Unstimmigkeiten bei Angabe der Personen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von citizenkane, 27.06.2016.

  1. #1 citizenkane, 27.06.2016
    citizenkane

    citizenkane Neuer Benutzer

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    Folgende Situation:
    - ein Mehrfamilienhaus mit 7 Parteien
    - unsere Wohnung ist an eine Mieterin vermietet
    - in den anderen Wohungen wohnen die Wohnungsbesitzer selbst
    - das Haus wird durch eine externe Hausverwaltung gemanagt

    Ende des Jahres schickt die Hausverwaltung wie üblich ein Blatt zur Erfassung der Personenanzahl.
    Dieses Blatt befülle ich anhand der Informationen der Mieterin und schicke es an die Hausverwaltung zurück.
    Für das Jahr 2015 gab die Mieterin an, dass nur 2 Personen in der Wohnung gelebt haben. Der Mann lebt neuerdings getrennt von ihr. Von der Hausverwaltung kam jetzt eine Mail mit der Info, dass andere Wohnungsbesitzer Zweifel an der Personenzahl haben. Sie sehen sehr oft den Ehemann in der Wohnung. Ich habe daraufhin die Mieterin angesprochen. Sie sagt nachwievor, dass dort nur 2 Personen wohnen, der Mann aber ab und zu zu Besuch kommt. Dieser Besuch hat aber nicht länger als 6 Wochen im gesamten Jahr gedauert.
    Ich habe ihr eine Erklärung geschickt, die sie unterschrieben zurück schicken soll. Diese wollte ich dann der Hausverwaltung zu kommen lassen.
    Reicht diese Erklärung aus für die Hausverwaltung bzw den restlichen Wohnungsbesitzern?
    Ist die Mieterin oder ich in der Beweispflicht?
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

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    Wenn Du eine Personenzahl angibst muß die Hausverwaltung das so akzeptieren, oder diese beweist Dir, dass Du falsche Angaben machst.
     
  4. #3 citizenkane, 27.06.2016
    citizenkane

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    Ich habe das Gefühl, dass die Hausverwaltung möchte, dass ich das beweisen soll.
    Welche Beweise wären den rechtens? Reichen das die Aussagen der übrigen Wohnunsbesitzer!
     
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  5. Nanne

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    Was soll den bewiesen werden?, die Zahl der Personen die da wohnen, die Du ja angibst. Die HV muß Dir das Gegenteil beweisen, wenn die das nicht glaubt. Wie willst Du das sonst beweisen? Vielleicht die Personen zur HV schleppen?
    Die Aussagen der übrigen Wohnungsbesitzer wären genauso glaubwürdig oder unglaubwürdig wie Deine eigenen.
     
  6. #5 citizenkane, 27.06.2016
    citizenkane

    citizenkane Neuer Benutzer

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    Nicht falsch verstehen: ich bin mit der Mieterin zufrieden und glaube ihr.
    Aus der Vergangenheit weiß ich, dass die Wohnungsbesizter "schwierig" sind.
    Die HV ist auch nicht unparteiisch.
    Ich habe eher die Befürchtung, dass mich HV rechtlich zu etwas zwingen will
     
  7. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Mehr als die geforderten Angaben machen kannst Du nicht. Wer's nicht glaubt soll Dir das Gegenteil beweisen.
    Es wäre natürlich nicht in Ordnung wenn Du nachweisbar falsche Angaben zu der Personenzahl machst.Besuch zählt nicht zu den Bewohnern.
     
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  8. #7 Pharao, 27.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2016
    Pharao

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    Hi,

    und genau "das" muss man m.E. so auch erstmal akzeptieren, zumal du auch keine Zweifel an den Angaben deines Mieters hast!

    Wenn hier jemand an diesen Angaben zweifelt, dann soll m.E. auch derjenige erstmal das Gegenteil belegen (Bzw. wenigstens glaubhafte & nachvollziehbare Indizien vorbringen, das man an dieser Aussage vom Mieter Zweifel haben könnte. Die Aussage alleine "Sie sehen sehr oft den Ehemann in der Wohnung" reicht dazu m.E. nicht aus, alleine schon weil u.a. "sehr oft" ein sehr "dehnbares" Wort ist).

    Aber genau deswegen verzichte ich auch auf die Abrechnungsart nach Personen, dann ergeben sich solche Probleme nämlich erst garnicht. Aber ok, darauf hast du alleine wohl keinen Einfluss drauf, aber man könnte das bei der nächsten Versammlung ja trotzdem mal vorschlagen, lieber zB nach m2 abzurechnen.

    Ich gehe hier mal davon aus, das du hier eigentlich (Wohnungs-) Eigentümer meinst. Denn zB dein Mieter ist aktuell auch der Besitzer deiner Wohnung, aber deswegen noch lange nicht der Eigentümer davon ;)



     
  9. Andres

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    Gibt es für diese Aussage auch irgendwelche Belege? Rein vorsorglich:
    Das ist kein Argument. Es gibt viele Beweispflichten, denen man in der Praxis kaum nachkommen kann. Teilweise ist das sogar gewollt.


    Man muss zwei Fälle unterscheiden.
    • Auf Basis der Angaben zur Personenzahl wird der Verwaltung eine Abrechnung erstellen, die die Gemeinschaft beschließen soll. Diesen Beschluss könnten dann einzelne Eigentümer anfechten. Sofern diese Eigentümer plausibel darlegen können, dass hier etwas nicht stimmt, müsste dann die übrige Gemeinschaft den Nachweis antreten, warum die beschlossene Abrechnung stimmt. Die Beweispflicht liegt also zunächst bei den anfechtenden Eigentümern, nach ein paar guten Treffern dann bei den übrigen Eigentümern.
    • Auf Basis der beschlossenen Abrechnung rechnest du dann mit der Mieterin ab. Hier folgt das gleiche Spiel mit verschobenen Rollen.

    Genau wegen solcher Streitigkeiten rechnet man nicht nach Personen ab. Für Strom, Wasser, Gas, Wärme, ... gibt es Zähler - für Personen nicht.
     
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  10. Duncan

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    nun rechnet mein Landkreis hier die Müllgebühren nach Personen ab, zumindest die immer steigende Grundgebühr. Dafür werden die Meldeamtsdaten zugrunde gelegt. Genau an die halte ich mich auch bzgl. der Personenanzahl zur Abrechnung. Das ist aber auch der einzige Posten nach Personen bei mir, gerade weil stur der Bescheid vom Landkreis übernommen werden kann.

    Also einfach mal den Grundbuchauszug unter den Arm klemmen zum EMA/Bürgeramt/wie auch immer die sich nennen und dort um Auskunft ersuchen. Eventl. Gebührenrechnung mit der Kopie der Auskunft der HV zukommen lassen...
     
  11. Pharao

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    Hi,

    spricht irgendwas dagegen, das im MV anderweitig mit dem Mieter abzurechnen oder soll das (nach §556a BGB Abs.1 Satz 2) "einer erfassten Verursachung durch die Mieter" darstellen:?


     
  12. #11 citizenkane, 28.06.2016
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    Soll ich tatsächlich zum Bürgeramt und nachfragen, wieiviele Personen in dieser Wohnung gemeldet sind?
    Darf das Bürgeramt überhaupt solch eine Auskunft geben?
    Wäre das ein tatsächlich ein Beweis wieviele Personen sich im Jahr 2015 in der Wohnung aufgehalten haben?
     
  13. #12 citizenkane, 28.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2016
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    Ehrlich habe ich das nicht so verstanden.
    Ist jetzt der Wohnungseigentümer in der Beweispflicht, der die Angaben des Anderen nicht glaubt?
    Oder bin ich in der Beweispflicht, weil 1-2 Eigentümer etwas anderes erzählen?

    Reicht als Beweis eine pauschale Aussage (quasi als Zeuge), dass man etwas beobachtet hat?
    Was ist wenn gleich 2 Parteien das gleiche behaupten? Überwiegt dann die Mehrhheit der Zeugen/Aussagen?
     
  14. #13 citizenkane, 28.06.2016
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    Ich habe im Internet diese Information ergoogelt:

    2. Feststellung der Personenzahl durch Anfrage beim Einwohnermelderegister?

    Wird mitvertraglich als Verteilerschlüssel auf die Personenzahl abgestellt, muss der Vermieter die tatsächliche Belegung erfassen. Als Quelle könnte er durch eine Nachfrage beim Einwohnermelderegister die in der Wohnung gemeldeten Personen erfassen und auf Grundlage des Melderegisters die Nebenkostenabrechnung erstellen.
    Dieser Weg ist ihm allerdings durch die BGH-Entscheidung vom 23.1.2008 (Az. VIII ZR 82/07 in NJW-RR 2008, 606) versperrt. Das Einwohnermelderegister biete keine hinreichend genaue Grundlage für die Feststellung der Personenzahl. Die in einem Mehrfamilienhaus vorhandene Fluktuation der Bewohneranzahl werde erfahrungsgemäß im Einwohnermelderegister nicht ausreichend erfasst. Der Datenbestand erfasse die aktuelle Belegung nicht zuverlässig. In der Konsequenz müssten alle anderen Mieter die Anteile der nicht gemeldeten Personen zusätzlich tragen. Die Frage, wie der Vermieter in der Praxis die Personenzahl denn dann feststellen soll, hat der BGH nicht beantwortet.
     
  15. Duncan

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    Da die Entleerungen der Tonnen den einzelnen Whg. zugeordnet werden, wird auch die Menge mit erfasst. Um die es hier ja gar nicht geht, sondern allein um die Kosten und die werden so genau so umgelegt wie sein entstehen, 1:1 nach der Abrechnung durch den Landkreis. Auch wenn ein Mieter gar keinen Müll hat und auch keinen entsorgt, entsteht der Betriebskostenpunkt Müllentsorgung kraft Verordnung in Höhe von xy € mit einem Inklusivmüllvolumen von 3 Tonnen per anno. Also ja, die Betriebskosten werden so abgerechnet wie sie verursacht worden sind. Etliche Hausverwaltungen (alle mir bekannten im Landkreis), ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und mind. 2 Beratungsstellen der Mietervereine haben das nicht beanstandet, ganz im Gegenteil sehen das als beste Umsetzung an.

    Dagegen spricht, dass man dann den Bescheid immer erst auf den anderen Schlüssel umrechnen muss, Rundungsdifferenzen ggf. selbst tragen darf und ein paar Stunden mehr investieren darf.
     
  16. Andres

    Andres
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    Ich halte das für begrenzt sinnvoll. Nach der Auskunft der Mieterin dürfte es eher unwahrscheinlich sein, dass dort noch jemand gemeldet ist. Ein Beweis ist es sowieso nicht.


    Ja, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist. Grundbuchauszug und Mietvertrag reichen regelmäßig.


    Diese Frage kannst du selbst beantworten. Außerdem hast du das ja selbst schon ergoogelt.


    Ist wie in der Schule: Was hast du nicht verstanden?

    Einer der Gründe für das fehlende Verständnis dürfte sein, ...
    ... dass du eine Antwort in schwarz/weiß haben willst, die Realität aber eine nicht näher bestimmte Anzahl von Grautönen kennt. ;)


    Das kommt auf die Aussage an.


    Nein. Wie alle anderen Dinge im Leben gibt es auch Zeugen in verschiedenen Qualitäten. Der Richter wird sich der Variante anschließen, die ihm insgesamt stimmiger erscheint. Ist der Sachverhalt nicht klar (non liquet), wird gegen den entschieden, der die Beweislast trägt.
     
  17. #16 SingleBells, 28.06.2016
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    Hallo,

    das ist auch immer wieder gerne in Beschwerdeschreiben von Mietervereinen zu lesen.
    Mieter machen Angaben- Nachbarn behaupten das Gegenteil. Ich weiß nicht, wie man beweisen soll, wer nun tatsächlich in einer Wohnung gelebt hat.
     
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  18. RMHV

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    Man kann einfach mal den Ablauf einer Gerichtsverhandlung durchspielen...

    Der Vermieter rechnet ab, Mieter behauptet die Fehlerhaft ihm ein der berechneten Umlage und - ich weiss, ein frommer Wunsch - korrigiert das Abrechnungsergebnis zu seine Gunsten. Vermieter klagt auf Zahlung des Differenzbetrag auf der Basis seiner Abrechnung. Als Beweis für die Richtigkeit der angesetzten Personenzahl werden Zeugenaussagen anderer Wohnungseigentümer angeboten. Der Mieter wiederum benennt die fragliche Person als Zeugen.
    Das Gericht wird nach der Befragung der Zeugen zu einer Entscheidung kommen müssen. Der Ausgang ist offen.

    Hier ging es allerdings primär um die Jahresabrechnung der WEG. Diese Abrechnung wird vom Verwalter der Eigentümer Versammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Durch die Beschlussfassung ist die Abrechnung "richtig" bis das zuständige Gericht nach fritgerechter Beschlussanfechtung die Unrichtigkeit durch rechtskräftiges Urteil festgestellt hat.
    Der Ausgang des Verfahrens ist so wenig vorhersehbar, wie bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter.

    Im Streit mit dem Mieter könnte der Vermieter auch argumentieren, dass sich die Gesamtkosten des Vermieters aus der Jahresabrechnung der WEG ergeben, da es sich bei den Kosten der WEG um Kosten Dritter handelt und diese Kosten damit nicht Grundlage für eine Betriebskosten Abrechnung sein könnten.
     
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