ungefähre Mieteinnahmen!

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von marchenigin, 18.08.2009.

  1. #1 marchenigin, 18.08.2009
    marchenigin

    marchenigin Benutzer

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    Hallo,
    kann mir vllt. jemand ungefähr welche Miete man für folgendes Haus verlangen kann?

    Zimmer: 2,50
    Wohnfläche ca.: 42,72 m²

    Wohnungstyp: Dachgeschoss
    Nutzfläche ca.: 10,00 m²
    Etage: 3
    Etagenanzahl: 3
    Schlafzimmer: 1
    Badezimmer: 1
    Keller: Ja
    Objektzustand: Erstbezug
    Baujahr: 2008
    Letzte Modernisierung/ Sanierung: 2009
    Heizungsart: Etagenheizung
    Befeuerungsart: Gas
    Garage/ Stellplatz: Außenstellplatz
    Anzahl Garage/ Stellplatz: 1
    Vermietet: Ja
    Garage/ Stellplatz-Kaufpreis: 4.000,00 EUR


    Objektbeschreibung
    Trendige Dachgeschosswohnung im Herzen von Hatzenbühl !
    In zweiter Reihe und damit fernab der Straße entstand hier ein Wohnhaus mit 5 komfortablen Eigentumswohnungen.
    Zu jeder Wohneinheit gehört entweder ein Stellplatz oder eine Garage.
    Die hier angebotene Dachgeschosswohnung verfügt über einen Stellplatz, sowie ein großzügiges Kellerabteil.
    Hier im Dachgeschoss erwarten Sie auf ca. 43 m², helle 2 Zimmer, ein offener Wohn- und Küchenbereich, ein Schlafzimmer, ein Badezimmer mit Badewanne sowie sinnvoll integrierte Abstell- bzw. Einbauschränke.

    Ein weiterer Pluspunkt: Kein Nachbar der darüber wohnt!

    Ausstattung

    Beide Zimmer sowie der Flur sind mit Fiesen- bzw. Laminatboden ausgelegt.
    In der Küche als auch im Sanitärbereich wurde der Boden gefliest.
    Die Beheizung erfolgt über ein Gasbrennwertgerät (Etagenheizung).
    Alle Fenster der Wohnung sind selbstverständlich isolierverglast und mit Rolläden ausgestattet.
    Die Wände und Decken der Wohneinheit werden mit Raufasertapeten mit Dispersionsanstrich übergeben.
    Im Flurbereich sind Einbauschränke bzw. Abstellräume untergebracht. Zur Wohneinheit gehören, wie tlw. bereits erwähnt, ein Stellplatz und ein großer Kellerraum.
    Darüberhinaus steht den Bewohnern ein Fahrradraum, ein Abstellraum sowie ein gemeinschaftlicher Waschraum zur Verfügung.

    Insbesondere die ruhige Lage in zweiter Reihe, die unverbaute Aussicht sowie der großzügige Außenbereich runden das harmonische Gesamtbild des Anwesens ab.

    Lage
    Hatzenbühl ist die älteste Tabakanbaugemeinde Deutschlands.
    Bereits 1573 wurde hier Tabak angepflanzt. Pfarrer Anselm Anselmann züchtete in seinem Garten in Hatzenbühl die ersten Tabakpflanzen Deutschlands.
    Im Sommer verbreiten die weiten Tabakfelder ihr würziges Aroma. Daneben gedeihen auch Gemüse und Sonderkulturen im milden südpfälzischen Klima prächtig.

    Viele gut erhaltene Fachwerkhäuser bestimmen das Ortsbild, dessen Mittelpunkt die Kirche St. Wendelinus ist. Hier findet sich auch eine Kopie des berühmten Speyerer Madonnenbildes. Am Herxheimer Weg steht ein einzigartiges "Bildstöckel" aus dem 15. Jahrhundert. Ein vielfältiges kulturelles Angebot zeichnet Hatzenbühl aus.

    Heute hat Hatzenbühl ein ganz anderes Gesicht. Mit mehreren Metall- und Kunststoffverarbeitenden Betrieben ist hier modernste Technik eingezogen
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Michael_62, 18.08.2009
    Michael_62

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    War das (2GJ6B3T) das 70er Jahre Haus? WOW.

    2GC3Y3Q - Dieses hier? 400€ Miete für 100T€ Anschaffung?

    http://www.immowelt.de/Immobilien/ImmoDetail.aspx?ID=15632725 - lass dir mal vom Gericht die Unterlagen geben. Die gibt es ohne Proviosion! Aber nicht vom Makler!

    Im Generellen ist es in deiner Gegend eine sachwertorientierte Immobilienbetrachtung, da wäre ich vorsichtig, da ist einiges Rückschlagspotential drin.

    Preise über 1000,-€/m² sind mit Mieten von 8€ über dem 10 fachen. Da wird es sehr schnell eng in der Finanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung.


    So was ist vielleicht nicht ganhz uninteressant: http://www.immowelt.de/Immobilien/ImmoDetail.aspx?ID=15294549

    Du musst mal da auch bei Mietniveau schauen. Das ist in der Stadt sehr hoch, geht aber, sobald du in die Dörfer gehst enorm runter.

    Was deine Frage angeht, schätzungsweise 350,- kalt plus 25-35,- Stellplatz. Wenn auf dem Dorf, dann für den Stellplatz eher weniger. genau kannst du dich im obigen Link auseinandersetzen (Markt).

    Toll wie hartnäckig du das angehst. Du wirst schon noch Erfolg haben.
     
  4. #3 marchenigin, 18.08.2009
    marchenigin

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    Danke das Hoff ich auch!
    Nein das Haus ist nicht aus den 70-ern von dem bin ich weg :lol

    baujahr 2008...

    Das Wohnung kostet 79.900 + den Stellplatz 4.000

    was willst du mit ückschlagspotential sagen?
     
  5. #4 Michael_62, 18.08.2009
    Michael_62

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    Ertragswertimmobilien werden immer mit dem Aufzinsungsfaktor gehandelt, bei jüngeren auch z.T. nach Sachwerten.

    Sachwerte sind erst mal reine Phantasie. Zählen tut nur der stabile Ertragswert. Sachwertsteigerungen können in engen Märkten auftreten, aber auch ganz schnell ins Negative umschlagen. Und wenn du keine Mieter hast, nützt dir der Sachwert nix, dann kannst du die Zinsen nicht zahlen.

    Zu deutsch: Du kaufst für 100T€ und in 3 Jahren bekommst du nur 70T€ weil der Eckzins auf 10% gestiegen ist.

    Bei einer renditeorientierten Betrachtung kaufst du ausschliesslich auf der Basis des Mietertrages und dessen prognostizierter Entwicklung.

    Mieten ändern sich weniger schnell.

    Momentan befinden wir uns im auslaufenden Teil eines absoluten Zinstiefs. Das bedeutet, dass Immonilien historisch am teuersten Punkt sind. Ein kippen der Zinskurve löst da den Zusammenbruch aus. Deswegen halte dich an Monatsmiete * 120 = Anschaffungsgrenze bei gleichbleibender Markterwartung und 5% Eckzins.
     
  6. #5 marchenigin, 19.08.2009
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    Hallo,

    Das Haus (2GN4S3L) ist wirklich nicht uninteressant.
    Ich war sogar schon in der Wirtschaft im EG.

    aber 485.000 € zu investieren?darfür bin ich zu unsicher :shame
     
  7. #6 Thomas76, 19.08.2009
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    Fast eine halbe Million € ? Mach dich nicht unglücklich !
     
  8. #7 marchenigin, 19.08.2009
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    JaJa das schreckt schon ab :crazy

    wäre da die Möglichkeit das ich das mit einem Freund zusammen mache?

    Kann jemand sagen was man für die Wohnungen und vor allem für den Wirtschafsraum verlangen kann?
     
  9. #8 Michael_62, 19.08.2009
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    Ob das viel oder wenig Geld ist, wird sicherlich anhand der Eckdaten zu entscheiden sein.

    Interessant ist doch nicht der absolute Preis sondern das Verhältnis aus Lage, Lage und Lage.
    Wenn das stimmt finanziert dir die Bank fast alles, und wenn du es dann noch einigermassen professionell behandelst, dann geht das in vielen Fällen gut.
    Wenn nicht musst du dich mit der Bank einigen und abwickeln.

    Ich kann die Situation aus der Entfernung nicht einschätzen, aber es sind sehr viele Objekte in der Gegend in der Zwangsversteigerung.
    Dies heisst, dass die Märkte am Bröckeln sind. In intakten und in ganz kaputten Märkten vermeiden Banken Zwangsverwertungen.

    Bei 500T€ musst du, je nach Bank 50-200T€ Eigenkapital bringen. Du sagtest ja, dass deine Eltern mit Ihrem Haus bürgen wollen.
    Soweit wäre das, sofern die Lage der Immobilie begehrt ist, ein machbarer Deal.
    Wenn du mit der Bank hart verhandelst, lässt sie sich vielleicht sogar darauf ein, ein grossteil des Risikos auf das Objekt abzustellen, und dich und deine Eltern nur in eine Höchstbetragsbürgschaft zu nehmen.

    Zu deinem Freund:

    Ich habe da selbst dreimal die Erfahrung teuer gesammelt: Kumpanei ist Lumpanei.
    Entweder selbst oder gar nicht.
    Als nächsten Schritt solltest du dich mal um den MIETMARKT in der Region kümmern, nicht um den Verkaufsmarkt. Weil Vermieten tut sich nur in gefragten Ballungsgebieten einfach, ansonsten musst du dich sehr an das ortsübliche halten.
     
  10. #9 lostcontrol, 19.08.2009
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    wirtschaft im EG?
    oha... das mindert meist die mieteinnahmen, weil: geruch, lärm bis spät in die nacht usw.
    ich weiss ja nicht wie gross "hatzenbühl" ist, aber bei so 'ner kleinen wohnung würde ich eher mit "nur" maximal 300 euro kalt rechnen...
    dann noch geruch und lärm... könnte auch schwierig sein da passende mieter zu finden... ist dieses "hatzenbühl" wenigstens gut angebunden an die nächste grossstadt? gibt's 'ne uni oder PH in der nähe?
     
  11. #10 marchenigin, 19.08.2009
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    Nein!
    Das Haus von dem wir reden steht in Edenkoben!
    Das sind ca. 25 Km von Hatzenbühl weg. Es liegt ca. 5 KM von Neustadt ( größere Stadt mit Einkaufsstraße usw.) entfernd.
    Vom Haus bis zum HBF sind es ca. 200 Meter.
    Die Nächste UNI ist in Karlsruhe und Germersheim.

    In dem ersten Beitrag von Michael ist es der zweite Link!
    Unten ist die Kneipe und oben die Wohnungen.

    Baujahr 1935 !!!!!!! ist mir gerade ins Auge gefallen^^

    @ lastcontrol:
    was sagst du zu der ersten Wohnung die ich gemeint habe?
    http://www.immobilienscout24.de/49115208?navigationbarurl=/Suche/Wohnung-Kauf/Umkreissuche/Hatzenb_fchl/76770/-126361/2134818/-/-/5
     
  12. #11 lostcontrol, 19.08.2009
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    das sagt erstmal garnichts, gerade bei häusern aus den 30ern gibt's sowohl schrott als auch super-sachen...

    abgesehen davon dass ich nie 'ne einzelne wohnung kaufen würde:
    kleine dachwohnung halt... wohl eher für studis oder so (uni/ph in der nähe?).
    kann schwierig werden da mieter zu finden.
    wir ham ja auch dachwohnungen dabei (logisch), da gibt's einige leute die grundsätzlich KEINE dachwohnung haben wollen wegen der schrägen, andere finden's ganz schnuckelig.
    dachschrägen haben den grossen nachteil dass man wenig stellflächen für schränke etc. hat - das schreckt auch viele ab.
    und dann isses auch noch am arsch der welt - naja...
    wenn ich da mal vergleiche zur entsprechenden kreisstadt (germersheim), da kostet 'ne 2-zi-wo unterm dach mit über 60qm 350 kalt.
    warum sollte jemand für was, dass dann noch 27km ländlicher liegt und deutlich kleiner ist ebensoviel hinlegen?

    so kleine wohnungen sollten dann schon bisserl zentraler liegen, wenn du auch studis nimmst am besten in uni- oder ph-nähe oder wenigstens schnell per ÖPNV erreichbar.

    meine erfahrung mit kleinen wohnungen ist halt, dass du da 'ne hohe fluktuation hast. und hohe fluktuation bedeutet nicht nur vergleichsweise häufigen stress in sachen mietersuche, übergabeprotokolle, doppelte abrechnungen usw. sondern leider meist auch häufiger nötige grundrenovierungen...
     
  13. #12 Michael_62, 19.08.2009
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    Vergiss mal Baujahrdiskussion. Dazu brauchst du ein wenig Geschichtserfahrung, dann wirst du sehen, dass es präferierte und nicht so präferierte Baujahre gibt.

    Generell ist 1920-1935 meist sehr solide Substanz, welche schon durch mehrere grundlegende Renovierungen ist.

    Aber Bausachverständiger ist bei jeder solcher Investition angesagt.

    Zu dem Neubau kann ich wenig sagen. Aber ca. 2000€/quadrat auf einem Dorf 25kM von Karlsruhe?

    Wird bei euch wirklich so viel Miete bezahlt?

    4000€ Stellplatz?

    Du müsstest ja bei 42,72m² für eine vernünftige Anfangsrendite Neubau (144 fach) 555,-€ Monatsmiete bekomen, das sind 13,01€ / m². Auf dem Dorf? WOW. Stolz, stolz.
    Kümmer dich erst mal um den Mietmarkt.

    Stellplatz käme da noch mit 28€ / Monat dazu.

    Im Nachbarort Rheinzabern wird eine etwas grössere neue Wohnung angeboten:

    http://www.immowelt.de/Immobilien/ImmoDetail.aspx?ID=15377831

    5,50€ Mietpreis, 15€ Stellplatz.

    Wie soll das mit deinem Neubau sich rechnen? Mach mal den Taschenrechner an, und dann schicke ich dir mal eine Tabelle.
     
  14. #13 lostcontrol, 19.08.2009
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    ich würd ja auch sagen, guck doch mal auf den einschlägigen immo-portalen (aber bitte nicht nur denen, die geld kosten, bitte auch auf den kostenlosen) was 'ne wohnung in der ecke so im schnitt miete kostet bevor du uns fragst.
    ich kann dir zwar sagen wie hier bei mir in etwa die preise sind (wobei das natürlich stark von lage, ausstattung und zustand abhängt), aber was die pfalz angeht muss ich genauso erstmal gucken wie du...
     
  15. #14 marchenigin, 19.08.2009
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    Komisch aber warum warst du bei der erstem Haus aus den 70-ern skeptischer als bei dem? Natürlich kann man immer mal Glück/Pech haben aber im Grund genommen müsste mal doch bei dem von 1935 mehr angst haben oder?

    Eine kleine Dachwohnung find ich ganz cool eigentlich aber du hast recht es sprechen auch viele Gründe dagegn (man schaue heute aufs Termometer)

    ÖPNV haben wir hier so gut wie keine und auch die UNI ist ziemlich weit weg!
     
  16. #15 lostcontrol, 19.08.2009
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    nein, absolut nicht.
    das ist schon so wie michael schreibt. häuser aus den 30ern sind von der bausubstanz her im allgemeinen besser als die aus den 70ern und meist längst mindestens einmal komplett durchsaniert.
    aber jetzt geht's dir ja um 'ne einzelne wohnung und nicht um ein haus - da muss man nochmal ganz anders denken.

    ausserdem wohn ich selbst in 'nem haus von 1932 das 'ne ausgezeichnete bausubstanz hat und in dieser hinsicht qualitativ weit über dem liegt, was die 70er-jahre-häuser hier in der ecke so zu bieten haben.

    dachwohnung muss nicht unbedingt gleichbedeutend sein mit schlecht isoliert!
    wenn die dachwohnung auch noch schlecht isoliert ist, dann lass um himmels willen die finger davon, sonst bist du den mieter nach dem ersten winter wieder los, wegen der hohen heizkosten. EG und dach ist von den heizkosten her eigentlich ohnehin schon IMMER teurer als "sandwich"-wohnungen (damit meine ich wohnungen, in denen drüber und drunter geheizt wird) - selbst bei guter isolierung.

    mag ja sein dass du kleine dachwohnungen ganz cool findest, aber mal ehrlich: wie war das, du bist 19? würdest du einem 19jährigen deine nagelneue wohnung vermieten? wieviele mieterwechsel (und eventuelle leerstände) kannst du denn wegstecken in relativ kurzer zeit? und wieviel meinst du kann ein durchschnittlicher 19jähriger monatlich für miete abdrücken?

    warum sollte dann irgendwer in dieses winzkaff ziehen? als single? (für 2 leute ist die wohnung ja definitiv zu klein.)
    und dann kommt zur hohen miete auch unbedingt noch ein auto, was man sich in der stadt ja eventuell sparen könnte...
    ich würd das nicht machen, never!!!
     
  17. #16 marchenigin, 19.08.2009
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    Das sind schon gute argumente!
    ich bin erstens 20 und wer sagt das ich die wohnung Mieten will?
    Falls du meinst ob ich die Wohnung einem 19 Jährigen vermieten würde - ich glaube nicht ABER das muss ich ja auch nicht!

    @Michael:
    Auf die Tabelle wäre ich gespannt!
     
  18. #17 lostcontrol, 19.08.2009
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    niemand, ich dachte du willst die wohnung als kapitalanlage kaufen?
    du wirst dir halt gedanken machen müssen, wer denn deine klientel ist.
    und die klientel für 'ne 45qm-dachwohnung sind halt eher jüngere leute.

    musst du nicht, richtig. aber soooooooooo irre gross wird die auswahl an interessenten eben nicht sein in einem dörfchen mit knapp 3.000 einwohnern in 27km entfernung von der kreisstadt das ausser tabakanbau eigentlich nichts zu bieten hat.
    und in der deutschen tabakindustrie sind die löhne jetzt auch nicht so dolle, dass man da soviel geld für miete übrig hätte.

    an wen willst du denn vermieten?
     
  19. #18 marchenigin, 19.08.2009
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    Ungern an Junge Leute aber du hast recht, die Zielgruppe wir wohl eher jung sein!!
    in Wörth (ca 5 KM) ist ein Daimler stützpunkt - könnte auch von interesse sein.

    Ich will die Wohnung nicht als Kapitalanlage kaufen ich will sie finanzieren!
     
  20. #19 lostcontrol, 19.08.2009
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    schöne grüsse aus daimlerland direkt:
    da wird grad kurzgearbeitet, zwangs-geurlaubt und massenhaft entlassen...
    autoindustrie? derzeit? dassichnichlache...

    den satz kapier ich nicht, sorry...
    was meinst du mit "finanzieren" wenn nicht kaufen?
    und wenn's keine kapitalanlage sein soll, was dann?
    wenn du selbst drin wohnen willst, dann kann's dir doch egal sein wieviel miete sie bringen würde?

    *nixblick*
     
  21. #20 marchenigin, 19.08.2009
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    Ich will die Wohnung vermieten und durch die Mieteinnahmen den Kredit den ich aufnehmen muss tilgen.

    Hast du eine Idee was ich machen kann?
    Eine Wohnung in einer Stadt suchen?
    eine größere Wohnung?
     
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