Untermieter wird Hauptmieter: Mieterhöhung oder Neuvermietung?

Diskutiere Untermieter wird Hauptmieter: Mieterhöhung oder Neuvermietung? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, meine Hauptmieterin zieht demnächst aus. Ihr Partner und Untermieter würde die Wohnung jedoch gerne beibehalten. Mir soll das Recht sein...

simatao

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Hallo, meine Hauptmieterin zieht demnächst aus. Ihr Partner und Untermieter würde die Wohnung jedoch gerne beibehalten. Mir soll das Recht sein, weniger Stress für alle beteiligten. Allerdings wollte ich den Mieterwechsel zu einer Anpassung der Miete an das inzwischen gestiegene Niveau nutzen (+25%). In Berlin sind Mieterhöhungen nur bis 15% zulässig. Ich frage mich also, ob der jetzige Untermieter, dann Hauptmieter klagen könnte, dass es sich um eine unzulässige Mieterhöhung handelt, oder ob er rein rechtlich mit Unterzeichnung eines neuen eigenständigen Hauptmietvertrags mit mir sich mit den gestiegenen Kosten einverstanden erklärt und es sich um eine Neuvermietung handelt, obgleich er de-facto einfach in der Wohnung wohnen bleibt?
 

Andres

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In Berlin sind Mieterhöhungen nur bis 15% zulässig.

Das gilt für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis, zu denen der Vermieter die Zustimmung des Mieters fordert. Eine Mieterhöhung per Vereinbarung (§ 557 Abs. 1 BGB) wäre jederzeit auch über diese Kappungsgrenze hinaus möglich. Die Frage, ob hier ein neues Mietverhältnis begründet wird, spielt damit keine Rolle. Nur der Vollständigkeit halber: Selbstverständlich sollte man hier ein neues Mietverhältnis begründen und bei dieser Gelegenheit überprüfen, ob es neben der Miethöhe noch andere Ecken im Vertrag gibt, die man jetzt eher anders regeln wollte.

Ob die gewünschte Miethöhe in Berlin zulässig ist, ist eine andere Frage. §§ 556d ff. BGB und der Berliner Mietendeckel lassen grüßen.
 

simatao

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Danke, das klingt ja schonmal gut. Von der Mietpreisbremse dachte ich sei ich bei einem Neubau nach 2017 ausgenommen und Mietwucher erst ab ca 50% über Vergleichsmiete anfangen. Andererseits klingt mir der zitierte Paragraph 558 als würde er für alle Wohnungen gelten. Damit wären die Hälfte der Immoscout Inserate für Berlin illegal und ich wieder beim Ausgangspreis :/ Kann jmd klären ob Neubauten die nach 2016 fertig wurden von dieser Regel ausgenommen sind?
 

Andres

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Von der Mietpreisbremse dachte ich sei ich bei einem Neubau nach 2017 ausgenommen

Bist du, keine Sorge. Aber ich kann das Baujahr nicht riechen. ;)


Mietwucher erst ab ca 50% über Vergleichsmiete

20 %, aber da müssen noch weitere Merkmale hinzutreten, § 5WiStG.


Andererseits klingt mir der zitierte Paragraph 558 als würde er für alle Wohnungen gelten.

Du meinst § 556d BGB? Der gilt für alle Wohnungen in Gebieten, die die Landesregierung als "angespannter Wohnungsmarkt" ausgewiesen hat.


Damit wären die Hälfte der Immoscout Inserate für Berlin illegal

Das kommt darauf an, wie das BVerfG über die Berliner Extrawurst entscheidet, voraussichtlich diesen Sommer. Wenn man davon ausgehen möchte, dass der Berliner Mietendeckel tatsächlich gilt, würde es mich aber nicht schlecht wundern, wenn es so wäre, wie du schreibst. Vor allem die für ältere Baujahre zulässigen Mieten sind schlicht ruinös. Ich kann da durchaus verstehen, wenn einige Vermieter lieber dagegen verstoßen als freiwillig zu kapitulieren und selbst Mieten anzubieten, die nicht funktionieren.


Kann jmd klären ob Neubauten die nach 2016 fertig wurden von dieser Regel ausgenommen sind?

Von der Regelung aus § 556d BGB sind Neubauten ab Erstbezug Oktober 2014 ausgenommen und das steht in § 556f BGB.
 
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