Verbilligte Vermietung nach Neukauf

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Pitty, 27.01.2013.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich habe ein Problem mit der Neuregelung verbilligte Vermietung. :unsicher016:

    Wir haben jetzt von dem Wohnhaus die m² genommen mal der gezahlten Kaltmiete. Eine Leerwohnung wurde mit Null angesetzt. Wir kommen auf 55 Prozent Der ortsüblichen Miete. Zwei Garagen haben wir raus gerechnet. Ob es so richtig ist weiß ich nicht. Sollen wir die Garagenmit rein rechnen?

    Es soll günstiger sein, wenn man auf 56 Pozent bekommt. Rein steuerlich, was das auch immer heißen mag.

    Kann man von der verbilligten Vermietung ausgenommen werden, wenn man das Objekt Gerde erst neu gekauft hat?

    Ab wann kann man erst Mieterhöhungen machen?
    1.Wenn man das Objekt 12Monate a
    2. Wenn man im Grundbuch steh.
     
  2. AdMan

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  3. #2 marcus.peine, 27.01.2013
    marcus.peine

    marcus.peine Benutzer

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    Hallo Pitty,

    im Prinzip kannst du zu jedem Preis vermieten, auf den du dich mit dem Mieter einigen kannst. Meines Wissens ist steuerlich die volle Anerkennung der Werbungskosten nur dann nicht möglich, wenn 1. man an nahestehende Personen vermietet und 2. weniger als 66% der ortsüblichen Miete nimmt (vor 2012 war dies 56%). Wenn ihr an fremde Personen vermietet, ist dies wohl unkritisch.

    Mieterhöhung ist möglich, sobald man im Grundbuch steht. Daneben gelten natürlich die "normalen" Regelungen (also mind. 1 Jahr unverändert, max. 20%/Kappungsgrenze, max. zur ortsüblichen Vergleichsmiete etc.).

    Viele Grüße
    marcus.peine
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Es sind fremde Personen, nur liegen wir bei 55 Prozent der ortsüblichen Miete
    Ich habe Angst, dass uns das Finanzamt die Werbungskosten entsprechend kürzt. Das kann ich überhaubt nicht gebrauchen.

    Zwecks Mieterhöhung muss man wirklich im Grundbuch stehen? Ich dachte, vielleicht gibt es eine andere Regelung, wo man als Neueigentümer das Objekt min. 12 Monate im Besitz haben muss-ohne Grundbucheintragung.
     
  5. #4 joebeuel, 27.01.2013
    joebeuel

    joebeuel Benutzer

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    Ohne Grundbucheintragung ist man kein Eigentümer - Besitzer der Wohnung ist ja der Mieter...
     
  6. Berny

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    Nein. Ein Mieterhöhungsbegehren kommt regelmässig vom Vermieter, nicht vom ImGrundbuchStehenden.
     
  7. Pitty

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    Kann man jetzt Mieterhöhungen durchsetzen, wenn man noch nicht m Gundbuch steht?:verrueckt009:
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Zumindest versuchen, wenn man VM ist.
     
  9. Pitty

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    Dann bin ich doch unglaubwürdig als Vermieter. Und wenn sie einmal gegen eine Mieterhöhung angehen, werden sie es öfter tun.:unsicher016:
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ob Du als Kläger unglaubwürdig bist, entscheidet ein Richter...:evil:
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das kann an vielleicht in der Stadt machen, aber nicht bei uns. Ich hoffe immer, dass man ohne Richter auskommt.
     
  12. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Eigentum./.Vermieter...

    Eigentümer:
    Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
    Vermieter:
    Derjenige, der im Mietvertrag als Vermieter steht oder der der in der Folge von diesem als Vermieter benannt wurde. Die Eigentumsfrage spielt dabei keine Rolle.
     
  13. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Mieterhöhung...

    Das war ja mal die ursprüngliche Frage. Also davon ausgehend das du "Vermieter" bist, kannst du dich hier Mieterfibel / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gleich mal über die Rahmenbedingungen zum Thema informieren :-) Natürlich musst du wissen, wann der letzte Vermieter dies bereits getan hat.
    Zum Thema "verbilligte Überlassung" die mindestens 56% der ortsüblichen Miete (Kaltmiete + Umlagen) beträgt, ist eine Prognoserechnung durchzuführen. Anhand dieser Prognoserechnung über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Einkünfte insgesamt zu einem positiven Ergebnis führen. Fällt die Prognose positiv aus, sind die Aufwendungen/Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Fällt die Prognose negativ aus, d.h. es werden auf Dauer Verluste erzielt, können die Aufwendungen / Werbungskosten nur noch im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete berücksichtigt werden.

    Aus diesem Grunde ist in solchen Fällen die Mietvereinbarungen auf 66% (ab 2012) der ortsüblichen Miete (zuzüglich 75% der Umlagen) anzupassen und den Mietspiegel regelmäßig daraufhin zu überwachen. Infos zum örtlichen Mietspiegel sind leicht über das Internet zu erhalten. Besondere im Mietobjekt liegende Umstände können jedoch dazu führen, dass der tatsächliche Mietmarktpreis der Wohnung vom amtlichen Mietspiegel deutlich abweicht. (Beispiele: Lärmbeeinträchtigungen wie Autobahn, über der Gaststätte, durch andere Mieter / Gewerbetreibende, kein sonstiger Mieter zu finden etc.).

    Oder am besten den Steuerberater mal fragen :-)
     
Thema: Verbilligte Vermietung nach Neukauf
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