Untermieter loswerden

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Geplagter, 08.09.2014.

  1. #1 Geplagter, 08.09.2014
    Geplagter

    Geplagter Gast

    Hallo Leute,
    ich bin Student und habe als Hauptmieter seit April 2 Untermieter, welche beide unmöblierte Zimmer bezogen haben. Einer von denen hat bisher nur einmal die Miete pünktlich überwiesen (die erste), sonst 1-3 Wochen zu spät und auch stets erst nach Aufforderung. Diesen Monat steht die Zahlung auch noch aus, obwohl der 3. Werktag gilt. Für mich ist das untragbar, da ich die Hauptmiete am 1. überweise und auf die Zahlungen angewiesen bin. Auch stört der Untermieter das Zusammenleben meines Erachtens erheblich, weil er z.B. nicht hinter sich saubermacht (war explizit Bedingung für eine Aufnahme) oder sich wiederholt, trotz Ermahnung, ungefragt bei Lebensmitteln bedient, die ihm nicht gehören. Der andere Mitbewohner hat sogar berichtet, dass ihm plötzlich Geld aus der Brieftasche fehlte, die er über Nacht in seinem Zimmer liegen gelassen hat, als er weg war. Er ist ständig bekifft, verteilt in der ganzen Wohnung diesen stinkenden Rauch und vergisst regelmäßig, den Herd auszustellen, so dass man ihn sogar vorwerfen kann, die ganze Wohnung fahrlässig zu gefährden. Daher habe ich ihm im Juli die Kündigung schriftlich ausgesprochen, so dass die Frist zum 1.11. ausläuft. Dabei gibt es aber ein paar Probleme/Fehler meinerseits:

    1. Ich war so unvorsichtig, ihn einziehen zu lassen, bevor ein schriftlicher Vertrag zustande kam. Einen, den ich ihm gegeben habe, hat er nie unterschrieben. Insofern besteht der Vertrag nur mündlich. Die Bedingungen (pünktliche Mietzahlungen, Rauchen nur im eigenen Zimmer, gemeinsames Saubermachen von Küche/Flur/Bad) waren aber die gleichen, die für den anderen Untermieter auch galten, so dass er alles bezeugen kann. Dieser zweite Untermieter findet das Zusammenleben mit ihm auch schrecklich und möchte ihn auch raus haben.
    2. Im Kündigungsschreiben habe ich als Gründe die wiederholt verspäteten Zahlungen aufgeführt sowie das unzumutbare Zusammenleben durch seine Missachtung der vereinbarten Regeln, die ausdrücklich Bedingung für das Mietverhältnis waren. Allerdings habe ich nicht gewusst, dass man die späten Zahlungseingänge einzeln aufzählen muss - beweisen kann ich das aber durch Kontoauszüge allemal.
    3. Auch habe ich erst später erfahren, dass man den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen sollte. Das habe ich im Schreiben nicht getan. Was könnten hieraus für Konsequenzen erwachsen?

    Wäre er vielleicht ratsam, eine zweite ordentliche Kündigung auszusprechen, die diese Punkte beinhaltet, und eine Verschiebung der Kündigungsfrist hinzunehmen? Und was könnte ich noch übersehen haben? Zumindest an einen Widerspruch einer stillschweigenden Verlängerung habe ich gedacht.

    Bisher scheint er sich auch nicht um eine neue Wohnung zu kümmern. Ich befürchte daher, dass er nicht plant, rechtzeitig auszuziehen, so dass es wohl zu einer Räumungsklage kommen muss. Ist es möglich, hierfür Prozesshilfe oder sowas zu beantragen? In der Kündigung habe ich mit einer fristlosen Kündigung gedroht, wenn er die Miete weiterhin unpünktlich zahlt und geschrieben, dass er das also auch als Mahnung dafür zu verstehen hat. Das wäre diesen Monat ja schon erfüllt. Wäre dies rechtens?
    Ich kann mit diesem Typen nicht mehr leben und fühle mich auch nicht mehr sicher hier. Mitterweile geht er auch nicht mehr zu seiner Arbeit, sondern sitzt nur noch herum und macht die Wohnung dreckig und bedient sich, wie es ihm passt. Wenn ich ihn auf irgendwas anspreche, geht er wortlos in sein Zimmer und schließt hinter sich ab.

    Das sind ein Haufen Fragen, aber ich mache sowas zum ersten Mal und weiß nicht so recht, was hier noch auf mich zukommen könnte.
    Vielen Dank schon einmal für eventuelle Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nicht der große Untergang in diesem Fall. Im Zweifelsfall wird dann eben die gesetzliche Regelung angenommen.


    Viel wichtiger wäre eine nachweisbare Abmahnung (d.h. Aufforderung, bestimmte Dinge zu tun oder zu Unterlassen, unter Androhung einer Kündigung) gewesen. Die ist nämlich Voraussetzung für eine Kündigung in dieser Form. Ich halte diese Kündigung daher - ganz abgesehen von weiteren ggf. vorhandenen Fehlern - für unwirksam.


    Der Mieter kann eventuelle Härtegründe noch bis zum ersten Termin einer späteren Räumungsklage geltend machen und nicht nur bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses. Das kann schmerzhaft werden, wenn solche Gründe überraschend tatsächlich vorliegen ...


    Es besteht dadurch die Gefahr, den chronisch verstrahlten auf Fehler in der Kündigung aufmerksam zu machen, die er sonst nie bemerkt hätte. Andererseits würdest du mit einer unwirksamen und erfolglosen Kündigung viel Zeit und Geld verschenken. Wenn der Untermieter sich tatsächlich zur Wehr setzt, erfährst du irgendwann im nächsten Jahr per Urteil, dass deine Kündigung unwirksam war, und kannst dann nochmal kündigen ...

    Das ist eine taktische Entscheidung, die dir niemand abnehmen kann. Beratung gibt es bei einem Anwalt.


    Dass du eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 2 BGB aussprechen könntest. Die wäre zwar mit einer 3 Monate längeren Kündigungsfrist verbunden, muss aber gar nicht begründet werden und wäre damit zumindest als hilfsweise Kündigung eine gute Absicherung.

    Kann man auch jetzt noch nachholen, Risiken s.o.


    Den hätte man auch nachholen können - andere Dinge nur schwer.

    Solltest du eine erneute Kündigung aussprechen, achte darauf, dass deine Vorlage auf deine genaue Situation passt: Untermiete, nicht möbliert, Kündigung wegen verspäteter Zahlung und/oder anderen Verstößen gegen den Mietvertrag, ggf. erleichterte Kündigung - auch hier wieder aufpassen: Untermiete, nicht Gebäude mit zwei Wohnungen.


    Eltern schonmal angerufen?


    Falls du die Voraussetzungen erfüllst (d.h. insbesondere dein Einkommen ausreichend niedrig ist), ist das möglich. Ein Kostenrisiko bleibt, denn bei Unterliegen zahlst du den gegnerischen Anwalt. Egal ob mit oder ohne PKH: Eine außergerichtliche Einigung ist besser für alle Beteiligten.


    Wie viele Rechtsgeschäfte du auf einem Briefbogen unterbringst, ist deine Sache. Fakt ist aber, dass er bislang sein Fehlverhalten nach der Abmahnung nicht wiederholt hat. Sofern es nur um verspätete Mietzahlungen geht, wird auch regelmäßig eine wiederholt verspätete Zahlung nach der Abmahnung gefordert. Nur weil er danach einmal zu spät zahlt, kann man nicht auf eine erfolgreiche Kündigung hoffen.

    Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung liegen aktuell nicht vor. Den Beweis des Diebstahls der Lebensmittel wird man über Kindergartenniveau ("Kann nicht anders gewesen sein ...") kaum führen können, also entfällt das. Generell wäre es eine gute Idee, sich über die Rechtslage zu erkundigen bevor man seine Glaubwürdigkeit mit irgendwelchen Drohungen ruiniert.
     
  4. #3 Geplagter, 09.09.2014
    Geplagter

    Geplagter Gast

    Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

    So eine Aufforderung gab es bislang nur mündlich. Auch hier kann ich mich lediglich auf meinen anderen Mitbewohner berufen, mit dem ich zusammen zwei mal (vergebens) den anderen Untermieter zum Gespräch gebeten habe (als er überhaupt noch mit mir kommuniziert hat), bei denen auch seine Zahlungsmoral Thema war. Sollten Zeugenaussagen in diesem Fall aber nicht viel Gewicht haben - kann ich im Fall eines Neuaufsetzens der Kündigung die unwirksame Kündigung als Abmahnung hierzu gelten lassen?

    Wie gesagt, für diesen Monat ist die Miete wieder bereits überfällig. Wenn auch die Oktobermiete zu spät kommt - wäre das dann genug? Oder wo ist da die Grenze?
    Könnte ich in so einem Fall auch mehrere Kündigungen parallel aussprechen? Angenommen, er zahlt diesen Monat überhaupt nicht und Oktober zu spät - zwei Mieten Rückstand, fristlose Kündigung. Im gleichen Schreiben weise ich auf die Abmahnung(/erste Kündigung) hin (wenn das möglich ist) und kündige ordentlich. Außerdem kündige ich auch erleichtert für den Fall, dass er die Schulden ausgleicht, damit die fristlose Kündigung aufhebt und danach erfolgreich der ordentlichen Kündigung widerspricht, um spätestens in 6 Monaten einen handfesten Schluss zu haben. Geht das, so dass die jeweils früheste Frist gilt? Ich würde es zwar ungerne so lange dauern lassen, aber wenn es früher nicht geht...
     
  5. Andres

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    So ist es nicht gerade, aber erstens verlieren Zeugen gelegentlich die Lust, in deinem Rechtsstreit mitzuspielen, und leiden plötzlich an Amnesie und zweitens ist auch ohne solche Überlegungen grundsätzlich fraglich, an was sich ein Zeuge in 6-15 Monaten noch erinnern kann.


    Vermutlich schon.


    Keine einheitliche Linie. Ich zititere gerne ein Urteil, in dem drei weitere verspätete Zahlungen gefordert worden sind - das kann im Einzelfall aber auch anders aussehen.


    Ja, und normalerweise ist das auch sinnvoll. Die Gefahr, dass einzelne Kündigungen unwirksam sind, ist sonst einfach zu groß. Ich würde das genau so aufbauen, wie du es schreibst.
     
  6. #5 Geplagter, 09.10.2014
    Geplagter

    Geplagter Gast

    Hallo noch einmal!
    Wie erwartet/befürchtet sind weder für September noch für Oktober die Mieten eingegangen. Daher habe ich dem Mieter wie hier beschrieben eine dreifache (fristlos, ordentlich, erleichtert) Kündigung mit detaillierter Auflistung mehrerer Gründe (zuallererst der Mietrückstand, außerdem der ständige Verzug trotz Abmahnung, plus diverse andere), Widerspruchshinweis für die ordentliche Kündigung, Bezug auf erfolgte Abmahnungen und die vorherige Kündigung sowie Ausschluss einer stillschweigenden Weitervermietung bei Nichtauszug ausgesprochen und die Übergabe schriftlich von einem Zeugen beglaubigen lassen.

    Der Mieter sagte daraufhin einfach, dass ihm diese Kündigung egal sei und er sowieso bis zum Ablauf der ersten Frist Zeit hat (1.11.), was ich für eine Frechheit und für bodenlosen Schwachsinn halte. Um meine Rechte zu wahren (nicht, dass ein Abwarten, ob er dann auch wirklich auszieht, mir nachher negativ angerechnet wird), werde ich daher wohl schnellstmöglich klagen. Außerdem habe ich keinen Grund, ihm das abzukaufen, da er bereits im September sagte, dass er diesen Monat ausgezogen sein wird und sich allgemein als wenig vertrauenswürdig gezeigt hat (Mietzahlungen...).
    Kann ich mittlerweile aber z.B. Zugang zu Telefon und Internet verweigern? Da verursacht er hohe Extrakosten (ruft viele Mobilnummern an, was die Flatrate nicht deckt), alleine für September waren das über 20€, auf denen ich sitzenbleibe. Im (mündlichen!) Mietvertrag war nur von Mitbenutzung der Küche die Rede. Das Telefongerät gehört alleine mir, der Vertrag läuft und lief, Jahre bevor er eingezogen ist, alleine über meinen Namen. Die Mitbenutzung war bisher reines Dulden/Entgegenkommen meinerseits, es bestand keine Kosten- oder sonstige Regelung.
    Ich gehe davon aus, dass das bei Strom und Wasser sowieso und bei Küchengeräten aufgrund des Abkommens nicht möglich sein wird, auch wenn er keinen Heller zahlt?
     
  7. Andres

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    Schwierig. Die Mitbenutzung kann Bestandteil des Vertrages geworden sein, z.B. wenn darüber bei der Besichtigung gesprochen wurde oder wenn er sonst einfach davon ausgehen durfte, dass das "inklusive" ist. Ich glaube, ich würde es drauf ankommen lassen ...


    Ja. Klassisches Vermieterproblem.
     
  8. AtWork

    AtWork Gast

    Ich würde das Wlan PW ändern (Router PW natürlich ggf auch. Außerdem die Netzwerkanschlüsse des Routers per SW sperren) und das Telefon einziehen. Ist zwar ein Risiko, meiner Meinung nach aber ein geringes.

    Wie wäre es mit regelmäßigen Anzeigen bei den grünen/blauen Männchen wegen dem Drogenkonsum? Vielleicht handelt er ja auch damit, wer weiß das schon...

    Oder ganz radikal: Stell sein Zeug vor die Türe und tausch das Schloss. Das kann aber problematisch werden
     
  9. #8 Geplagter, 03.11.2014
    Geplagter

    Geplagter Gast

    So, ich habe es heute endlich geschafft, ihn rauszukriegen. Dass dies mit einigen Tagen/Wochen Verspätung passierte, nehme ich jetzt mal so hin. Dass er ein paar Lebensmittel und Küchenutensilien geklaut hat und behauptet, dass dies seine wären, obwohl ich das teils auf Bildern von vor seinem Einzug widerlegen kann, auch.
    Das Problem sind jetzt noch die ausstehenden Mieten, die er mir schuldet (Mahnbescheid wurde zugestellt, kann ab morgen Antrag auf Vollstreckung stellen) sowie der Zustand seines Zimmers.
    Eine Wand ist orange angemalt (der Rest unverändert weiß). Das wäre erst mal nicht so schlimm - vereinbart war eigentlich Ausgangszustand, aber was soll's - allerdings ist sie nur *teilweise* orange. Das letzte obere Viertel ist weiß geblieben - offenbar ist ihm da die Farbe oder die Lust ausgegangen. Es ist auch keine klare Trennung vorhanden, sondern ein wirres Gepinsel. Mir sagte er dreist, ich könnte ja den Rest orange zuende malen; das sei weniger Arbeit als alles zu überdecken. Selbst was zu tun weigert er sich.
    Außerdem gibt es im Bodenlaminat zwei Furchen mit tausenden dunklen Kratzern, wahrscheinlich von seinem Bürostuhl. Er behauptet, dass die bereits bei seinem Einzug hier waren. Ich bin da anderer Ansicht; ebenso lässt sich davon nichts auf den Bildern sehen, mit denen ich das Zimmer damals auf den einschlägigen Seiten ausgehängt habe. Diese sind aber auch nicht sonderlich hochauflösend.
    Ich habe ein Auzugsprotokoll erstellt, bei denen ich mit "Wände weiß" und "Boden im Ausgangszustand" betitelte Punkte unangekreuzt gelassen habe und habe da jetzt auch seine Unterschrift (ich wollte belegen können, dass er die Schlüssel abgegeben hat und hier nicht mehr wohnt und damit keinerlei Handhabe mehr hat, auch nur einen Fuß in die Wohnung zu setzen). Davon hat er eine Kopie.

    Kann ich wegen der Schäden im Zimmer was von der Kaution geltend machen? Da liest man ja Widersprüchliches.

    Außerdem hat er gesagt, dass er mir nur einen Teil der Schulden überweisen will und ich den Rest mit der Kaution verrechnen soll. Was soll ich davon halten? Das würde doch den Zweck der Kaution ad absurdum führen, weil dann eben nichts für Mangelbehebung bleibt.

    Danke schon mal für mögliche Antworten. Ich bin aber zumindest froh, dass der größte Spuk vorbei ist - das hätte schlimmer enden können (bzw. endlos...).
     
  10. Andres

    Andres
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    Zunächst wäre dem Mieter unter Fristsetzung Gelegenheit zu geben, die Mängel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen.


    Richtig. Der Anspruch auf Zahlung der Miete besteht unabhängig von der Kaution.
     
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