Ungeplante Vermietung

Diskutiere Ungeplante Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, zunächst einmal eine kurzer Abriss meiner Situation. ich habe Ende letzen Jahres eine Neubau Eigentumswohnung gekauft...

Callahan

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Hallo zusammen,

zunächst einmal eine kurzer Abriss meiner Situation.

ich habe Ende letzen Jahres eine Neubau Eigentumswohnung gekauft. Ursprünglich war geplant, dass ich diese Selbst alleine bewohne. Inzwischen haben sich die Lebensumstände etwas verändert und ich "muss" die Wohnung vermieten. Die Wohnung wird gerade fertiggestellt und soll dann zum 01.01.2022 vermietet werden.
Ein Mieter ist bereits ausgewählt worden.

Jetzt zur eigentlichen Frage:
Meine Rate an die Bank beträgt monatlich 800 €, dies war die Summe die ich mir damals für die Eigennutzung leisten konnte und wollte.
Die Kaltmiete beträgt zukünftig 700€ (670€ + 30€ Stellplatz). Nebenkostenvorrauszahlung liegt bei 100€.

Aktuell ergibt sich ja daraus ein Minus von 100€ (Rücklagen und nicht Umlagefähige Punkte mal außen vor gelassen).
Nun bin ich am überlegen ob ich die Rate bei der Bank nicht anpassen (ist 3x in der Laufzeit kostenfrei möglich) sollte? Die Tilgung mit den 800 liegt ja bei etwas mehr als 3,6 %.
Bei vielen Vermietern sind wohl eher 2 bis 2,5 % üblich.

Logischerweise verlängert sich dadurch die Laufzeit bis die Wohnung komplett abbezahlt ist.
Die 800€ wären weiterhin kein Problem für mich und ich kann trotzdem noch damit leben.
Generell könnte ich mir aktuell sowohl vorstellen die Wohnung nach 10 Jahren zu verkaufen oder aber auch längerfristig zu halten.

Kurze Fakten zur Wohnung:
Neubau
KFW55 Haus
5 Parteien
Erdgeschoss
62 qm plus kleiner Garten
Außenstellplatz

Wenn noch Infos fehlen oder es das falsche Unterforum ist bitte Bescheid sagen. Mea Culpa.

Grüße
 
#
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Ferdl

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Mir ist deine Fragestellung nicht klar.

Ich, für mich, neige dazu Kredite schnellst möglich abzubezahlen, nach Meinung der schlaurechner ist das falsch, steuertechnisch vermutlich auch, jedoch mir gefällt das besser so.
Bei den Mieteinnahmen würde ich maximal mit 70% rechnen, wenns besser läuft ists gut, kann aber auch noch schlechter laufen.
 
Andres

Andres

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ich "muss" die Wohnung vermieten.
Da möchte ich ansetzen: Nimm dir jeden verfügbaren Rotstift in deinem Haushalt und streiche damit diese Aussage durch. Niemand muss vermieten. Vermieten ist (egal wie es steuerlich oder rechtlich zu beurteilen sein mag) eine unternehmerische Tätigkeit. Wenn man durch eine bewusste Entscheidung zum Vermieter wird und mit dieser Rolle einverstanden ist, ist das die eine Sache. Aus "gefühlter Alternativlosigkeit" zum Vermieter zu werden, ist aus meiner Sicht der sicherste Weg in die Katastrophe.

Meine Rate an die Bank beträgt monatlich 800 €, dies war die Summe die ich mir damals für die Eigennutzung leisten konnte und wollte.
Die Kaltmiete beträgt zukünftig 700€ (670€ + 30€ Stellplatz). Nebenkostenvorrauszahlung liegt bei 100€.

Aktuell ergibt sich ja daraus ein Minus von 100€ (Rücklagen und nicht Umlagefähige Punkte mal außen vor gelassen).
... und mal vor allem die Steuer mal außen vor gelassen. Bei den nicht umlagefähigen Kosten geht mal als erster die WEG-Verwaltung weg, vielleicht (oder eher: wahrscheinlich) brauchst du noch eine Mietverwaltung, eigene Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis (mal einen Monat Leerstand beim Mieterwechsel, um ein völlig harmloses Beispiel zu nennen) und so weiter. Wenn dir von deiner Kaltmiete am Ende noch 500 € bleiben, bin ich nicht überrascht. Dann ist deine Tilgung aber schon unter 2 %.

Bei vielen Vermietern sind wohl eher 2 bis 2,5 % üblich.
Meine persönliche Sicht der Dinge: Im aktuellen Zinsumfeld sollte man sich eine anfängliche Tilgung zwischen 3 und 5 % leisten können. Wenn man als bewusste Entscheidung weniger tilgt (z.B. um den Hebel zu erhöhen), ist das etwas anderes, als wenn man auf die 3 % überhaupt nur kommt, wenn man eigenes Kapital kontinuierlich zuführt.

Nun bin ich in solchen Fragen eher auf Sicherheit bedacht und es gibt auch andere Meinungen. Trotzdem halte ich es für äußerst gewagt, hier "ganz locker" mit der Miete den Kredit bezahlen zu wollen.

Generell könnte ich mir aktuell sowohl vorstellen die Wohnung nach 10 Jahren zu verkaufen
Warum nicht sofort? Die 10 Jahre sind eine steuerliche Sache, aber solange die Wohnung noch nicht vermietet ist, kannst du auch jetzt einen eventuellen Veräußerungsgewinn steuerfrei mitnehmen. Die anfänglichen Kosten (Notar, Grundbuch, etc.) sind so oder so weg. In 10 Jahren denkt man daran vielleicht nicht mehr, aber es macht rechnerisch überhaupt keinen Unterschied.

Welche Rendite beabsichtigst du mit der Vermietung zu erzielen? Und womit? Mit der Bewirtschaftung sicher nicht, also ist das eine Spekulation auf die Wertentwicklung. Immobilienspekulation ist nun auch nicht gerade die direkte Konkurrenz zum klassischen Sparbuch ...

Ohne eine gewisse Renditeerwartung halte ich es für völligen Wahnsinn, sich das Risiko einer Vermietung ans Bein zu binden.
 

Melanie123

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Hallo Callahan,

auch ich verstehe Deine Frage nicht so ganz.

Es gibt grob 2 Möglichkeiten, warum man eine ETW kauft:
1. man möchte sie selbst nutzen, selbst gestalten, von Vermietern und evt. Kündigungen unabhängig sein usw.
Das ist Lebensqualität, manchmal Luxus, gerade im Neubaubereich. Das ist ok, aktuell aber selten wirtschaftlich.
2. man kauft als Kapitalanleger. Dann muss man aber wirtschaftlich rechnen, um eine Rendite zu erzielen.

Mein Eindruck ist, dass Du noch nicht ganz realisiert hast, dass Du zwar mit ersterer Motivation gekauft hast, jetzt aber nach 2. handeln musst. Da würde ich Dir sehr zu professioneller Hilfe raten, um einmal auf den Status Quo zu kommen.
Ich würde da in Richtung Kombi Finanz-/Steuerberater gehen, der auf Immos spezialisiert ist und möglichst auch praktische Erfahrung damit hat.

An Infos fehlt leider fast alles:
- Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten
- Darlehen, Höhe, Laufzeit, Zinssatz
-...

Die Bank hat Dir einen Annuitätenplan gegeben (das ist die dynamische Entwicklung der feststehenden Rate=Annuität und wie sich die im Zeitablauf auf Zinsen und Tilgung verteilt). Das ist das, was aktuell am meisten weiter helfen würde.
Wann ist nach diesem Annuitätenplan die Wohnung abbezahlt?

Wie hoch die Tilgung sinnvoll zu wählen ist, hängt ja auch damit zusammen, was man mit dem Geld stattdessen macht.
Schöner Urlaub oder alternative Investments?

Ist der Mietvertrag schon gemacht, wie weit ist es da?

@Andres: Ich hoffe ja, dass sich die 10 Jahre nicht auf die Spekulationssteuer, sondern auf eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehen. Und das könnte tatsächlich ein größeres Problem sein. Befürchten tu ich gerade was anderes.

Liebe Grüße
Melanie
 

Hutchinson Hatch

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...Nebenkostenvorrauszahlung liegt bei 100€... ...62 qm plus kleiner Garten...

Mögen die Heizkosten bei einem neuen Haus auch noch so gering sein, aber ist das nicht etwas zu niedrig kalkuliert? Sind wirklich alle Kosten wie Müllgebühren, Grundsteuer, Versicherungen oder Hausdienstleistungen inkludiert?

Es kann aber auch sein, dass ich durch meinen Standort NRW an andere Gebührensätze gewöhnt bin :)
 

Callahan

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An Infos fehlt leider fast alles:
- Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten
- Darlehen, Höhe, Laufzeit, Zinssatz
-...

Erstmal Dankeschön für die Rückmeldungen.

Dann versuche ich nochmal das Ganze zu präzisieren:

Kaufpreis: 229.000 € (222.000 Wohnung + 7.000 Stellplatz)
Kaufnebenkosten: 12.000 €
eingesetzes Eigenkapital: 31.000 €

Kreditsumme: 210.000 € (120.000 KfW + 90.000 Bank)
(eff. Misch-) Zinsatz: 0,94 %
Zinsbindung: 10 Jahre
monatliche Rate: 800 €
Laufzeit (bei gleichbleibendem Zins): 22 Jahre 2 Monate (Mit KfW Tilgungszuschuss 18.000€), ansonsten 24 Jahre 6 Monate
3x Tilgungssatzwechsel gebührenfrei möglich
optionale Sondertilgung p.a. 4.500 €

@Melanie123
Wie hoch die Tilgung sinnvoll zu wählen ist, hängt ja auch damit zusammen, was man mit dem Geld stattdessen macht.
Schöner Urlaub oder alternative Investments?
Aktuell ist es so dass ich glücklicherweise beides machen kann.

Ist der Mietvertrag schon gemacht, wie weit ist es da?
Genau, wurde diese Woche unterschrieben.

Ich würde da in Richtung Kombi Finanz-/Steuerberater gehen, der auf Immos spezialisiert ist und möglichst auch praktische Erfahrung damit hat.
Das klingt definitiv sinnvoll und werde ich in Angriff nehmen.


@Andres
Warum nicht sofort? Die 10 Jahre sind eine steuerliche Sache, aber solange die Wohnung noch nicht vermietet ist, kannst du auch jetzt einen eventuellen Veräußerungsgewinn steuerfrei mitnehmen. Die anfänglichen Kosten (Notar, Grundbuch, etc.) sind so oder so weg. In 10 Jahren denkt man daran vielleicht nicht mehr, aber es macht rechnerisch überhaupt keinen Unterschied.

Welche Rendite beabsichtigst du mit der Vermietung zu erzielen? Und womit? Mit der Bewirtschaftung sicher nicht, also ist das eine Spekulation auf die Wertentwicklung. Immobilienspekulation ist nun auch nicht gerade die direkte Konkurrenz zum klassischen Sparbuch ...

Die Ablöseentschädigung für die Bank würde bspw. 5.100 € betragen.
Aktuell ist die Wohnung ja noch nicht an mich übergeben und dann dementsprechend der Kredit auch noch nicht vollständig abgerufen.
Mein Gedanke hinter einem längerfristigen Halten war tatsächlich eine Wertentwicklung bzw. nach vollständiger Rückzahlung dann die monatlichen Einnahmen.

Wenn man durch eine bewusste Entscheidung zum Vermieter wird und mit dieser Rolle einverstanden ist, ist das die eine Sache. Aus "gefühlter Alternativlosigkeit" zum Vermieter zu werden, ist aus meiner Sicht der sicherste Weg in die Katastrophe.

Also wie gesagt, der Wohnungskauf war ursprünglich mit einer anderen Intention verbunden - Selbstnutzung. Aber da ich nun bei meiner neuen Lebenspartnerin in ihre Wohnung eingezogen bin hat sich das nunmal erledigt. Und ich habe mich durchaus mit der Vermietung angefreundet, möchte nun das optimalste daraus machen. Und sehe es gewissermaßen schon als Alternative zu BSV, Fonds, ETF, etc.


@Hutchinson Hatch
Mögen die Heizkosten bei einem neuen Haus auch noch so gering sein, aber ist das nicht etwas zu niedrig kalkuliert? Sind wirklich alle Kosten wie Müllgebühren, Grundsteuer, Versicherungen oder Hausdienstleistungen inkludiert?
Erfahrungswerte existieren für das Haus ja noch nicht, da Neubau. Das Haus ist KfW55 mit Wärmepumpe. Kein Aufzug, Tiefgarage etc.
Inkludiert sind Heizkosten, Warmwasser, Müll, Gemeinschaftsstrom, Versicherungen, Hausmeister und Grundsteuer. Wobei hier in der Gemeinde (Bayern) bspw. die Grundsteuer und Müllgebühren auch noch relativ human ist. Insgesamt werden noch zwei weitere Wohnungen vermietet, da weiß ich dass da sogar jeweils nur 80€ veranschlagt wurden.


Schöne Grüße
Callahan
 

Hutchinson Hatch

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Ok, Bayern und NRW haben sowohl bei der Grundsteuer als auch bei den Müllgebühren ein deutlich unterschiedliches Niveau. :) Wollte nur sicher gehen, dass da nichts vergessen wurde, aber für einen Vermietanfänger hast du Dich eigentlich ganz gut informiert. Es gibt hier im Forum durchaus andere Fälle, wo man eigentlich nur die Hände über dem Kopf zusammenschlagen kann.
 
Andres

Andres

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Kaufpreis: 229.000 € (222.000 Wohnung + 7.000 Stellplatz)
Kaufnebenkosten: 12.000 €
Bei 700 € mtl. Miete ist das Faktor 27-28. Selbst bei einem Neubau ist das für mich absolut kein Vermietungsobjekt mehr, aber es darf sich ja jeder unglücklich machen, wie er möchte.

eingesetzes Eigenkapital: 31.000 €
Das gibt natürlich einen mächtigen Hebel, gleichzeitig auch riskant: Das KfW-Darlehen gibt es bei der Anschlussfinanzierung nicht mehr und bei dieser Beleihung (trotz Neubau locker über 100 %) gibt es auch für die geringere Restschuld keine 0,irgendwas Zinsen mehr - selbst im aktuellen Zinsumfeld.

Ist der Mietvertrag schon gemacht, wie weit ist es da?
Genau, wurde diese Woche unterschrieben.
Ok, dann hat sich das sowieso weitgehend erledigt.

Die Ablöseentschädigung für die Bank würde bspw. 5.100 € betragen.
Mit einer ungünstigen Vermietung kann man in 10 Jahren mehr als 5100 € verbrennen.

Mein Gedanke hinter einem längerfristigen Halten war tatsächlich eine Wertentwicklung bzw. nach vollständiger Rückzahlung dann die monatlichen Einnahmen.
Oben habe ich überschlagen, wo die anfängliche Tilgung landen könnte, wenn man die Rate so reduziert, dass die Miete die laufenden Kosten und die Rate deckt. Die Wohnung ist dann erst nach 35 Jahren abbezahlt. Da sich nach 10 Jahren aber wahrscheinlich die Konditionen verschlechtern, wird es noch mehr. Auf gesunde Ernährung und ausreichend Bewegung achten, sonst erlebt man das Ende der Finanzierung nicht mehr.

Und sehe es gewissermaßen schon als Alternative zu BSV, Fonds, ETF, etc.
Ist es auch, aber nicht bei diesem Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Der Aufwand (passives Depot: keine 10 Minuten im Jahr) und das Risiko (immenses Klumpenrisiko, alles hängt an einem einzigen Mieter) muss sich ja irgendwie in der Rendite niederschlagen.
 

Ferdl

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Aktuell ist die Wohnung ja noch nicht an mich übergeben
Genau, wurde diese Woche unterschrieben.
Dann hoffe mal dass die Wohnung pünktlich fertig wird, sonst darfst du deinem Mieter das Hotel plus Unterbringung der Möbel finanzieren.
Mein Gedanke hinter einem längerfristigen Halten war tatsächlich eine Wertentwicklung
Der Glaube versetzt Zwerge...
nach vollständiger Rückzahlung dann die monatlichen Einnahmen.
Ich weiß ja nicht wie Alt du bist, aber glaubst du dass du das noch Erleben wirst?
Zumindest wird bis dahin eine Kernsanierung der Hütte Anstehen.
 
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