

    Neubau unterscheidet sich bezüglich Mietausfällen und Verwaltungskosten NICHT vom Altbau.
    Beim Neubau werden halt die nächsten 20 Jahre keine größeren Sachen wie Dach, Fassade, Fenster usw. anstehen - vielleicht zwischendurch die Heizung, aber ansonsten hängt's wie gesagt von Bauweise und Handwerkerqualität ab (musst ja nur die Glotze einschalten, da siehste ja wieviele Bauruinen es da gibt).
     
  7. AJ1900

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    Mal ein ganz grundsätzlicher Punkt. Du willst einen Neubau errichten um zu vermieten, und um damit dann Geld zu verdienen, denke ich mal, oder?
    Das sozusagen aus dem nichts auf Pump und/oder auf Kredit zu machen, und dann zu erwarten das du damit Geld verdienst ist eh schon zum scheitern verurteilt, im besten fall geht das +/- null aus im schlimmsten endet es in der Zwangsversteigerung.
    Und daraus ergibt sich zwangsläufig das du mindesten erst mal richtig Kapital brauchst, spich du must dir das Gebäude, zut Not, auch noch zum großteil tatsächlich selbst leisten können, ohne möglichst zu große Verrenkungen bei den Banken machen zu müssen.
    Daraus ergibt sich dann das die ganzen Rechnungen die du versucht, nicht wirklich sinnvoll sind, weil tragen mußt du die Kosten eh, egal was kommt.
    Wichtiger ist meine Meinung nach, wenn du wirklich bauen willst, die Baukosten und das drumherum im Griff zu behalten. Und da ist es dann am Ende so das dir jedes Badezimmer das du evtl. sogar selber baust, bares Geld spart.
    Jedenfalls gilt das bis zu einer gewissen Größenordnung. Wenn es eher darum geht Steuern zu sparen ist das was anderes, so habe ich die Frage aber nicht verstanden?
     
  8. Duncan

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    Hey!
    Hattest du die nicht gerade zum polieren an dich genommen, weil die in letzter Zeit so nebelig war?


    Vollfinanzierungen sind sehr lohnend, für die Bank!
    Nach deiner ganzen Rechnerei kommt heraus: du arbeitest nur für den Gewinn der Bank! Dir bleibt im besten Fall dein bisheriges Einkommen. Im schlimmsten Fall: mach dich hier schon mal mit vertraut.
     
  9. #8 lostcontrol, 10.09.2015
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    Neeeee - ich hatte im Winter mal was, aber das hat sich beim Polieren als Schneeball herausgestellt und ist geschmolzen...
     
  10. Andres

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    Mein Senf zum Thema:

    Unter den Einschränkungen, die du selbst gemacht hast und die hier auch schon umfangreich angesprochen wurden: Ja. Es gibt aber auch andere Ansätze, daher sollte das ...

    ... mindestens zwischen 1 und 3 % stattfinden. Außerdem darf man neben der langfristigen Kalkulation (80 Jahre Bewirtschaftung erlebst du nicht) auch die mittelfristige Liquidität nicht vernachlässigen. Je nach Kreditwürdigkeit und -willigkeit muss man als deutlich stärker Rücklagen bilden.


    Dumm nur, dass die Verwaltungskosten überwiegend nicht von der Miete abhängen. Einige Positionen hängen noch nicht einmal von der Anzahl der Einheiten ab, ganz besonders für kleine Vermieter. Überwiegender Kalkulationsfaktor für Selbstverwalter ist die Frage, welchen Stundenlohn man gerne erzielen würde. Gleichzeitig ist gerade bei Anfängern der Zeitaufwand nicht abzuschätzen. Wir reden hier also von einem Produkt aus zwei schwer abschätzbaren Faktoren.

    Wenn du einen Betrag ansetzen willst: Beginne die Rechnung mit dem, was ein Profi verlangen würde. Das hat den großen Vorteil, dass deine Kalkulation nicht völlig zusammenbricht, wenn später tatsächlich ein Profi ran muss - aus welchen verschuldeten oder unverschuldeten Gründen auch immer. Falls der Profi es besser macht, hat man gewonnen, weil sein Honorar schon eingeplant ist. Falls man es selbst besser macht, hat man gewonnen, weil man das kalkulierte Honorar für die Fremdvergabe selbst einstreichen kann und obendrein eine bessere Leistung bekommt.

    Dazu kommen Kosten, die beim Profi in der Kalkulation stark unterrepräsentiert sind. Je nach Fähigkeiten sind das alle Kosten für Wissenserwerb in welcher Form auch immer (Minimum: Mitgliedschaft bei H&G; Maximum: Literatur, Lehrgänge, Anwälte) oder auch ein angemessener Ansatz für die Risiken, die beim Profi die Vermögensschadenhaftpflicht absichert.


    Prozente vernebeln immer wieder den Blick auf den eigentlichen Sachverhalt. 2 % Leerstand heißt: 49 Monate Miete, 1 Monat Ausfall. Selbst ohne jegliche Erfahrung kann man erkennen, dass dieser Ansatz absurd ist. Es gibt solche Wohnungen und Mieter (zumindest in meinem Bestand ist es eher die Regel als die Ausnahme), aber ich kann doch auf dieser Basis nicht den Bau eines Hauses kalkulieren.

    4 % halte ich für die Untergrenze einer seriösen Rechnung und das auch nur, wenn Lage und Wohnungszuschnitt passt. Damit muss man noch auf eine anständige Rendite kommen, d.h. auch bei 10 % Ausfall muss sich die Sache noch tragen.
     
    walga gefällt das.
  11. #10 mehrfamilienhaus, 13.09.2015
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    Vielen Dank für die ausführlichen Antworten!

    @lostcontrol

    Für die Kalkulation nehme ich mir ein Grundstück, das sich entweder tatsächlich im Markt befindet oder ein fiktives zu den ortsüblichen Kaufpreisen und rechne dann die Baukosten dazu. Unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten des Grundstücks habe ich ja dann die Gesamtinvestitionssumme. Ich gehe von Baukosten um die 2000€/m² aus, wobei da dann wirklich alles drin ist. Ausserdem gehe ich nur von erschlossenen Grundstücken aus. Ich rechne mit 25% Eigenkapital und einem kfW-Kredit miz 0,75% Zinsen, Zinsbindung 10 oder 20 Jahre.
    Ich würde die Kalkulation gerne an anderer Stelle im Forum noch einmal genauer darlegen, in diesem Thread ging es mir ja insbesondere um diese Bewirtschaftungskosten, die ich bis jetzt nicht so recht kalkulieren konnte.
    Wenn sich dann zeigt, dass die Rechnung nicht aufgeht, was ja einige von Euch befürchten und auch ich mir gut vorstellen kann, dann geht sie eben nicht auf und ich nehme davon Abstand. Aber um die Mühe einer richtigen Kalkulation komme ich nicht rum. Ich kann meine Idee ja nicht einfach verwerfen, ohne es selbst gerechnet zu haben.


    Ok, du würdest also die Instandhaltungskosten bei der Kalkulation eines Neubaus nicht pauschalisieren, da sie nun einmal nicht wirklich vorhersehbar sind. Das kann ich auch soweit nachvollziehen.
    Aber wenn du einen Neubau errichten willst, würdest du die Instandhaltungskosten in keiner Weise irgendwie berücksichtigen? Ich muss doch nach irgendeiner Berechnungsmethode Instandhaltungsrücklagen bilden und kann doch nicht sagen "Instandhaltungskosten sind nicht abschätzbar, deshalb nehme ich sie nicht in meine Rechnung auf und bilde auch keine Rücklagen - Dann fall ich doch erst recht auf die Schnauze. Ich muss mich doch bemühen, dieses Risiko irgendwie zu kalkulieren, jedoch immer in dem Bewusstsein, dass es sich nicht so gut kalkulieren lässt und dass ich bei dem ganzen Projekt ein unternehemerisches Risiko eingehe.

    Danke für die Klärung. Ich war tatsächlich davon ausgegangen, dass Leerstand und Mietausfall zwei Begriife für dieselbe Sache sind. Es müsste doch eigtl hinzubekommen sein - soweit man gut organisiert ist - kleine Wohnungen bei Auszug des Mieters nahtlos weiterzuvermieten. -Vorausgesetzt man muss nichts renovieren und alles wie gesagt in einer Großstadt mit Wohnungsmangel. -So habe ich selbst es zumindest als Mieter bei meinen Umzügen regelmäßig erlebt.

    @AJ1900

    Ja genau, das ist die Idee.

    Ich gehe von 25% Eigenkapital aus. Kann gut sein, dass es sich nicht rechnen wird.

    Wenn du schreibst, dass ich mir das Gebäude zum Großteil selbst leisten können muss, meinst du damit wohl die Bewirtschaftungskosten und nicht die Gesamtinvestitionskosten.

    Sehe ich genauso, die Baukosten im Griff zu halten ist unabdingbar.

    Ja, genau, es geht mir nicht darum Steuern zu sparen. Das ganze muss sich ohne steuerliche Komponente rechnen, ansonsten lass ich die Finger davon.
     
  12. #11 mehrfamilienhaus, 13.09.2015
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    @Duncan

    Du wirst vermutlich Recht behalten, dass sich das ganze nicht rechnet. Aber wie gesagt, ums selber rechnen komm ich ja leider nicht rum. - Ich muss ja selbst zu der Erkenntnis kommen.

    Zumindest könnte ich 25% Eigenkapital aufbringen. Und die aktuellen Bedingungen der kfW von 0,75% Zins für 10 Jahre (ab April 2016 für 20 Jahre) sind schon interessant.


    @Andres
    Vielen Dank für deine konkreten Vorschläge, wie ich die Bewirtschaftungskosten in meiner Kalkulation berücksichtigen kann!

    Diese Peterssche Formel bedeutet ja 1,875% der Baukosten und damit liege ich ja ganz gut zwischen den von Dir erwähnten 1-3%. Also werd ich mich mal zwischen diesen Zahlen bewegen.

    Interessant war zu hören, dass ein Bekannter von mir, der in leitender Position in einer Bank gearbeitet hat, die Instandhaltungskosten von 1,875% als deutlich zu hoch angesetzt beurteilt hat. Sie haben wohl in der Bank immer mit um die 20% der Jahresnettokaltmiete für die Bewirtschaftungskosten gerechnet, wobei 10% für die Instandhaltung, 5% für das Mietausfallrisiko und 5% für die Verwaltung einkalkuliert wurden. Mir kommen insbesondere die 10% Instandhaltungskosten zu gering vor. Vermutlich rechnen Vermieter realisitscher und haben die zuverlässigeren Zahlen, da sie ja auch näher an der Instandhaltungsthematik dran sind als sie Bank.

    Überzeugend erklärt. So werde ich es machen. Ich gehe in meiner Kalkulation nun einfach mal davon aus, dass nicht ich, sondern ein Profi die Immobilie verwalten wird. Nun muss ich nur noch das Honorar richtig einschätzen und werde dazu nochmal das Forum bzw. Internet duchforsten. Was ich bis jetzt finden konnte, sagt 20 bis 40€ pro Einheit.

    Super erklärt, so habe ich mir das nie vor Augen gehalten.

    Dann liegt mein bekannter Bankangestellter mit den 5% zwar am unteren Rand, aber wohl nicht unrealistisch. Werde das ganze auch mal mit 10% durchspielen und sehen, ob und wieweit ich im Plus bleibe. Ich gehe mal davon aus, du beziehst das auf die Jahresnettokaltmiete.




    Für mich wäre das Zwischenfazit:


    1) Instandhaltung:
    - Schwer zu prognostizieren. Fällt unter unternehmerisches Risiko. Trotzdem möchte und muss ichs in meiner Kalkulation berücksichtigen
    - Beim Neubau logischerweise in den ersten (20??) Jahren tendenziell geringer. Bauweise wichtiger Faktor für (insbesondere langfristigen) Instandhaltungsaufwand
    - 10% der Mieteinnhamen, wie manche Banken anscheinend rechnen, wohl etwas gering
    - Für meine Kalkulation: Kosten von 1%-3% der Baukosten ansetzen.

    2) Mieteinbussen
    - Leerstand: Ich gehe nicht wirklich von Leerstand aus, da eine Leerstandsproblematik am Standort des Bauvorhabens nicht auszumachen ist, sondern das Gegenteil. Das einzige, was ich berücksichtigen sollte ist Leerstand zwecks Renovierungsarbeiten. Wie ich das nun in meiner Kalkulation berücksichtige, weiss ich noch nicht.
    - Mietausfallrisiko: Schwer zu prognostieieren. Ich habe den Vorteil, dass ich im Fall eines Neubaus alle Mieter selbst auswählen kann und zumindest ein kleines Stück mitverantwortlich dafür bin, ob ich mir Mietklientel mit erhöhtem Mietausfallrisiko ins Haus hohle. Die Kalkulation mache ich mit mindestens 5% Mietausfallrisiko und sie sollte auch mit 10% noch funktionieren.

    3) Verwaltungskosten

    - Wohl das kleinste Problem, da am einfachsten einzuschätzen
    - Ich kalkuliere mit dem Honorar eines professionellen Verwalters, welches irgendwo zwischen 20 und 40€ pro Einheit zu liegen scheint


    Noch einmal vielen Dank für das viele Input soweit!!
     
  13. #12 lostcontrol, 13.09.2015
    lostcontrol

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    Nun ja - ich hab ja leicht reden da wir ja nicht erst bauen mussten (ich hab ja eigentlich nur mit Altbau zu tun) und genug Rücklagen haben.
    Mit der Regel meiner Mutter dass eine Jahresnettomiete an Rücklagen vorhanden sein sollte sind wir bisher gut gefahren. Andere werden das vielleicht für viel halten, aber es hat auch schon mal nicht gereicht für eine größere Umbaumaßnahme.

    Rücklagen brauchst Du auf jeden Fall - ob Neubau oder Altbau.
    Wenn Du bei Null anfängst, ist das natürlich schwierig.
    Selbst würde ich niemals ein MFH zur Vermietung bauen. Es gibt bessere und stressfreiere Arten sein Geld anzulegen. Ich würde auch kein MFH mehr kaufen.
    Und mit "fiktiven" Grundstückspreisen und Baukosten würde ich auch nicht rechnen wollen, zumal meine Erfahrung gezeigt hat dass es IMMER teurer wird als geplant. Es ist der Kleinkram der sich da zusammenläppert. Und wenn dann doch den etwas teureren Boden genommen hat und dieses oder jenes Detail besonders schön gemacht hat, dann muss es am Schluss auch die Luxus-EBK sein...
    Ich weiss ja dass es schwierig ist was Du vorhast, aber ohne konkrete Zahlen bringt Dir die Kalkulation halt auch nicht sonderlich viel.

    Auf die Banken würde ich mich übrigens nicht verlassen - die freuen sich doch über jeden der auf die Schnauze fällt, denn an denen verdienen sie deutlich mehr als an denen, bei denen alles glatt läuft.

    Wende Dich an einen entsprechenden Fachmann - und damit meine ich NICHT die Banken.

    Nach meiner Definition sind die Leerstandskosten diejenigen Kosten die auch dann entstehen wenn die Wohnung leersteht - das sind natürlich vor allem die Betriebskosten die bei Leerstand ja vom Vermieter übernommen werden müssen.
    Leerstand bedeutet logischerweise zusätzlich aber eben auch noch Mietausfall, den ich als entgangene Miete definiere.

    Das ist bis zu einem gewissen Grad durchaus machbar - ich mache das schon seit Ewigkeiten so. Aber ich bin da auch - wie Du schreibst - "gut organisiert" und habe einige Erfahrung.
    Hier im Forum ist diese Vorgehensweise aber sehr umstritten, ich schätze mal dass der Großteil der Vermieter unter den Foristen hier lieber einen bzw. evtl. sogar zwei Monate Leerstand in Kauf nimmt als die Risiken, die ein "fliegender Wechsel" mit sich bringt.

    Tja, das ist halt die Frage wie man das mit den Schönheitsreparaturen löst. Wir vermieten unrenoviert und verlangen beim Auszug nur dass gründlich geputzt wird.

    Die Frage ist, an was für Wohnungen es mangelt - da solltest Du Dich unbedingt mal kundig machen.
    Wir haben hier im Stuttgarter Umland ja auch angeblich "Wohnungsnot". Komisch nur dass so viele Wohnungen grade in den supermodernen Neubau-MFHs leerstehen. In meiner direkten Umgebung wurden in den letzten Jahren gleich mehrere solcher Dinger in die Landschaft gestellt, teilweise stehen da Wohnungen bis heute leer.
    Sie sind einfach zu teuer - nicht nur in der Kaltmiete, auch in den Betriebskosten. Klar, so Luxus wie Hausmeister, Putzkraft, Aufzug usw. hauen da ganz schön rein. Da nimmt das junge Pärchen dann doch lieber die deutlich billigere sanierte Altbauwohnung und macht selbst die Kehrwoche. Erlebe ich täglich. Und selbst würde ich mich auch so entscheiden.

    Ähm - selbst wir BRAUCHEN die steuerliche Komponente, sonst geht das schon im Altbau nicht auf.
     
  14. #13 sara, 13.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2015
    sara

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    ich kann mich hier der Meinung von lostcontrol nur voll anschließen, besonders ihrem letzten Beitrag.

    Ich habe mir allerdings nicht soviel Gedanken über die zukünftigen Kosten die irgendwann bei einem Haus anfallen gemacht, bevor ich gebaut habe.
    Mehrfamilienhaus gebaut in der Hochzinsphase 1973 mit knapp unter 9%. (später waren die sogar noch höher)
    Investitionen die ersten 25 Jahre keine, außer kleinere Reparaturen - Wasser/Heizung. Erneuerung der Heizung nach 25 Jahren, mit Umstellung auf Gas. Seitdem auch keine Reparatur an der Heizung...
    Als unvorhergesehene Kosten kam eine Kanalsanierung innerhalb und durch das ganze Gebäude, wegen Hanglage und damit Absenkung des Kanals. Das wurde in zwei Etappen gemacht, betraf die beiden Souterrainwohnungen letzte 2005 mit Erneuerung von Bad und allen Installationsleitungen. (Ausführung erst nach Auszug des damaligen Mieters)
    Vermietung war in der Regel immer direkt im Anschluss, bei überwiegend langjährigen Mietern.
    Das Haus habe ich nach 40 Jahren verkauft. insofern nun auch keine Gedanken mehr an ein neues Dach etc. für die Zukunft dieses Gebäudes. :-)
    Allerdings würde ich heute auch kein Mehrfamilienhaus mehr zur Vermietung neu bauen wollen.
    Gründe von lostcontrol, sehr realistisch.
     
  15. #14 Duncan, 13.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2015
    Duncan

    Duncan
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    Dann zu. Die Berechnungen der Banken besagen immer alles schick, alles fein. Selbst gerechnet: knirsch auf knapp. Wenn überhaupt.
    Guck dir das Kleingedruckte gerade bei den kfw-Verträgen an. Nach einer Finanzierung durch die kfw bin ich gebranntes Kind. Die ach so günstige kfw-Finanzierung führte real fast zu einer Verdoppelung des zu zahlenden Kaufpreises inkl. Zinsen usw.. Bevor ich mit denen nochmal Verträge mache badet der Teufel in Weihwasser.

    Wie wäre es, wenn du die 25% nimmst und damit zu 100% ein kleineres Objekt bezahlst? Zur Not erst mal die eine oder andere ETW kaufst und dich da ganz langsam und mit überschaubarem Risiko in die Vermietung einarbeitest? Dann bekommst auch ein ganz anderes Gefühl für die Sache. Die meisten hier kommen mit etwas mehr Hausfrauenmathematik und Bauchgefühl sehr viel weiter als die Banker die mit Immobilienblasen Milliarden verbrennen und hunderttausende von Menschen ins Unglück gestürzt haben.

    Ich habe als Auftragnehmer für Hausverwaltungen gearbeitet die für bankeneigene Objekte tätig wurden. Diese Bankimmobilien waren allesamt auf einem schlechten Instandhaltungsstand. Die waren bestenfalls Blender. Also schicke Fassade, aber darunter Moder...
    Da Dachböden und Keller keine Miete zahlen: fröhliches vor sich hin rotten. Da wurde Substanz zugunsten von kurzfristiger (Jahres-)Rendite vernichtet. Bänker können nicht mit Häusern umgehen. Die wollen immer sparen und tun es mit schlafwandlerischer Sicherheit am falschen Ende.
    wie schon andernorts geschrieben hab ich mich auf ~5.000 € pro Einheit als "Kriegskasse" eingeschossen. Wir sind also gar nicht so weit voneinander weg. Dazu halt die in der WEG-Verwaltung weit verbreitete Instandhaltungsumlage von 1%. Die aber irgendwie nie reicht sondern immer früher oder später mit Sonderumlagen aufgestockt werden muss.
    Neubauhäuser und Neuwagen haben halt etwas gemein. Du fährst vom Hof und es ist nur noch 2/3 der Investition wert.
    Ich kann's immer noch nicht so recht lassen. Auch weil ich wenig sinnvolle Alternativen sehe und irgendwie macht's auch Spaß, wenn es auch manchmal Plackerei ist. Ich hab heute u.a. einen Notarvertragsentwurf durchgearbeitet....
     
  16. Pharao

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    Hi,

    natürlich benötigst du Rücklagen (auch bei einem Neubau) und mit dem ansparen solltest du nicht erst anfangen, wenn absehbar ist was genau gemacht werden muss! Ich mein, klar kannst du bei manchen Dingen als Richtwert die "normale durchschnittliche Lebensdauer" einer Sache hernehmen, aber das kann trotzdem abweichen vom tatsächlichen sein und zudem gibt auch noch die unvorhersehbare Dinge, die wirst du so m.E. garnicht ermitteln können.

    Wieviel Rücklagen du aus den Mieteinnahmen nun bilden solltest, das hängt m.E. schon etwas davon ab, wieviele Rücklagen du aktuell hast auf die du ggf. schnell zurückgreifen kannst. Bzw. nicht ganz uninteressant ist hier auch, wieviele Wohneinheiten du vermietet hast bzw. welche Gesamtmieteinnahmen hier zu Verfügung stehen für die Rücklagenbildung.

    Wenn dir zB in einem MFH mit 3 Wohneinheiten das Dach kaputt geht, dann kostet das i.d.R. nicht wesendlich mehr oder weniger, als wenn dir das Dach in einen MFH mit 10 Wohneinheiten kaputt geht. Anders sieht`s aber schon aus, wenn zB ein Mieter auszieht und du die Wohnung nicht sofort weitervermieten kannst. Dann fehlen dir hier einmal (bei gleicher Wohnungsgröße bzw. gleicher Mietzins) 1/3 der Mieteinnahme bis zu Neuvermietung und einmal nur 1/10. Und wenn wir jetzt zur Rücklagenbildung kommen, spielt m.E. die Anzahl der Wohneinheiten bzw. der Gesamtjahresmiete auch eine Rolle. Ich mein, wenn wir jetzt pauschal einfach mal sagen, 50% der Mieteinnahmen steht als Rücklagenbildung zu Verfügung und alle Wohnungen wären hier gleich groß bzw. gleich treuer, dann kommen wir bei angenommenen 600€ monatlicher Kaltmiete pro Wohneinheit einmal auf 10.800€ und einmal auf 36.000€ Rücklagen pro Jahr. Macht also schon einen Unterschied.

    Desweiteren, natürlich kannst du auch sowas noch mit reinrechnen wie Mietausfallwagnis, ect, aber das hängt m.E. stark von der Lage des Objektes ab, was vermietet wird und wie groß die Nachfrage ist. Du gehst jetzt davon aus, das du Nahtlos weitervermieten kannst, weil die Nachfrage vor Ort so hoch ist. Erstmal dazu, trotz evtl. Wohnungsmangel spielt die Wohnungsgröße in Kombination mit dem m2-Preis eine entscheidende Rolle, was dann die tatsächliche Nachfrage angeht. Auch in München wirst du nicht jede Wohnung Nahtlos vermieten können! Angenommen du vermietest gesuchte Wohnungsgrößen zu normalen Mietpreisen, willst du dann tatsächlich einem Mieter es antun 100 Mietinteressenten durch seine bewohnte Wohnung zu jagen? Also ich will das nicht und leiste mir gerne hier einen 1/2 oder ganzen Monat Leerstand.

    Ansonsten noch, natürlich kannst du versuchen "sichere" Mieter zu finden, aber das ist auch keine Garantie das das dann "gute" Miete sind. Einmal geht es hier nur um das Risiko auf evtl. Kosten sitzen zu bleiben, falls man vor Gericht klagen muss (wobei man hier aber auch sagen muss, jeder kann theoretisch während der Mietzeit auch mal Arbeitslos werden und schon ändert das ggf. alles) und einmal geht es darum, wieviel Ärger dir ein Mieter während der Mietzeit dir macht. Der perfekte Mieter ist natürlich der, der immer pünktlich zahlt, pfelglich mit der Mietsache umgeht und letztlich dir auch nie Ärger macht. Leider kann man DAS aber nicht am Gehalt, am Alter oder welche Stellung jemand hat, ect ausmachen.
     
  17. #16 lostcontrol, 13.09.2015
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    Nö. Ich kümmere mich um die Immos der Familie, ein Teil davon gehört zwischenzeitlich auch mir, aber eben drum weiss ich ja auch was dranhängt.
    Wir sind Schwaben, verkaufen is nich.
    Bei uns kleben in jeder Wohnung Blut, Schweiss und Tränen der Vermieterinnen (Weiberwirtschaft) an den Wänden, es gibt einen persönlichen Bezug.

    Dazukaufen muss und will ich auch nicht, dann würde es in eine Größenordnung gehen die ich nicht mehr selbst bewältigen kann.

    Wenn ich so viel Geld zum "Spielen" hätte, dann würde ich - wie andernorts erwähnt - eher schöne alte Häuser kaufen, vernünftig herrichten und dann weiterverkaufen, da hätte ich weit mehr Spass dran als an dem ganzen Verwaltungs- und Mieterscheiss.
    (OK - ich war in selten so genervt davon wie aktuell - die Räumungsklage und gleichzeitig ein Mieterwechsel der mir Sorgen macht.)
     
  18. Duncan

    Duncan
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    @losti: keinerlei Kritik an deinem Vorgehen. Ich kann dich in deiner Situation da voll verstehen. Da ich eine etwas andere Situation habe und eine etwas abgeklärtere Herangehensweise sieht es bei mit etwas anders aus. Herzblut ist ein ganz schlechter Baustoff für Vermietungsobjekte. Mit etwas mehr emotionalem Abstand und mehr Taschenrechner als Herz ist's einfacher. Aber gewachsene Strukturen haben auch ihre Vorteile, die sind bei mit leider so nicht da.
     
  19. AJ1900

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    Nein, damit meine ich, das wenn dein erstes Objekt ein großteils fremdfinanziertes Mehrfamilienhaus ist, das eigentlich keine Investition, sondern ein Kamikazekomando ist, überspitzt gesagt.
    Da kann dir im grunde alles passieren, von die Baufirma geht pleite, bis zu wesentlichen Baumängel die du erst später bemerkst. Evtl. baust du auch einfach am Bedarf vorbei, und mußt hinterher umbauen, oder du quartierst dir Mieter ein die dich sehr wohl ruinieren könnnen, zumal wenn die Investition nicht 100% sattelfest ist.
    Normalerweise würde ich deshalb dazu raten nur so viel Geld aufznehmen wie du auch selber zur Not noch, ohne zu große persönliche Einbußen wieder zurückzahlen kannst, das Gebäude mal aussen vor gelassen.
    Wäre das dein drittes oder viertes nicht überschuldetet Mietobjekt wo die anderen schon Gewinne abwerfen wäre das was anderes, als Einstieg halte ich das aber wirklich für gewagt.
    Du wärst jedenfalls nicht der erste der dann plötzlich mit einer nahezu wertlosen Bauruine mit Wasserschaden im Keller da steht.
    Davon abgesehen, für wen und warum willst du dich mit dem Gebäude zu 75% verschulden? Sicher nicht um damit mittelfristig Geld zu verdienen, oder? Davon würde ich jedenfalls mal nicht ausgehen.
     
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  20. #19 lostcontrol, 14.09.2015
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    Och - im großen Ganzen komme ich trotz Herzblut gut zurecht. Von Emotionen übermannen lasse ich mich jetzt auch nicht so leicht. Und die gewachsenen Strukturen haben tatsächlich Vorteile.
     
  21. Duncan

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    Sehe ich auch so.
    Statt wie in einem der Rechenbeispiele genannt eine Million fürs Häuschen auszugeben, lieber für ein Viertel davon unkreditiert ein älters, etwas angegangens kleines MHF kaufen und da in den nächsten Jahren (3 Jahre abwarten...) nochmal hundertfünfzigtausend reinstecken, die man sonst der Bank geschenkt hätte. Hat man am Ende mehr davon und hat aus dem Haus eine Zusatzeinnahme fürs nächste Objekt. Bist in 30 oder 40 Jahren bei der gleichen Anzahl an Whg. wie im günstigsten Fall mit den Krediten, aber ohne dieses hohe Kreditrisiko. Und wenn es nicht so toll läuft kaufst halt später was neues zu, aber verlierst nicht wie beim Kredit das schon erarbeitete.
     
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