Unmlagefähig und nicht unlagefähig..

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von pralinchenx, 14.05.2010.

  1. #1 pralinchenx, 14.05.2010
    pralinchenx

    pralinchenx Benutzer

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    Ich eröffne hier nochmal ein neues Thema, da meinen editierten Beitrag leider niemand mehr liest :gehtnicht (wenn möglich, bitte einfach verschieben)

    Habe immer noch die Sache mit den umlagefähigen Kosten in unserer Hausgeldabrechnung vor mir und komme nicht weiter.

    Abgesehen davon, dass unsere Abrechnungen defintiv nicht stimmen, ist mir bis jetzt noch immer nicht klar, warum in unseren Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan auch eine NK-Vorauszahlung enthalten ist.

    Fakt ist, dass die Mieter in den NK-Abrechnungen die selben Beträge in Rechnung gestellt bekommen haben, zzgl. Grundsteuer. Und Fakt ist auch, dass sowohl wir als auch die Mieter an den Verwalter gezahlt haben.

    Und immer mußten wir nachzahlen, weil die Hausgelder hinten und vorne nicht gereicht haben. Das kann doch nicht sein. Da braucht man nix vermieten!

    Kann mich bitte nochmal jemand aufklären?? (*zwinker zu Yanina*)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 14.05.2010
    Kitzblitz

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    Du solltest dir erst einmal ein paar Schlüsselfragen beantworten.

    1. Auf welcher Grundlage rechnet der Verwalter mit dem Mieter ab ?
    Du bist doch der Vermieter und hast einen Mietvertrag abgeschlossen ?
    Hast du den Verwalter mit der Abrechnung gegenüber dem Mieter beauftragt ?

    2. Warum taucht in der Abrechnung des Verwalters die Grundsteuer auf ?
    Die zahlst doch du - oder ?

    3. Was rechnest denn du mit dem Mieter ab ?

    Irgendwie wirkt euer Abrechenkonstrukt total konfus.

    Komm' mal mit den Fakten rüber.

    - Aufstellung was der Verwalter mit dem Mieter abrechnet
    - Aufstellung was der Verwalter mit dir als Eigentümer abrechnet
    - Aufstellung was du beim Mieter abrechnest

    Am besten stellst du einen Scan/Fotos der Abrechnung (Namen und Adressen unkenntlich machen) hier ein, dann hätten wir etwas zum diskutieren. So kann nur wieder seitenlang im Nebel rumgestochert werden und schlauer bist du hinterher auch nicht wirklich.
     
  4. #3 pragmatiker, 14.05.2010
    pragmatiker

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    ein verwalter rechnet nur dann mit dem mieter ab, wenn er eine sog. mietsonderverwaltung übertragen bekommen hat. dann rechnet der eigentümer nicht mit dem mieter ab, sondern bedient sich also der dienstleistung des verwalters, normalerweise gg. extra gebühr.

    in einer WEG rechnet der verwalter aber immer mit den eigentümern ab. in dieser abrechnung tauchen nicht nur alle betriebskosten des mieters auf, sndern auch die, welche der vermieter nicht auf den mieter umlegen kann, wie zB bankkosten, verwalterkosten, rücklage. das einzige, was der WEG verwalter nicht mit dem eigentümer abrechnet ist die grundsteuer B, denn diese zahlt der eigentümer direkt an die stadt.
    in einer betriebskostenabrechnung für den mieter taucht diese aber auf (so denn mietvertraglich umgelegt, was bei mod. mietverträgen meist der fall ist)

    verstanden ?
     
  5. #4 pralinchenx, 14.05.2010
    pralinchenx

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    @ pragmatiker: ja, soweit habe ich das verstanden, aber....

    @ Kitzblitz:

    zu 1) der Verwalter rechnet mit den Mietern auf der Grundlage der im Namen meines Vaters abgeschlossenen Mietverträge ab. Wir sind zwar die Eigentümer, Mietverträge usw. wurden aber vom Verwalter gemacht. Der Verwalter ist nicht nur mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, sondern auch mit der Verwaltung des Sondereigentums vertraglich beauftragt.

    zu 2) in der NK-Abrechnung mit den Mietern wurde die Grundsteuer durch den Verwalter in Rechnung gestellt

    zu 3) gar nichts :gehtnicht

    Scan funzt nicht, Datei zu groß und verkleinert nicht lesbar...

    Abgerechnet sind mit den Mietern Wasser/Kanal, Regenwassergebühr, Strom allg., Straßenreinigung, Müll, Fußwegreinigung, Hausreinigung, zusätzl. Hausreinigung, Gartenpflege, Wartung, Hauswart, Versicherungen, Grundsteuer, Umlage Ausfallwagnis und Heizung. Mit uns ist dasselbe außer Umlage Ausfallwagnis und Grundsteuer, dafür aber Kontogebühren, verschiedene Kosten, Verwaltergebühr, Zuführung Rücklage und Reparaturen abgerechnet.

    Ich versuche doch jetzt erst seit meine Mutter vor 3 Monaten gestorben ist, mir einen Überblick zu verschaffen und hab einfach das Gefühl, dass etwas nicht stimmt.

    Fakt ist, daß mein Vater nie den vollen Mietüberschuss bekommen hat, der Verwalter hat von den Mieten grundsätzlich was einbehalten, wenn ein Teil der Nebenkosten von uns zurückgezahlt werden müßten, könnte ich das noch irgendwie nachvollziehen, aber in vollem Umfang? Nee..

    Die Hausgelder des neuen Jahres wurden auch inkl. der umlagefähigen Kosten im Wirtschaftsplan errechnet, darum bliebe von den Mieteinahmen nicht viel übrig.
     
  6. #5 Kitzblitz, 15.05.2010
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    Die vertraglichen Konstellationen wären dann schon einmal klar. Kann man so machen, wenn es denn unbedingt so sein muss.

    Wenn der Verwalter die Grundsteuer auch bezahlt hat, wäre das in Ordnung. Wenn ihr die Grundsteuer bezahlt, muss der Verwalter die von den Mietern erhobene Grundsteuer an euch zurückzahlen.

    Ist bei der vertraglichen Konstellation o.k..

    Ist nicht schlimm, du hast es ja anschließend funktional beschrieben.

    Das sieht soweit i.O. aus (Ausfallwagnis kann ich nicht beurteilen, weil mir das unbekannt ist).

    In der Abrechnung mit dem Eigentümer tauchen diese Kosten selbstverständlich auch auf, da mit dem Eigentümer sämtliche Kosten abgerechnet werden müssen.
    Das wäre für die Komplettabrechnung des Mietobjektes wohl auch in Ordnung.

    In den Forderungen des Verwalters euch gegenüber müssen die Nebenkosten,die die Mieter an den Verwalter zahlen natürlich gegengerechnet werden. Es muss also neben der Abrechnung mit den Mietern und der Abrechnung mit euch noch eine Abrechnung geben, in der die Abrechnungen mit den Mietern und die mit euch verknüpft werden. Schau dir die Unterlagen nochmals genau an, vielleicht hast du hier etwas übersehen.

    Wenn du solche Abrechnungen nicht findest, bereichert sich der Verwalter an den doppelt abgerechneten Nebenkosten. Ich würde dann das Gespräch mit dem Verwalter suchen (möglichst mit fachkundigem Zeugen). Falls der Verwalter seine Abrechnung nicht plausibel erläutern kann, wäre es wohl eine Sache, in der du einen Juristen bemühen solltest (dann läge nämlich ein Straftatbestand vor).


    ... das Gefühl beschleicht mich nun auch, wenn du diese dritte Abrechnung nicht findest.

    Der gesunde Menschenverstand sagt, dass eure Belastungen letztendlich nicht mehr sein dürfen als:

    - Verwalterkosten (Verwaltung des Objektes, Verwaltung der Mieterangelegenheiten)
    - Rücklagen
    - nicht aus den Rücklagen bestrittene Reparaturen
    - und sonstige, nicht auf die Mieter umlegbare Kosten (hast du nicht näher bezeichnet)

    Jetzt wären die Beträge vielleicht doch interessant, um zu sehen, was der Verwalter für die von ihm erbrachten Leistungen tatsächlich verlangt. Vielleicht ist das ja deutlich überzogen.

    Die Nebenkosten, die der Verwalter mit den Mietern abrechnet, darf er euch letztendlich nicht anlasten. Das Nebenkostenkonto zwischen Mietern und Verwalter hat zum Ende des Wirtschaftsjahres ausgeglichen zu sein (natürlich erst nach Abrechnung mit den Mietern zeitverschoben).

    Hat der Verwalter Warmmieten mit den Mietern vereinbart ? - Könnt ihr Nebenkosten und Kaltmieten trennen ? - Verhältnis Verwalterkosten / Kaltmiete ungesund ?

    Gehe die Unterlagen besser vorab mit einem Fachkundigen durch.
     
  7. #6 pralinchenx, 15.05.2010
    pralinchenx

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    ...das einzige was ich z.B. nach Abschluss des Jahres 2008 finde, ist die Hausgeldabrechnung inkl. umlagefähiger und nicht umlagefähiger Kosten - wieder für alle Wohnungen Nachzahlungen - die Wirtschaftspläne und letztendlich Abrechnungen über die Verwaltung des Sondereigentums, aus denen ich nur ersehen kann, dass auch hier bei 2 von 9 Wohnungen wieder nachgezahlt werden mußte, da die Entnahmen angeblich höher waren als die Mieteinnahmen (etwas verwunderlich, denn man hat ihm ja sicher nicht mehr ausgezahlt als eingenommen wurde).

    In diese Richtung geht meine Vermutung auch..

    Bin dir sehr dankbar, dass du das sagst, denn ich habe schon an meinem Verstand gezweifelt.

    Welche Beträge möchtest du genau haben? Der Verwalter berechnet aktuell pro Wohnung 20,-€ netto - meiner Ansicht nach ok.

    Das ist es bestimmt auch, bloß mit Guthaben irgendwoanders, da NK ja doppelt bezahlt wurden.

    Es sind laut einiger mir vorgelegten Mietverträgen immer Kaltmieten zzgl. NK-Vorauszahlungen vereinbart.

    Ja, ich kann Kaltmiete und NK trennen.

    Verwalterkosten / Kaltmiete wäre nicht dramatisch, aber die Hausgeldvorauszahlungen sind inkl. der besagten umlegbaren Kosten so hoch, dass man die Wohnungen glatt abbrennen könnte.

    Ein paar Beispiele:

    Whg. 1: Kaltmiete 410,-€ - NK 175,-€ plus Stellplatz 7,-€
    Whg. 2: Kaltmiete 392,16€ - NK 231,28€ plus Stellplatz 7,67€
    Whg. 3: Kaltmiete 410,-€ - NK 157,-€ plus Stellplatz 9,-€
    Whg. 4: Kaltmiete 410,-€ - NK 177,-€ plus Stellplatz 8,-€

    Im Gegenzug nun die laut neuem Wirtschaftsplan zu zahlenden Hausgelder für oben stehende Wohnungen:

    Whg. 1 = 265,-€
    Whg. 2 = 315,-€
    Whg. 3 = 250,-€
    Whg. 4 = 250,-€

    Nehmen wir also an, wir bekommen nur die Kaltmieten ausgezahlt und rechnen dann die Hausgelder gegen, bliebe uns für

    Whg. 1 = 145,-€
    Whg. 2 = 77,16€
    Whg. 3 = 160,-€
    Whg. 4 = 160,-€

    ..da schlage ich lang hin..

    Ich habe meinem Vater schon gesagt, dass wir alles einem Anwalt geben müssen.
     
  8. #7 Kitzblitz, 15.05.2010
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    Hallo Heike,

    wenn du jetzt einmal für nur eine Wohnung folgende Kosten eines abgerechneten Wirtschaftsjahres benennen könntest, kämen wir der Sachlage vielleicht schon näher.

    - Abrechnung des Hausgeldes (bitte alle Einzelposten bezeichnen und benennen)
    - Abrechnung der Nebenkosten mit den Mietern (bitte alle Einzelposten)

    - das im Voraus erhobene Hausgeld für dieses Wirtschaftsjahr aus dem Wirtschaftsplan
    - die Zusammensetzung der gegenüber den Mietern erhobenen Nebenkostenvorauszahlungen aus diesem Wirtschaftsjahr.
     
  9. #8 pralinchenx, 15.05.2010
    pralinchenx

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    Hallo Ulrich,

    das wird nun etwas schwierig, denn NK Abrechnungen mit den Mietern liegen mir leider (noch) keine vor (ausser mal aus dem Jahre 2003), doch dürfte sich an den in Rechnung gestellten Positionen ja ansich nichts geändert haben. Übernehme diese dann aus der HG-Abrechnung aus 2008 - wird dann aber wohl eher eine Philosophie :shame

    Die letzte NK Aufstellung habe ich vom Verwalter per 14.04. bekommen - damit dürfte es sich wohl um die für 2008 gültigen NK-Beträge handeln (ich weiß ja nicht, ob diese nach Abschluss von 2007 erhöht wurden oder nicht..).

    Whg. 1: Hausgeldabrechnung 01.01.-31.12.2008

    umlagefähige Kosten
    Strom allgemein 12,36€
    Heizung/Wasser/Kanal 1.192,75€
    Regenwassergebühr 43,05€
    Straßenreinigung 16,56€
    Müll 140,69€
    Fußwegreinigung/Winterdienst 75,03
    Haus- u. Außenreinigung 86,13€
    zusätzl. Hausreinigung 75,45€
    Gartenpflege 45,12€
    Wartungen 4,06€
    Hauswart 76,90€
    Gebäudeversicherung 98,25€
    Haftpflichtversicherung 6,62€
    Zwischensumme 1.872,97€

    nicht umlagefähige Kosten
    verschiedene Gebühren 12,14€
    Kontogebühren 9,41€
    Verwaltergebühr 199,92€
    Zuführung Rücklage 817,36€
    Zwischensumme 1.038,83€

    Summe Kosten 2.911,80€

    Vorauszahlungen Hausgeld 2.832,07€
    Sonderumlage 0,00€

    Nachzahlung -79,73€

    Gemäß der mir vorliegenden NK Abrechnung aus 2003, wird die NK Abrechnung für den Mieter wohl dieselben Positionen + Grundsteuer enthalten.
    NK Vorauszahlung müßte dann 175x12 = 2.100,00€ gewesen sein. Somit könnte der Mieter ein Guthaben gehabt haben.

    Das laut Wirtschaftsplan für 2008 zu zahlende Hausgeld war 240,-€ = 2.880,-€.

    Wie sich die NK Vorauszahlungen zusammengesetzt haben, kann ich bis dato nur vermuten.

    Danke, dass du dir für mich den Kopf zerbrichst!
     
  10. #9 Kitzblitz, 15.05.2010
    Kitzblitz

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    Zunächst einmal auffallend sind mir die sehr hohen Rücklagen in Höhe von 817,36 EUR.

    Hier bitte prüfen:
    - Rücklagenbestand
    - ggf. Anpassung der Rücklagen, wenn erkennbar ist, dass diese deutlich über das Ziel (Erhaltung der Gebäudesubstanz) hinausschießen.
    - die Höhe der Rücklagen hängt sicher auch mit der Wohnungsgröße zusammen, die wir nicht kennen. Irgendwo sollten aber 5 EUR/qm & Jahr wohl ausreichend sein.

    => Prüfen, ob das Hausgeld reduziert werden kann.


    Mit dem Gedankenansatz der Hausgeldzahlungen 12 x 240 EUR = 2.880 EUR liegst du sicher falsch. Die Abrechnung 2007 wird nicht zum 1.1.2008 vorgelegen haben, so dass eine Anpassung des Hausgeldes erst später erfolgt ist. Das siehst du auch daran, dass effektiv 2.832,07 EUR Hausgeld gezahlt worden sind. Daraus ergibt sich die höhere Nachforderung.

    Die Kosten für den Verwalter liegen im Rahmen einer normalen WEG-Verwaltung.
    Sind denn darin auch seine Aufwendungen enthalten, die er für die Abrechnung mit dem Mieter hat ?

    Weitere Aussagen können jetzt aber nicht getroffen werden, denn die Abrechnung mit dem Mieter fehlt ja noch.

    Von euch kassiert der Verwalter also zunächst einmal die vollen Nebenkosten des Mieters (außer Strom und ggf. Kabelanschluss, die die Mieter offenbar direkt mit den Versorgern abrechnen).

    Zahlt ihr denn nun eigentlich die Grundsteuer ? - Davon gehe ich eigentlich aus.
    Wie hoch ist die Grundsteuer ?



    Die Abrechnung mit dem Mieter müsste so aussehen:

    1.872,97 EUR umlagefähige Nebenkosten
    250,00 EUR Grundsteuer (jetzt einfach mal angenommen, um den Rechenweg zu zeigen)
    -------------
    2.122,97 EUR mit dem Mieter abzurechnende Nebenkosten

    2.100,00 EUR Nebenkostenvorausszahlungen (12 x 175 EUR - auch angenommen)

    22,97 EUR Nebenkostennachforderung beim Mieter für 2008
    (geht euch nichts an - ist Sache des Verwalters, wenn er mit der Mieterabrechnung beauftragt ist)



    Ich gehe jetzt einfach einmal davon aus, dass der Verwalter die Grundsteuer nicht an das Staatssäckle abgeführt hat sondern ihr, weil ihr im Grundbuch als Eigentümer steht.

    Der Verwalter hätte, wenn er die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters erhalten hatte, an euch zurück zu zahlen:

    2.122,97 EUR also die mit dem Mieter abgerechneten Nebenkosten

    Das Nebenkostenkonto des Verwalters muss nach Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 leer sein !

    Die Nebenkosten für diese Wohnung sind mit der Hausgeldabrechnung doch bereits schon mit euch abgerechnet.

    Handelt es sich bei dem Objekt um eine WEG oder gehört euch das ganze Haus ?
    Wenn es eine WEG ist, wäre die Abrechnung so wie von mir dargestellt praktikabel.

    Gehört euch jedoch das ganze Haus, wären sinnvollerweise die umlagefähigen Nebenkosten aus dem Hausgeld herauszunehmen, denn der Mieter entrichtet diese ja auch mit der Nebenkostenvorauszahlung. Damit sind die laufenden Kosten gedeckt.

    Wenn es sich um eine WEG handelt, würde ich dem Verwalter so schnell wie möglich die Vollmachten zur Abrechnung mit den Mietern nehmen (in den Vertrag schauen, bzw. mit Rechtsanwalt prüfen, ob diese auch wegen Betrugsverdacht/Vertauensbruch mit sofortiger Wirkung entzogen werden können.
    Die Abrechnung mit den Mietern ist kein Hexenwerk. Der Verwalter liefert euch bereits schon die Abrechnung der auf die Mieter umlagefähigen Kosten mit der WEG-Abrechnung. Die Grundsteuer könnt ihr sicher selbst aufschlagen und das ganze zu Papier bringen.

    Mit dem Papierkram scheint ablagemäßig bei euch einiges im argen zu sein. Da würde ich erst einmal Ordnung reinbringen. Es ist komisch, dass ihr überhaupt keine Abrechnung mit dem Mieter habt. Wurde überhaupt eine gemacht ? Sucht den Vertrag/Vollmacht, in dem/der geregelt ist, dass der Verwalter mit den Mietern abrechnet

    Frage doch einfach einmal einen der Mieter nach den Abrechnungen für die Nebenksoten der letzten Jahre.


    Wenn der Verwalter tatsächlich die Nebenkosten mit den Mietern abrechnet, liegt Betrug/Unterschlagung vor. Der Gang zum Rechtsanwalt wäre unvermeidlich.

    Doch vor Einleitung irgendwelcher Schritte würde ich noch mit dem Verwalter die Situation persönlich mit einem Zeugen (der über einen gesunden Menschenverstand verfügt) erörtern, um Missverständnisse eurerseits auszuschließen.
     
  11. #10 pralinchenx, 15.05.2010
    pralinchenx

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    Siehst du, da gehts schon weiter, dass ich bis dato nicht mal weiß, was Zuführung Rücklage heisst.

    Ok, laut Wirtschaftsplan war die Hausgeldzahlung für besagte Wohnung 215,-€, hab ich grad nachgeschaut. Anpassung war dann ab 12.06.2008. Dieser krumme Betrag passt ja auch schon wieder hinten und vorne nicht, ich habe jetzt nur in den aktuellen SE Einzelkontoaufstellungen gesehen, dass der Verwalter die merkwürdigsten Beträge auf die Konten gebucht hat. Das hätte ich dann auch gerne von denen erklärt.

    Laut Verwaltungsvertrag für Sondereigentum steht unter Vertragsbedingungen Punkt 1.1.1 Mietverhältnisse:
    -Mietinkasso und Geltendmachung aller Ansprüche, die dem Auftraggeber aus den Mietverhältnissen zustehen
    -Überwachung des Mieteingangs
    -Führung der Mietkautionen
    -Überprüfung der Mieterhöhungsmöglichkeiten
    -Geltendmachung vertraglich vereinbarter Mieterhöhungen, soweit sich der Erhöhungsbetrag unmittelbar aus dem Mietvertag ergibt
    -Erstellung der Nebenkostenabrechnungen
    -gesamter mündlicher und schriftlicher Verkehr mit den Mietern

    Aber warum tut er das? Das ist doch alles doppelt gemoppelt, dann hätte er ja zumindest die Bruttomieten komplett auszahlen müssen..

    Ja, ich denke, das wir das tun. Mein Vater hat zur Zeit diverse Papiere beim Steuerberater liegen, daher kenne ich die Höhe leider nicht.

    Das ist er ja defintiv.

    So oder so wird die Grundsteuer doch trotzdem an die Mieter weiterbelastet, oder nicht?

    Ich meine ja deswegen, dass er die umlagefähigen Kosten dann doch direkt aus den Hausgeldern rauslassen könnte/sollte/müßte - sonst zahlen wir es einmal hin und er am Ende wieder zurück, weil er es ja auch vom Mieter hat. Stattdessen kommt dann aber die Abrechnung für das Sondereigentum, und auch da sollen wir wieder was nachzahlen. Eine Abrechnung über eine Rückzahlung habe ich jedenfalls in keinem Ordner für kein einziges Jahr gefunden..

    Es ist eine WEG. Häuserblock bestehend aus 4 Häusern mit insgesamt 40 Wohnungen. In Haus Nr. 1 gehören uns alle 8 Wohnungen, in Haus Nr. 3 eine.

    Siehe oben, Haus Nr. 1 ist vom Sondereigentum betrachtet, unseres..

    Ja, darüber habe ich mit meinem Vater schon gesprochen, dass ich das dann selbst machen würde.

    Ansich hat meine Mutter da schon Ordnung gehalten, aber NK-Abrechnungen habe ich jetzt auf Nachfrage vom bestehenden Verwalter nur bei drei Mietern aus dem Jahre 2003 bekommen. Da war es noch ein anderer Verwalter..frage mich auch, ob seit 2005 nochmal eine gemacht wurde, denn da hat der alte Verwalter mit dem neuen fusioniert..

    Hat mir die Tage schon jemand zu geraten. Werde ich tun.

    Kommenden Dienstag ist im Hause des Verwalters die Rechnungsprüfung, am Donnerstag dann WEG Versammlung. Da muss ich den Herrschaften leider auch aufzeigen, dass unsere Hausgeldabrechnung falsch ist, denn die Zahlen stimmen nicht mit den Einzelkontoauszügen, die ich von denen bekommen habe, überein.

    Das wird/ist für mich wirklich alles das reinste Chaos, und ich hab das Gefühl ich bräuchte ein Studium, um das alles zu verstehen.
     
  12. #11 Kitzblitz, 15.05.2010
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    Immer schön ruhig bleiben.

    Wie weiter oben schon geschrieben, lässt sich die Abrechnung ganz einfach prüfen. Nach vollständiger Abrechnung eines Wirtschaftsjahres (Abrechnung für die WEG, Abrechnung mit den Mietern, Abrechnung der Überschüsse aus den Mieteinnahmen)müssen bei euch auf der Habenseite vorhanden sein:

    Alle Kaltmieten des Wirtschaftsjahres
    ./. Verwalterkosten (Verwaltung des Objektes, Verwaltung der Mieterangelegenheiten)
    ./. Rücklagen
    ./. nicht aus den Rücklagen bestrittene Reparaturen
    ./. sonstige, nicht auf die Mieter umlegbare Kosten

    Wenn sich das nicht ergibt, ist was faul.
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da kann es kein aber mehr geben...
    Man muss sich zu der Erkenntnis durchringen, dass es zwei Rechtsverhältnisse gibt, die außer der zufälligen Personidendität erst mal nichts miteinander zu tun haben. Die beiden Rechtsverhältnisse sind das Eigentum und damit die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und das Mietverhältnis und damit die Vermieterstellung andererseits. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat nichts mit dem Mietverhältnis zu schaffen.
    Wenn man sich dieser eher schlichten Erkenntnis verweigert, ist jeder weitere Erklärungsversuch einfach nur vergeblich.

    Die Tätigkeit des Verwalters muss ebenfalls für beide Rechtsverhältnisse getrennt betrachtet werden. Ringt man sich dazu durch, ist der Gesamtablauf eigentlich einfach zu verstehen.

    Der Mieter zahlt seine Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Wohin die Zahlung geht, ist nicht wichtig. Dass die Zahlung an den Verwalter erfolgt kann man sich einfach so vorstellen, dass der Mieter nicht auf Konto des Vermieters bei der A-Bank überweist, sondern eben auf das Konto des Vermieters beim Mietverwalter.

    Der Mietverwalter zahlt aus den Eingängen alle Verbindlichkeiten des Wohnungseigentümers, also das Hausgeld, und alle Verbindlichkeiten des Vermieters, also die vereinbarte Vergütung für die Mietverwaltung. Das Restguthaben aus der Mieterzahlung zahlt der Mietverwalter anschließend an den Vermieter aus.
    Nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt der Mietverwalter die Betriebskostenabrechnung für den Mieter. Diese wird aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft abgeleitet. Dazu kommt noch die Grundsteuer, die der Vermieter unmittelbar an die Gemeinde bezahlt hat. Durch Abzug der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters von der Summer der Kosten erhält man das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung. Eine Nachzahlung zahlt der Mieter auf das Konto des Vermieters beim Mietverwalter. Eine Rückzahlung zahlt der Mietverwalter zu Lasten des Vermieterkontos an den Mieter. Dass das Konto notfalls vom Vermieter auszugleichen ist, sollte eigentlich keiner weiter Erwähnung bedürfen.
    Dieses Verfahren wird man, auch wenn Vermieter und Eigentümer hier nicht identisch sind, als auftragsgemäß unterstellen könnnen. Der Vermieter hat damit neben der Nettomiete auch alle umlagefähigen und vereinbarten Betriebskosten vom Mieter erhalten.

    Das monatliche Hausgeld des Eigentümers wurde durch den Mietverwalter bezahlt. Nach Ende des Jahres beschließt die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung, in die alle - aber wirklich alle - Kosten der Eigentümergemeinschaft eingegangen sind. Die Gesamtkosten werden nach dem zutreffenden Umlageschlüssel auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt. Nach Abzug der geleisteten Hausgeldzahlungen erhält man den Abrechnungssaldo, der zu Lasten oder zu Gunsten des Eigentümers auszugleichen ist.

    Das sollte problemlos nachvollziehbar sein. Das Verfahren ist damit vollständig beschrieben. Ein Problem taucht erst auf, wenn Äpfel mit Birnen verglichen werden.


    Selbstverständlich - soweit scheint die Erkenntnis auch zu reichen - behält der Mietverwalter von der Zahlung des Mieters etwas ein. Die Arbeit des Verwalters muss bezahlt werden, das Hausgeld muss an die Gemeinschaft bezahlt werden und möglicherweise sind auch noch andere Verbindlichkeiten des Vermieters auszugleichen wie z.B. Instandsetzungskosten in der Wohnung.
    Die Aussage, dass der Vermieter die Nebenkosten in vollem Umnfang zurückzuzahlen hätte, ist wohl nur mit Verfolgungswahn zu erklären. :help

    Ob die Beträge im Einzelfall richtig oder falsch sind, kann man selbstverständlich prüfen. Dass es so abläuft, ist zwingend.

    Wie sonst sollte der Wirtschaftsplan erstellt werden. Auch wenn es die Erkenntnisfähigkeit eines Wohnungseigentümers überfordern sollte: es geht nur so.

    Es mag durchaus sein, dass nach Deckung der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung sowie nach der Rücklagenzuführung nicht mehr viel von der Miete überbleibt. Wenn das zutreffen sollte, wird man über die Gründe und Handlungsmöglichkeiten nachdenken müssen. Wurde die Miete zu niedrig vereinbart? Wurden Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht ausgeschöpft? Oder ist vielleicht einfach die Marktlage so, dass mehr nicht erzielbar ist?
     
  14. #13 pralinchenx, 17.05.2010
    pralinchenx

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    Was zahlt der Mietverwalter? Das Hausgeld aus den vom Mieter erhaltenen Mieten? Das wäre ja schön. Das Hausgeld hat der Verwalter bisher immer vom Eigentümer eingefordert, inkl. der Nebenkosten, welche er gleichzeitig vom Mieter erhalten hat.

    Er hat also das Hausgeld laut Wirtschaftsplan + Bruttomieten erhalten und einen Pi-mal-Daumen-Betrag ausbezahlt (meines Erachtens mehr als unlogisch, es dann nicht einfach so zu machen wie oben beschrieben - das klingt sogar für mich nachvollziehbar).

    ???

    Das kann ich sogar alles nachvollziehen, auch wenn ich nur Eigentümer und kein Verwalter bin..

    Es ist halt nur sehr verwunderlich, dass nicht nur nach der Hausgeldabrechnung, sondern dann auch noch nach Abrechnung der Verwaltung des Sondereigentums nachgezahlt werden muss und NIE auch nur irgendwo ein klitzekleines Guthaben vorhanden ist.

    Verwalter scheinen demnach einfach die besseren bzw. schlaueren Menschen zu sein.

    Herzlichen Glückwunsch und danke für die Belehrungen. :bier
     
Thema: Unmlagefähig und nicht unlagefähig..
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