Untermiete-Kündigung durch den Vermieter

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von KHS2404, 10.05.2010.

  1. #1 KHS2404, 10.05.2010
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    Hallo!
    Es handelt sich um einen Untermietvertrag. Dieser ist:
    - unbefristet,
    - der Vermieter (der Hauptmieter) wohnt auch selbst in dieser Wohnung,
    - er wohnt alleine, nur alle 2 Wochen kommt seine kleine Tochter zu Besuch (Besuchsrecht nach Scheidung)
    - das Zimmer ist möbliert.
    - Im Vertrag steht: Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich "nach den gesetzlichen Vorschriften".

    Frage: Was bedeutet "nach den gesetzlichen Vorschriften"? Wie lange ist dieses Kündigungsrecht des Hauptmieters: 3 Monate (wie Hauptmietvertrag) oder 2 Wochen (wie Untermietvertrag)?


    Hintergrund: Ich wohne jetzt schon über ein Jahr in dieser Wohnung und würde noch gerne bis Ende Juli bleiben (meine Kündigung ist bereits akzeptiert). Jetzt gibt es aber Streit mit dem Vermieter und er droht, mich schon vorher zu kündigen. Kann ich jetzt auf mein Recht beharren, oder muss ich klein beigeben?

    Bitte, wenn es geht, antwortet möglichst schnell, denn ich muss schon in den nächsten Tagen entscheiden, wie ich mich verhalten werde.
    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Spätestens am 15. zum Ablauf des Monats (§ 573c Abs. 3 BGB)

    Dass das Mietverhältnis bereits vom Mieter gekündigt wurde, schließt eine Kündigung des Vermieters nicht aus. Da die Kündigung in diesem Fall nicht begründet werden muss, gibt es auch von Formen und Fristen abgesehen - kein Recht, auf das der Mieter eines möblierten Zimmers in der Wohnung des Vermieters beharren könnte.
     
  4. #3 KHS2404, 10.05.2010
    KHS2404

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    Danke!

    Auch wenn es niederschmetternd ist! Das heißt, da kann der Vermieter alles von mir fordern, was er will. Und nächstes Monat wieder, falls ich nicht doch schon früher gegangen bin. Ganz egal, ob es rechtens ist, oder nicht! - Wie kann man nur solche Gesetzte machen !!!

    In dem Fall geht es darum, dass er von mir verlangt, ich müsste die Hälfte der Betriebskosten zahlen, obwohl im Mietvertrag der genaue Betrag angegeben ist. Und zwar rückwirkend für die ganze Vertragsdauer! Das ist die reinste Abzocke! Wenn ich diese Bedingungen vor dem Vertragsabschluss gewusst hätte, hätte ich mich natürlich nach einem anderen Zimmer umgesehen.

    OK, ich werde mal überlegen ...
     
  5. #4 lostcontrol, 10.05.2010
    lostcontrol

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    der vermieter kann nicht alles von dir fordern - nur das was rechtens ist.
    und wenn er dir kündigt, dann gibt's kein "nächsten monat wieder"...

    was ist denn im mietvertrag angegeben? eine pauschale für die betriebskosten? oder eine betriebskostenabrechnung nach betriebskostenverordnung (bei WGs fast nie korrekt möglich)?
    wenn eine pauschale angegeben ist kann er keine zusätzlichen kosten von dir verlangen.

    nun ja - wenn man ein möbliertes WG-zimmer anmietet, dann sollte man sich schon vorher informieren wie da denn die bedingungen sind - hast du denn den mietvertrag nicht durchgelesen?

    was gibt's da zu überlegen? wenn er dir kündigt musst du raus.
     
  6. #5 KHS2404, 10.05.2010
    KHS2404

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    Danke für deine umfangreiche Antwort (ich bin gerade erst nach Hause gekommen!)

    Ich werde einmal beschreiben, was im Mietvertrag steht:

    1. Zur Kündigung steht bloß: "Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde ..." (und das ist er) - Wer da nicht sämtliche Paragraphen des BGB kennt, denkt sicher nichts Schlimmes dabei!

    2. Für Miete und Nebenkosten sind die Beträge in EUR angeführt, die monatlich zu Zahlen sind. Wobei der Betrag für die Nebenkosten als Vorauszahlung gilt, und jedes Jahr gibt es dazu die Betriebskostenabrechnung.

    Das Problem ist: Mein im Vertrag stehender Nebenkostenbeitrag ist nur ca. 27 % des Gesamtbetrags, der für die Wohnung monatlich zu zahlen ist. (Den Rest zahlt der Hauptmieter. Er hat den Vertrag so gemacht!) Jetzt aber steht dieser plötzlich auf dem Standpunkt, daß ich die Hälfte zu bezahlen hätte, und zwar rückwirkend für die gesamte Vertragsdauer (eine enorme Nachzahlung!)

    Frage: Ist das rechtens? Und was kann ich dagegen tun (besonders im Hinblick auf diese Kündigungsfristen!?

    Danke, für eine rasche Antwort (Ich muß schnell entscheiden, ob ich dennoch zahle, um eine evt. Kündigung abzuwenden)
     
  7. #6 Thomas76, 10.05.2010
    Thomas76

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    Das ist natürlich nicht rechtens.Der Hauptmieter hat sich an das zu halten, was vertraglich vereinbart ist.

    Mit der Kündigung hat das aber nichts zu tun, wenn dir mit 14-tägiger Frist gekündigt werden kann, ist das eben so.

    Du kannst nur für dich selbst überlegen, ob du diesem Erpressungsversuch nachgibst, solltest aber bedenken, das dir der Hauptmieter trotzdem noch mit genannter Frist kündigen kann.
     
  8. #7 lostcontrol, 10.05.2010
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    nun ja - bei untervermietung eines möblierten zimmers sind die fristen halt so kurz. da hättest du dich eigentlich schon entsprechend informieren sollen.

    dann kann dein vermieter auch eine nachzahlung verlangen, wenn sich bei der betriebskostenabrechnung herausstellen sollte, dass die vorauszahlungen zu niedrig waren (was bei dem langen kalten winter kein wunder ist).

    steht das so in deinem vertrag dass du nur 27% der betriebskosten zu zahlen hast?
    dann kann er folgendes nämlich nicht verlangen:

    wenn im mietvertrag steht dass du 27% der kosten zu zahlen hast, kann er nicht plötzlich 50% verlangen.
    und rückwirkend für die gesamte vertragdauer geht sowieso nicht. er hat immer bis 12 monate nach ende des wirtschaftsjahrs (also meist bis zum 31.12. des folgejahrs) zeit die abrechnung für dich zu machen, tut er das nicht, kann er auch keine nachzahlung verlangen.
    du musst also maximal die nachzahlung fürs jahr 2009 bezahlen - aber eben nicht für die vorgänger-jahre (immer vorausgesetzt euer wirtschaftszeitraum läuft auch vom 01.01. bis 31.12. des jeweiligen jahres - ansonsten verschiebt sich das natürlich entsprechend).

    gegen die kündigungsfrist des vermieters kannst du nichts machen - die ist so gesetzlich festgelegt bei untervermietung möblierter räumlichkeiten.
     
  9. #8 KHS2404, 10.05.2010
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    Super Antworten! Recht herzlichen Dank!

    Zu den Nebenkosten: Die Nachzahlung ist nicht das Problem. Wir waren sehr sparsam und müssen nur einige Euro nachzahlen.

    Aber der Vermieter meint: meine Zahlungen wären über die gesamte Vertragsdauer (das ist Anfang 2009 bis jetzt) einfach viel zuwenig gewesen, denn schließlich wohnen wir ja zu zweit in der Wohnung und daher müsse ich eben die Differenz jetzt bis spätestens Anfang Juni nachzahlen. - Ich aber stehe auf dem Standpunkt, daß ich das, was im Vertrag steht, immer gezahlt habe.

    Dazu ist wichtig zu wissen, daß es nie eine Erhöhung der Vorauszahlungen gegeben hat. Der Vermieter hat eine solche auch nie nachgewiesen.

    Im Vertrag steht allerdings nicht drinnen " 27 %", sondern da steht nur drinnen: ich muß EUR 45,5 bezahlen. Und aus der Nebenkostenabrechnung ersehe ich, daß er schon 2 Jahre lang insgesamt 169,- bezahlt. Daraus habe ich ca. 27 % errechnet.

    Frage: Ist da mein Standpunkt rechtlich einwandfrei?

    Auch wenn mir dann eine Kündigugn droht ...

    Vielen Dank, für eure Antworten!
     
  10. #9 Michael_62, 11.05.2010
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    Nein, dein Rechtsstandpunkt ist Humbug.

    Es ist eine Vorauszahlung iHV 45,- festgelegt, der Rest wird dann nach Zugang der Abrechnung abgerechnet.
    Im Untermietrecht gilt selbiges wie im normalen Mietrecht. Somit ist der Vermieter frei die Vorauszahlung festzulegen.

    Im Mietvertrag ist normalerweise dazu ein Umlageschlüssel festgelegt, z.B. Quadratmeter oder Personenzahl.Wenn nichts festgelegt ist, gilt Quadratmeter als Umlagefaktor.

    Wenn dein "Obervermieter" ein Zimmer mit 14m² bewohnt und du eines mit 10m², die restlichen Räume und Flure die gemeinsam genutzt werden 30m² sind ist der Schlüssel dann 44:40.
    :wink
     
  11. RMHV

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    Das stimmt nicht ganz...
    Die Vorauszahlung ist nicht einseitig vom Vermieter festgelegt, sondern von beiden Parteien vereinbart und beide Parteien sind nach einer Abrechnung berechtigt, die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen.

    Lassen wir mal offen, ob das normalerweise so ist. Im Grundsatz richtig ist:

    Diese Rechnung wird allerdings unzutreffend sein. Wenn es zwei Nutzer gibt mit 10 und 14 m² bei 30 m² gemeinsam genutzter Fläche sind die Anteile 14/24 und 10/24 der auf die Wohnung entfallenden Gesamtkosten. Die gemeinsam genutzten Flächen gehen nicht in den Umlageschlüssel ein.
     
  12. #11 KHS2404, 11.05.2010
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    Oh, Wahnsinn, da wäre ich ja völlig daneben gelegen!

    Im Untermietvertrag steht allerdings im nachfolgenden Punkt:
    "Ändern sich die Miete oder die Vorauszahlungen/Pauschalen des Hauptmietvertrages, so gelten die Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter. Der Hauptmieter kann erhöhte Zahlungen vom Untermieter erst verlangen, wenn er die Erhöhung im Hauptmietverhältnis schriftlich nachweist."

    Und im darauffolgenden Punkt steht noch:
    "Die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen richtet [sich, das fehlt wohl?] ebenfalls nach den Vorschriften des Hauptmietvertrages."

    Aber da hat es ja keine Erhöhung gegeben! Der Hauptmieter zahlt konstant seine EUR 196,-. Und jetzt, nachdem er die von ihm angeforderte Jahresabrechnung für 2009 bekommen hat, schreibt er mir eine Rechnung, in der er die gesamten Verbrauchskosten einfach durch 2 teilt und mit meinen Vorauszahlungen gegenrechnet. Von einer Erhöhung steht da nichts.

    Und im nächsten Absatz erhöht er meine zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen auf das Doppelte. Aber wiederum ohne Nachweis, daß sich bei ihm etwas erhöht hat.

    Ich verstehe das nicht! Bitte könntet ihr dazu noch einmal Stellung nehmen!
    Recht herzlichen Dank!
     
  13. #12 lostcontrol, 11.05.2010
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    es geht hier nur um die VORAUSZAHLUNGEN.
    der hauptmieter KANN das an dich weitergeben, dass du jetzt auch monatlich höhere (oder niedrigere) VORAUSZAHLUNGEN zu leisten hast, worauf's letztendlich aber ankommen wird sind die TATSÄCHLICHEN KOSTEN, d.h. ob's nach- oder rückzahlungen gibt (tatsächliche kosten abzüglich vorauszahlungen).

    er hätte sich entscheiden können von sich aus höhere vorauszahlungen zu leisten, damit die nachzahlung nicht so hoch wird. das ist im normalfall kein problem und kein vermieter kann es dem mieter verweigern, mehr in den pott zu schmeissen.

    er will mit dir über die NACHZAHLUNG abrechnen - weil die VORAUSZAHLUNGEN offensichtlich nicht ausgereicht haben. das ist völlig korrekt so.

    den nachweis muss er natürlich erbringen, z.b. in dem er dir die betriebskostenabrechnung des vermieters vorlegt.
    er darf als hauptmieter beim haupt-vermieter die original-belege einsehen - ob das für untermieter auch gilt weiss ich nicht...
     
  14. #13 KHS2404, 11.05.2010
    KHS2404

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    Ganz herzlichen Dank!

    Jetzt ist alles klar. Und eigentlich das Problem auch gelöst: Ich brauche "nur" schauen, woher ich das Geld für die Nachzahlung nehme. Aber dann wird der Hauptmieter auch zufrieden sein, und von Kündigung keine Rede mehr sein.

    Naja, man muß eigenlitch nur genau lesen können: Vorauszahlungen - Nachzahlungen etc.

    Nochmals vielen Dank! Deine Antwort hat mir sehr viel Ungemach erspart!
     
  15. RMHV

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    Da bin ich mir nicht so sicher...

    Vielleicht, vielleicht aber auch nicht...
    Ohne auf die Details einzugehen scheint der Hauptmieter über das Abrechnungergebnis hinaus auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen zu verlangen, auf die er nach dem Inhalt des Vertrags keinen Anspruch hat.
    Der Hauptmieter kann seine Forderung soweit zwar nicht durchsetzen, kann aber das Mietverhältnis ohne Begründung mit einer Frist von 2 Wochen zum Monatsende kündigen.
     
  16. #15 lostcontrol, 11.05.2010
    lostcontrol

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    wieso nicht, RMHV?
    da steht doch drin: "Der Hauptmieter kann erhöhte Zahlungen vom Untermieter erst verlangen, wenn er die Erhöhung im Hauptmietverhältnis schriftlich nachweist." - d.h. der hauptmieter muss nur schriftlich nachweisen, dass er jetzt höhere vorauszahlungen hat, dann kann er das auch vom untermieter verlangen. der schriftliche nachweis dürfte wohl das kleinste problem sein.

    darauf würd ich mich an deiner stelle nicht verlassen - klingt nicht so, als herrsche bei euch "friede, freude, eierkuchen". wenn der hauptmieter dich raushaben will, dann kann er dir jederzeit kündigen.
     
  17. #16 KHS2404, 12.05.2010
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    Danke, euch beiden!

    Ich denke, das Wesentliche ist, daß ich jetzt begriffen habe, daß es sich auch dem Hauptmieter gegenüber um "Vorauszahlungen" handelt. Ich dachte immer, Vorauszahlungen gibt es nur gegenüber der Hausverwaltung. Das ist natürlich ein Blödsinn, und steht eigentlich auch im Vertrag. Wenn man genau lesen kann! Aber ich habe diesen Satz nie so richtig verstanden, daher eigentlich ignoriert (Super!)

    Ich denke, wenn ich jetzt "brav" bezahle, werden sich die Spannungen, die sich selbstverständlicherweise ergeben haben (Ist doch klar, daß der Hauptmieter auf sein Recht pocht!), auch wieder lösen, und es droht meine Kündigung doch nicht so schnell.

    Auf jeden Fall, vielen Dank an euch. Keine Ahnung, was passiert wäre, wenn ich eure Antworten nicht rechtzeitig erhalten hätte!
     
Thema: Untermiete-Kündigung durch den Vermieter
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