Unsicher bei Klauseln zu Schönheitsrep. und Endrenovierung

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von webfox, 17.09.2008.

  1. webfox

    webfox Neuer Benutzer

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    Hallo Foren-Gemeinde,
    einer meiner Mieter hat aktuell gekündigt und bittet nun um Kündigungsbestätigung.
    Da unser Verhältnis in der letzten Zeit nicht das beste war, gehe ich davon aus, dass er nach 7 Jahren Mietzeit keine Endrenovierung vornehmen will, trotzdem es im Mietvertrag vereinbart ist.

    Nun will ich ihm eine Kdg.-Bestätigung schicken und darin auf die geschuldete Endrenovierung hinweisen, bin mir aber nicht sicher, ob dies nicht zu meinem Nachteil reichen kann, denn die im Mietvertrag verwendeten Klauseln sind etwas strittig nach den letzten BGH-Urteilen:

    §8. Zustand der Mieträume bei Rückgabe: Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen unabhängig von dem Zeitpunkt ihrer letzten Durchführung sach- und fachgerecht durchführen zu lassen. Diese Verpflichtung ist bei der Ausgestaltung des Mietzinses berücksichtigt worden.
    §9. Schönheitsreparaturen: Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten nach folgendem Fristenplan: die Nassräume wie Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, ...usw. usw., §8 bleibt unberührt.

    Wie soll ich mich richtig verhalten?
    Einfach einmal die geschuldete Endrenovierung mit der Kdg.-Bestätigung einfordern und abwarten was passiert, mich gleich geschlagen geben und die Renovierung letztendlich selbst tragen oder gibt es noch andere Möglichkeiten, den Mieter doch noch zur Endrenovierung zu veranlassen?

    Danke für eure Tipps und Beurteilungen im Voraus.

    Gruss

    webfox
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das ist mE eine klassische Fristenklausel. Mit sowas kannst du es probieren, aber wegen den zu erwartetenden Kosten dann einen Schritt auf den Mieter zugehen.
    Ich gehe mal davon aus, dass der Mieter bei Einzug renoviert hat, oder? Dann kann man auch mit der Endrenovierung nicht durchkommen, zudem ist sie unabhängig vom zustand der Wohnung und der letzten Schönheitsrep.
     
  4. webfox

    webfox Neuer Benutzer

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    Hallo,
    erstmal vielen Dank für die Einschätzung...

    aber was heisst "das ist eine klassische Fristenklausel"?
    und was kann ich "probieren"?

    Die Wohnung wurde bei Einzug vom Vormieter renoviert übergeben, der jetztige Mieter hat diese sehr pfleglich behandelt und -soweit bekannt- auch regelmässig Schönheitsreperaturen durchgeführt. Diese können aber ja nun schon ein wenig zurückliegen und somit erhalte ich, wenn er eine Endrenovierung verweigert, keine frisch renovierte und bezugsfertige Wohnung zurück.

    Soll ich einfach mal bluffen und ein wenig Druck machen oder kann das Nachteile für mich haben, wenn er die Endrenovierung mit Hinweis auf die BGH-Urteile zu Fristen und Endrenovierung verweigert?

    Danke im Voraus und Gruss

    webfox
     
  5. #4 lostcontrol, 18.09.2008
    lostcontrol

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    die "klassische" fristenklausel enthält feste fristen (das ist bei dir der fall) und wurde für ungültig erklärt. d.h.: das kannste gleich mal streichen, dass du dich hierauf grossartig beziehen könntest.

    du musst trennen zwischen "schönheitsreparaturen" (da ist bei dir die klausel jetzt ungültig geworden) und "endrenovierung".
    wobei ich über die geschichte mit der endrenovierung leider auch herzlich wenig weiss - wir vermieten eigentlich grundsätzlich unrenoviert (bis auf die ganz wenigen ausnahmen wo's zwischendurch 'ne modernisierungs-/sanierungsmaßnahme unsererseits gab).

    steht das denn in deinem mietvertrag drin, dass eine endrenovierung vereinbart wurde?
    EDIT: sorry, seh's grad dass das drinsteht. könnte funktionieren.
     
  6. webfox

    webfox Neuer Benutzer

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    ...ja, die Endrenovierung wurde ausdrücklich vereinbart!

    Aber mein Schwager (der ebenfalls einige Wohnungen vermietet hat) erzählte mir vor Kurzem, dass der BGH alle Verträge "gekippt" hat, die feste Fristen für Schönheitsreparaturen und davon unabhängig festgeschriebene Endrenovierungs-Verpflichtungen enthalten. Was im Klartext heisst, dass der Mieter dann gar keine Schönheitsreps. ausführen und auch keine Endrenovierung vornehmen muss.

    Bisher ging ich eigentlich davon aus, dass mein Mieter bei Auszug hiervon niemals Gebrauch machen wird, aber nachdem wir uns in Sachen NK-Abrechnung ein wenig auseinander dividiert haben, muss ich nun damit rechnen, dass er nicht freiwillig bereit ist, die Wohnung vor Auszug wieder zu renovieren.

    Wie soll ich mich am Besten verhalten?

    Gruss

    webfox
     
  7. #6 lostcontrol, 18.09.2008
    lostcontrol

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    wie gesagt:
    wir vermieten grundsätzlich unrenoviert.
    das erspart uns natürlich auch den stress mit dem thema endrenovierung.
    zudem ist unsere erfahrung eben die, dass endrenovierungen meist superschlampig ausgeführt werden - da werden dann keine steckdosenabdeckungen mehr abmontiert, oft nicht mal mehr abgeklebt usw.
    wenn die mieter dagegen für sich selbst renovieren geben sie sich viel mehr mühe.
    dazu kommt noch, dass die meisten mieter die farbe der wände ja selbst wählen wollen (und das ist längst nicht mehr immer weiss) und auch die beste rauhfasertapete nur eine bestimmte anzahl von anstrichen verträgt. warum also schlampig weiss streichen lassen, wenn der nachmieter ohnehin nochmal streicht?
     
  8. #7 F-14 Tomcat, 18.09.2008
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    eines Erachtens hat es einen nachteil Druck zu machen der Mieter könnte sich von dir für die zu Unrecht geleistete Arbeit entschädigen lassen
     
  9. #8 Eddy Edwards, 18.09.2008
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    Richtig! Mit der Erklärung des BGH über die nicht rechtmäßigen Vereinbarungen - da sie den Mieter im erheblichen Maße benachteiligen - berechtigt ihm zu einer besenreinen Übergabe.
     
  10. webfox

    webfox Neuer Benutzer

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    ...also wird mir nichts übrig bleiben, als ihn höflich bitten zu können, die Auszugsrenovierung doch durchzuführen. Wenn er's mit Hinweis auf die nicht gültigen Klauseln verweigert, habe ich -auch auf dem Rechtswege- keine Chance!?

    Richtig?

    Gruss

    webfox
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    :top :vertrag

    Richtig!

    Das habe ich damit gemeint. Frage ihn doch nebenbei, wann er mit dem renovieren fertig ist, damit du dann deine Abnahme machen kannst. Entweder knallt er dir 100 Urteile vor die Nase, dass er das nicht machen muss, oder er nennt dir ein ungefähres Datum. Im ersten Fall wäre ich dann ganz ruhig und würde einen fluch in Richtung BGH loslassen. Im 2ten Fall macht man einfach die Abnahme und schaut dabei gerne weg... (wenn es dann doch nicht so deckend gestrichen ist und die Fensterrahmen etwas abbekommen haben, oder der boden oder oder)

    Das wollte ich damit sagen, dass du es probieren kannst. Wenn du aber vor Gericht gehen willst, würde ich mich warm anziehen und mit absetzbaren Kosten rechnen ;)
     
  12. JBImmo

    JBImmo Neuer Benutzer

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    Ich hätte zu diesem Thema auch noch eine Frage:

    Ich werde demnächst eine hochwertige Wohnung vermieten und möchte erreichen, dass mir der Mieter diese Wohnung wieder im gleichen Zustand zurückgibt wie er sie vorgefunden hat.
    Gleicher Zustand heiß jetzt aber nicht frisch renoviert sondern:
    - die Wände sind mit Malerflies tapeziert und weiß gestrichen
    - die Türen, sowie die Türrahmen und die Holz-Fensterrahmen sind weiß gestrichen
    - der Parkettboden ist geölt

    Was ich jetzt über den Mietvertrag einfach sicherstellen möchte ist,
    - dass ich nachher keine Raufasertapete an den Wänden habe
    - das die Tapeten nicht in irgendwelchen Farben gestrichen sind
    - gleiches gilt für die Türen, Türrahmen und Fensterrahmen
    - das der Mieter nicht plötzlich aus dem geölten Parkettboden einen lackierten macht.

    Ich möchte also erreichen, dass WENN der Mieter solche grundlegenden Änderungen vornimmt, er die Wohnung bei Auszug wieder genau in den Zustand versetzt wie er sie bei Einzug vorgefunden hat. Nimmt er keine solch gravierenden Änderungen vor und läßt die Wohnung wie sie ist, dann gilt der ganz normale Paragraph für Schönheitsreparaturen (ohne feste Fristen).

    Ist so etwas zu schaffen oder ist man auf Gedeih und Verderb dem Mieter ausgeliefert?

    Viele Dank
    JBImmo
     
  13. #12 F-14 Tomcat, 11.10.2008
    F-14 Tomcat

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    nicht möglich

    du musst einen hellen farbton akzeptieren

    meines Wissens kann er sie so streichen wie er will allerdings müsst du durch einmaliges streichen eine Dreckkraft zustande bringen

    der Boden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen
    wenn er lackiert werden würde könnte mann ihn doch abschleifen

    es gibt keinen Paragraph für Schönheitsreparaturen
    Schönheitsreparaturen sind im Grunde genommen AGB´s

    so wie du es angehst ist das nicht zu schaffen

    der ganz normale Paragraph für Schönheitsreparaturen
    wie lautet die Klausel ?

    fast monatlich kippen Gerichte selbst geschriebene Klauseln

    mein Tipp Haus und Grund
     
  14. JBImmo

    JBImmo Neuer Benutzer

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    Macht es denn dann zumindest Sinn den Mietvertrag von einem Anwalt aufsetzen zu lassen? Oder gibt es auch für einen Anwalt keine Möglichkeit einen Mietvertrag so zu verfassen, dass man dem Mieter nicht hoffnungslos ausgesetzt ist?
     
  15. #14 lostcontrol, 12.10.2008
    lostcontrol

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    also wir machen das über die "zusätzlichen Vereinbarungen" (individualklauseln), die wir als anhang (im eigentlichen mietvertrag ausdrücklich erwähnt) zum mietvertrag geben und zusätzlich von allen beteiligten unterschreiben lassen.

    manche dieser vereinbarung könnten wohl vom gericht problemlos gekippt werden, andere wiederum nicht, da sie ZUM VORTEIL des mieters sind.
    z.b. übernehmen wir freundlicherweise (ohne dass wir das müssten) das lackieren der fenster auch von innen und das der türen und türrahmen. einfach schon weil wir wissen, dass wir bzw. unsere handwerker das besser können als die meisten mieter.
    bei vielen dingen fordern wir ausdrücklich die rücksprache mit dem vermieter - z.b. beim löcherbohren in fliesen etc. auch das ist legitim. wie die rücksprache dann ausgeht steht natürlich auf einem anderen blatt... (man wird kaum verhindern können dass ein mieter für den spiegel überm waschbecken löcher bohrt - aber man kann so mitbestimmen wo genau die hinkommen bzw. das evtl. sogar selbst oder durch einen entsprechenden handwerker machen lassen, was gegebenenfalls billiger ist als hinterher neu fliesen zu müssen. notwendige und übliche ausstattung in bad und küche etc. muss ja möglich sein.)

    rauhfaser- und sonstige tapeten muss der mieter beim auszug entfernen, dass er sie klebt wirst du nicht verhindern können. aber das besagte malerflies (auch "renovierungsflies" ist dafür ja geeignet.

    helle farben wirst du akzeptieren müssen, nicht aber knallpink oder signalgrün.

    der boden ist ohnehin deine sache, wenn du ihn mitvermietest.
    eine ausführliche, detaillierte pflegeanleitung kann bestandteil des mietvertrags sein (das ist sogar mittlerweile durchaus üblich).
    abschleifen ist so 'ne sache. heutiges parkett ist ja nicht mehr zentimeterdickes massivholz sondern hat nur noch eine (je nach qualität unterschiedlich dicke) nutzschicht. man kann es also keinesfalls beliebig oft abschleifen.

    nicht du bist dem mieter ausgeliefert, sondern die wohnung.
    hochwertige wohnungen mit z.b. teuren parkettböden sind deshalb auch in der kaltmiete entsprechend teurer.
    mir würde es nicht im traum einfallen, in einer mietwohnung parkett zu verlegen - dazu hab ich schon viel zu oft erlebt wie wenig sorgsam mieter mit den böden umgehen. dann lieber etwas robusteres, pflegeleichteres und preiswerteres (z.b. laminat), dass dann gegebenenfalls eben nach einer gewissen zeit komplett ausgetauscht werden kann bzw. muss.
    oder eben ganz ohne boden vermieten...
     
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