Untermietvertrag "verschwiegen"

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von MrArglos, 13.04.2012.

  1. #1 MrArglos, 13.04.2012
    MrArglos

    MrArglos Gast

    Hallo,

    zuerst: Ich bin kein Vermieter sondern ein Untermieter. Ich schreibe in diesem Forum, weil ich wissen will welche Rechte die Eigentümerin der von mir bewohnten Wohnung mir gegenüber hat. Und das kann man in einem Vermieter-Forum wohl verlässlicher in Erfahrung bringen als in einem Mieter-Forum, wo sich Leidensgenossen mit ihrem Halbwissen gegenseitig falsche Tatsachen einreden :)

    Meine Story:

    Ich hab zum 01.03.2012 einen unbefristeten Untermietvertrag über ein unmöbliertes Zimmer geschlossen. Ist ein Standardvertrag aus dem Internet, 3-Monate-Kündigungsfrist, Untermietvertrag endet mit Hauptmietvertrag usw.,
    sieht für mich ganz normal aus.

    Der Hauptmieter, mit dem ich meinen Untermietvertrag abgeschlossen habe, hat seiner Vermieterin (der Eigentümerin der Wohnung) nicht mitgeteilt, dass er mich als Untermieter hat. Davon wusste ich nichts, habe diesbezüglich auch nicht nachgefragt, da er bereits vor mir das Zimmer untervermietet hatte.

    Die Vermieterin hat das jetzt herausgefunden und ist verständlicherweise verärgert. Der Hauptmieter hat dafür wiederum kein Verständnis und hat seinen Vertrag mit Wirkung zum 31.07.2012 gekündigt. Ärgerlich für mich, aber soweit akzeptabel.

    Mein Problem:

    Allerdings ist die Vermieterin dermaßen verärgert, dass sie gestern aus heiterem Himmel vor der Tür stand, ihrem Ärger auf dem Hauptmieter freien Lauf gelassen hat und mich aufgefordert hat das Zimmer binnen 7 Tagen zu räumen. Sonst schicke sie ihren Sohn vorbei, was auch immer das heißen sollte... :)

    Nachdem sie sich beruhigt hatte und wir die Sache zu Dritt besprochen haben ist sie mündlich so verblieben, dass sie mir bis 15.05.2012 Zeit einräumt das Zimmer zu räumen.

    Meine Frage:

    Ich werde versuchen bis zum 15.05.2012 wieder umzuziehen, befürchte aber nicht rechtzeitig ein geeignetes Zimmer zu finden. Kann ich mich in diesem Fall auf meinen Untermietvertrag berufen? Oder ist der garnicht gültig weil die Vermieterin nie eingewilligt hat?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 13.04.2012
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    Hallo,

    ich glaube, so eine Konstellation hatten wir hier schonmal ...

    M.E. hast du ja einen gültigen (Untermiet-)Vertrag. Du kannst also darauf bestehen, daß der (Haupt-)Mieter dir das Zimmer überlässt.
    Wenn der Vermieter dadurch einen Schaden hat, muss der Vermieter sich deswegen an den (Haupt-)Mieter halten.

    ... mein Bauchgefühl.

    Gleichzeitig sagt mir mein Bauch aber auch, daß es sich nicht lohnen wird, auf sein Recht zu bestehen, um dann ggf. gemeinsam mit dem "Gegner" oder "Feind" unter einem Dach oder sogar in einer Wohnung noch ein paar Tage, Wochen oder Monate zu wohnen.

    Gruß,
    Christian
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi MrArglos,

    die Vermieterin kann von dir garnichts verlangen, da ihr beiden keinen Vertrag miteinander abgeschlossen habt ! Dein Ansprechpartner ist der Hauptmieter.

    Wenn dann kann die Vermieterin nur dem Hauptmieter auffordern mit eine Fristsetzung, das das Untermietverhältnis zu beenden ist.
     
  5. #4 Papabär, 13.04.2012
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    Das heißt zumindest dass sie auch keine Ahnung hat, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist.

    Zunächst mal müsste Sie dem Hauptmieter eine Abmahnung aussprechen. Aus Gründen der Nachweisbarkeit aber schriftlich. Erst wenn die ungenehmigte Untervermietung dann in einer angemessenen Frist nicht beendet wird, kann sie den Hauptmietvertrag (und zwar NUR den) kündigen.

    Was würde eigentlich passieren, wenn der Hauptmieter jetzt (ebenfalls schriftlich) um die Genehmigung zur Untervermietung bittet? Gem. §553 kann der Hauptmieter die Genehmigung des Vermieters verlangen (d.h. ggf. sogar einklagen), wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Die Vermieterin kann die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen - aber grundsätzlich verwehren kann sie die Genehmigung i. d. R. nicht.

    "Die beste Art dem Gegner die Zähne zu zeigen ist lächeln!"
     
  6. Pharao

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    Hi Papabär,

    das "erfragen" muss aber vorab erfolgen und nicht hinterher.

    Trotzdem gibt es hier aber unterschiedliche Urteile dazu, sodass niemand sicher sagen kann, ob die Vermieterin mit einer Kündigung durchkommen würde.
     
  7. #6 Papabär, 13.04.2012
    Papabär

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    Wo steht das?

    Klar, der Anstand gebietet das normalerweise, aber wenn z.B. bei meinem Kumpel die Wohnung ausbrennt, dann würde ich den auch nicht auf der Straße sitzen lassen, nur weil mein Vermieter sich 14Tage zeit lässt mir die Gebrauchsüberlassung zu bewilligen.
     
  8. #7 Pharao, 13.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2012
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    Hi Papabär,

    das erfragen das dies vorab geschehen muss geht m.E. aus dem BGB so hervor. Würde ja auch wenig Sinn machen, wenn der Hauptmieter vorab einen Untermietvertrag abschliesst und dann der Vermieter später nicht zustimmt, oder ?

    Aber wie schon gesagt, es gibt auch Gerichtsurteile die besagen: Wenn der Vermieter hätte zustimmen müssen, das man deswegen dem Hauptmieter nicht kündigen kann. Andere Gerichte haben das aber auch genau andersum entschieden, nämlich das eine Kündigung dann durchaus zulässig ist.

    Alleine daraus ergibt sich, warum die meisten Mietervereine in ihren Downloads zum Theama Untervermietung auch anraten: Vorab bitte fragen, da sonst die Kündigung drohen kann.

    Das ist ja u.a ein anderer Sachverhalt, denn es gibt auch noch sowas wie Besucher.
    Und ja, in Einzelfällen kann auch ein Besucher mehrere Monate dort wohnen (und Wohnungsbrand ist sicherlich ein gutes Argument dafür, das der Besucher auch länger dort ist) .....
     
  9. #8 Papabär, 13.04.2012
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    Also dem fünfdreiundfuffziger entnehme ich DAS aber nicht. Und Sinn würde es - wie z.B. im vorliegenden Fall - durchaus machen.

    Natürlich weiß ich auch nicht, ob es im Streitfall (d.h. falls die Genehmigung ohne entsprechende Begründung verweigert werden würde) von einem Richter honoriert werden würde - Schaden kann es aber eigentlich auch nicht, oder?

    Ich laboriere selber gerade an einem ... sagen wir mal ähnlich gelagerten Fall, bei dem mir unser eigener Anwalt von der Argumentation "ungenehmigte Gebrauchsüberlassung" abgeraten hat, da das Risiko bestünde das die Anfrage sogar noch wärend der Verhandlung gestellt wird und der Vorgang dann mit einem Vergleich abgeschlossen wird. (In meinem Fall liegt der eigentliche Grund in der Person des Hauptmieters, der die Nachbarn tyrannisiert & bedroht ... solange er aber niemanden tätlich angreift ...)
     
  10. #9 Pharao, 13.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2012
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    Hi Papabär,

    aus dem §540 BGB geht aber hervor: "Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten ...."

    Aber auch aus dem §553 BGB finde ich das man rauslesen kann, das man vorab fragen muss. Ich mein, der Satz "... so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen ...", klingt jetzt für mich nicht so, das man das hinterher erst macht.

    Naja, einmal kannst du auf Unterlassung klagen und einmal kannst du versuchen das Mietverhältnis zu kündigen. In beiden Fällen meine ich aber, das vorab eine Abnahmung mit Fristsetzung erfolgen muss, auf jeden Fall für die fristlose Kündigung oder für die Unterlassungsklage.

    Wie dann das Gericht das sieht, wie schon gesagt, es gibt zwei gegensätzliche Urteile dazu :unsicher026:

    Naja, ob das ausreichend ist kann ich dir nicht sagen, aber meines Wissens musst du berechtigte Gründe haben und jemand der Nachbarn ärgert, also das wäre für mich durchaus berechtigt. Warum lässt du nicht ggf deine Nachbarn unterscheiben, das sie ggf mit dieser Person andauernt ärger haben bzw du legst dar, das Nachbarn sich über diesen Untermieter schon ggf mehrfach bei dir beschwert haben ?

    Sorry, das man nicht immer erst warten kann, bis was schlimmeres passiert. Zumal dein Interesse auch der Hausfrieden ist und der wird ja anscheindend von dieser Person massiv gestört, sodass ich mir schon vorstellen kann, das dies evtl ein Grund ist, warum du einer Zustimmung ablehnen kannst. Wenn die anderen Mieter deswegen ausziehen, dann ist das durchaus ein finanzieller Schaden. Das musst du nur ggf jetzt dem Richter auch so klar machen ;)
     
  11. #10 Christian, 13.04.2012
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    Der Kumpel aus dem Beispiel ist aber definitv ein Untermieter und kein Besucher, da der Kumpel ja Miete zahlt und einen (Untermiet-)Vertrag mit dem (Haupt-)Mieter hat.
     
  12. #11 Pharao, 13.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2012
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    Ach, jetzt kannst du also Hellsehen ???

    Sorry, aber meine Freunde & Bekannten könnten bei mir kostelos wohnen, wenn denen ihre Bude abfackelt ...... Da hat man nämlich in der Regel ganz andere Probleme. Außerdem müsste der Vermieter erstmal belegen, das diese Person kein Besucher mehr ist, was in der Regel garnicht so einfach ist.
     
  13. #12 Papabär, 13.04.2012
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    Na Keule, ... was glaubst Du denn was ich seit zwei Jahren mache? Du red´st doch hier nich mit´m Studenten.

    Wir haben regelmäßig Polizeieinsätze, diverse Zeugenaussagen - nicht nur von den Nachbarn, auch der Postbote hat Schiss, die Anwohner schreiben regelmäßig Protokolle. Wir haben das Veterinäramt und das Ordnungsamt eingeschaltet (Hunde verwahrlosen in der Whg. bzw. laufen frei im Treppenhaus herum) der Mieter beschmeißt die anderen Wohnungstüren mit Essensresten (KEINE Sachbeschädigung). Nur ... der einzige, den er jemals tatsächlich blutig geschlagen hat ist der Untermieter - und der macht keine Anzeige.

    Das meiste wurde bislang vom Gericht als belanglos/Einzelfall abgetan (der arme Mieter muss doch gegen die Willkür der Nachbarn geschützt werden) ... und es ist ja auch nicht rund um die Uhr so. Wir hatten auch schon Phasen, da war über Monate Ruhe. Ich hoffe jetzt allerdings auf den nächsten Termin.

    Ich hab´ Dir ja mal gesagt, das ich in solchen Fällen gerne einen Polizisten in eine Nachbarwohnung einquartiere (hat bislang immer geholfen) ... aber wie´s so ist: Nie ist ein Polizist zur Stelle, wenn man einen braucht.



    @Christian: Natürlich zahlt mein Kumpel bei mir keine Miete ... darum geht´s aber auch nicht. Entscheidend ist doch daß er - wenn auch nur vorübergehend - seinen Lebensmittelpunkt verlagern würde. Ich denke, daß dürfte dann ggf. richterlich zu entscheiden sein. Es geht mit dem Beispiel aber nicht um Untermiete im speziellen, sondern um ungenehmigte Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mietsache an Dritte.

    Der §540 BGB geht m. E. von der Gebrauchüberlassung der Mietsache als Ganzes aus ... was beim TE ja nicht zutrifft.
     
  14. Pharao

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    Hi Papabär,

    was muss denn dein unerlaubter dort wohnender Untermieter noch alles machen, damit er vor Gericht als unzumutbar für dich gilt ? Ich meine das das jetzt schon mehr ist, als benötigt wird ....

    Sorry, aber ich empfinde das für mehr als Ausreichend, sodass ich mir nicht vorstellen kann, das in dem Fall der Vermieter noch während der Verhandlung eine Zustimmung zur Untervermietung geben muss oder würde. Ich meine, das hier genügend Gründe vorhanden sind was gegen diese Person spricht oder handelt es sich hier um den Mieter der solche Probleme macht ? Das wäre ein Unterschied.
     
  15. #14 MrArglos, 15.04.2012
    MrArglos

    MrArglos Gast

    Also erstmal Danke für eure mehr oder weniger brauchbaren Beiträge...

    Ich habe mir jetzt alle relevanten Paragraphen des BGB, insbesondere

    § 540
    § 541
    § 543
    § 546
    § 549
    § 553
    § 568

    durchgelesen.

    Unter der Voraussetzung, dass mein Untermietvertrag mit dem Hauptmieter rechtsgültig ist (wovon ich ausgehe), komme ich zu folgendem Schluss: Ich muss mein Zimmer nur dann vor Ablauf einer 3-Monats-Frist räumen, wenn

    a) mir der Hauptmieter schriftlich fristlos kündigt (wofür ihm der Grund fehlt)

    oder

    b) die Vermieterin dem Hauptmieter schriftlich fristlos kündigt (wozu Sie m.E. in der Lage ist, da er ihr das Untermietverhältnis verschwiegen hat). Denn im Untermietvertrag steht, dass dieser spätestens mit dem Mietvertrag des Hauptmieters endet.

    Da ich nicht davon ausgehe, dass sich die Vermieterin selbst einen Mietausfall bescheren will indem sie dem Hauptmieter fristlos kündigt, ist meine Lage garnicht so brenzlig.
     
  16. #15 wilhelmine, 15.04.2012
    wilhelmine

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    zu a):
    der hauptmieter hat sehr wohl einen grund dir zu kündigen.
    der grund ist: die untervermietung ist ihm vom vermieter nicht gestattet worden!
     
  17. #16 MrArglos, 15.04.2012
    MrArglos

    MrArglos Gast

    @wilhelmine: Aber nicht fristlos, es sei denn ihm selbst wird fristlos gekündigt, das wäre dann Fall b). Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund setzt nach § 543 nen wichtigen Grund voraus. In diesem Zusammenhang wird dort insbesondere ein Verschulden erwähnt. Was habe ich denn bitte zu verschulden? Es ist der Hauptmieter, der nach § 540 ein Verschulden begangen hat. Es wäre demnach eher mein Recht fristlos zu kündigen als seines.

    Mit ner fristgerechten Kündigung hätte ich kein Problem.
     
  18. Berny

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    Nöö. Auch wenn der Hauptmieter unerlaubt untervermietet hat, tangiert das nicht den MV HM/UM. Ausserdem wäre zu überprüfen, ob lediglich die UM-Namensänderung allein ein Kündigungsgrund wäre, denn Untervermietung war ja wohl bereits vorher (genehmigt?)gewesen.
    Falls der MV VM/HM zum 31.7. wirksam enden sollte, wäre das auch der Fall, wie bereits erwähnt, zum gleichen Termin für den MV HM/UM.
     
  19. #18 Papabär, 16.04.2012
    Papabär

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    Pharao, der Untermieter ist quasi harmlos ... der Hauptmieter ist das Problem. Und es geht auch in keinster Weise darum was meine Meinung ist (ich wohn´ da nicht) ... der böse Richter ist Schuld. Damit der sozial gebeutelte, arme Mieter nicht auf der Straße steht, wird ein Mediator bestellt - dann ist mal wieder ´n Quartal lang Ruhe, und dann beginnt der Streß von neuem.

    Ich wollte hier aber auch nicht meinen Fall durchkauen (dafür hab´ ich´n Anwalt), sondern lediglich ein Beispiel zu dem Fall von MrArglos anbringen.




    Eine evtl. zuvor mal erteilte Genehmigung wäre ja nur auf eine spezielle Person bezogen ... für einen neuen Untermieter hätte also eine neue Genehmigung eingeholt werden müssen.

    Ich frage mich jedoch immer noch, wo das Problem liegt, diese jetzt einzufordern. Der - sicherlich irgendwo verständliche - Missmut der Vermieterin über die zuvor nicht eingeholte Genehmigung ist in §553 als Ablehnungsgrund nicht aufgeführt.
     
  20. Pharao

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    Hi Papabär,

    aber merkst du was ? Du brauchst Gründe die gegen den Untermieter sprechen und nicht gegen den Hauptmieter um ablehnen zu dürfen als Vermieter. Das ist also dann bei dir ein ganz anderer Sachverhalt und wird natürlich dann auch ganz anders Bewertet.
     
  21. #20 Papabär, 16.04.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    In beiden Fällen gab´s vorab keine Genehmigung für die Gebrauchsüberlassung. Wieso soll der Sachverhalt hier also anders sein, als bei der Vermieterin von MrArglos? Meinst Du sie braucht diese Gründe nicht?

    Außer vlt. in Bayern ist die Rechtslage doch bundesweit recht einheitlich.
     
Thema: Untermietvertrag "verschwiegen"
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