Unklarheiten bei Schlüssel und Modalitäten NK und Heizkosten

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von prenzlauerberg, 07.01.2014.

  1. #1 prenzlauerberg, 07.01.2014
    prenzlauerberg

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    Hallo zusammen,

    werde zeitnah in meiner selbst bewohnten 5-Zi-Whg. zwei Zimmer untervermieten, also eine 3-er WG gründen. Jetzt frage ich mich, wie ich die ganzen Nebenkosten und Heizkosten sowohl möglichst einfach als auch gerecht abrechnen kann.
    Soweit ich das gelesen habe, muss ich die HK nach dem Schlüssel 70/30 abrechnen. Das gilt dann logischerweise für die jeweiligen bewohnten Zimmer (alle HK haben eigene Funkablese-Teile). Was mache ich aber mit den Zimmern (Bad/Kü etc.) der Gemeinschaftsflächen? Kann ich hier die Heizkosten nach anteiliger Individualfläche abrechnen, nach Personenanzahl oder noch anders? Gibt es hier Vorgaben oder bin ich hier frei?
    Also konkret nochmal anders gefragt: wie rechne ich die 70% Verbrauchsanteile der HK ab, die die Gemeinschaftsfläche benötigt? Kann ich die durch 3 Personen teilen oder sollte ich die in Abhängigkeit der individuell vermieteten Zimmerfläche aufsplitten?

    Und: bin ich bei der Festlegung, welche andere Pos. aus der NK-Abrechnung ich nach Personen oder nach Flächenanteil abrechne, frei? Müll würde ich beispielsweise nach Personenanzahl aufteilen, genau wie Wasser (Verbraucht/Personen). Hausreinigung, Winterdienst würde ich z.B. nach Flächenanteil abrechnen.
    Aber wie gesagt, bin ich hier wirklich frei?
    Ich möchte es gern so gerecht wie möglich machen.

    ODER: fahre ich mit einer Pauschalen besser? Ich plane möbliert zu vermieten.
    Freue mich auf Eure Einschätzung, ich hab hier schon viel gelesen aber zu dem Thema leider nix gefunden...
     
  2. AdMan

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  3. #2 MBS, 07.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.01.2014
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    Frag doch mal so herum: Hängt der Anteil der Gemeinschaftsfläche, der von einer Person genutzt wird, von der Größe des Zimmers der Person ab? Wohl kaum. Macht also nur Sinn das nach Personen aufzuteilen. Das gleiche gilt für Hausreinigung - oder macht eine Person mehr Dreck, wenn sie ein größeres Zimmer hat? Bei der Straßenreinigung könnte man sich streiten. Grundsteuer dagegen muss klar nach Fläche umgelegt werden.

    Schau dir den §549 BGB, insbesondere Absatz 2 an.

    Pauschalen würde ich niemals empfehlen. Da entsteht immer der Eindruck, dass wenn du korrekt wirtschaftest und nicht draufzahlst, etwas zusätzlich in deine Tasche fließt. Rechne lieber so gut als möglich nach Verbrauch ab und nimm eine ausreichend hohe oder sogar etwas überhöhte Vorauszahlung. Wenn man am Ende was zurückerstatten kann, freuen sich die Leute. Alter Vermietertrick. :smile028: Da du mit den Mietern in einer Wohnung wohnst, kann das fürs Klima nur von Vorteil sein.

    Beste Grüße,
    MBS
     
  4. #3 prenzlauerberg, 07.01.2014
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    Hallo MBS,

    klar, hätte ich auch selbst draufkommen können:verrueckt002:
    Ich wusste halt nicht, ob es festgelegte Regularien gibt, nach denen das geht, bei der Grundsteuer weiss ich das.
    D.h. auch bei Niederschlagswasser würdest Du nach Personen statt nach Fläche aufteilen? danke!

    sonnige Grüße,
    uli.
     
  5. #4 MBS, 07.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.01.2014
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    Bei Niederschlag nach Fläche des Zimmers plus 1/3 der Gemeinschaftsfläche. Beim Thema Straßenreinigung gibt es mehrere übliche Wege. Ich denke nach Personen macht noch am ehesten Sinn.
    Manche dieser Entscheidungen würde ich auch davon abhängig machen, ob das Verhältnis der von dir bewohnten Fläche zu der gesamten Fläche nicht vielleicht >1/3 ist. Verstehst du was ich meine... :50:

    EDIT: Du wolltest besonders gerecht sein. Also eben so umlegen wie es Sinn macht. Abder vor Allem keine Pauschalen. Das ist für alle das Schlimmste..
     
  6. Andres

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    Gar nicht. Jeder Maßstab ist unter bestimmten Umständen ungerecht. Mach' es einfach - einfache Regeln werden eher akzeptiert.


    Grundsätzliches Mißverständnis: Die Umlage beschränkt sich nicht auf die in den Zimmern angefallenen Heizkosten, sondern erstreckt sich auf die Gesamtkosten. Dadurch sind alle Parteien automatisch an den Kosten für die Beheizung der Gemeinschaftsflächen beteiligt, und zwar - in deinem Fall - zu 70 % entsprechend ihres Verbrauchsanteils und zu 30 % entsprechend ihres Flächenanteils.

    Heizung und Warmwasser gehen separat, vorhandene Verbrauchserfassung ist zu benutzen, sonst hast du die Auswahl. Die Umlage muss allerdings vereinbart sein, sonst kann gar nichts abgerechnet werden. Ist kein Maßstab vereinbart, wird nach Fläche abgerechnet. Egal wie du es also machst: Es muss im Vertrag vereinbart sein.

    Davon abgesehen hast du freie Hand. Ich würde zumindest über eine teilweise Pauschalierung nachdenken. Eine Abrechnung nach Personen würde ich aufgrund deines erheblichen Flächenanteils (du hast zwei Zimmer?) ungerecht finden, eine Abrechnung nach Fläche führt dazu, dass du sehr viel selbst bezahlst. Mit einer Pauschale für die planbaren Kosten, kannst du einen Mittelweg finden und sparst dir noch dazu die Abrechnung.


    Wo ist der Zusammenhang zur Frage?
     
  7. MBS

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    Es wurde erwähnt, dass möbliert und innerhalb einer Wohnung vermietet werden soll. Da dachte ich es sei sinnvoll, auf die damit einhergehenden besonderen Vermieterrechte hinzuweisen :)
     
  8. #7 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    Hallo Andres (danke auch MBS),

    danke.
    Eines verstehe ich dennoch nicht ganz, wenn Du mir helfen kannst, den Schlauch zu heben, wäre ich dankbar.

    HK:
    alle zahlen gemeinsam 70%. Also wenn z.B. 1000€ HK auflaufen, zahlen die 3 Personen gemeinsam 700€. Bin ich bei diesen 700€ frei, ob jeder ein Drittel davon bezahlt oder geht die Aufschlüsselung der 70% auf die Personen nach anteiligem Verbrauch des jeweiligen Zimmers? Würde ja wohl kaum Sinn machen, denn wenn jemand weniger in seinem Zimmer heizt wird es ja deswegen in den Gemeinschaftsräumen nicht kälter...wie ist denn hier die Aufschlüsselung üblich, korrekt und einfach (ok, von gerecht hab ich mich schon verabschiedet...)?

    Die 30% würde ich dann nach Flächenanteil (wie vorgeschlagen, qm des Zimmers plus je ein Drittel der Gemeinschaftsflächen) abrechnen...

    So ganz hab ich das nicht verstanden...den Rest schon, danke dafür! :smile030:

    sonnige Grüße,
    uli.
     
  9. #8 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    HK_Rechner_PNG.jpg Den Anhang HK_Rechner_TEST.pdf betrachten

    Also wenn meine Berechnung so stimmen dann bin ich happy.
    Hab jetzt bei den 70% die Einheiten der Gem.flächen zu je einem Drittel reingerechnet...ginge das so?
    Danke!

    Sonnige Grüße,
    uli.
     
  10. Syker

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    Hallo Prenzlauerberg

    Fast richtig.
    Die angenommenen 1000,-€ sind die Heizkosten die du an deinen VM zahlst.
    Davon 70% Verbrauch wird nach den abgelesenen Einheiten der HKV der vermieteten Zimmer verteilt. Also auf 80 Einheiten.
    Die 30% Grundkosten sind nach der Fläche der vermieteten Zimmer verteilt. Also auf 60m²

    VG Syker
     
  11. #10 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    Hallo Syker,

    das verstehe ich nicht.
    Ich bin selbst der Eigentümer, von daher zahle ich nix an den Vermieter.
    Von den 1000€ auf 70% zu kommen hab ich ja über die Sume (700€) gemacht, soweit korrekt, oder?

    Wer zahlt denn generell die Heizleistung in den Gemeinschaftsräumen, egal ob nach Verbrauch oder nach Fläche? Lt. Deiner Darstellung müsste ja die Gemeinschaftsfläche selbst eine Person sein, oder wie sollen die 20 Heizeinheiten, die ich mal angenommen hab, bezahlt werden?!?

    Ich hab es ja so gemacht wie Du schreibst, also:

    a) Verbrauch: jeder zahlt seine Einheiten (als Prozentwert von 100) PLUS ein Drittel der Heizeinheiten in der Gemeinschaftsfläche, da ja, wie vorher bemerkt, die Größe des Zimmers nichts über die Anwesenheit in den Gemeinschaftsräumen aussagt

    b) Fläche: Quadratmeter als prozentualer Anteil des Zimmers an der Gesamtfläche PLUS ein Drittel der Gemeinschaftsfläche. Und mit den Quotienten hab ich die verbliebenen 30% (also angenommene 300€) multipliziert.

    Hab ich irgendwo einen Denkfehler?
    Nach Deiner Rechnung würden ja nur die 80 Heizeinheiten überhaupt bezahlt werden, oder muss ich als Eigentümer (abhängig davon, dass ich hier wohne?!?) die verbliebenen 20 bezahlen?!? :152: :152: :152:
     
  12. #11 sara, 08.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2014
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    Die Rechnung nach Verbrauch konnte ich nachvollziehen, jedoch würde ich auch in der letzten Spalte bei den 20 Einheiten "je 1/3 = 6,666" als Hinweis aufführen.

    Die Abrechnung nach Wohnfläche ist aber nicht stimmig.

    Hier ist die Gemeinschaftsfläche 25% diese gedrittelt = 8,333%
    Die Zimmer sind in deinem Beispiel mit den Flächen 50% und 2 x je 12,5% anzusetzen, zusätzlich je Zimmer die Gemeinschaftsfläche mit 8,333%

    Aber das hätte dir schon direkt auffallen müssen, denn 1 Zimmer mit 40qm Wohnfl. sind zu 80qm Wohnfl. gesamt die Hälfte und somit 50% :smile032:
    Da können dann einfach keine 47,62% rauskommen.
     
  13. #12 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    Hallo Sara,

    danke!
    Vielleicht hatte ich das zu unklar dargestellt. Die Whg. hat insgesamt 140 qm (ganz gelb rechts oben). Die 80 qm beziehen sich nur auf die Gemeinschaftsflächen Küche, Wohnzimmer, Bad, Flur.
    Somit stimmen zumindest meine 47%...

    Ich hatte also gerechnet:
    40/140 + 80/140/3 (da 3 Bewohner)

    Falsch?
     
  14. #13 sara, 08.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2014
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    Ohne das jetzt nochmal durchzurechnen,
    dann hast du natürlich recht!

    Obwohl doch gelb markiert habe ich das überlesen.

    Ich bin von Gesamtfläche 80qm ausgegangen.
    Bei der Abrechnung würde ich aber die jeweils prozentualen Anteile mit aufführen um auch für die Mitbewohner es klar darzustellen.

    Richtig!
     
  15. Andres

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    Du hast ja schon genug Antworten bekommen (jedenfalls gehe ich davon aus, dass deine Fragen geklärt sind - sonst einfach nochmal fragen), aber noch kurz zu dem hier:

    So etwas gibt es hinsichtlich der Abrechnung nicht. Es gibt die Gesamtkosten der Heizung. Diese Kosten werden anhand eines Schlüssels verteilt. Das führt indirekt dazu, dass jemand mit einem hohen erfassten Verbrauch in seinem Zimmer oder mit einem höheren persönlichen Flächenanteil auch stärker an der Beheizung der Gemeinschaftsfläche beteiligt ist. Eine explizite Abrechnung über die Gemeinschaftsfläche gibt es aber nicht.
     
  16. #15 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    Hi Andres und alle,

    vielen, vielen Dank! Hab mir jetzt einen Schlüssel gebastelt.
    Ich werde Euch weiterempfehlen.
    Cooles Forum.

    Wenn ich mal was schlaues hab was anderen hilft komm ich zurück!
    VIELEN DANK.

    sonnige Grüße,
    uli.
     
  17. Syker

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    Hallo Prenzlauerberg

    Ok das du Eigentümer bist war nicht so ganz ersichtlich.

    Du nimmst also alle Kosten (Gas, Öl, Schorni, Wartung, usw.) die dir im Zusammenhang mit der Heizung in Rechnung gestellt werden als Gesamt Heizkosten.

    Diese werden so wie du es schon richtig gemacht hast 70/30 verteilt.

    Die 70%=700 € werden dann auf die 80 Einheiten verteilt
    (Zimmer1 - 700/80*50)
    (Zimmer2 - 700/80*10)
    (Zimmer3 - 700/80*20)

    Die 30%=300 € werden dann auf die 60 m² Fläche der Zimmer verteilt.
    (Zimmer1 - 300/60*10)
    (Zimmer2 - 300/60*10)
    (Zimmer3 - 300/69*40)

    Die Gemeinschaftskosten sind so anteilig in den Zimmerkosten enthalten. Dies mag zwar unlogisch und ungerecht wirken, ist so aber in der heizkostenV geregelt.

    VG Syker
     
  18. #17 prenzlauerberg, 08.01.2014
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    Hallo Syker,

    OK. Danke.
    D.h. nachdem was ich vorhin geschrieben hab zahlt die Person, die NULL Einheiten auf ihrer Heizung hat dann im 70% Anteil des Gesamtschlüssels NIX.
    Und dann nur über den Flächenschlüssel, korrekt?
    D.h. nachhaltiges Heizen (bzw. kein Heizen) hat hier gravierende Auswirkungen...

    Danke, das hilft.

    sonnige grüße,
    uli.
     
  19. Syker

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    Genauso ist es.
    Einfach auch mal selber die HeizkostenV lesen. Davor muss man keine Angst haben, dass sind nur wenige Seiten.

    VG Syker
     
  20. #19 sara, 09.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2014
    sara

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    Du meinst damit den §4 Absatz 3
    gemeint ist mit Gemeinschaftsräumen:
    Da es in der Wohnung bei den Gemeinschaftsräumen aber sicher um Küche, Bad, "Wohnzimmer/Gemeinschaftszimmer" u. Flur handelt, kann ich deine Berechnung dafür nicht für richtig halten.

    Außerdem geht es hier um eine Verteilung innerhalb einer WG und diese individuelle Aufteilung der einzelnen Räume ist nicht in der Heizkostenverordnung geregelt. (Für die Wohnung gibt es ja eine Heizkostenabrechnung)

    Zumindest wäre mir das neu!
     
  21. MBS

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    und fast genau das ist das Problem. Die HkV ist offenbar schlicht nicht für den Fall Wohngemeinschaft gedacht, egal ob klassisch mit Untermiete oder wie in diesem Fall mit Eigentümer als Mitbewohner.

    Falls keine oder noch keine Heizkostenverteiler vorhanden sind, würd ichs darauf ankommen lassen und mich auf §11 Absatz 1 Punkt 1b berufen und die Mieter fragen, ob sie einverstanden sind oder ob sie lieber einen Haufen Geld für Heizkostenverteilermiete von ISTA, Techem oder Konsorten bezahlen möchten. Dann würde ich einfache alles sinnvoll nach Flächen verteilen und Warmwasser und Anteil der Gemeinschaftsfläche auf Köpfe aufteilen und fertig. Wenn sich einer beschwert haste dir die falschen Mitbewohner gesucht :) so jemand steht dann auch mit der Stopuhr neben der Dusche. :smile003:
     
Thema: Unklarheiten bei Schlüssel und Modalitäten NK und Heizkosten
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