„Unrenoviert eingezogen“ bedeutet was für den Auszug?

[AJ1900]

Neutapezieren (alle 7 Jahre) und den allgemeinen Fristen (3, 5 oder 7 Jahre).

Diese Art der starren Fristen sind von der Rechtsprechung schon längst überholt, sprich ungültig.

Was hat nun Vorrang: Der unrenovierte Zustand bei Einzug oder nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich muß kein Mieter den Mietgegenstand besser zurückgeben als er ihn übernommen hat. Wenn also eine unrenovierter Zustand übernommen wurde schuldet er auch max. nur einen unrenovierten Zustand.
Hinzu kommt in deinem Fall das die starren Fristen bezgl. Schönheitsreparaturen ohnehin inzwischen nichtig sind.

 

[rosch]

Grundsätzlich muß kein Mieter den Mietgegenstand besser zurückgeben als er ihn übernommen hat. Wenn also eine unrenovierter Zustand übernommen wurde schuldet er auch max. nur einen unrenovierten Zustand.

Die Sache ist ein wenig komplizierter: Nach Auszug des Vormieters wurde festgestellt, dass das Haus vom Vormieter sehr verwohnt war. Im Rahmen eines Übergabeprotokolls wurde dann festgelegt, welche Arbeiten von mir und welche Arbeiten vom Nachmieter durchzuführen sind. D.h. einige Räume wurden von mir renoviert (bzw. die Renovierung in Auftrag gegeben), andere Räume hat der Mieter übernommen (größtenteils Anstricharbeiten). Als Ausgleich für seinen Aufwand wurde der „unrenoviert“ Passus in den Mietvertrag aufgenommen.
Auf den beruft er sich jetzt, während ich das seinerzeitige Übergabeprotokoll ziehe, auf dem die von mir renoviert übergebenen Räume stehen.
Wer hat letztendlich Recht?

 

[immobiliensammler]

Im durch den Hausverwalter erstellten Mietvertrag steht der „unrenovierten Zustand“ als erster Satz im Paragraph bzgl. Schönheitsreparaturen. Danach kommen dann Fälligkeiten bzgl. Neutapezieren (alle 7 Jahre) und den allgemeinen Fristen (3, 5 oder 7 Jahre).

Unabhängig von Deiner Frage, was steht denn (möglichst wörtlich) da genau zu den Schönheitsreparaturen? Steht da z.B. wirklich "alle 7 Jahre"? Bei einem 15 Jahre alten MIetvertrag ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sowieso überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldet sehr groß!

 

[ehrenwertes Haus]

Was hat nun Vorrang: Der unrenovierte Zustand bei Einzug oder nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen?

Ersteres. Der Mieter schuldet dir sehr überschaubare Null Renovierungsarbeiten, da Renovierungsklauseln mit starren Fristen längst nicht mehr wirksam sind.
Wenn er die Bude besenrein zurückgibt, hat er seine Schöhnheitspflichten bei Wohnungsrückgabe erfüllt.

Nach 14 Jahren sind ohnehin einige Arbeiten zu erledigen, die nicht unter Mieteraufgaben fallen.
Mach dir doch nicht so einen Kopf um frisch gestrichen oder x-Mal tapeziert.

Welchen Mehrwert versprichst du dir denn davon?
Wohnungen steigen nicht im Wohnwert oder die erzielbare Miete dafür, nur weil ein Mieter 3x übertapeziert oder die Wände gestrichen hat.

 

[ehrenwertes Haus]

während ich das seinerzeitige Übergabeprotokoll ziehe, auf dem die von mir renoviert übergebenen Räume stehen.

Ohne wirksame Klausel zu Schöhnheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, bist du nur deiner Pflicht das als VM zu machen nachgekommen.

 

[Ferdl]

andere Räume hat der Mieter übernommen

Als Ausgleich für seinen Aufwand wurde der „unrenoviert“ Passus in den Mietvertrag aufgenommen.

Merkst du etwas?

musste ich feststellen, dass in einigen Räumen seit Einzug vor 15 Jahren

der Vermieter

keinerlei Schönheitsreparaturen

durchgeführt hat.
Dazu wäre er Verpflichtet gewesen.

Die Sache ist ein wenig komplizierter

Wie war!

 

[AJ1900]

Wer hat letztendlich Recht?

Ist das nach 14 Jahren wirklich noch wichtig? Fakt dürfte sein das die vereinbarten Schönheitsreparaturen aufgrund der starren Fristen unwirksam sind. Insofern dürfte es unerheblich sein ob der Mieter vor 14 Jahren mal das eine oder andere Zimmer gestrichen oder tapeziert hat oder nicht?

Wichtig für dich wäre das du dich schlau machst wie du zukünftig die Schönheitsreparaturen rechtssicher auf den Mieter überträgst, wenn du das willst.
Das mach meiner Erfahrung nach aber auch nur dann Sinn, wenn die Wohnung auch tatsächlich in einem ordentlichen Zustand übergeben wird.
Unrenoviert übergeben und renoviert zurück bekommen funktioniert eben nicht.

 

[rosch]

Unabhängig von Deiner Frage, was steht denn (möglichst wörtlich) da genau zu den Schönheitsreparaturen? Steht da z.B. wirklich "alle 7 Jahre"? Bei einem 15 Jahre alten MIetvertrag ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sowieso überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldet sehr groß!

Siehe Anhang, das dritte Bild zeigt beispielhaft Seite 1 des seinerzeitigen Begehungsprotokolls (links Zuständigkeit Vermieter, Rechts Mieter).

 

[rosch]

Ist das nach 14 Jahren wirklich noch wichtig? Fakt dürfte sein das die vereinbarten Schönheitsreparaturen aufgrund der starren Fristen unwirksam sind. Insofern dürfte es unerheblich sein ob der Mieter vor 14 Jahren mal das eine oder andere Zimmer gestrichen oder tapeziert hat oder nicht?

Als absoluter Laie habe ich den Schönheitsreparaturen-Passus so interpretiert, dass ich als Mieter meine Mietwohnung innerhalb bestimmter Fristen (oder anscheinend nach Bedarf) periodisch zu renovieren habe, da Anstriche und ähnliches nur eine bestimmte „Halbwertszeit“ haben.

 

[AJ1900]

Ok, als starre Fristen sind das offenbar nicht, was schon mal gut wäre für dich. Insofern scheinen die Schönheitsreparaturen schon vereinbart worden zu sein.
Nur es bleibt ja dabei das offenbar ein unrenoviertes Haus übergeben wurde, zumindest verstehe ich das so aus den Unterlagen. Aus dem handgeschriebenen Anhang werde ich jedenfalls erst mal nicht schlau?
Daher bleibt die Frage, welchen Zustand du anders verlangen willst als unrenoviert?

 

[Ferdl]

Abgeltungsklauseln sind meines Wissens unwirksam.
Inwieweit die den ganzen Sermon um die Schönheitsreparaturen killen weiß ich nicht, ist aber auch müßig, da bei unrenoviert eh keine Schönheitsreparaturen und auch kein Geldausgleich geschuldet sind.
Wenn du dass so nicht hinnehmen magst, lass es dir von einem Richter am Amtsgericht erklären.
Beschwer dich aber hinterher nicht das dass die Belehrung kostenpflichtig war.

 

[ehrenwertes Haus]

Als absoluter Laie habe ich den Schönheitsreparaturen-Passus so interpretiert, dass ich als Mieter meine Mietwohnung innerhalb bestimmter Fristen (oder anscheinend nach Bedarf) periodisch zu renovieren habe, da Anstriche und ähnliches nur eine bestimmte „Halbwertszeit“ haben.

Genau diese Renovierungspflicht für Mieter entfällt bei unrenoviert übergebenem Wohnraum, wenn für die Eigentleistung Einzugsrenovierung kein angemesser Ausgleich vom Vermieter kommt. In der Praxis bedeutet das, der Mieter darf eine Weile gratis oder deutlich vergünstigt Wohnen oder er bekommt eine entsprechende Summe ausbezahlt.

Lt. Mietvertrag wurde die Wohnung unrenoviert übergeben.

Behalte das im Hinterkopf für zukünftige Vermietung.
Bei diesem scheidenen Mieter gehen die Chancen stark Richtung 0 bei den Schöhnheitsreparaturen. Da noch Zeit in Spekulationen und Hoffnungen stecken, lohnt nicht.

 

[rosch]

Nur es bleibt ja dabei das offenbar ein unrenoviertes Haus übergeben wurde, zumindest verstehe ich das so aus den Unterlagen.

Inwieweit die den ganzen Sermon um die Schönheitsreparaturen killen weiß ich nicht, ist aber auch müßig, da bei unrenoviert eh keine Schönheitsreparaturen und auch kein Geldausgleich geschuldet sind.

Genau diese Renovierungspflicht für Mieter entfällt bei unrenoviert übergebenem Wohnraum, wenn für die Eigentleistung Einzugsrenovierung kein angemesser Ausgleich vom Vermieter kommt.

Danke für Eure Antworten!

Letztendlich versehe ich es so, dass der gesamte Textteil zum Thema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam und daher hätte gestrichen werden müssen, weil man sich auf den Begriff unrenoviertes Haus geeinigt hatte, obgleich beide, Mieter und Vermieter jeweils einen Teil der Renovierung übernommen haben.

Ansonsten alles gut! Als Laie wollte ich das Ganze nur verstehen und nicht das Gefühl haben, dass der Mieter mir etwas falsches erzählt.

Dumm nur, dass der Sohn als Nachmieter natürlich dann auch in ein unrenoviertes Haus zieht bzw. darin bleibt. Aber die Alternative wäre dann ja wohl nur eine Komplettrenovierung durch mich vor erneutem Mietvertrag. Dann ist es wahrscheinlich sinnvoller diese nach ca. 5 Jahren durchzuführen, wenn seine Studenten-WG auszieht...

 

[dots]

weil man sich auf den Begriff unrenoviertes Haus geeinigt hatte

Man kann sich auch auf den Begriff "Elefant" als Bezeichnung der Mietsache einigen. Trotzdem ist und bleibt das eine Wohnung (oder ein Haus oder ...).

 

[ehrenwertes Haus]

Meine Mieter verlassen demnächst das seit 14 Jahren bewohnte Reihenhaus.

Dumm nur, dass der Sohn als Nachmieter natürlich dann auch in ein unrenoviertes Haus zieht bzw. darin bleibt.

Wurde der Mietvertrag gekündigt?

Falls ja, mach einfach einen neuen Mietvertrag mit dem Sohn, wenn du ihn wirklich! als Nachmieter möchtest.
Mit aktuellem Muster (z.B. von Haus- und Grund oder einem anderen VERmieterverein), bist du schon einigermaßen sicher vor unwirksamen Klauseln (leider nicht absolut).
Der Gesetzgeber kippt immer wieder mal einzelne Punkte im Mietrecht. Besonders gerne in den letzten Jahren rund um das Thema "Wer muss unter welchen Umständen den Pinsel schwingen".
Mit neuem Vertrag kannst du auch andere Dinge neu aushandeln, wie z.B. die Miethöhe. Für EFH empfiehlt sich meist Staffel- oder Indexmiete, Vergleichsmieten oder Mietspiegel greifen da nur selten.

Falls nein, wie soll der Mieterwechsel nach deiner Vorstellung ablaufen?

Wie gut ist die Nachfrage?
Ein kompletter Neuanfang mit ganz anderen Mieter vermeidet oft Ärger um "Gewohnheitsrechte", weil das schon immer so war.

 

[rosch]

Falls nein, wie soll der Mieterwechsel nach deiner Vorstellung ablaufen?

Kurze Rückmeldung und „eine habe ich noch“ Frage:

Der Mieterwechsel erfolgt mittels Übernahmevereinbarung mit dem Sohn, der dann untervermieten darf. Geringer Aufwand für mich, der ich Laie bin und keine Lust/Zeit habe mich intensiv mit der Materie zu befassen. Und ja, ich weiß, die Einstellung wird bei Euch Profis evtl. Kopfschütteln verursachen. Aber nicht jeder ist zum Vermieter geboren...

Die Frage(n) zur Übernahmevereinbarung: Darf ich in dieser eine Staffelmiete und den Ausschluss der Kündigung für 4 Jahre aufnehmen? Ersteres steht nicht im Mietvertrag, der übernommen wird und der Kündigungsausschluss im Mietvertrag basiert natürlich auf dem Einzugsdatum des Vormieters und ist daher abgelaufen. Ziel wäre es, diesen für den Nachmieter neu zu „aktivieren“.

 

[ehrenwertes Haus]

Die Frage(n) zur Übernahmevereinbarung: Darf ich in dieser eine Staffelmiete und den Ausschluss der Kündigung für 4 Jahre aufnehmen? Ersteres steht nicht im Mietvertrag, der übernommen wird und der Kündigungsausschluss im Mietvertrag basiert natürlich auf dem Einzugsdatum des Vormieters und ist daher abgelaufen. Ziel wäre es, diesen für den Nachmieter neu zu „aktivieren“.

Du darfst in einen Übernahmevertrag reinschreiben was du willst.
Nur bringt dir das nichts, wenn du unwirksames Zeug da rein packst.

Geringer Aufwand für mich, der ich Laie bin und keine Lust/Zeit habe mich intensiv mit der Materie zu befassen.

Wenn du dich nicht mit der Materie befassen willst, warum fragst du dann hier nach?
Es kann gut gehen mit absolut hemdsärmliger Vermietung, ohne sich jemals Gedanken über zulässig, formal korrekt usw. gemacht zu haben.
Man kann damit aber auch ganz böse auf die Schnauze fliegen...

Und ja, ich weiß, die Einstellung wird bei Euch Profis evtl. Kopfschütteln verursachen.

Nein, sind gute Quellen für unsere Zukäufe, wenn das "ich will mich nicht damit befassen Vermietungsmodell" in die Hose geht.
Aber es geht um dein Geld, dein Risiko, deine Entscheidung. Lachender Dritter wird über kurz oder lang ein Anderer sein als du.

Aber nicht jeder ist zum Vermieter geboren...

Vollkommen richtig. Dann sollte man sich entweder professionelle Hilfe dafür holen, oder sich ernsthaft mit dem Gedanken Verkaufen auseinander setzten, bevor man dazu gezwungen ist.

 

[Ferdl]

Meine Meinung, lese #37 sehr genau und lass den Gedanken mal ruhig sacken.
Wenn du dass trotzdem angehen möchtest, wie ich befürchte, ein paar Gedanken dazu.
In der Situation macht man keinen Übernahmevertrag sondern nutzt die Gelegenheit um einen neuen Vertrag aufzusetzen und damit meine ich entweder einen Individuell für dich aufgesetzten Vertrag vom Fachanwalt oder einen aktuellen Vertragsentwurf eines Vermietervereins, ich nehm den von Haus&Grund der hat einen guten Ruf und ist nicht teuer, den bekommt man, gegen Geld, auch ohne Vereinsmitglied zu sein. Dann nimmt man sich Zeit und Muße um den korrekt und vollständig auszufüllen. Einzelne selbst erfundene Klauseln können die Wirksamkeit erheblicher Teile der Vereinbarung killen. Also entweder passt der Mustervertrag, da gibt es verschiedene, man muss auch den Richtigen auswählen, oder man lässt Änderungen zumindest vom Fachanwalt gegenlesen.