VBR unterscheibt neuen HV Vertrag ohne vorherige Bestellung

Diskutiere VBR unterscheibt neuen HV Vertrag ohne vorherige Bestellung im Verwaltungsbeirat Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo an alle, ich hab mal wieder eine Frage. Folgende Situation: Der aktuelle HV legt zum 31.12. sein Amt nieder weil er sich mit dem VBR in die...

  1. #1 Maverick3, 22.10.2019
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    Hallo an alle,

    ich hab mal wieder eine Frage.
    Folgende Situation: Der aktuelle HV legt zum 31.12. sein Amt nieder weil er sich mit dem VBR in die Haare bekommen hat. (Bin ich jetzt nicht böse!)
    In der letzten ETV erging der Beschluss, dass der Verwaltervertragim Gegenseitigen einverständniss aufgelöst wird, im Dezember eine ausserordentliche ETV statfinden soll, dort über die Angebote abgestimmt werden soll und das weitere Vorgehen auf dieser ETV beschlossen werden soll.
    Soweit alles gut.

    Ein paar Eigentümer und der VBR holen Angebote ein - auch alles ok.
    Der VBR lädt alle EIgentümer formlos zu einer Zusammenkunft (in eine leerstehende Wohnung der Anlage) ein um die verschiedenen Anbgebote vorzustellen - auch alles ok.
    In dieser Zusammenkunft entscheiden sich die anwesenden Eigentümer für einen speziellen Kandidaten, damit nur dieser bei der ausserordentlichen ETV kommen muss - auch noch ok für.

    Heute bekommen wir die Nachricht des alten Hausverwalters dass es keine ETV mehr geben wird, da der neue HV schon feststeht.
    Darufhin frage ich beim VBR nach wie das gehen soll und erfahre, dass man sich ja schon in der privaten Zusammenkunft für einen HV entschieden hat und dass der VBR schon den Vertrag unterschrieben hat.
    ?????????
    Ich finde aber weder einen Bestellungsbeschluss der Eigentümer, noch einen Beschluss dass die Bestellung durch den VBR erfolgen kann, noch einen Beschluss dass der VBR im Namen der ETG den Vertrag unterschreiben darf.
    Ebenso hat ausser dem VBR noch niemand den Vertragstext gesehen.
    Oder können solche Beschlüsse auch in einer "normalen Zusammenkunft" ohne vorherige Agenda gefasst werden?

    Oder bin ich da grad komplett neben mir.
    Kann man das so machen? Darf man das so machen?
    Was ist alles zwingend vorgeschrieben? (Ich glaube Bestellungsbeschluss durch Eigentümer, nicht deligierbar an VBR), Unterschrift durch alle Eigentümer (deligierbar an VBR).

    Und wie mach ich es dann dem "wildgewordenen" VBR klar? (Ein paar BGH Urteile? Oder Textpassagen wären da hilfreich)

    Vielen Dank schon mal im voraus

    Grüsse

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  3. Andres

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    Nein. In einer "normalen Zusammenkunft" könnte man höchstens einen Umlaufbeschluss fassen (§ 23 Abs. 3 WEG), der aber zwingend der Schriftform bedarf. Das hätte man auch ganz ohne persönliche Zusammenkunft tun können.


    Offensichtlich ...


    Nein.


    Vor allem ein wirksamer Bestellungsbeschluss, entweder wie oben beschrieben als Umlaufbeschluss oder auf einer ETV. Bei dieser Gelegenheit kann man auch den Verwaltervertrag eintüten.


    Die Eigentümer können jede beliebige Person dafür bevollmächtigen. Es geht auch ganz ohne Vollmacht, wenn die Eigentümer einer Annahme eines konkreten Angebots zustimmen. Da soll sich der Verwalter überlegen, wie er das anstellen will - der Vertrag ist überwiegend in seinem Interesse.


    Was lässt dich glauben, dass das den Beirat interessiert? Hätte er ein Interesse an belastbaren Quellen, hätte er sich die §§ 20 ff. WEG auch selbst durchlesen können. Wie Beschlüsse gefasst werden ist dort in (zumindest für diesen Fall) ausreichender Tiefe erläutert.


    Solltest du aber vielleicht sein. Wenn der Beirat solche Stunts vollführt, darf man schon vermuten, dass hier leider der Falsche sein Amt niederlegen wird.
     
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  4. RMHV

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    Doch... Wenn die Eigentümer in einer "normalen Zusammenkunft" einen Beschluss fassen, der nicht nichtig ist, ist dieser gültig bis die Ungültigkeit vom Gericht nach einer fristgerechte Anfechtung festgestellt wird.
    Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt ist das Ergebnis einer Anfechtung wegen der Einladungsmängel selbstverständlich vorhersehbar. Das ändert aber nichts am Grundsatz, dass ein Beschluss, der nicht nichtig ist, gültig ist bis das Gericht die Ungültigkeit feststellt.
    Ohne fristgerechte Anfechtung wird also der hier in Rede stehende Beschluss gültig bleiben.

    Eine ganz andere Frage ist allerdings, welchen Inhalt der Beschluss tatsächlich hat. Nach dem Vortrag des TE könnte man durchaus zu dem Ergebnis kommen, dass die Eigentümer lediglich über eine "Vorauswahl" beschliessen wollten. Sicher ist diese Auslegung allerdings nicht.
     
  5. #4 Fischlaker, 23.10.2019
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    So wie es geschildert wird ist es das leben.

    Mich wundert das der neue Verwalter den Vertrag ausgefertigt und angenommen hat. Oder hat er sich folgendes vorlegen lassen :
    Einladungstext der Einladung mit der genauen Beschlussformulierung und mindestens drei schriftlichen, aussagekräftigen Angeboten von drei Verwaltern (fristgerecht vor der Versammlung verteilt) und

    Beschlussprotokoll mit folgendem Text :
    Top 2
    Beschlussfassung über die Neubestellung des Verwalters zum ………...
    Die Firma …... wird für den Zeitraum …...bis ……. auf Grundlage des vorliegenden Angebots vom …... ( fristgerecht vor der Versammlung mit der Einladung verteilt ) als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Grundvergütung beträgt pro Monat : ... € pro Wohneinheit . Auf alle Beträge wird die Umsatzsteuer in ihrer jeweils gültigen Höhe erhoben.
    Abstimmungsergebnis: Beschluss einstimmig angenommen
    Ja - Stimmen : .. von .. anwesenden Eigentümern ( 12 ) ( incl. Vollmacht )
    Nein - Stimmen : : „ „ „
    Enthaltung : „ „ „
    Top 3
    Beschlussfassung über die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats / einzelner Eigentümer zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages
    Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats ( =Eigentümer ………………..) werden bevollmächtigt, den Verwaltungsvertrag gemäß vorliegendem Angebot mit dem unter vorigem TOP 2 gewählten Verwalter abzuschließen sowie eine Verwaltervollmacht zu unterzeichnen. Eine Kopie geht dann allen Eigentümern zu.
    Abstimmungsergebnis: Beschluss einstimmig angenommen
    Ja - Stimmen : .. von .. anwesenden Eigentümern ( 12 ) ( incl. Vollmacht )
    Nein - Stimmen : : „ „ „
    Enthaltung : „ „ „

    Wenn das so nicht beschlossen wurde und protokoliert wurde frage ich mich auf welcher Grundlage der Beirat es eigenmächtig so macht.
    Der neue Verwalter wird nur mit dem Verwaltervertrag z.B. kein Bankkonto für die WEG eröffnen können bzw. auf sich umschreiben können. Oder wie weist er die ordnungsgemäße Bestellung nach ?

    Wie bereits oben in einem anderen Beitrag erwähnt vermute ich auch das Problem beim Beirat und nur bedingt bei dem bisherigen Verwalter. Der hat offensichtlich nur konsequent gehandelt und einem selbstherlichen Beirat die Stirn geboten. Der neue Verwalter der sowas mitmacht sollte überprüft werden auf seine Kompetenz.
     
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  6. Andres

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    Mit dieser Interpretation habe ich ein Problem. Wenn ich jede beliebige "Zusammenkunft" als "Eigentümerversammlung mit Einberufungsmängeln" umdeute, erscheint mir das arg willkürlich. Die Besprechung zwischen Beirat und Verwalter oder das Gespräch unter Nachbarn im Treppenhaus kann dann auch eine solche Versammlung sein.

    Wenn ich mir Entscheidungen zur Wirksamkeit von Beschlüssen auf fehlerhaft einberufenen Eigentümerversammlungen so anschaue, erkenne ich eine große Gemeinsamkeit: Mindestens der Einberufende und meist auch eine erhebliche Zahl der Teilnehmer hatten zumindest die Absicht, eine Eigentümerversammlung abzuhalten und haben dies auch nach außen erkennen lassen, z.B. durch eine Einladung, die Niederschrift von Beschlüssen, die allgemeine Wortwahl im Zusammenhang mit dieser Veranstaltung und so weiter.

    Das stelle ich nun folgender Aussage gegenüber:
    Hätte man die Absicht gehabt, eine Eigentümerversammlung abzuhalten, hätte es für dieses Vorgehen überhaupt keinen Grund gegeben. Man hätte den Kandidaten dann einfach direkt bestellt. Deshalb halte ich das nicht für eine "missglückte" Eigentümerversammlung und damit hat dieser "Zusammenkunft" die Beschlusskompetenz gefehlt, was alle Beschlüsse (sofern es überhaupt konkrete gab) nichtig macht.
     
  7. jorgk

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    Das ist soweit verständlich, aber müsste man dem TE nicht trotzdem raten zu klagen? Denn es mag 'sicherer' sein von einem Richter zu hören, dass der Beschluss seiner Meinung nach nichtig ist (§ 46 Abs. 2 WEG) als später, bei entsprechender Auseinandersetzung zu dem Beschluss, zu erfahren, dass der Beschluss wg. fehlender fristgerechter Anfechtung doch Gültigkeit entfaltet.

    OK, vielleicht ist das hier sehr eindeutig, muss man dann halt überlegen ob es den Umweg wert ist. Kommt dann wohl auch auf die Kosten an - was kostet es auf diesen Absatz 2 hingewiesen zu werden?
     
  8. Andres

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    Raten wie in "Rechtsberaten"? ;)

    Ich habe nicht unbedingt den Eindruck, dass @Maverick3 den neuen Verwalter zwingend loswerden will. Eher lese ich ein allgemeines Unbehagen über die Vorgehensweise und Bedenken, ob die Bestellung wirksam ist, außerdem Bedenken hinsichtlich Inhalt und Zustandekommen des Verwaltervertrags.

    Wie man auf diese Situation nun reagiert, ist eine ganz andere Frage. Sofern man nur das Ziel verfolgt, mit dieser "kreativen" Verwalterbestellung später keinen Ärger zu haben, wäre die Sichtweise von @RMHV ja eigentlich besser. Ohne Anfechtung hat man dann in einem Monat Bestandskraft - auch wenn man nicht so genau weiß, was da eigentlich beschlossen wurde. Geht man dagegen von Nichtigkeit aus (und unternimmt nichts weiter) könnte man in ein paar Jahren, wenn man sich wegen irgendeiner anderen Geschichte streitet und dann jemand das Thema Verwalterbestellung vorbringt, mitten in einem Minenfeld juristischer Probleme aufwachen.
     
  9. #8 Maverick3, 25.10.2019
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    Hallo an alle und erst mal danke für die Rückmeldungen.

    Ich habe nichts gegen den neuen Verwalter - schlechter als der Alte kann er (hoffentlich) nicht sein.
    Meine Frage ging eher in die Richtung "Unbehagen", wie der "Beschluss" zustandekam - ohne ETV, ohne Einladung, ohne Beschlussvorlage und ohne Protokoll; dann auch wie es später evtl. mit dem neuen Verwalter rechtliche weitergeht.
    Ist der vom VBR unterschrieben Vertrag gültig (Hatte der VBR die Kompetenz dafür von der ETG übertragen bekommen?) und ist der Verwalter überhaupt bestellt (es gab ja keinen direkten Beschluss dazu). Was kann dies später evtl für Auswirkungen haben?
    Und dann auch noch das "Unwissen" über den tatsächlichen Vertragstext. Ausser den VBRs hat wohl noch keiner den Vertrag gesehen. Auf meine Nachfrage vor Kurzem habe ich keine Antwort darauf bekommen. Und wäre es nicht eigentlich logisch den Vertragstext VOR Unterschrift allen Eigentümern zur Kenntniss kommen zu lassen?

    Grüsse

    maverick3
     
  10. Andres

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    Dazu müsste man überhaupt erst einmal wissen, was der Beirat da genau "unterschrieben" hat, d.h. ob er überhaupt für Dritte einen Vertrag abgeschlossen hat. Hat er das getan, geht es weiter mit Fragen z.B. nach Vertragsschluss ohne Vertretungsmacht (Genehmigungsvorbehalt) oder Geschäftsführung ohne Auftrag oder ähnlichen Konstrukten. Das ist alles äußerst technisch, äußerst trocken und ohne detaillierte Kenntnis, was denn nun genau vorgefallen ist, sowieso nicht zu beantworten.


    Dazu hast du zwei sehr verschiedene Meinungen gehört.


    Ich glaube @immobiliensammler hat dazu mal einen zauberhaft schönen Artikel verlinkt, bei dem genau so etwas nach Jahren erst erkannt wurde. Das gibt das pure Chaos, denn letztendlich könnte jeder Eigentümer jede Handlung des Verwalters rückwirkend früher oder später in Frage stellen. Manches mag dann Bestandskräftig sein, anderes hat vielleicht noch unverjährte Ansprüche zur Folge, einige Rechtsgeschäfte sind vielleicht auch nichtig, die meisten Sachverhalte sind nicht isoliert sonder hängen irgenwie zusammen und das darf man dann alles aufdröseln.
     
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