Untervermietung an Touristen: Verwirkungsfrist für die fristlose Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Ratsuchender_l, 08.04.2014.

  1. #1 Ratsuchender_l, 08.04.2014
    Ratsuchender_l

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    Hallo zusammen,

    ein Mieter hat die von ihm angemietet Wohnung über das Internet angeboten an Touristen. Dafür hatte er keine Erlaubnis eingeholt.
    Ich habe vor zwei Monate davon erfahren. Kann ich noch sofort fristlos kündigen, oder ist zu viel Zeit bereit verstrichen? Gibt es dazu vielleicht ein Urteil, wie lange die Bedenkfrist ist? Ich habe was von sechs Monate gehört, stimmt das?

    Vielen Dank im voraus
    Ratsuchender
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Du konntest dafür noch nie fritlos kündigen und kannst es auch jetzt nicht.

    Zuerst einmal ist es nicht verboten, die Wohnung für solche Zwecke anzubieten. Du müsstest ggf. nachweisen, dass die Wohnung dann auch tatsächlich untervermietet wurde. Zweitens wäre vor der Kündigung zunächst eine Abmahnung erforderlich. Erst wenn der Mieter nach Fristablauf der Abmahnung weiter untervermietet liegt ein Kündigungsgrund vor.
     
  4. #3 Ratsuchender_l, 08.04.2014
    Ratsuchender_l

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Der BGH hat mit (Az: VIII ZR 210/13) festgestellt, dass Mieter nur nach ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters ihre Wohnung an Touristen untervermieten dürfen.
    Da diese Erlaubnis nicht vorlag ist die Untervermietung unerlaubt und rechtfertigt eine fristlose Kündigung.
    Des weiteren gab es folgende Probleme, die das zerrütten der Vertrauensverhältnis zur Folge hatte:

    - Ich habe meinen Sohn beauftragt (i. A. im Auftrag) einen Termin mit dem Mieter und Handwerkern zu koordinieren. Der Mieter hat mehrmals abgelehnt, um meinem Sohn gegenüber behauptet, dass Besuch da ist. Wahrscheinlich waren Touristen in der Wohnung und er wollte die Untervermietung an Touristen verschleiern. Hier hat der Mieter bewusst falsche Angaben gemacht.

    - Die Nebenkosten werden pauschal abgerechnet: Eine Untervermietung an bis zu 5 Touristen (statt wie vereinbart für 2 Personen) verursacht höhere Nebenkosten und wäre allein deswegen schon anzuzeigen. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997
     
  5. #4 Ratsuchender_l, 08.04.2014
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    Im Mietvertrag steht übrigens, dass die Mietsache nur mit Einwilligung des Vermieters zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden dürfte. Des weiteren ist der Mieter zu einer Untervermietung ohne Einwilligung des Vermieters nicht berechtigt.
    Eine Vermietung an Touristen ist eine gewerbliche Tätigkeit insbesondere, wenn im einem Jahr 40 Bewerbungen anfallen.
     
  6. #5 Bürokrat, 08.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.04.2014
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    Meiner Ansicht nach wirst du erst mal rausfinden müssen ob die wohnung tatsächlich untervermietet war und dann abmahnen. Im wiederholungsfalle (bzw. immer noch bestehenden Untermietvertrages) noch mal abmahnen und dann kündigen

    Ups, nicht mehr aktualisiert, hat sich erledigt
     
  7. Andres

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    Ok, wenn du die Antwort kennst - warum fragst du dann eigentlich?

    Lies doch mal bitte im von dir angeführten Urteil des BGH die Rn. 3. Ohne Abmahnung geht nichts.
     
  8. #7 Ratsuchender_l, 09.04.2014
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    Vielen Dank für die Antwort.

    - Meine ursprünglich Frage war, ob ich noch fristlos kündigen kann oder ob die Frist verwirkt ist.
    - Mir wurde klar, dass eine Abmahnung vielleicht nötig ist. Meine Frage ist, ob eine falsche Behauptung des Mieters gegenüber meines Sohnes, der im Auftrag handelte und somit keine Rechtsbeziehung zum Mieter hat ausreicht anzunehmen, dass er die Vermietung verschleiert hat und sie somit geleugnet hat.
    Das AG München hat in einem ähnlichen Fall entschieden, dass eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam (Urt. v. 25.04.2013, Az. 423 C 29146/12).
    - Auch wenn die Vermieter aus aus dem BGH-Urteil Az: VIII ZR 210/13 abgemahnt haben, lese ich nirgendwo in der Urteilsbegründung, dass eine Abmahnung nötig ist und dass ohne diese gar nichts geht. Bitte klär mich auf, ich bin wirklich für jeden Rat sehr sehr dankbar.
     
  9. Andres

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    Ich sehe nicht, warum hier nach 2 oder von mir aus auch 6 Monaten irgend etwas verwirkt sein sollte. Da du bisher der einzige bist, der diese Theorie aufstellt, solltest du vielleicht mal dafür ein Urteil zitieren.


    Gleiches Problem wie oben: Du machst falsche Annahmen und wunderst dich dann über Antworten auf deine Fragen.

    Aktuell gehe ich davon aus, dass du nichts beweisen kannst. Das zerrüttete Vertrauensverhältnis, das du hier behaupten möchtest, begründet sich aktuell auf eine Vermutung deinerseits - das ist nicht der Fehler des Mieters. Den Beweis, dass die Wohnung tatsächlich untervermietet ist/war und dass dein Sohn angelogen wurde, müsstest du erst einmal führen.


    Rechtsfälle sind Einzelfälle. Wir können jetzt gerne diesen weiteren Einzelfall diskutieren, aber es ist nicht dein Fall: Der wesentliche Unterschied zu deinem Fall ist, dass die Untervermietung durch die Kriminalpolizei festgestellt wurde (und auch weitere, unabhängige Zeugen vorhanden waren) und für die unerlaubte Untervermietung ebenfalls eine Abmahnung ausgesprochen wurde. Ein Grund für eine fristlose Kündigung lag also ohnehin schon vor. Ganz nebenbei ging es um geförderten Wohnraum, den man selbst mit Einverständnis des Vermieters nichts so einfach weitervermieten hätte können.

    Unter diesen Umständen hat dann ein einzelner Amtsrichter befunden, dass auch der Bruch des Vertrauensverhältnisses durch das Leugnen der bewiesenen Untervermietung einen Kündigungsgrund darstellt. Da dieser Umstand nicht durch Abmahnung zu beseitigen ist, rechtfertigt er eine umgehende fristlose Kündigung.

    Das Urteil bestätigt also nur, was man auch durch einen Blick ins Gesetz schon wissen konnte: Kündigung ohne Abmahnung ist möglich, aber die Voraussetzungen dafür hast du zu beweisen.


    Auch wenn der BGH sich manchmal zu grundsätzlichen Fragen abstrakt äußert, prüft er doch in der Regel nur konkrete Rechtsfälle: Die Abmahnung wird § 543 Abs. 3 BGB ausdrücklich gefordert. Sie ist in diesem Fall erfolgt. Die Frage, ob es auch ohne Abmahnung gegangen wäre, wurde nicht geprüft. Das ist exakt mein Punkt: Dieses Urteil ist für deinen Fall völlig irrelevant.


    Warum wehrst du dich so gegen die Abmahnung? Kann ich nicht verstehen ...
     
  10. #9 richardla, 12.04.2014
    richardla

    richardla Gast

    Spreche ich eine Abmahnung aus und der Mieter hält sich daran, kann ich nur ordentlich kündigen und muss ihn noch 9 Monate ertragen.

    Danke vielmals für die ausführliche Auskunft.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Wie, bitteschön, kannst Du ordentlich kündigen, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung das abgemahnte Verhalten abgestellt hat?

    Wie, bitteschön, willst Du denn ohne weitere Vertragsverletzung ne spätere ordentliche Kündigung begründen? Doch sicher nicht mit dem Verhalten, das zur Abmahnung geführt hat, das der Mieter aber weisungsgemäß abgestellt hat...

    :152: :152: :152:
     
  12. #11 Ratsuchender_l, 15.04.2014
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    Eine Untervermietung an Touristen erfordert eine gesonderte Erlaubnis. Diese hat der Mieter nicht eingeholt. Er hat nachweislich (40 Bewertungen auf Anbieterseite) untervermietet. Dies stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar somit sehe ich kein Problem wegen der ordentlichen Kündigung. Dass eine erhebliche Vertragsverletzung abgestellt wird, macht sie aber nicht im Grundsatz nichtig.
    Ich würde ihn aber gerne sofort loswerden.
    Was meint ihr, wie ist die Vierwirkungsfrist einer fristlosen Kündigung bei unerlaubte Untervermietung bei einem zerrütteten Vertrauensverhältnis unter der Annahme ich kann das alles beweisen?
    Vielen Dank
     
  13. #12 sosoberlin, 06.05.2014
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    Naive Nachfrage, die auf den Grund Deiner Aufregung zielt:

    Warum willst Du dem Mieter unbedingt kündigen?
    Ärgert er Dich?
    Würdest Du selbst gerne an Touristen vermieten?
    Abgesehen von der juristischen Formulierung: ist ein Mieter tatsächlich jemand, zu dem Du ein Vertrauensverhältnis entwickeln würdest oder jemals gehabt hast?

    Hintergrund: Ich würde weder meinem Vermieter noch einem meiner Mieter trauen. Vertrauensverhältnisse habe ich zu Ärzten, Anwälten und Verwandten.
    Geschäftspartner gehören nicht dazu. Von Geschäftspartnern erwarte ich vielleicht nicht die 100% Einhaltung von Verträgen (das kann ich selbst auch selten leisten) sondern ich erwarte in wirtschaftlichen Unternehmungen und Verhältnissen nur eins:

    pünktliche Zahlungen. Nur darum geht es bei einem wirtschaftlichen Unternehmen.
    Vielleicht hilft Dir das bei der Entspannung. :41:
     
  14. Duncan

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    @sosoberlin: der absurd höhere Verschleiß der Whg. und des Gebäudes bei solcher Nutzung und die erhöhten Nebenkosten und erhöhter Aufwand durch mehr (berechtigte) Mieterbeschwerden ist dir total entgangen?
    Da Mieter von mir gerne so viel Vertrauen zu ihnen haben wollen, dass ich ihnen Werte irgendwo zwischen 45T€ und einer dreiviertel Million anvertraue, hätte ich gerne so ein ganz kitze kleines bisschen Anstand und Fairness mir gegenüber.

    Wenn Geschäftspartner ihre Verträge nicht 100% erfüllen können, dann erwarte ich das sie zu mir kommen und einen Lösung anstreben mit der beide gut leben können, versuche ich um umgekehrten Fall ja auch.
     
  15. #14 sosoberlin, 10.05.2014
    sosoberlin

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    wir haben ja schon drüber gesprochen, ich wollte Dir nur zur Entspannung verhelfen. :wink1:
     
  16. Pharao

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    Hi,

    bitte jetzt nicht falsch verstehen, aber was DU wie "ansiehst" oder was für dich "erheblich" erscheinen mag, das ist eigentlich weniger Interessant. Interessant ist doch letztlich, wie sieht ein Gericht genau deinen Fall ?

    Und ohne vorige Abmahnung wirst du m.E. nicht mit einer Kündigung durchkommen (vorausgesetzt natürlich, der Mieter wehrt sich dagegen).

    Was meinst du mit "Vierwirkungsfrist" und kann man hier wirklich schon von "zerrütteten Vertrauensverhältnis" reden :?

    Ansonsten, wenn du Rechtsauskunft haben willst, wirst du dich an einen Anwalt wenden müssen.
     
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Untervermietung an Touristen: Verwirkungsfrist für die fristlose Kündigung

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