Unsanierter Altbau noch vermietbar?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Jokatiri, 15.05.2011.

  1. #1 Jokatiri, 15.05.2011
    Jokatiri

    Jokatiri Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Es geht um ein 3FH (Altbau/Baujahr 1915). In dem Haus stehen 2 der insgesamt 3 Wohnungen seit Monaten leer. Beide Wohnungen (75 qm/ 120 qm) sind renoviert und gut ausgestattet, d. h. Laminat, neue moderne weiße Bäder mit Tageslicht etc. Die Heizkosten sind durchschnittlich. Das Haus ist ein Stadthaus, ca. 5 min. mit dem Auto in die Innenstadt und Fußgängerzone mit den Geschäften. Kindergarten und Schulen sind fußläufig bequem erreichbar.
    Die Fassade wurde neu gestrichen und die Kellerdecke gedämmt.

    Aber ich finde einfach keine Mieter! Ich annonciere die Wohnungen in Abständen in verschiedenen Zeitungen, aber die Nachfrage ist sehr begrenzt. Ca. 80 bis 90% der Interessenten sind sozial schwach oder Personen, deren Bonität mir nicht gegeben erscheint. An HartzIV - Empfänger will ich aber nicht vermieten.

    Unter diesen Umständen fällt es schwer, weiter in das Haus zu investieren. Mittlerweile weiß ich selbst nicht, was ich mit dem Haus machen soll. Das Haus aufwendig sanieren?Alleine die komplette Außendämmung des Hauses würde die Hälfte des Verkauwertes betragen. Dann soll auch noch irgendwann eine neue Heizung eingebaut und die Elektrik sowie sämtliche Leitungen erneuert werden. Die Sanierungskosten kann ich nicht auf die Miete umlegen, weil eine entsprechend höhere Miete in meiner Stadt einfach nicht gezahlt wird - jedenfalls nicht für einen Altbau.


    Mich interessieren deshalb die Erfahrungen anderer Altbaubesitzer.
    Habt Ihr Probleme solvente Mieter zu finden?
    Habt Ihr Eure Häuser saniert (Außendämmung, neue Heizung etc.)?
     
  2. AdMan

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  3. #2 urban.overload, 15.05.2011
    urban.overload

    urban.overload Neuer Benutzer

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    Servus Jokatiri,

    kommt vermutlich darauf an, was deine Ziele sind ;-). Wir besitzen einen Altbau, auch mit drei Wohneinheiten, aus dem Jahr 1903, und die Nachfrage ist groß. Wobei das Prädikat „Altbau“ in unserer Gegend (Unistadt) auch absolut kein Faktor ist, der die Vermietung erschweren würde, im Gegenteil. Kann ich auch gut verstehen, Altbauten haben eben ihren ganz eigenen Charme (Gibt übrigens auch, wenn ich mich recht erinnere, Plusprozente im Mietspiegel auf Altbauten mit bestimmten Baujahren).
    Allerdings, und das ist der Nachteil, ist es ein sehr kostspieliger „Spaß“, das Haus in einem vernünftigen Zustand zu halten. Seit einigen Jahrzehnten wird investiert, immer so viel, wie es sich mit aktuellem Mietkontostand ausgeht. Große Sprünge sind nicht drin und die Bilanz mehr oder minder gleich Null. Trotzdem steht eigentlich immer irgendeine Reparatur an, Balkone müssen saniert werden, weil einsturzgefährdet, Fassade gemacht, Gasleitungen erneuert werden – die Büchse der Pandora ist richtig langweilig dagegen ;-)
    Wenn du also große Gewinne erzielen willst, dann verkauf lieber den Altbau und geh an die Börse – gerade auch wenn die Nachfrage bei euch (und ich behaupte mal es liegt nicht allein an der Tatsache Altbau) so schlecht zu sein scheint. Wenn es ein Liebhaberobjekt ist und bleiben soll, dann ‚lohnen’ sich natürlich Investitionen. Auch wenn ich nicht glaube, dass der Mieteransturm allein dadurch ausgelöst werden kann, dass die Fassade gedämmt wird. Da müssen noch andere Faktoren eine Rolle spielen...
     
  4. #3 Jokatiri, 16.05.2011
    Jokatiri

    Jokatiri Neuer Benutzer

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    Hallo urban.overload,
    eigentlich möchte ich das Haus nicht verkaufen, macht ja auch bei den niedrigen Sparzinsen wenig Sinn. Ich habe einiges in das Haus investiert und möchte nun auch mal wieder einen Verdienst haben.

    Generell ist es so, dass in meiner Region auch neuwertigere Wohnungen längere Zeit leerstehen, weil die Umzugsbereitschaft der Leute nicht mehr so groß ist. Veränderte gesellschaftliche Gegebenheiten wie befristete Arbeitsverträge, Niedriglöhne, kurze Haltbarkeit von Partnerschaften sind auch noch von Bedeutung. Eine Unistadt gibt es ca. 8 km entfernt, aber die Leute wollen in der Regel vor Ort wohnen.
     
  5. #4 loschdi, 16.05.2011
    loschdi

    loschdi Gesperrt

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    vielleicht liegt's ja auch an der höhe der miete?
    wir vermieten auch altbau und haben keinerlei probleme mieter zu finden, im gegenteil, es gibt immer 'ne grosse anzahl an akzeptablen bewerbern (und unmengen "inakzeptable").
    unistadt in 8km entfernung? bei uns ist's weiter, aber die s-bahn-anbindung ist super. wir haben entsprechend auch zahlreiche bewerbungen von studenten.

    ansonsten geht's uns aber ähnlich wie urban.overload:
    ein grossteil dessen, was an miete reinkommt, muss auch wieder reingesteckt werden. wobei wir natürlich 2 grosse vorteile haben, nämlich a) dass die häuser alle komplett schuldenfrei und längst abgezahlt sind und b) dass die "dicken dinger" wie dach, leitungen etc. im lauf der jahre alle auf einen einigermassen aktuellen stand gebracht wurden, eben weil wir halt seit jahren quasi alles wieder reinstecken in das haus.
    mein fazit: wenn du das haus halten willst, hoffe nicht auf "verdienst" daran. irgendwas ist IMMER. und wenn grad mal nichts ist, dann mach das, was demnächst fällig wird und warte nicht damit, bis es tatsächlich fällig ist.

    vielleicht inserierst du ja auch an den falschen stellen.
    du schreibst ja du inserierst in zeitungen. das hab ich längst aufgegeben, kostet nur geld und brachte in den letzten jahren tatsächlich GARNIX. inserate im internet dagegen finden regelmässig grosse resonanz. ist halt viel, viel einfach für leute die aus der entfernung suchen, was z.b. für studenten häufig zutrifft. oder eben auch für leute die aus beruflichen gründen in einer anderen gegend wohnung suchen. die können sich nun mal nur schlecht die lokalen blättchen kaufen.
    ich kenn das problem selbst, ist zwar schon 'ne weile her, aber als ich an meinem wunsch-studienort wohnung suchte, war's auch nicht einfach die dortige zeitung überhaupt mal hierher zu kriegen. die übliche geschichte mit "probe-abo" etc. machen die zeitungsredaktionen aus verständlichen gründen da nicht so gerne mit. und von freunden oder bekannten aus der gegend zuschicken lassen (so man dort denn welche hat, was logischerweise eher selten der fall sein dürfte) hab ich zwar probiert, aber bis ich die angebote dann in händen hatte und anrufen konnte war's schon zu spät für die fraglichen wg-zimmer oder kleinwohnungen.

    und vielleicht inserierst du ja auch falsch?
    man sollte sich schon sehr gut überlegen was man in seine inserate schreibt. vielleicht bist du ja auch beim texten schon so gefrustet von deiner situation dass du die vorteile der wohnungen garnicht mehr siehst sondern die nachteile überbewertest und das kommt dann im text durch.
    die grossen minuspunkte bei uns sind z.b. dass es keine stellplätze gibt. dafür kann ich aber die nähe des s-bahn-anschlusses (und auch die sonstige gute anbindung) gross rausstellen und die kostenfreien anwohner-parkplätze.
    "stadthaus" kann man sowohl negativ auffassen (viel lärm) als auch positiv (städtisches flair) usw.
    mit was für einem text inserierst du denn gerade? vielleicht ist es ja wirklich nur das.

    ansonsten kann's natürlich tatsächlich sein dass ihr bei euch einfach ein überangebot habt. das haben wir hier zwar auch, auch an supertollen neubauwohnungen, aber diese neubauwohnungen sind extrem teuer, weshalb die eben langfristig leerstehen während wir unsere günstigen altbauwohnungen problemlos vermietet bekommen.
     
  6. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Tja, womit wir wieder mal beim Thema wären. Ich habe mehrere Altbauten, keine Fassadendämmung, aber die Wohnungen hergerichtet. Es gibt in der Stadt viel Leerstand. Da ich an ARGE-Leute vermiete, kenne ich das Problem Leerstand nicht und die Miete kommt immer pünktlich über die ARGE. Ist halt immer die Frage - monatelanger Leerstand weil ich "solvente" Mieter haben will (was passiert bloss wenn die arbeitslos werden!!!!) oder die Hütte voll und ich habe Einkünfte!
     
  7. #6 Jokatiri, 18.05.2011
    Jokatiri

    Jokatiri Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Gute Idee mit dem Internet. Das werde ich auf jeden Fall auch probieren. Meine Inserate sind neutral, wobei ich die positiven Aspekte, z. B. komplett neues Bad, natürlich auch erwähne. Am Text kann es mit Sicherheit nicht liegen. Anfragen von Studenten habe ich übrigens noch nie erhalten, obwohl zu Semesterbeginn angeblich immer Wohnungsnot herrscht. An der Miete kann es auch nicht liegen, denn die ist mit ca. 3,90 pro qm günstig.


    Meine bisher schlimmsten Mieter waren bei ihrem Einzug berufstätig und keine Empfänger von Transferleistungen. Im Laufe der Zeit hat sich einiges geändert. Am Ende hatte ich eine vermüllte Wohnung, eingetretene Türen und ein beschädigtes Dach. Mir ist daher schon klar, dass normale Mieter u. U. recht problematisch werden können.

    Hast Du denn nie Probleme mit Mietern von der ARGE in Hinblick auf Sauberkeit, Beschädigung der Wohnung oder Mietzahlung gehabt?
     
  8. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Nur weil jemand arbeitslos ist, muss er nicht direkt zum Schwein werden, oder? Ich weiss nicht, ob du arbeiten gehst, aber stell dir mal vor du wirst arbeitslos. Dann bist auch DU ein ARGE Empfänger!!!!! Wirst du dadurch direkt zum Assi, der ein Kind nach dem anderen in die Welt setzt, säuft und runterkommt??
    Man hat immer mal Probleme mit Mietern, aber ich kann nicht sagen, dass ARGE Leute mehr Probleme machen, als andere! Miete wird bei uns von der ARGE direkt an mich gezahlt.
     
  9. #8 Christian, 19.05.2011
    Christian

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    Hallo Jokatiri,

    wenn du magst, kannst du ja mal den Text hier reinstellen. Vielleicht fällt jemandem hier ja noch die eine oder andere Anregung ein.

    Gruß,
    Christian
     
  10. #9 kjh2010, 28.05.2011
    kjh2010

    kjh2010 Neuer Benutzer

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    Arge

    Alos ich halte es da mit tokape ;-) ... ich habe es auch lieber, wenn das Geld direkt vom Amt kommt ... und es ist in der Regel sogar schon vor dem Monatsersten auf dem Konto.

    Ich besitze selbst Altbau-Objekte (allesamt um 1900 erbaut), richte die Wohnungen nach und nach entsprechend her (immer wenn wieder eine frei wird gibt's neue Bäder, Laminat, Elektro, etc.) und habe Mieter, die sich darin wohlfühlen.

    Diese Hartz IV-Vorurteile, die viele Vermieter haben, kann ich überhaupt nicht nachvollziehen, zumal es wirklich jeden treffen kann!!!

    Mir ist der Hausfrieden und die Einhaltung der Hausordnung bei der Überweisung vom Amt viel lieber als eine vermeintlich sichere Mieteinnahme eines "vollbeschäftigten" Mieters ;-)
     
  11. #10 loschdi, 29.05.2011
    loschdi

    loschdi Gesperrt

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    also zum einen möchte ich mal deutlich unterstreichen was topkape geschrieben hat.
    arbeitslos werden kann jeder, und man wird dadurch nicht automatisch zum voll-chaot, mietnomaden oder messie.
    was ich nicht unterschreiben kann ist das mit der miete vom amt. das mag bundesland-spezifisch sein, aber a) machen die das hier bei uns nicht und b) kann dein mieter seine "ansprüche" = gelder verlieren, wenn er sich nicht an die "spielregeln" hält, z.b. nicht zu terminen erscheint etc. dann wird gekürzt und beim dritten fehltritt kriegt dein mieter garnix mehr, also auch nix für die miete.
    ist aber eigentlich scheissegal, weil es eben auch fälle gibt in denen supergut verdienende manager ihre miete nicht bezahlen. der unterschied liegt dann meist nur darin, ob du's einklagen kannst oder nicht. beim manager schon, beim alg2-empfänger erstmal nicht.

    aber abgesehen davon schliesse ich mich christian an:
    lass mal dein inserat sehen, vielleicht bist du da einfach "betriebsblind" und siehst einfache fehler nicht...
     
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