Vereinbarung Mietnachlass wegen Corona Pandemie

Diskutiere Vereinbarung Mietnachlass wegen Corona Pandemie im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Eine Ladenmieterin hat sich mit der Vermieterin auf einen Mietnachlass wegen verordneter Ladenschliessung geeinigt (keine Stundung). Die Miete...

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Eine Ladenmieterin hat sich mit der Vermieterin auf einen Mietnachlass wegen verordneter Ladenschliessung geeinigt (keine Stundung).

    Die Miete (ohne MwSt. und Nebenkosten) soll an den Monaten, an denen der Laden im Rahmen der Infektionsschutzmassnahmen geschlossen werden muss, um xxx Euro gesenkt werden. Wie geht man aber damit um, wenn die verfügte Schliessung nicht am Monatsanfang beginnt, bzw. nicht am Monatsende endet? ...an Monaten, an denen der Laden an mehr als 10 Tagen geschlossen werden muss?

    Und habe ich noch etwas nicht bedachtet?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Die allgemeine Unwägbarkeit des Seins? Du versuchst hier eine Regelung zu treffen, die auf den Inhalt zukünftiger Verordnungen reagieren möchte. Das Problem dabei ist, dass doch gar niemand weiß, was überhaupt geregelt werden wird. Es ist ja nicht so, dass es nur die zwei ganz einfachen Fälle "alles zu" und "alles auf" gibt. Was macht ihr mit Fällen, in denen aufgrund der Wortwahl der geltenden Verordnung nicht eindeutig zu klären ist, ob die Mieterin den Laden aufmachen darf? Was macht ihr mit Fällen, in denen es der Mieterin zwar grundsätzlich möglich wäre, den Laden aufzumachen, aber unter solchen Auflagen, dass es für sie wirtschaftlich keinen Sinn macht?

    Schon unter "normalen" Umständen halte ich es für sehr schwer irgendwelche Vorhersagen zu treffen, wie die zukünftige Rechtslage sein wird. Im Zusammenhang mit Corona-Verordnungen bewegen wir uns eher in Richtung unmöglich. Ich würde mich rund um den Monatswechsel mit der Mieterin verständigen, wie wir die Sache im nächsten Monat regeln, dann eine konkrete Vereinbarung für 1-2 Monate treffen und weiterhin im Gespräch bleiben.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 10.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 10.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Kommt wohl drauf an ob der Mietnachlass tage-, wochen- oder monatsweise vereinbart werden soll bzw. vereinbart wurde.

    Fragen die sich mir stellen:
    • sollen auch zurückliegende Monate aus 2020 mit Coronaschließungen berücksichtigt werden oder nicht?
    • soll die Mietminderung im voraus (Mieter zahlt nur geminderten Betrag) oder rückwirkend (Rücküberweisung vom VM) vereinbart werden?



    Einfacher aus meiner Sicht wäre eine befristete konstante Minderungsquote unabhängig von coronabedingten Ladenschließungen z.B. für 3 Monate mit anschließender Neubewertung der Lage oder bis Lockdown-Ende.
    Das gäbe dem Mieter eine gute Kalkulationsbasis seiner Fixkosten und dem VM eine konstante Miete ohne viel Aufwand.

    Überleg dir den Zeitaufwand jeden Monat eine neue Minderungsquote zu bestimmen und das Diskussionspotential dabei. Nach meiner Prognose wird es noch lange Zeit mind. regional weitere angeordnete Ladenschließungen geben und/oder Auflagen bei denen eine Ladenschließung wirtschaftlicher ist als Auflagen zum Öffnen zu erfüllen.
     
  5. #4 Hutchinson Hatch, 10.01.2021
    Hutchinson Hatch

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    Ich würde auch von solchen Vereinbarungen von zukünftigen, unvorhersehbaren Ereignissen Abstand nehmen. Niemand weiß, ob die Pandemie wirklich dieses Jahr Ihren Abschluss findet. Es könnte auch passieren, dass die Mieterin noch zahlreiche Lockdowns durchmachen muss, und es irgendwann für Dich eine zu große finanzielle Belastung wird und dann nach anderen Lösungen suchen muss. Andres' Vorschlag finde ich persönlich am plausibelsten.
     
  6. susi

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    Danke für die Hilfe! :)

    Ich kann zwar verstehen, dass das bisherige Vorgehen, teilweise Stundung von drei Monatsmieten, nur bedingt hilft. Andererseits ist es natürlich so, dass die Mieterin weiterhin Einnahmen hat (Ausser-Haus-Verkauf, staatliche Hilfsprogramme) und die Miete bisher auch nicht Umsatz- oder Gewinn-abhängig war.

    Da die Bundesregierung aber offenbar vermutet, dass Schliessungen infolge staatlicher Massnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen, sehe ich mich nicht nur moralisch in der Pflicht der Mieterin entgegen zukommen.

    Das Problem ist, dass die Mieterin Planungssicherheit will. Aber vermutlich ist es wirklich schwierig hierbei entgegen zukommen wo doch niemand weiss, wie es weitergeht.
     
  7. Andres

    Andres
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    Wie mein Opa schon sagte: "Der Willi ist tot."

    Es gibt derzeit keine Planungssicherheit, jedenfalls nicht über ein paar Wochen hinaus. Die einzige langfristige Sicherheit, die ich meinen zwei Gewerbemietern anbieten kann, ist meine persönliche Einstellung: Ich bin kein A...., man kann mit mir reden, ich bin vernünftigen Lösungen nicht abgeneigt und wir haben beide ein Interesse daran, dass der Laden weiterhin läuft. An dieser Einstellung wird sich nichts ändern, solange der Mieter mir dazu keinen Anlass gibt. Wenn das dem Mieter nicht ausreicht, kann ich daran auch nichts ändern. Beschwerden soll er bitte direkt an das Virus richten, hilfsweise an die Politik.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Dies ist genau das Vorgehen, welches ich auch mit meinen 10en verfolge, und ich denke durchaus mit Erfolg. Darunter ein Gewerbe, das es ganz arg beutelt, 8 Monate Schließung in 2020, Wiedereröffnung noch nicht absehbar...
     
  9. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Ich bin kein A.... versuche ich auch immer, kommt leider nicht immer an. Mühe gebe ich mir dennoch.

    Darf ich fragen, in welcher Grössenordnung Ihr nachlasst? Eher 30%, 50% oder 70% der Nettokaltmiete?

    Mich irritiert etwas, dass bei mir der Einzelhandel mehr klagt, als die Gastronomie.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 12.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Dann üb mal gelegentlich eins zu sein. Manche Mieter verstehen (zeitweise) nur diese Sprache.
    Erfahrungsgemäß wird dann Entgegenkommen mehr zur Kenntnis genommen und honoriert als bei Immer-Lieb-VMs.
     
  11. dots

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    Was ist aus Sicht des Vermieters besser? Ganz normal auf Vertragserfüllung zu bestehen (und keine Mietkürzung anzubieten oder hinzunehmen), und dadurch ggf. eine Kündigung des Mieters zu provozieren und ggf. längeren Leerstand (und damit Mietausfall) zu haben

    - oder -

    Dem Mieter einen Mietnachlass anzubieten, damit eine Insolvenz, Kündigung des Mietvertrags, Nichtzahlung der Miete, ... zu verhindern?

    Es geht hier nicht darum, (k)ein Arschloch zu sein, sondern am Ende mit möglichst wenig Verlust da zu stehen. Bzw. die Rendite möglichst zu maximieren. Würde jeder andere Vermieter und sogar der Mieter bestimmt auch machen.

    Das beantwortet dann auch wahrscheinlich die Frage, in welcher Größenordnung ein Mietnachlass angesiedelt sein sollte.

    Wenn man jemandem was Gutes tun will, kann man ihm auch ein Scheinchen in die Hand drücken, statt einen (an und für sich klar definierten) (Miet-)Vertrag dafür zu missbrauchen.
     
  12. Andres

    Andres
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    Bei der Gastronomie ist es aktuell ca. 1/3 (ein runder Betrag, daher kein genauer Prozentsatz), aber schon seit November. Für die Büroeinheit (Kanzlei) haben wir zwar immer wieder gesprochen, aber die Lage ist dort finanziell stabil, daher aktuell gar kein Nachlass.


    So einfach kann man das glaube ich nicht sagen. Ein Lebensmitteleinzelhändler dürfte finanziell kaum klagen können, die kleine Modeboutique testet den Unterschied zwischen "null" und "nichts" aus. Das Restaurant, das erfolgreich auf Lieferservice umgestellt hat oder gar nicht umstellen musste, kommt einigermaßen durch, vielleicht mit weniger Personal (so ist es bei meinem Mieter), für die Disko (oder wie auch immer das neudeutsch heißt) ist der Ofen aus.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 12.01.2021
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    ... nur um Missverständnissen vorzubeugen.

    Meine obige Aussage war nicht auf Entgegenkommen bezogen, das auf Problemen rund um Corona basiert, sondern ganz allgemein auf Mieterwünsche jenseits des Virus.
     
  14. susi

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    Ich hatte bisher nur 6 Monate jeweils ca. 50% gestundet (mit unausgesprochener Bereitschaft die Schulden später zu erlassen, wenn es nicht schlimmer wird). Jetzt denke ich über 1/3 Nachlass nach. Danke für die Bestätigung der Grössenordnung.

    Aber das Thema Planung ist ja auch aus Vermieter-Sicht nicht unwichtig. Erlasse ich jetzt für 3 Monate z. B. jeweils 1.000 Euro mit der Möglichkeit der Verlängerung auf 3, 6 oder gar 9 Monate oder vereinbare ich jetzt für 2021 monatlich 500 Euro Nachlass? Ich tendiere ja eigentlich zu letzterem.

    ...traurig auch für die jungen Leute von heute: eine Jugend ohne Schwofen und Engtanz.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 12.01.2021
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    Mein Lieblings-Kuchendealer hat mir heute verraten, dass er seit den Corona-Auflagen nur noch 40% seines normalen Umsatzes hat. Das steht er nicht mehr lange durch, egal wie sehr er versucht Kosten zu reduzieren.
    Seine Miete wurde um 100% reduziert. Mit oder ohne NK, Laufzeit und Konditionen habe ich nicht gefragt.

    Rede doch mit dem Mieter und lass dir seine finanzielle Lage mit Zahlen belegen. Dann läßt sich die individuelle Not besser abschätzen und in wie weit du helfen kannst ohne dabei übervorteilt zu werden.
    Muss ja nicht in eine echte Buchprüfung ausarten, kalkulieren müssen trotzdem beide Seiten.
     
  16. #15 prinzregent, 15.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 15.01.2021
    prinzregent

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    Wichtig ist meiner Meinung nach, die Mieterin nicht in die Pleite zu treiben. Leerstand kostet dich mehr. I_C_H würde die ganze Nettomiete während jeder Schliessung nachlassen und hoffen , dass wenigstens die Betriebskosten zu 100% bezahlt werden.

    Aber es ist dein Haus, deine Entscheidung.

    Ich rede aus Erfahrung, denn 2007 erst ging mein Bäcker pleite und irgendwann konnte ich das alles nicht mehr auffangen und mein Objekt in Berlin ging in die Pleite.

    Und staatliche Hilfsprogramme ... erinnert mich an Propaganda. Da waren wir schon mal und alles kam ganz anders.

    Du bist das Hilfsprogramm. Oder auch nicht.

    In dem Sinne, eine Stundung von 3 Monatsmieten hilft nichts, ein Verzicht von bis zu 100 % der Nettomiete schon. Und positiv gesehen, du bezahlst weniger Steuern und weniger Krankenversicherung .

    Und wenn ich aus meinem Fenster sehe, in guter Lage steht da ein Laden seit mehr als 5 Jahren leer, Schlecker war da drin. Und wenn ich spazieren laufe, überall leere Geschäfte. Es werden immer mehr ...
     
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Sicher?
    Aber ja, hört sich verdammt cool an, wenn man das einfach mal so raushaut.

    Ich persönlich könnte mir ja durchaus Fälle vorstellen, in denen ich durchaus auch mehrere Monate Leerstand in Kauf nehmen würde.
    Wenn der jetzige Mieter in einer Branche unterwegs ist, die absehbar über kurz oder lang den Bach runter geht, ist ein Leerstand und anschließende Vermietung an einen anderen Mieter eventuell unterm Strich am günstigsten.
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 16.01.2021
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    Richtig. Als VM kann man nicht Pleite gehen, man kann ja verkaufen. Hauptsache der Mieter überlebt mit seinem Gewerbe.

    Hängt das nicht von den Plänen ab? Einen besseren Zustand als Leerstand gibt es nicht, wenn Sanierungen anstehen oder Modernisierungen geplant sind.

    Und damit ist eine sinnvolle, zukunftsorientierte Lösung auch abhängig von den Rahmenbedingungen von "dein Haus, deine finanziellen Möglichkeiten, deiner Risikoeinschätzung ob dieses Gewerbe überhaupt eine Überlebenschance hat".

    Nö. Vertragspartner, nicht Sponsor der Mieter und Samariter der Nation auf dem Mietmarkt.
     
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