Ungültige Klausel = kann Mieter Kostenübernahme verlangen?

Diskutiere Ungültige Klausel = kann Mieter Kostenübernahme verlangen? im Schönheitsreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich hätte mal eine/mehrere Fragen zu ungültigen Schönheitsreparationenklauseln und es wäre nett, wenn sich mal jemand angucken könnte...

Hundilein

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Hallo,
ich hätte mal eine/mehrere Fragen zu ungültigen Schönheitsreparationenklauseln und es wäre nett, wenn sich mal jemand angucken könnte.
Dieser Fall ist zum Glück bis jetzt fiktiv. Ich habe leider nur wenig zu diesem speziellen Thema gefunden.
Angenommen der Vermieter V schreibt eine ungültige Schönheitsreparationenklausel in den Mietvertrag.
Nun findet der Mieter M dies raus und will sein (aus seiner Sicht) "gutes Recht" einfordern.
Angenommen M wohnt seit 11 Jahren in der Wohnung und die Wohnung ist renoviert übergeben worden. Nun behauptet M, dass er die ganze Wohnung mit Freunden renoviert hat. Kann er nun eine hohe Summe (Farbe und angebliche Arbeitskosten) von V als "Entschädigung" dafür fordern, dass M gar nicht dazu verpflichtet war?
Ich habe diese Sache an mehreren Stellen im Internet gelesen, aber ich kann man mir das echt nicht vorstellen, das wäre ja extrem unfair.

Müsste M nicht zuerst eine Schadensmeldung an den Vermieter melden, damit dieser selbst die Chance hat, die Arbeiten auszuführen?
Ist die Situation anders, wenn die Klausel zu dem Zeitpunkt der Renovierung noch gültig war, also wenn es da noch keine Gerichtsentscheidung zu gab, dass die entsprechende Klausel ungültig ist?

Kann man sich da irgendwie vor schützen, wenn man neu vermietet und einen Mietvertrag dazu aufsetzt? Letztendlich werden ja eh fast alle Klausel irgendwann gerichtlich als ungültig hingedreht...
Muss M nicht wenigstens beweisen können, dass die Renovierung tatsächlich durchgeführt worden ist?

Viele Grüße
Hundilein
 
immobiliensammler

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Kann er nun eine hohe Summe (Farbe und angebliche Arbeitskosten) von V als "Entschädigung" dafür fordern, dass M gar nicht dazu verpflichtet war?

Ja, kann er, das hat sogar der BGH so entschieden (VIII ZR 302/07).

Müsste M nicht zuerst eine Schadensmeldung an den Vermieter melden, damit dieser selbst die Chance hat, die Arbeiten auszuführen?

Hat er in dem vom BGH entschiedenen Fall wohl nicht gemacht, war für den BGH kein Problem.

Ist die Situation anders, wenn die Klausel zu dem Zeitpunkt der Renovierung noch gültig war, also wenn es da noch keine Gerichtsentscheidung zu gab, dass die entsprechende Klausel ungültig ist?

Nein.

Kann man sich da irgendwie vor schützen, wenn man neu vermietet und einen Mietvertrag dazu aufsetzt? Letztendlich werden ja eh fast alle Klausel irgendwann gerichtlich als ungültig hingedreht...

Unternehmerisches Risiko! Die Banken sind sicher auch nicht erfreut darüber, dass zuerst die Provisionen für Investmentfonds, dann die Kreditbearbeitungsgebühren und zuletzt die Erhöhung der Kontoführungsgebühren für unzulässig erklärt wurden.

Muss M nicht wenigstens beweisen können, dass die Renovierung tatsächlich durchgeführt worden ist?

Klar, muss er! Also entweder Rechnungen für das Material vorlegen oder Zeugenaussagen von Helfern z.B., oder von Freunden und Bekannten, dass sich der Wohnungszustand entsprechend geändert hat - mir fallen da viele mögliche Beweisangebote für den Meiter ein.
 

Ferdl

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Hat er in dem vom BGH entschiedenen Fall wohl nicht gemacht,
Es gab wohl ein Gespräch vor der Renovierung. Damit ist sicher eine Einzelfallentscheidung.
Warum? Wenn die Klausel zum Zeitpunkt der Renovierung gültig war, gilt sie, mE, auch zu diesem Zeitpunkt.


Schönheitsreparationenklauseln
Du meinst ganz sicher keine Reparationen ;)
 
immobiliensammler

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Es gab wohl ein Gespräch vor der Renovierung. Damit ist sicher eine Einzelfallentscheidung.

Nur vor der Endrenovierung (2006), nicht vor der zwischenzeitlichen Schönheitsrenovierung (wohl 2004)!

Warum? Wenn die Klausel zum Zeitpunkt der Renovierung gültig war, gilt sie, mE, auch zu diesem Zeitpunkt.

Weil der BGH die Klausel für ungültig erklärt hat! Warum bekommst Du jetzt (erhöhte) Kontoführungsgebühren bis zum Zeitpunkt der Verjährung zurück, als die abgebucht wurden hatte der BGH doch ebenfalls noch nicht entschieden, dass die Regelung in den AGB ungültig ist! Gleiches gilt entsprechend für die unzulässig berechneten Kreditbearbeitungsgebühren, als die Banken die verlangt hatten war noch nicht entschieden, dass das unzulässig ist. Trotzdem war dann eine Rückforderung möglich sofern nicht Verjährung eingewandt werden konnte.
 

Ferdl

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Danke, ich war gedanklich bei einer Gesetzesänderung, bei einem Gerichtsurteil ist es klar.
 
Andres

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Irgendwie verstehe ich den fiktiven Sachverhalt nicht. Ist das Mietverhältnis überhaupt gekündigt?
 
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Irgendwie verstehe ich den fiktiven Sachverhalt nicht. Ist das Mietverhältnis überhaupt gekündigt?

Würde das Deiner Meinung nach eine Rolle spielen? Könnte der Mieter nicht auch im laufenden Mietverhältnis Ersatz für die von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen fordern? Dank unzulässiger Klausel musste er diese ja nicht ausführen, eigentlich wäre das Aufgabe des Vermieters gewesen.
 

Hundilein

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Hallo,
danke für Eure Antworten:)
In dem Beispiel ist die Wohnung nicht gekündigt und der Mieter wohnt noch darin.
 
Andres

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Würde das Deiner Meinung nach eine Rolle spielen?
Ja. Im laufenden Mietverhältnis müsste man sich m.E. zusätzlich zu anderen Anspruchsgrundlagen mit der Frage befassen, ob der zunehmend abgewohnte Zustand einen Mangel darstellt und daher die entsprechenden Vorschriften anzuwenden sind. @Hundilein ist schon selbst auf diesen Gedanken gestoßen:
Müsste M nicht zuerst eine Schadensmeldung an den Vermieter melden, damit dieser selbst die Chance hat, die Arbeiten auszuführen?
Bei einem Mangel an der Mietsache im laufenden Mietverhältnis wäre das tatsächlich zutreffend. Wenn man die ganzen Annahmen des Sachverhalts einmal so hinnehmen möchte, d.h. wir gehen davon aus, dass tatsächlich der Vermieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet war, ist das ein sehr interessanter Ansatz.

Zumindest würde ich bei Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mieter zu den Maßnahmen aufgefordert hat. Das schränkt die möglichen Anspruchsgrundlagen weiter ein. Auch das oben von dir genannte Urteil des BGH bezieht sich ausdrücklich auf die Endreparatur.

Davon abgesehen versuche ich noch zu verstehen, was denn nun eigentlich der Sachverhalt ist, auch wenn vielleicht nicht alle Aspekte rechtlich relevant sein werden.

Kann man sich da irgendwie vor schützen, wenn man neu vermietet und einen Mietvertrag dazu aufsetzt? Letztendlich werden ja eh fast alle Klausel irgendwann gerichtlich als ungültig hingedreht...
Die Frage beantwortet sich irgendwie von selbst: Wenn man wirklich davon ausgeht, dass jede Gestaltung irgendwann als unzulässig betrachtet werden wird, ist eine neue Klausel im Vertrag keine Lösung.

Es macht keinen Sinn, diese Annahme zur Diskussionsgrundlage zu machen. Auf dieser Annahme sind keine praktisch relevanten Schlussfolgerungen möglich. Sie ist m.E. auch nicht zutreffend. Auch wenn einige neuer BGH-Entscheidungen bei mir zu leichtem Stirnrunzeln geführt haben, sehe ich doch die Abwälzbarkeit der laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirklich in Gefahr.

Muss M nicht wenigstens beweisen können, dass die Renovierung tatsächlich durchgeführt worden ist?
Ja. Gleichzeitig werden die Anforderungen an den Vermieter für den Nachweis des Zustands der Wohnung bei Übergabe nicht wahnsinnig hoch angesetzt werden. Die Gerichte sind (zumindest überwiegend) nicht so realitätsfremd, dass sie von jemandem den Nachweis von 11 Jahre zurückliegenden Umständen lückenlos und zweifelsfrei erwarten.

Es gibt noch einen weiteren Aspekt, der nicht beleuchtet wurde: Sollte der Vermieter überhaupt etwas zu ersetzen haben, gehört die Arbeitsleistung ist mit sehr großer Wahrscheinlichkeit nicht dazu. Es kommt nun wirklich darauf an, auf welcher Grundlage der Mieter Forderungen erhebt, aber für den Ersatz von Aufwendungen (§ 539 Abs. 1 BGB, Geschäftsführung ohne Auftrag) gäbe es schon einmal überhaupt keinen Ansatz für die eigene Arbeitsleistung. Selbst wenn man eine Konstellation mit Schadensersatz finden würde, wäre der Verlust an eigener Freizeit kein ersetzbarer Schaden, d.h. es kommt wieder einmal die Frage auf, ob die eigene Arbeitsleistung im konkreten Fall einen materiellen Wert hatte. Freiwillig von Freunden erbrachte Leistungen haben das ganz sicher auch nicht. Ein Ansatz wie "Handwerker hätte X gekostet" ist m.E. auch nicht erstattungsfähig.

Zuletzt handelt es sich hier um einen eigenständigen Anspruch, der der Verjährung unterliegt. Die Gefahr, dass ein Mieter nach 40 Jahren Mietdauer plötzlich die Kosten von 5 Anstrichen verlangt, ist daher auch nicht vorhanden.

Es ist wahnsinnig schwierig, solche Sachverhalte theoretisch zu diskutieren. Ich sehe jedenfalls reichlich Ansätze für den Vermieter, um Ansprüche abzuwehren.
 
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