Variable Kaltmiete für Nebenfläche in Abhägigkeit der WG-Bewohner

Diskutiere Variable Kaltmiete für Nebenfläche in Abhägigkeit der WG-Bewohner im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Kann mir jemand zu folgendem Sachverhalt Tipps geben? Ich will als Eigentümer eines Hauses, einzelne Zimmer sowie anteilig die restl. Nebenfläche...

  1. #1 SMGatAUXde, 07.10.2015
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    Kann mir jemand zu folgendem Sachverhalt Tipps geben?

    Ich will als Eigentümer eines Hauses, einzelne Zimmer sowie anteilig die restl. Nebenfläche vermieten. Die WG hat anfangs 5 Mitglieder (einschließlich Vermieter).
    Nun will ich in den Einzelmietverträgen vereinbaren, dass im Falle eines Mieter-Auszugs die verbleibende Nebenfläche (Bad, Küche, ... aber auch der Anteil an der Garage) nun durch 4 Personen geteilt, und somit für den einzelnen die Kaltmiete steigt.
    Ggf. soll das freigewordene Zimmer als ein gemeinsamer Fitness-Raum genutzt werden, und somit ebenfalls in die Nebenfläche kostenmäßig mit einbezogen werden.
    Wären diese beiden Klauseln rechtlich tragbar, oder ggf. ungültig da zum Nachteil der Mieter, da diese ja den Auszug bzw. einen neuen Zuzug nicht beeinflussen können?
    Das Haus war die letzten 2,5 Jahre an die gleichen vier Bewohner direkt vermietet. Wg. Eigengebrauch ziehe ich jetzt mit ein. Kann ich in den neuen Mietverträge die bisherige Mietzeit bzgl. Schönheitsreparaturen mit anrechnen?
    Schon mal vielen Dank für Eure Zeit und Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
     
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  3. #2 anitari, 07.10.2015
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    Die auch immer noch dort wohnen und Mietverträge haben?
     
  4. Andres

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    Die Vereinbarung stellt eine AGB dar. Ich betrachte diese Klauseln als überraschend und damit unwirksam. DIe Vereinbarung ist derartig untypisch für ein Mietverhältnis, dass kein Mieter mit so etwas rechnen muss.


    Worauf anitari vermutlich hinaus will: Die Bewohner müssen keine neuen Mietverträge mit dir unterschreiben - die alten gelten weiterhin.


    Es gibt aber noch eine kleine Besonderheit: Durch deinen Einzug erhältst du wahrscheinlich ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a Abs. 2 BGB. Das erfordert, dass die WG insgesamt als eine Wohnung betrachtet werden kann. Du kannst dann jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer verlängerten Kündigungsfrist kündigen. Auf diesem Wege wären u.a. auch Vertragsänderungen durchführbar.
     
  5. #4 SMGatAUXde, 07.10.2015
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    Der alter Mietvertrag wurde von mir wg. Eigenbedarf gekündigt. Als Ersatz wurden Einzelmietverträge angeboten, welche anfangs genannte Klauseln enthalten sollen.
    Diesbezüglich will ich hier versuchen herauszufinden, ob es wg. den Klauseln rechtliche Bedenken gibt.
     
  6. Andres

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    ... der offensichtlich unbegründet ist. Die Wohnung ist unangemessen groß, wenn man noch an 4 Leute untervermieten kann.


    Das hier fehlte noch:

    Die Rechtsprechung zielt meist auf die Überlassung des Wohnraums ab, nicht auf das Mietverhältnis selbst. Daher würde ich diese Frage vorsichtig beantworten mit: Grundsätzlich schon. Allerdings sollte bei dieser Gelegenheit überprüft werden, ob die Vereinbarungen überhaupt noch wirksam sind. Bestand nach den alten Verträgen keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen, können sie nicht jetzt noch auferlegt werden.

    Auch dieser Aspekt steht natürlich unter dem allgemeinen Vorbehalt, dass die alten Mietverträge noch Bestand haben können.
     
  7. #6 SMGatAUXde, 07.10.2015
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    Zum Thema Eigenbedarfskündigung:
    Ich habe noch eine einjährige Tochter, welche in absehbarer Zeit ein eigenes Kinderzimmer bräuchte. Dementsprechend wäre das Haus nicht unangemessen groß (5 Zimme+ Küche Bad ca. 170m²). Zudem verstehen ich mich mit den Mietern gut, sonst würden wir ja nicht zusammen wohnen wollen. Deshalb gehe ich aktuell davon aus, das diese derKündigung und Umwandlung zu neuen Einzelverträgen zustimmen.
    ---> will die Neuverträge diskutieren, nicht die Eigenbedarfskündigung.

    Schönheitsreparaturklausel im alten Vertrag ist mit gültigen Fristen formuliert.
     
  8. #7 Newbie15, 07.10.2015
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    Ob nun 170 m² für 1 erwachsene Person und Kleinkind angemessen sind, halte ich immer noch für strittig. V.a. durch die Untervermietung beweist du ja letztlich bereits selbst, dass es nicht angemessen ist.

    Du brauchst nicht Neuverträge diskutieren, wenn du den alten gar nicht ändern kannst, weil dir die Grundlage dafür fehlt. Wenn es einem Mieter bzw. den Mietern nicht passt, kann er gegen deine Eigenbedarfskündigung vorgehen und dann wird ein Richter entscheiden. Deshalb würde ich in einem solchen Fall lieber auf ein paar Euro verzichten als ggf. in ein Wespennest zu stechen und alles scheitert.

    Unter der Voraussetzung, dass der Eigenbedarf durchgeht und du dann ein erleichtertes Kündigungsrecht hast:
    du könntest andauernd Änderungskündigungen und neue Mietverträge mit neuer Fläche und Miethöhe machen. Allerdings geht das auch nur bedingt aufgrund der Kündigungsfristen und weil die Mieter ja den neuen Vertrag auch nicht annehmen müssen. Wenn dann einer auszieht, musst du die anderen auch wieder alle ändern. Recht kompliziert, aber rechtlich ggf. denkbar. Ansonsten sind so flexible Miethöhen wohl nicht durchsetzbar.
     
  9. #8 Pharao, 07.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2015
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    Hi,

    wie wäre es, wenn du statt Einzelverträge einen gemeinsamen Mietvertrag machst :?

    Der hätte zwar auch Nachteile, aber mit Einzelverträgen hast du m.E. das große Problem, das du diese Kosten (falls ein WG Bewohner auszieht) so nicht einfach den anderen Mietern auferlegen kannst, da Leerstand eben zu lasten des Vermieters geht. Ich mein, was sind den Eintelmietverträge letztlich hier? Du vermietest hier dann nur ein einzelnes Zimmer + Gemeinschaftsräume im Gegensatz zum anderen, da vermietest du letztlich die komplette Wohnung an x WG Bewohner und wie die WG Bewohner die Wohnung unter sich dann aufteilen, das kann & muss dir dann egal sein.

    Also ich glaube, das du mit so einer Regelung a´la Einzelmietverträge Probleme bekommen wirst. Klar, solange du dich mit allen WG Bewohnern gut verstehst, ist vieles machbar (auch wenn es nicht oder gerade wenn es nicht Gesetzeskonform ist). Die Probleme fangen i.d.R. immer dann erst an, wenn das Verhältnis nicht mehr so gut ist bzw. wenn ein oder mehrere WG Bewohner keinen Nutzen mehr von der Sache haben, denn dann geht’s meistens ums Geld und da hört ja bekanntlich die Freundschaft auf.

    Schon klar, aber wenn wir schon von Problemen reden die dir ein oder mehrere WG Bewohner machen könnten, dann wirst du dir auch hierzu ggf. Gedanken machen müssen, genauso wie mit der Tatsache, das kein (Alt-) Mieter einen neuen Mietvertrag mit dir abschließen muss.

    Schön das du gleich schreibst: in den "alten Verträgen" .....

    Leider ist ja das genau das doofe, das man was nach gültiger Vorschrift vereinbaren kann und dann ändert sich einfach die Gesetzgebung dazu und schwups ist das vorher vereinbarte auf einmal ungültig. Ob diese alten Verträge noch der neuen Rechtsprechung stand halten, wird man mit diesen Info so nicht sagen können.
     
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