Ungleichbehandlung einzelner Mieter?

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von HansSolo, 19.09.2007.

  1. #1 HansSolo, 19.09.2007
    HansSolo

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    Hallo zusammen,

    nachdem mir im Forum schon mal geholfen wurde (nochmals Danke an Heizer :wink) wende ich mich mit einer neuen Frage an Euch.

    Kurz die Vorgeschichte:
    Unsere Vermieter hatten sich eine Konstruktion ausgedacht, um sich die Kosten für Wasser- und Wärmemengenzähler von zum ersten Mal vermieteten Wohnungen über die Betriebskostenabrechnung von den Mietern zurückzuholen, obwohl das von ihnen zu tragende Anschaffungskosten sind.
    Sie haben eine jährliche anteilige Vorauszahlung auf Kosten verlangt, die erst in 5 bzw. 6 Jahren entstehen, wenn die Zähler nachgeeicht werden müssen (was nicht zulässig ist, weil nur bereits angefallene Kosten umlagefähig sind.)

    Hier im Forum bekam ich die entsprechenden Hinweise auf die rechtliche Lage. Damit konfrontiert haben die Vermieter letztendlich die zu viel verlangten Kosten wieder erstattet. (Leider kam erst nach dem Aufführen juristischer Fakten :vertrag sehr langsam Bewegung in die Sache, mündliche wie schriftliche Bitten um Prüfung sind im Sande verlaufen.)

    Hier könnte alles gut sein, wenn im entsprechenden Schreiben der Vermieter nicht gleichzeitig angekündigt worden wäre, dass für die Zukunft ein Wartungsvertrag abgeschlossen wird, der - wörtlich - "die jährliche Prüfung, Wartung und Ablesung sowie die Überwachung der Lebensdauer bzw. der Eichfrist der Messgeräte beinhaltet." An Kosten würden € 116,86 pro Wirtschaftsjahr entstehen, die auf uns umgelegt werden.

    Hier taucht die erste Frage auf:
    Wenn ich davon ausgehe, dass in unserem 6-Parteienhaus jede Partei diese Summe bezahlen muss, komme ich auf einen Betrag von € 701,16.
    Ein Arbeitskollege bezahlt als Vermieter eines 3-Parteienhauses für die Abrechnung durch eine Firma ca. € 190. Darin enthalten sind zusätzlich die Kosten für das Austauschen von Wärmemessröhrchen an den Heizkörpern (älteres Haus). Wenn ich die € 190 verdopple, um auf einen vergleichbaren Wert für ein 6-Parteienhaus zu kommen, sind das € 380.
    Sind über € 700 nur für Ablesund und Wartung realistisch? :?
    Wie gesagt, von einer "Gerätemiete" ist explizit nicht die Rede. Abgesehen davon waren die Geräte bei der letzten Abrechnung als gekauft aufgeführt.

    Eine zweite Frage stellt sich, da wir von zwei weiteren Mietparteien wissen, dass ihnen über einen Wartungsvertrag nichts bekannt gemacht geworden ist.
    Folglich müssen wir davon ausgehen, dass wir die einzige Mietpartei sind, die die Ablesung und Abrechnung über einen Wartungsvertrag bezahlen sollen, während den anderen Mietern diese Kosten nicht entstehen würden. (Reaktion auf die Vorgeschichte?) :?

    Da bei der Abrechnung von Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitgebot beachtete werden muss (§ 556 Abs. 3, § 560 Abs. 5 BGB) würde mich Eure Meinung interessieren, ob
    a. die Höhe der Kosten - wirtschaftlich betrachtet - hinzunehmen ist
    b. es zulässig wäre, nur eine Mietpartei über einen Wartungvertrag abzurechnen

    Schon mal Danke für die Antworten.

    HansSolo
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 19.09.2007
    onkelfossi

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    Hallo!

    700 € halte ich für unrealistsich. Allerdings ist mir das System bei dir auch nicht klar. Wieso holen die sich nicht einen Messdienst und Mieten die Geräte? Dann zahlt alles der Mieter. Wer liest das denn jetzt ab und rechnet alles aus? Ein Wartungsvertrag hat doch mit einer Heizkosten- bzw- Warmwasserabrechnung nix zu tun. Eine Zentralheizung müsste ja vorhanden sein, sonst macht das ja alles keinen Sinn. :crazy

    VG, fossi :wink
     
  4. Heizer

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    Bei den Messgeräten gibt es auch solche sogenannten Wartungsverträge.

    Die Messgeräte werden einmalig vom Vermieter gekauft und der Dienstleister übernimmt die dann auf unbestimmte Zeit den Eichtausch, die Reparaturen nebst Geräteausfallrisiko. Meist in Verbindung mit der Ablesung und Abrechnung. Ist aber kein Muss.

    Das ist meist deutlich günstiger als die Gerätemiete, da die Messgeräte ja nicht vorfinanziert werden müssen. Kommt aber am Ende auf dasselbe raus.

    Diese Wartungskosten können natürlich problemlos umgelegt werden. Die Erstanschaffungskosten sind eine Investition und daher NICHT umlegbar.

    Für einen Wärmemengenzähler werden da meist so 30-50€ fällig und für einen Wasserzähler so um die 5-7€ je nach Größe und Ausführung. Funk ist noch etwas teurer. Dazu kommt dann noch die Ablesung und Abrechnung, falls vereinbart.
     
  5. #4 onkelfossi, 19.09.2007
    onkelfossi

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    Versteh ich nicht. Nichts anderes macht doch der Messdienst auch. Miete oder Kaufen kann ich da doch auch.

    Was ist denn das für ein System von dem Vermieter. Jetzt macht er einen Wartungsvertrag für die Messgeräte, die er gekauft hat. Tolle Sache! Und wer rechnet ab? Und was ist mit der Heizung? In meinen Augen ist das zu umständlich und zu teuer.

    VG, fossi :wink
     
  6. Heizer

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    Das ist kein Kuddelmuddel sondern gängige Praxis. Das sind einfach unterschiedliche Finanzierungsformen:

    1. Kauf und Eichtausch durch Vermieter (nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen teilweise umlegbar)

    2. Kauf durch Vermieter und Eichtausch und Wartung durch Dienstleister (Kauf nicht umlegbar, Wartungskosten schon)

    3. Miete bei einem Dienstleister inc. Erstausstattung und Eichtausch. (komplett umlegbar)
     
  7. #6 onkelfossi, 20.09.2007
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    Ja ach was. :lol

    Nur hol ich mir nicht einen Dienstleister für die Wartung der Messgeräte und einen Dienstleister für die Ablesung und Abrechnung. So scheint es aber ja bei HansSolo zu sein.
     
  8. RMHV

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    Soweit vereinbart hat der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter. Dieser Anspruch hängt weder vom Inhalt irgendwelcher Vereinbarungen mit Dritten ab noch ist der Vermieter verpflichtet, einen bestehenden Anspruch auch durchzusetzen. Der Vermieter kann also jederzeit gegenüber einem oder auch gegenüber allen außer einem Mieter auf die Umlage von Betriebskosten verzichten.
    Ob dies nun eine Reaktion auf irgendeine Vorgeschichte ist, ist völlig unerheblich.
     
  9. #8 HansSolo, 23.09.2007
    HansSolo

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    ok, Danke für die Antworten.
    Die Kosten scheinen sich also im Rahmen zu bewegen, sofern neben der reinen Ablesung auch die Abrechnung durch den Wartungsvertrag gedeckt ist.

    @onkelfossi
    Die Geräte wurden lt. letzter Abrechnung gekauft. Es wäre schon merkwürdig, wenn dieselben Geräte plötzlich als gemietet dargestellt werden würden. Abgelesen wird über den Wartungsvertrag, wer die Abrechnung macht ist bis jetzt nicht bekannt.
    Zentralheizung ist logischerweise vorhanden, sonst macht das wirklich keinen Sinn.

    @RMHV:
    Bezüglich Wartungsvertrag wurde im Mietvertrag nichts vereinbart.
    Wir wurden lediglich darüber informiert, dass für die Zukunft ein Wartungsvertrag abgeschlossen wird. Wir haben dem weder explizit zugestimmt noch explizit widersprochen.
    Wenn ich richtig informiert bin, benötigt der Vermieter für einen solchen Fall aber die Zustimmung der Mehrheit der Mieter - in diesem speziellen Fall also nur unsere.

    Zum Punkt Verzicht auf die Umlage von Kosten:
    Das würde bedeuten, der Vermieter bezahlt ca. € 700 und legt davon nur € 116 auf eine bestimmte Partei um, verzichtet also auf € 584?
    Vor dem Hintergrund, dass es in der Vorgeschichte um eine ungerechtfertigte Forderung von € 70 ging scheint mir das unrealistisch.
    By the way: Von zwei der anderen Mietparteien wissen wir, dass sie diese ungerechtfertigte Forderung nicht erstattet bekommen haben.
    Gut, nun kann man sagen, der Vermieter muss nichts erstatten, was der Mieter nicht zurückfordert, als faires Handeln zwischen gleichberechtigten Vertragspartnern ist sowas allerdings nicht zu bewerten.

    Der andere Aspekt ist das oben erwähnte Wirtschaftlichkeitsgebot.
    In einem Urteil des AG Neukölln vom 25.02.2003 - 11 C 447/02 0 heisst es:
    "Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen. Er hat den Mieter von denjenigen Mehrkosten freizuhalten, die auf der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruhen."

    So sehr ich auch versuche mich in die Lage der Vermieter zu setzen, mir fällt kein "erforderlicher und angemessener" Grund ein, für eine Mietpartei einen Wartungsvertrag abzuschliessen für fünf andere aber nicht.
    Und emotionale Beweggründe wegen einer Vorgeschichte haben hier m. E. nichts zu suchen.

    Ich hoffe noch weitere Meinungen und Anregungen zu bekommen...

    Grüße
    HansSolo
     
  10. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Was die sog. "warmen Betriebskosten" angeht, muss der Mieter nicht zustimmen, so lange es sich innerhalb der Heizkostenverordnung bewegt, da diese bis auf §2 über jedwede rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen geht.

    Und darin ist die umlagefähigkeit von Wartungskosten aufgeführt. Ob die angesprochenen 116€ dafür gerechtfertigt und wirtschaftlich sind, steht auf einem anderem Blatt.

    Normalerweise werden für einen Wärmemengenzähler werden da meist so 30-50€ fällig und für einen Wasserzähler so um die 5-7€ je nach Größe und Ausführung.
     
Thema: Ungleichbehandlung einzelner Mieter?
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