Untermietvertrag mit Abnutzungskosten in Kaltmiete?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Brix, 21.06.2012.

  1. Brix

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    Hallo zusammen,

    ich bin Student und bewohne zZt. eine 3-Zimmer Wohnung.
    Im Moment Wohne ich noch mit einem Freund zusammen, der aber bald ausziehen wird.

    Ich bin Hauptmieter der Wohnung und möchte nun in Zukunft die anderen beiden Zimmer an andere Leute vermieten. Die Erlaubnis der Genossenschaft liegt vor.

    Damals wurde die Wohnung von mir ohne Fußboden und ohne Küche übernommen.
    Ich habe selbst Fußboden verlegt und eine Küche eingebaut.
    Nun möchte ich wissen, ob es rechtlich in Ordnung ist, die Kaltmiete mit der Begründung zu erhöhen, dass man einen Fußboden und eine Küche zur Verfügung stellt und das sich die Sachen abnutzen.

    Ich würde gerne als Beispiel die Kaltmiete bei einem 16m²-Zimmer von 120€ um 17€ für den Fußboden und Abnutzung + Bereitstellung von Küche erhöhen.
    Ist das zulässig?
    Und kann ich das im Mietvertrag einfach als gesamte Kaltmiete deklarieren?



    Vielen Dank für die Hilfe im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Ja. Ich würde aber die Teile mit Zustandsbeschreibung im MV aufführen als "Nettomietzins".
     
  4. #3 Christian, 22.06.2012
    Christian

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    Hallo,

    du benötigst die Erlaubnis deines Vermieters.

    Du meinst vermutlich nicht die Miete, die du für die Mietsache an deinen Vermieter zahlst, sondern die Miete, die du verlangst.
    Diese Miete legst du fest - erhöhen kann man etwas, was noch nicht existiert, eher nicht ;-)
    Du kannst (im gewissen Rahmen) als Miete verlangen, was dir beliebt - und wenn du dabei Gewinn machst, ist das durchaus legitim.
    Also: Such' dir Mieter, die bereit sind, den von die geforderten Mietzins zu zahlen, schließe mit diesen Personen je einen (Miet-)Vertrag mit deiner Wunschmiete ab. Du wirst schnell merken, daß die Miete zu hoch angesetzt ist, wenn du keine Mietinteressenten für die Zimmer findest.

    Gruß,
    Christian
     
  5. Brix

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    Hallo,

    vielen Dank für die Antworten!
    Sehe ich das richtig, dass der Begriff Nettomietzins nur ein anderer für Kaltmiete ist?

    @Christian, in Zukunft drücke ich mir präziser aus ;-)
    Die Genossenschaft ist in dem Fall der Vermieter.
    Ich will mich nicht bereichern und z.B. 17€ über den reellen Kosten ohne Abnutzung ist wohl auch für Studenten machbar! Ich werde weniger verlangen, als viele andere bei gleicher Quadratmeterzahl :-)

    Ich wusste halt nicht, ob ich einfach mehr nehmen darf, weil ich hab da was von Mietpreisspiegeln gelesen, durch die die Kaltmiete eigentlich definiert wird.

    Also Mietvertrag mit Untermietern schließen, die Kaltmiete die mein Vermieter von mir haben will anteilig + meinen Obolus als Nettomietzins deklarieren, Abschläge für Nebenkosten addieren, zum Selbstschutz drei Kaltmieten + Bürgschaft der Eltern und alles ist gut, oder?

    Dann noch Übergabeprotokoll und Hausordnung und mehr muss ich nicht tun, um mich auch abzusichern, oder?

    (Das die Kaution auf einem extra Konto verzinst werden muss, weiß ich ;-))


    Vielen Dank!
     
  6. Berny

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    Joo, kann man so sagen.
    Ich würde mich aber entscheiden für Nettomietzins. Dazu kämen dann noch die Betriebskosten: Heizung, Warmwasser, Grundbesitzabgaben usw., nachzulesen (und im MV unbedingt wörtlich angeben): "Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung in der jeweils neuesten Fassung".
     
  7. #6 lostcontrol, 22.06.2012
    lostcontrol

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    nur um's richtigzustellen: dein vermieter verlangt von dir auch geld für die abnutzung. das ist in der kaltmiete die du zahlst natürlich auch mit drin.

    die kaltmiete wird nicht durch mietspiegel definiert, wie kommst du darauf?
    der mietspiegel ist nur 'ne richtlinie, nicht mehr und nicht weniger. er spielt evtl. bei mieterhöhungen 'ne kleine rolle, de fakto kalkulieren vermieter aber anders. aus dem was vermieter kalkulieren errechnet sich irgendwann dann mal der mietspiegel...

    du darfst als mietsicherheit nur maixmal drei kaltmieten nehmen - ob nun als bürgschaft der eltern, als bankbürgschaft, als kaution etc, völlig egal - es darf halt nicht insgesamt mehr als 3 kaltmieten sein. schlag das bitte mal nach, z.b. bei wikipedia unter dem stichwort "mietsicherheit".
    ich weiss dass bei studenten gerne mehr verlangt wird - legal ist das aber nicht. ich hab ehrlich gesagt auch noch nie erlebt bzw. bei anderen gehört dass für ein WG-zimmer mehr als die 3 kaltmieten an mietsicherheit verlangt werden, und das ist eigentlich schon viel für ein WG-zimmer.

    müssen tust du da garnichts. machen kannst du 'ne menge (z.b. mieterselbstauskunft verlangen, schufa-auskunft, kontoauszüge usw.). der knackpunkt ist, dass auch wenn alles blendend aussieht, du hinterher trotzdem dumm aus der wäsche gucken könntest, das ist das risiko beim vermieten.

    viel glück!

    p.s.: die erlaubnis zur untervermietung hast du ja, oder?
     
  8. #7 Christian, 22.06.2012
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    Die Reihenfolge ist eher andersrum:
    Vermieter schließen (Miet-)Verträge mit Mietern ab, und in diesen Verträgen wird ein Mietbetrag festgelegt. Nun sammelt die Stadt/Kommune/Werauchimmer die Daten, und erstellt daraus den Mietspiegel. Der Mietspiegel sagt aus, was so ungefähr im Durchschnitt gezahlt wird. Du kannst aber (im gewissen Rahmen) verlangen, was du möchtest - unabhängig vom Mietspiegel.

    Ja, irgendwie schon, aber irgendwie auch nicht. Statt der Kaltmiete, die DEIN Vermieter verlangt, könntest du auch die monatliche Kreditrate für DEIN Auto nehmen. Du kannst auch den Preis für 1000 Brötchen als Basis nehmen ... du MUSST jedenfalls keinesfalls(!) den Betrag nehmen, den dein Vermieter bekommt.

    Warum willst du nicht ein paar Euro Gewinn machen, wenn du die Möglichkeit dazu hast? Wenn du jetzt schon sagst, daß du weniger verlangen willst als viele anderen, verschenkst du Geld. Klar, kann man machen, ich reiz' den Mietpreis ja auch nicht bis zum alleräußersten aus, aber wenn der Markt eine bestimmte Miethöhe hergibt, warum bleibt man dann freiwillig deutlich darunter? Das dankt dir niemand ...
    Oder steckt da was anderes dahinter?

    Gruß,
    Christian
     
  9. Brix

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    Vielen Dank für die vielen Infos.

    Danke auch für die Erläuterung des Mietspiegels.
    Dann habe ich da irgend etwas völlig falsch verstanden oder eine schlechte Quelle gehabt.

    Ich will ja nicht mehr als drei Kaltmieten als Kaution haben.
    Das mit der Mietsicherheit habe ich gegoogelt.
    Meines Erachtens nach sind das zwei paar Schuhe.
    Einmal die Kaution als wirkliche Sicherheit und einmal eine Mietbürgschaft, falls die Kinder nicht zahlen, dass die Eltern für ihre Kinder aufkommen müssen.

    Bei mir war das auch so, dass ich eine Bürgschaft meines Vaters abgeben und Kaution zahlen musste.

    Die Erlaubnis zur Untermiete liegt vor.
    Ich muss, wenn ich Untervermiete jeden Monat 5€ Untermietzuschlag an meinen Vermieter zahlen.....


    Zum Geld, Pecunia non olet, das ist richtig.
    Aber ich denke dann irgendwie doch, das Studenten ja nicht so viel Geld haben und es soll ja eine nette Wohngemeinschaft sein, in der ich ja schließlich auch lebe!
    Vielleicht bin ich da aber auch einfach zu gut.

    Gruß
     
  10. #9 Christian, 22.06.2012
    Christian

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    M.W.n. ist Kaution eine Form der Mietsicherung.

    Somit nicht 2 Paar Schuhe, und somit nur eins (eine Mietsicherung) möglich - bzw. legal. Möglich ist auch etwas illegales.
     
  11. #10 lostcontrol, 22.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.06.2012
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    nö, der irrtum ist verständlich. da mittlerweile auch für vermieter die hinzuziehung des mietspiegels als grundlage für mieterhöhungen gang und gäbe ist, schliesst sich halt der kreis.
    aber theoretisch kann ein vermieter (und das bist du ja in dem fall, auch wenn du selbst nur mieter bist) die kaltmiete ansetzen wie er lustig ist (damit's illegaler "mietwucher" wird, gehört dazu ausser der hohen miete auch die ausnutzung einer notlage). nur wirst du halt keine mieter finden, wenn du zuviel miete verlangst.

    dann hast du was falsch verstanden. ich zitiere hier mal den knackpunkt von wikipedia:
    die aussage ist klar: es dürfen maximal 3 kaltmieten verlangt werden. ob nun als bürgschaft, als kaution etc. - völlig egal.

    da ich viel im studi-forum in sachen wohnen mitlese (weil wir auch an studenten vermieten) kenn ich das spielchen. fakt ist: da werden die studis gewissermassen über den tisch gezogen. rechtlich korrekt ist das definitiv nicht, und die bürgschaft der eltern ist letztendlich keinen pfifferling wert (deine eltern können die beruhigt zurückziehen) weil sie nämlich nicht der gesetzlichen grundlage entspricht. maximal 3 kaltmieten. punkt.
    das ist für vermieter natürlich ärgerlich (weil's bei mietnomaden, wohnungszerstörern und ähnlichen mietern, die nur geld kosten, aber nicht zahlen) natürlich mit den 3 kaltmieten nicht getan ist), aber so ist das gesetz nun mal.
    natürlich kannst du als vermieter sagen "friss oder stirb" - bzw. "dann kriegt halt jemand anders die wohnung (bzw. in deinem fall das zimmer) der nicht so rumzickt", aber rechtlich ist das nichtig, deine eltern können ihre bürgschaft jederzeit zurückziehen und das wird an deinem mietvertrag nichts ändern, ausser dass dein vermieter möglicherweise dann sauer ist. was genauso blödsinnig ist, weil im fall der fälle die bürgschaft ohnehin nicht fällig wird, da nichtig. es sei denn deine eltern sind fair und kommen aus purer fairness dem vermieter gegenüber für den mist den du gebaut hast auf. müssten sie aber nicht.

    bist du nicht, keine sorge. ich hab noch nie für ein WG-zimmer mehr als eine monatsmiete kaution bezahlen müssen. und das in freiburg, ist ja nicht grad das einfachste pflaster in sachen wohnungssuche.
    im gegenteil, ich finde du bist da ziemlich realistisch.
    wieviel hast du denn für den boden bezahlt? und wieviel für die küche?
    17 euro x 3 (du wohnst ja auch da) x 12 = 612 euro pro jahr.
    wie alt ist die küche? wie alt der boden?
    ich weiss ganz gut was 'ne ikea-küche inkl. geräten so etwa kostet, auch was ein boden (was für einer eigentlich?) so kostet. und auch dass man sowas normalerweise auf etwa 10 jahre rechnet.
    bei dir kämen nach meiner rechnung 6.120 euro raus. das ist in meinen augen relativ teuer, aber ich weiss ja auch nicht was für eine küche du eingebaut hast und was für einen boden. wenn du 'ne anständige küche und einen wirklich guten boden eingebaut hast, dann ist es einfach nur realistisch.
    die frage ist nur: was wenn ihr aus der wohnung rausfliegt bzw. auszieht? was wäre boden und küche denn dann noch wert?
    oder andersrum: wie alt ist denn die küche jetzt? und der boden? wenn's nimmer neuwertig ist, setzt du die "abnutzungsgebühr" schon ganz schön hoch an. wir nehmen für EBKs zwischen 20 und 30 euro aufpreis.
    aber egal, ich finde deine rechnung soweit ok - du bist in vorleistung gegangen und willst deine kohle auch wieder reinkriegen, das ist völlig nachvollziehbar.

    viel glück bei der mietersuche!
     
  12. Brix

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    Ok, dann als Kaution nur maximal drei Kaltmieten und hoffen, dass ich nette Mieter finde, die nie Ärger machen. :-)

    Also für ca. 50m^2 Laminat habe ich an Materialkosten incl. Leisten usw. 600 invstiert (Arbeitszeit nicht mitgerechnet).
    Der Boden ist 1 Jahr alt und neuwertig.
    Zur Berechnunsgrundlage habe ich aber einfach das genommen, was ich hätte zahlen müssen, wenn ich die Wohnung mit Boden übernommen hätte. Dafür hätte mein Vermieter pro m^2 30 Cent mehr Kaltmiete pro Monat verlangt. Entsprechend hab ich den Bodenaufschlag durch 1/3 der gemeinschaftlich genutzten Fläche + Zimmerfläche errechnet.

    Und für die Küche, ebenfalls 1 Jahr alt, neue Geräte, normale preiswerte Markengeräte, habe ich eben einfach mal 10€ angesetzt.

    Also wenn ich mir auf WG-Portalen die Zimmerpreise ansehe, liege ich mit ca. 145 kalt und 230 warm mit 16m^2 unter dem Durchschnitt!
    Letztendlich, wie Christian schon sagte, ist es vielleicht doch nicht verkehrt, wenn da ein paar Euros über bleiben.
    Darüber hinaus ist für Mieter ja nicht ersichtlich, wie sich der Nettomietzins zusammensetzt.

    Vielen Dank
     
  13. #12 Christian, 24.06.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    die Preise auf WG-Portalen, bei ebay und im Kleinanzeigenteil der Samstagszeitung sind IMMER Preise, die der Verkäufer/Vermieter gerne hätte.
    Wahrscheinlich liegen die Preise, die tatsächlich gezahlt/vereinbart werden, darunter, jedenfalls quasi nie darüber.

    Wer ohne Gründe wie z.B. dieser hier ...
    ... nicht so viel nimmt, wie er bekommen kann, hat das Prinzip der Marktwirtschaft nicht verstanden und wird mit so einer Einstellung früher oder später auf die Schnauze fallen - nicht nur beim Thema Immobilien.
     
  14. Brix

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    Stimmt, gut gesagt!
    Aber leben und leben lassen gilt dennoch ;-)

    Ich denke nun sind alle Dinge soweit geklärt!
    Kennt jemand zufällig eine Quelle mit einem guten Mustervertrag für Untervermietung?
    Man findet total viele, nur vermag ich nicht zu entscheiden, welche gut und rechtlich einwandfrei sind.

    Vielen Dank!
     
Thema: Untermietvertrag mit Abnutzungskosten in Kaltmiete?
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