Unterschiede Einzelabrechnungen zur Gesamtabrechnungen

Diskutiere Unterschiede Einzelabrechnungen zur Gesamtabrechnungen im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Ich bin aktuell etwas verwundert: Ich habe heute die Mail einer WEG-Verwaltung bekommen, ich bin für die betreffende WEG im Verwaltungsbeirat....

  1. #1 immobiliensammler, 11.09.2019
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    Ich bin aktuell etwas verwundert:

    Ich habe heute die Mail einer WEG-Verwaltung bekommen, ich bin für die betreffende WEG im Verwaltungsbeirat.

    Info war, dass ein Miteigentümer die Hausgeldabrechnung 2018 gerichtlich angefochten hat. In der ETV wurden sowohl die Einzelabrechnungen als auch die Gesamtabrechnung als Summe der Einzelabrechnungen beschlossen. Der Eigentümer bzw. sein Anwalt will den Beschluss nun aufheben lassen mit der Begründung, dass die Gesamtabrechnung unrichtig sei.

    Die Einzelabrechnungen wurden nach Verbrauch erstellt (z.B. wegen Heizkostenabrechnung), die Gesamtabrechnung hätte aber separat noch einmal strikt nach Einnahmen-Ausgabenprinzip erstellt werden müssen, dies sei (was stimmt) nicht erfolgt.

    Er verweist dazu auf ein BGH Urteil von 2012 (V ZR 251/10). Nach dem ersten Durchlesen des Urteils hat der gute Mann wohl recht.

    Ich kenne es aber eigentlich aus keiner WEG - und ich bin in etlichen Miteigentümer -, dass die Gesamtabrechnung summenmäßig anders als die Einzelabrechnungen beschlossen wird, die Verwaltung hier also zwei eigentlich separate Abrechnungen erstellt.

    Was sind Eure Erfahrungen zu dem Thema? Was meinen unsere Profi-WEG-Verwalter dazu?

    Wenn das Urteil wirklich schon fast zehn Jahre alt ist, warum wird das dann nicht konsequent umgesetzt?
     
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  3. #2 Fremdling, 11.09.2019
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    Die Gesamtabrechnung zeigt in der Vermögensübersicht neben den Zahlungsflüssen unter "Forderungen" und "Verbindlichkeiten" auch die Abgrenzungen der bezahlten und nicht im Abrechnungsjahr fälligen sowie die das Abrechnungsjahr betreffenden und erst im Folgejahr bezahlten Positionen. Auf dieser Basis ist eine Kontrolle des Verwalters durchaus möglich. Glücklicherweise hat gegen dieses Vorgehen noch niemand eine Anfechtung gestartet. Außer treuer Befolgung der §§ (Einnahmen- und Ausgabenrechnung; HKVO-Vorschriften) fällt mir auch kein faktischer Vorteil der geforderten unterschiedlichen Darstellung ein, was hier allerdings nicht relevant sein kann. Wäre supi, wenn das Thema bei der nächsten bereits angestrebten WEG-Reform klärend einfließt.
     
  4. #3 immobiliensammler, 11.09.2019
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    Ich versuch es zum besseren Verständnis noch mit einem Beispiel, dann wird vielleicht das Problem deutlicher:

    Nehmen wir als Beispiel nur den Gasbezug, folgende Positionen sind für die Abrechnungen wichtig:

    - im Januar 2018 Nachzahlung aus der Abrechnung des Gasversorgers 2017 = 1.000 Euro
    - Abschlagszahlungen im Jahr 2018 für das Jahr 2018 = 10.000 Euro
    - im Januar 2019 Erstattung aus der Abrechnung des Gasversorgers 2018 = 2.000 Euro

    Dann sind für die Heizkostenabrechnung und die ET-Einzelabrechnung hier für 2018 = 8.000 Euro auszuweisen, für die Gesamtabrechnung aber 11.000 Euro.

    Verwirrend, oder?
     
  5. #4 Tobias F, 11.09.2019
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    Nein, denn nur mit der Gesamtabrechnung lassen sie die Veränderungen der Kontostände überprüfen/nachvollziehen.
     
  6. #5 immobiliensammler, 11.09.2019
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    Und erstellt Ihr wirklich die Gesamtabrechnung unterschiedlich zu den Einzelabrechnungen? Mal ganz ehrlich, habe ich bisher so noch nicht gesehen!
     
  7. #6 Tobias F, 11.09.2019
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    Selbstverständlich erhalten "unsere" Eigentümer mit Ihrer Einzelabrechnung auch die Gesamtabrechnung. Was soll daran so verwunderlich sein, zudem es die Software sowie automatisch erstellt und Ausdruckt.
     
  8. #7 immobiliensammler, 11.09.2019
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    Mit unterschiedlichen Beträgen, also in der Gesamtabrechnung ohne Abgrenzungsbuchungen? Warum haben diese Software nicht alle oder nutzen diese nicht?
     
  9. #8 Tobias F, 11.09.2019
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    Gesamtabrechnung:
    Spalte 1 - Was (z.B. Wasser/Kanal, oder Müllabführ oder ....)
    Spalte 2 - Jahressaldo des Kontos
    Spalte 3 - Verteilungsrelevante Beträge (die in der Einzelabrechnung erscheinen)


    Das musst du die "alle" fragen ;-)
     
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  10. #9 Papabär, 12.09.2019
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    Wird es nicht?

    Ich bin mir nicht 100%ig sicher, meine aber dass die Abrechnung der Gesamtkosten nach Zufluss-/Abflussprinzip schon vorher zwingend war. Zumindest habe ich es mal so gelernt - und das war schließlich schon vor 2010. Diese Differenz in den Abrechnungen (bzw. mein Unverständnis darüber) ist wohl auch mit ein Grund, warum ich direkt in den Bereich Sondereigentumsverwaltung gegangen wurde und dort bis heute geblieben bin.

    Simon sagt, dass unsere Software das auch korrekt trennen würde. Nur die Darstellung könne hier wohl etwas besser sein.
     
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  11. #10 immobiliensammler, 12.09.2019
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    Irgendwie bringt Ihr mich gerade ins Grübeln .....

    Ich scanne am Wochenende mal ein paar Abrechnungen verschiedener Hausverwaltungen ein und stelle die zur Diskussion rein. Meines Erachtens macht hier keine diese Trennung - eventuell habe ich ja auch nur einen Denkfehler, mal abwarten!
     
  12. #11 immobiliensammler, 16.09.2019
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    So wie versprochen habe ich Abrechnungen von 6 verschiedenen Hausverwaltungsfirmen eingescannt. Weitere Unterlagen gab es vor der ETV nicht. Gehe ich recht in der Annahme, dass alle diese Abrechnungen anfechtbar gewesen wären da keine Abrechnung nach dem Abflussprinzip enthalten ist?

    Eine der Firmen ist übrigens die eines IVD-Funktionärs für das entsprechende Bundesland!
     

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  13. #12 Papabär, 16.09.2019
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    ?? Keine Einnahmen-/Ausgabenabrechnung bei der ersten? Okay, dafür darf der geneigte Leser sich auch aussuchen was hier abgerechnet wird. Lira, Drachmen, Gummibärchen oder Smarties. Who knows?
    Und der Schornie hat Euch in 2018 wohl auch vergessen, wa?

    Bin jetzt nur bis Seite 9 gekommen. Eine E/A-Aufstellung habe ich noch für keine der Abrechnungen gefunden. Prüft da denn niemand die Entwicklung der Kontostände nach?
     
  14. #13 immobiliensammler, 16.09.2019
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    Genau das meine ich. Eine solche Aufstellung gibt es nicht, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats übernahm im Vorfeld wohl die Belegprüfung nach den Kontoauszügen (hoffentlich), aber ersetzt das diese Abrechnung? (Komischerweise bei allen (verschiedenen) Hausverwaltungen).

    Im konkreten Fall hat jetzt ein ET Ärger mit der Verwaltung (ärgert sich, das bei Nichtzahlung Hausgeld Mahnbescheid beantragt wurde) und hat jetzt eben die Abrechnung angefochten.
     
  15. #14 Papabär, 16.09.2019
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    Ich muss gestehen, dass ich keine Ahnung habe, ob eine E/A-Aufstellung zum Pflichtprogramm gehört. Unsere Software wirft die einfach mit aus ... und meines Wissen nach, gehen die auch zumindest an alle Beiräte z. Prüfung. Ich meine, die wollen ja auch mal wichtig sein, gell?
    Ich kann Simon vermutlich erst am Donnerday wieder fragen. Vlt. meldet sich bis dahin hier ja noch jemand mit mehr WEG-Kenntnissen als ich.


    P.S.: Meine Hauseigentümer bekommen - soweit gefordert - die gleiche E/A-Aufstellung (meist für deren Steuerberater).
     
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