Verfahren TOP --> Protokoll

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Carinthia, 22.01.2010.

  1. #1 Carinthia, 22.01.2010
    Carinthia

    Carinthia Neuer Benutzer

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    Hallo an alle zusammen,

    Doppelhaus mit jeweils 8 Eigentümern - Haus A und B
    Haus A hat in Eigenregie teilweise Gegensprechanlagen installiert.
    Haus B hat keine Gegensprechanlagen

    TOP:
    "Installation von Gegensprechanlagen für die Dachgeschoßwohnungen / Erneuerung der bestehenden Anlage"

    Der vom Verwalter beauftragte Vesammlungsleiter "erörterte" - bis ins letzte Detail vorbereitet - die Vorstellung von Haus A (siehe Protokoll) unterbrochen von Fragen der Form "... gibt es Einwände". Eine Abstimmung (für,dagegen,Enthaltung) am Ende der "Erörterungen" fand nicht statt.

    Protokolliert wurde:
    "Es wurde einstimmig beschlossen, die bestehende Klingelanlage zu erweitern und alle Wohnungen beider Häuser mit Gegensprechanlagen auszustatten. (...) Eigentümer des Hauses A, welche bereits Gegensprechanlagen auf eigene Kosten installiert haben, erhalten eine Rückerstattung der Gerätekosten aus der Rückstellung. Der Beirat (Eigentümer des Hauses A) wurde ausdrücklich bevollmächtigt bis zu einem Betrag in Höhe von 4.000,00 EUR über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden"

    Haus B interpretierte TOP als interne Angelegenheit des Hauses A.
    Haus A hatte naturgemäß keine Einwände.
    Haus B war absolut ahnungslos und nicht vorbereitet auf das was kommen sollte - hatte somit auch keine Einwände.

    Das Protokoll ist wegen Überschreitung der Einspruchsfristen mittlerweile rechtsgültig.

    Meine Fragen sind:
    Ist ein derartiges Verfahren rechtlich abgedeckt ?.
    Und wenn nein - wie kann ein solches Verfahren zukünftig wirksam verhindert werden ?

    Vielen Dank für Antworten im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wäre es denn besser gewesen, wenn der Versammlungsleiter unvorbereitet gewesen wäre? :help

    Man mag sich zunächst ausgiebig darüber streiten, ob es einen Beschluss gibt. Die Protokollierung reicht dazu jedenfalls nicht aus. Der Beschluss muss auch verkündet werden.

    Jetzt mal von Rechtsfragen abgesehen: es geht um eine Gegensprechanlage für Haus B und das soll eine interne Angelegenheit von Haus A sein? Das verdient mit dem hier vorliegenden Informationsstand nur eine Wertung: albern. :help

    Warum wohl "naturgemäß" keine Einwände? Immerhin soll auf Kosten der Gemeinschaft eine Maßnahme durchgeführt werden, von der erst mal nur die Eigentümer in Haus B einen Nutzen haben.

    Ganz oben im UP war zu lesen:
    Der Beschlussgegenstand war also bekannt. Es mag sein, dass "Haus B" absolut ahnungslos und nicht vorbereitet war. Das dürfte aber das Problem der betroffenen Eigentümer sein.

    Eine Einspruchsfrist gibt es ohnehin nicht. Es gibt eine Anfechtungsfrist. Ein Einspruch wird üblicherweise gegenüber dem Urheber des Beschlusses zu erklären sein. Das Rechtsmittel gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist aber eine Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht.


    Die Frage lässt sich nicht mit einem schlichten ja oder nein beantworten. Es gibt zwei relevante Aspekte. Der erste Aspekt ist die Beschlussfassung. Wurde überhaupt ein Beschluss gefasst? Unmittelbar anschließend geht es darum, ob dieser Beschluss nichtig ist oder nicht. Gibt es keinen Beschluss, ist das Thema zu Ende. Gibt es einen Beschluss, ist dieser gültig bis das Gericht ihn für ungültig erklärt. Nun wird man kein Hellseher sein müssen um vorherzusagen, dass die hier dargestellte Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und der Beschluss bei fristgerechter Anfechtung aufzuheben gewesen wäre. Nachdem die Anfechtungsfrist abgelaufen sein soll, bleibt allerdings ein objektiv noch so fehlerhafter Beschluss gültig.

    Die Antwort sollte sich aus den bisherigen Ausführen geradezu aufdrängen: im Vorfeld gar nicht und nach Beschlussfassung durch eine Klage.
     
  4. #3 PHinske, 22.01.2010
    PHinske

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    Hallo Carinthia,

    mir fällt dazu spontan erst mal nur ein:

    Einen Antrag bei Gericht zu stellen zur Feststellung, dass der niedergeschriebene Beschluss nicht zustande gekommen ist. Außerdem Verurteilung des Verwalters, dass er die entsprechende Eintragung im Beschlussbuch zu löschen hat.

    Evtl. auch im Wege der einstweiligen Verfügung, denn es droht ja Umsetzung. Und ein Verfahren vor dem WEG-Gericht kann ganz schön lange dauern. Bei uns sind Beschlussanfechtungsklagen von August 2008 noch nicht einmal in erster Instanz entschieden.

    Ich selbst habe auch schon die Überraschung im Protokoll erlebt. Es kann nicht sein, dass sich der Verwalter nach der Versammlung die Beschlüsse im Büro ausdenkt.

    Hoffe auf rege Diskussion hier.

    MfG
    PHinske
     
  5. Howard

    Howard Benutzer

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    Fertigt Euer Verwalter das Protokoll denn nicht direkt in der Sitzung an und lässt es dann im Anschluss unterschreiben? Oder wie läuft das bei euch ab?
     
  6. #5 Carinthia, 22.01.2010
    Carinthia

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    Hallo Howard,

    der ganze Ablauf zu TOP ließ teilweise sogar konkret erkennen daß das Protokoll bereits einige Zeit vor der Versammlung in Absprache mit Haus A festgelegt war.
    Der Versammlungsleiter war lediglich darum bemüht das Protokoll so zu verklickern daß keine Einwände kamen. Daraus wurde dann "Einstimmigkeit" abgeleitet. Eine Abstimmung am Ende (also Stimmenfeststellung für, dagegen oder Enthaltung) fand erst gar nicht statt.

    Mit freundlichen Grüßen
    Carinthia
     
  7. #6 PHinske, 22.01.2010
    PHinske

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    Zur Frage von Howard:

    Ich fände es ideal, wenn unser Protokoll bei Verlassen des Versammlungsraumes fertig wäre!

    Der Verwalter verschickt das Protokoll etwa 2 bis 3 Wochen nach der Versammlung. Bis dahin haben die Beiratsleute unterschrieben. Denen scheint es aber schnuppe zu sein, was darin steht. Später zieht auch keiner mehr seine Unterschrift zurück.

    Für Carinthia habe ich leider keine zusätzlichen Tipps im Moment.

    MfG
    PHinske
     
  8. Howard

    Howard Benutzer

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    Hi,
    ich habe es bisher so kennengelernt, dass die Protokolle mit den Beschlüssen vorgefertigt werden. Ist ja soweit auch nichts dran auszusetzen. Sollte während der Versammlung ein Beschluss geändert werden, wirds dann direkt eingefügt und dann müssen nur noch die Abstimmungsergebnisse eingetragen und unterzeichnet werden.
    Das geht ja auch recht schnell und der Verwaltungsbeirat kann gleich ein Original mitbekommen um es mit dem verschickten Protokoll nochmals abzugleichen.
    Steht und fällt halt mit dem Verwalter.

    Zum Topic: Ich denke auch, dass es schwierig wird den Beschluss nachträglich noch anzufechten, weil die Anfechtungsfrist ja leider schon abgelaufen ist und wohl alle Eigentümer "gepennt" haben.
     
  9. #8 PHinske, 22.01.2010
    PHinske

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    Anfechten kann man nur Beschlüsse.
    Nach dem Sachverhalt gab es zu dem angeblichen Beschluss aber keinen Beschluss.

    Also muss ein anderer Weg gesucht und gefunden werden.

    MfG
    PHinske
     
  10. Howard

    Howard Benutzer

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    wobei hier dann natürlich wieder die Beweislast beim Kläger liegen wird. Wenn das Protokoll unterschrieben ist und der Verwalter sagt, dass es in der ETV so beschlossen wurde muss der Kläger wahrscheinlich widerlegen, dass hierüber kein Beschluss gefasst wurde. Das könnte imo zum problem werden.

    Leider kann ich jetzt auch nicht so richtig weiterhelfen und eine Patentlösung für dieses Problem herbeizaubern.
     
  11. #10 Carinthia, 23.01.2010
    Carinthia

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    TOP --> Protokoll ergänzend

    Hallo an alle,
    herzlichen Dank für die rege Anteilnahme !

    Das Protokoll zu TOP ist rechtswirksam.
    Ein zumindest ähnliches Protokoll wäre sehr wahrscheinlich auch auf faire Weise zustande gekommen.

    Mein Engagement in dieser Angelegenheit begann als der Versammlungsleiter einer an der Versammlung nicht anwesenden Eigentümerin aus dem Hause B erklärte: "Das Protokoll wurde mit ordnungsgemäßer Abstimmung unter Dach und Fach gebracht"

    Es gab einen Verwalterwechsel

    Das alte Verfahren (über 10 Jahre - ordnungsgemäß denke ich)
    1. In TOP war eindeutig erkennbar um was es letztendlich geht (z.B.: "Installation von Gegensprechanlagen")
    2. der Verwalter erläutert Hintergründe zu TOP (z.B.: Antragsteller)
    3. der Verwalter fordert auf TOP auszudiskutieren
    4. der Verwalter führt am Ende eine Abstimmung durch.
    5. der Verwalter verkündet das Ergebnis (für, dagegen oder Enthaltung)

    Das neue Verfahren (gleich bei der ersten Versammlung - ordnungsgemäß ?)
    1. In TOP war nicht erkennbar um was es letztendlich geht (nämlich allgemein Installation von Gegensprechanlagen)
    2. der Verwalter erläutert keine Hintergründe zu TOP.
    3. der Verwalter schlägt zu protokollierende Punkte vor und erkundigt sich ob es Einwände gibt.
    4. der Verwalter führt am Ende keine Abstimmung durch.
    5. entfällt weil Ergebnis unbekannt

    Meine erste Frage war:
    Ist ein derartiges Verfahren rechtlich abgedeckt ?.
    Gibt es gesetzliche Regelungen für TOP Definitionen ?
    Gibt es gesetzliche Regelungen über den Ablauf einer Abstimmung ?

    Insbesondere:
    RMHV schreibt an anderer Stelle
    "Ein Beschluss ist gefasst mit der Abstimmung und der Beschlussverkündung"
    Bedeutet dies daß ein Beschluss zwecks Protokollierung gefasst werden muß ?
    Bedeutet dies in der Umkehrung daß ein Beschluß nicht gefasst ist wenn weder noch stattfindet ?

    Diverse Internet Recherchen in Seiten von Anwaltskanzleien (zu TOP,Abstimmungsverlauf) ergab:
    Das Protokoll wäre sehr sicher anfechtbar gewesen - wer trägt im Erfolgsfall die Gerichtskosten ?

    Meine zweite Frage war:
    Und wenn nein - wie kann ein solches Verfahren zukünftig wirksam verhindert werden ?
    Gäbe es gesetzliche Vorschriften die nicht eingehalten wurden so könnte der Verwalter und in Folge der Versammlungsleiter darauf hingewiesen und aufgefordert werden diese zukünftig einzuhalten.

    Mit freundlichen Grüßen
    Carinthia
     
  12. #11 PHinske, 25.01.2010
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    RE: TOP --> Protokoll ergänzend

    Das Protokoll ist nur deshalb "rechtswirksam", weil niemand dagegen vorgegangen ist.

    Bei einem falschen Protokoll gilt m.E. nicht die Monatsfrist der Beschlussanfechtung. Es ist eben nur schwierg - wie Howard schon schrieb - zu beweisen, dass es keinen Beschluss gab.

    Stehst du alleine mit deiner Meinung, dass es zu dem TOP keine Abstimmung gab?
    Oder hast du Verbündete, die deine Meinung vor Gericht stützen würden?
    Wie sieht es aus mit den Personen, die das Protokoll unterschrieben haben?

    Besser noch als das Verfahren vor Gericht wäre, wenn man es hinbekäme, die unterschreibenden Personen zu einer Berichtigung des Protokolls zu veranlassen.

    Ich habe auch eine solche Sache mit einem getürkten Protokoll vor Gericht laufen. Aber ich habe zumindest einen "Verbündeten".

    Die Verhandlung steht noch aus. Ausgang: ungewiss.

    MfG
    PHinske

    PS:

    Außerdem fragst du: "Diverse Internet Recherchen in Seiten von Anwaltskanzleien (zu TOP,Abstimmungsverlauf) ergab:
    Das Protokoll wäre sehr sicher anfechtbar gewesen - wer trägt im Erfolgsfall die Gerichtskosten ?


    Antwort: Der/die Verlierer des Verfahrens oder die eigene Rechtsschutzversicherung.

    Deine zweite Frage war:
    Und wenn nein - wie kann ein solches Verfahren zukünftig wirksam verhindert werden ?
    Gäbe es gesetzliche Vorschriften die nicht eingehalten wurden so könnte der Verwalter und in Folge der Versammlungsleiter darauf hingewiesen und aufgefordert werden diese zukünftig einzuhalten.


    Wachsam sein bei den Versammlungen!
    Darauf achten, dass klar ist, ob etwas beschlossen oder sonst wie festgelegt worden ist. Ausdrücklich und immer wieder nachfragen, auch wenn das den Versammlungsleiter oder die Teilnehmer nerven kann.
    Wenn die Versammlung zu Ende ist, muss eben allen klar sein, was wie beschlossen wurde.

    In deinem Sachverhalt dürfte eindeutig gegen WEG § 24 Abs. 6 Satz 1 sowie vermutlich auch gegen § 24 Abs. 7 Satz 2 arabisch 1. verstoßen worden sein.

    Noch eine Ergänzung:
    Sprich mit jedem Eigentümer von Haus B und frage ihn oder sie, ob er oder sie FÜR den Beschluss betreffend das andere Haus gestimmt hat.

    Wenn die Leute sagen, dass Ja- oder Nein-Stimmen gar nicht abgefragt worden sind, wäre das schon (mindestens) die halbe Miete für den Feststellungsprozess.
    Denn im Prot. steht doch "einstimmig"!

    Ergebnis: Das Protokoll müsste geändert werden ebenso wie das Beschlussbuch.
    Bis dahin hat der Beirat aber bestimmt schön Nägel mit Köpfen gemacht und das Geld ausgegeben.....
     
  13. #12 Carinthia, 27.01.2010
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    RE: TOP --> Protokoll ergänzend

    Hallo PHinske, zunächst nur:

    Beirat und Eigentümer (beide aus dem Hause A) haben das Protokoll unterschrieben.
    Das gab all die Jahre keinen Grund zur Beanstandung, selbst die ersten Jahre nicht als auch der bisherige Verwalter noch Eigentümer im Hause A war.

    Mit folgenden Fragen sehe ich eine Möglichkeit zukünftig eine ordnungsgemäße Abstimmung zu TOPs zu erzwingen.
    1.) Wer legt fest welcher Eigentümer unterschreibt ?
    2.) Kann erreicht werden daß ein Eigentümer aus dem Hause B die Unterschrift zu leisten hat - und wenn wie ?
    3.) Welche Bedeutung für das Protokoll hätte - wenn 2.) möglich - eine Verweigerung der Unterschrift ?

    Carinthia
     
  14. #13 Michael_62, 27.01.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Carintia:

    Ich hatte vor einiger Zeit auch so einen komplexen Kuddelmuddel bis mir hier jemand (Dank an RHMV) die Augen geöffnet hat.

    Es gibt nicht Haus A und Haus B.

    Entweder es gibt ein Flurstück, welches in Grundbücher geteilt ist, dann können da auch 1 oder 10 oder 3 Häuser draufstehen, aber es ist eine WEG.

    Oder es gibt eine Mehrfamilienhausanlage mit mehreren WEG´s die zusammen verwaltet werden, aber auf unterschiedlichen Flurstücken stehen (war hier der Fall).

    Wenn Fall 1 bei dir greift, dann gibt es nur Eigentümer und deren Stimmrechte. Zur Verteilung der Stimmrechte liest du dir das WEG durch.
    Wenn du es dann nicht verstehst, nutze hier die Suchfunktion oder frage.
    Tip: Normalerweise wird nach MEA abgestimmt.

    Ob diese MEA aus Haus 1, , 7 oder 11 stammen ist irrelevant.

    Wenn die Mehrheit bestimmt, dass in Haus 1 saniert wird, zahlen die Anderen ohne etwas davon zu haben....

    Für die Mehrheiten stehen ebenfalls eindeutige Vorgaben im WEG.

    Ob man die Unterschrift erzwingen kann? In der DDR und im Dritten Reich ging das noch. Momentan ist der Einzige der einen zwingen darf der Fiskus. Der operiert ausserhalb des Grundgesetzes.

    Wenn jemand nicht unterschreibt, dann ist seine Stimme nicht existent. Ergo sie wird als ungültig gezählt.

    Das ist WEG.

    Im anderen Falle sind getrennte Abstimmungen auszuwerten, falls nicht eindeutige Verhältnisse vorliegen.
    :tröst
     
  15. #14 PHinske, 27.01.2010
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Hier spricht vieles dafür, dass es sich um E I N E WEG mit zwei Häusern handelt.

    RMHV, falls du noch liest:
    Wie sieht es deiner Meinung nach aus, wenn im Protokoll ein (angeblicher!) Beschluss aufgeführt ist, es jedoch gar keine Abstimmung und auch keine Verkündung gab?

    Wie könnte man gegen dieses Protokoll vorgehen? Mir fällt da wirklich nur die Feststellungsklage ein.
    Wobei mir auch nicht klar ist, ob die gegen die übrigen Eigentümer (analog der Anfechtungsklage) oder gegen die WEG oder gegen den Verwalter als Urheber des Protokolls zu richten wäre.

    Anspruch auf Protokolländerung hat ein Eigentümer, der im Protokoll beleidigt oder stark verunglimpft wird.
    Darüber gibt es Urteile.

    Aber wenn ein Protokoll sachlich gravierend falsch ist - und das sehe ich hier in Carinthias Fall so - muss doch auch eine gerichtliche Klärung möglich sein. Bloß: Wie?

    Kannst du dazu etwas beisteuern?
    Dir traue ich das zu.

    MfG
    PHinske
     
  16. RMHV

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    Das wird im Grundsatz zutreffen. Der Feststellungsantrag sollte beim hier in Rede stehenden Sachverhalt m.E. allerdings nicht auf die Fehlerhaftigkeit des Protokolls abzielen, sondern auf die Feststellung der Nichtexistenz des Beschlusses.
    Der Grund ist einfach: ein Beschluss entsteht nicht (erst) durch die Protokollierung. Das Protokoll hat keinerlei konstitutive Wirkung. Es dient lediglich der Dokumentation und ist damit ein Beweismittel, keineswegs aber das einzige.

    Verfahrensfragen sind nicht wirklich mein Ding...
     
  17. #16 PHinske, 28.01.2010
    PHinske

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    Danke, RMHV!


    Deine Formulierungen im 1. Absatz bestärken mich ja.

    Ich habe bei Gericht beantragt festzustellen, dass der protokollierte angebliche Beschluss gar nicht zustande gekommen ist. Aber das muss man auch beweisen..... (schwierig).

    MfG
    PHinske
     
Thema: Verfahren TOP --> Protokoll
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