Verfahrensfehler bei Beschlussfassung?

Diskutiere Verfahrensfehler bei Beschlussfassung? im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich, Eigentümer einer Wohnung, habe eine Frage zum Ablauf von Beschlüssen. Hintergrund, die Fassaden von zwei Gebäuden sollen...

cdho

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.09.2021
Beiträge
2
Zustimmungen
0
Hallo zusammen,

ich, Eigentümer einer Wohnung, habe eine Frage zum Ablauf von Beschlüssen.

Hintergrund, die Fassaden von zwei Gebäuden sollen aufgrund von Verschmutzung (z.B. Algenbildung) neu gestrichen werden. Die Eigentümer haben in der letzten Woche darüber entschieden, sprich eine Entscheidung bezüglich eines Angebotes (3 zur Auswahl) getroffen.

Was mir dabei fehlt ist eine konkrete Diskussion darüber, dass wir das überhaupt tun wollen. Ich beschreibe folgend an Originaltexten, wie der Ablauf gewesen ist.

In der Eigentümerversammlung im September 2020, an der ich nicht persönlich teilnehmen konnte, wurde über das Thema gesprochen. Da es nicht auf der Tagesordnung stand, wurde es dann im Protokoll der Versammlung unter Sonstiges wie folgt festgehalten:
"Für das Reinigen und den Anstrich für die Fassade werden bis zur nächsten Versammlung Angebote eingeholt. Mit dieser Maßnahme werden die Rollladenkästen gereinigt und die Anschlüsse zum Haus wieder versiegelt. Ebenso werden die Feuchteschäden am Sockel mit behoben."

Das Thema war dann ein Punkt auf der Agenda für die Versammlung in der letzten Woche:

"Beschlussfassung zur Instandsetzung der Fassaden beider Häuser inkl. Sockelbereich
In der letzten Eigentümerversammlung wurde festgehalten, dass ii diesem Jahr Angebote zur Reinigung und einem neuen Farbanstrich für beide Fassaden eingeholt werden. Diese Angebote beinhalten auch die Beseitigung der Feuchteschäden im Sockelbereich, sowie die Reinigung der Rollladenkästen inkl. Versiegelung der Anschlüsse an die Fassade. Hierfür wurden Objektbegehungen mit den jeweiligen Handwerkern vorgenommen. Die drei Angebote liegen bei.
Beschlussvorschlag Nr.: 034/2021
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Instandsetzung (Reinigung und neuer Farbanstrich) der Fassaden der Häuser ... inkl.Sockelbereich. Die Gesamtkosten inkl. 5 % Baubetreuungskosten für die Maßnahme sind
der Erhaltungsrücklage zu entnehmen.
1.Malerbetrieb A
2. Malerfirma B
3. Malerbetrieb C"

Zusatz, Details bezüglich der Firmen habe ich entfernt.

Die Verwalterin ist dann zur Einleitung auf das Erstellen der Angebote eingegangen (Sonstiges 2020) und hat weiter ausgeführt, das wir nun über die Angebote abstimmen werden und falls es Fragen zu den Angeboten gibt, wir diesen stellen sollen.

Ich hatte dann gefragt, ob der Ablauf so rechtens wäre, da es ja keine Beschluss gibt, dass wir es überhaupt tun wollen. Die Verwalterin hat gesagt, dass alles seine Ordnung hat.

Ich frage mich, ob dem tatsächlich so ist. Wie ist eure Meinung?

Vielen Dank, Claus
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.964
Zustimmungen
4.007
Ort
bei Nürnberg
Ich frage mich, ob dem tatsächlich so ist. Wie ist eure Meinung?

Meines Erachtens schon da sich die WEG wohl mehrheitlich für die Erteilung eines Auftrages ausgesprochen hat. Hätte sich für keines der drei Angebote eine Mehrheit gefunden wäre die Maßnahme eben abgelehnt gewesen.
 

Fremdling

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.08.2012
Beiträge
1.227
Zustimmungen
584
... Beschlussvorschlag Nr.: 034/2021...
Also nach meinem Verständnis war in der Versammlung über diesen Beschlussvorschlag durch Abstimmung zu beschließen, der Verwalter hätte das Ergebnis mündlich zu verkünden und das im zu erstellenden Protokoll zur Versammlung zu dokumentieren. Wenn das alles nicht geschah, hättet Ihr faktisch tatsächlich keinen Beschluss sondern lediglich ein 'nettes Gespräch' im Rahmen der Versammlung gehabt. Damit könnte der Verwalter mangels Beschluss auch keinen Auftrag an den von drei Angeboten (im Beschluss?) ausgewählten Malerbetrieb erteilen.

Kann es sein, dass Du den Vorgang nicht komplett bzw. 'unverständlich' geschildert hast?
... Die Eigentümer haben in der letzten Woche darüber entschieden, sprich eine Entscheidung bezüglich eines Angebotes (3 zur Auswahl) getroffen. ...
Das hier spricht doch dafür, dass eine Entscheidung getroffen = ein Beschluss gefasst wurde, der auch das zur Geltung kommende Angebot definiert. Es kann doch nicht der Sinn der Versammlung gewesen zu sein, lediglich von drei Angeboten mal eines Angebot zu 'entscheiden', allein um eine Wahl zu treffen, dann aber das Angebot nicht anzunehmen und die Arbeiten zu beauftragen.

... 5 % Baubetreuungskosten ...
Darf ich mal fragen, welche Leistung der Verwalter dafür erbringt? Wäre schön, eine Antwort zu lesen.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.964
Zustimmungen
4.007
Ort
bei Nürnberg
Darf ich mal fragen, welche Leistung der Verwalter dafür erbringt? Wäre schön, eine Antwort zu lesen.

Ist Bestandteil etlicher mir bekannter Verwalterverträge, dito für Abwicklung von Versicherungsschäden! Muss sich also so aus dem Verwaltervertrag ergeben.
 

Fremdling

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.08.2012
Beiträge
1.227
Zustimmungen
584
... Muss sich also so aus dem Verwaltervertrag ergeben.
Ok, das klärt die Quelle als Basis für die Berechnung. Mich würde interessieren, was die Verwaltung dafür leistet. Sofern das zu sehr OT ist, ziehe ich meine Frage auch gern zurück.;)

(Kenne selbst unterschiedliche Verwalterverträge und Leistungsverzeichnisse, %-Sätze, Unter- und Obergrenzen der Berechnung, Orientierung am Brutto-Auftrag, etc., was bei der Ausfertigung des eigenen Textes helfen kann.)
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.964
Zustimmungen
4.007
Ort
bei Nürnberg
Ok, das klärt die Quelle als Basis für die Berechnung. Mich würde interessieren, was die Verwaltung dafür leistet. Sofern das zu sehr OT ist, ziehe ich meine Frage auch gern zurück.;)

Naja, die zusätzlichen Arbeiten (sei es Koordinierung von Handwerkern, Prüfung der Rechnungen etc.) machen sich halt nich von allein. Kritischer sehe ich das wenn die Vergütung auch gelten soll wenn zusätzlich (für größere Arbeiten) noch extern eine Bauleitung oder ein Architekt eingeschaltet wird, dann würde diese Arbeit ja praktisch zweimal bezahlt.
 

cdho

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.09.2021
Beiträge
2
Zustimmungen
0
Hallo zusammen,
vielen Dank für euer Feedback. Verstehe es so, dass alles korrekt abgelaufen ist.

Nur noch mal zur Klarstellung, mir geht es nicht darum, das ich den Ablauf über die Abstimmung über die drei Angebote und die damit verbundene Entscheidung die Fassaden zu streichen (siehe Beschlusstext) anzweifle, sondern es geht mir darum, dass es im Vorfeld keine Diskussion darüber gegeben hat, dass wir die Fassaden überhaupt streichen wollen. Vom Ablauf her hätte mir diese Diskussion gewünscht, bevor mir drei Angebote vorgelegt wurden.

Vielen Dank
Claus
 

Fremdling

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.08.2012
Beiträge
1.227
Zustimmungen
584
… es geht mir darum, dass es im Vorfeld keine Diskussion darüber gegeben hat, dass wir die Fassaden überhaupt streichen wollen. Vom Ablauf her hätte mir diese Diskussion gewünscht, bevor mir drei Angebote vorgelegt wurden.
Vermutlich habe ich Deine Idee nicht korrekt erfasst. Nach meinem Verständnis: Wenn mich als Verwalter ein Eigentümer um Aufnahme dieses TOP bittet und ich bei Einschätzung der Situation zum Ergebnis komme, ein derartiger Beschluss ist nicht komplett abartig, kann es nicht schaden sondern ist es sogar ratsam, zur Versammlung bereits konkrete Angebote zu präsentieren. Gerade der Faktor ‚Euronen‘ ist für manchen Miteigentümer kein zu unterschätzendes Element mit Blick auf den Versammlungs-/Beschlussfassungs-Verlauf. Damit wird keinesfalls die Diskussion in der Versammlung unterbunden, auch für ein ‚Nee, wollen wir ja gar nicht!‘ zu stimmen. Somit hättest Du die vermisste Diskussion doch noch vor Abstimmung anregen und Deine Arguemente für bzw. gegen die Maßnahme vortragen können. Wo genau drückt denn der Schuh nun? Einen Verfahrensfehler der Verwaltung kann ich nicht erkennen, es sei denn Du verlangst, dass ich bei allen Beschlüssen zuvor erfragen muss (womöglich in einer Vorversammlung?), ob darüber überhaupt beschlossen werden soll.
 
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
6.971
Zustimmungen
3.809
Ort
Mark Brandenburg
sondern es geht mir darum, dass es im Vorfeld keine Diskussion darüber gegeben hat, dass wir die Fassaden überhaupt streichen wollen. Vom Ablauf her hätte mir diese Diskussion gewünscht, bevor mir drei Angebote vorgelegt wurden.
Schon klar, aber dies wurde doch offensichtlich , nach deiner Angabe in der ETV Sep. 2020 schon geklärt und beschlossen ⇨
In der Eigentümerversammlung im September 2020, an der ich nicht persönlich teilnehmen konnte, wurde über das Thema gesprochen. Da es nicht auf der Tagesordnung stand, wurde es dann im Protokoll der Versammlung unter Sonstiges wie folgt festgehalten:
"Für das Reinigen und den Anstrich für die Fassade werden bis zur nächsten Versammlung Angebote eingeholt. Mit dieser Maßnahme werden die Rollladenkästen gereinigt und die Anschlüsse zum Haus wieder versiegelt. Ebenso werden die Feuchteschäden am Sockel mit behoben."
Weil ohne die Absicht die Arbeiten überhaupt durchführen zu wollen ist es nicht nur unsinnig, sondern für die WEG sogar schädlich und langfristig teurer Angebote einzuholen. Bevor du jetzt kommst, die Angebote wären kostenlos, nein sind die nicht, die sind teuer in der Erstellung, da gehen regelmäßig etliche Meister- oder Ingenieurstunden drauf, Verrechnungssätze von 80 bis 150 € so im Allgemeinen. Nur, weil der Handwerker dir die nicht direkt berechnen darf, fallen diese Kosten aber trotzdem an und müssen in den Leistungen mit einkalkuliert werden. Bei WEG die dafür bekannt sind besonders häufig Angebote einzuholen, ohne Aufträge zu vergeben, schlägt man halt besonders stark zu, wenn man überhaupt abgibt. Kann durchaus zur Folge haben, dass es dann gar keine Angebote zum vergleichen und abstimmen gibt oder nur ein einziges, das dann absurd hoch ausfällt. Schmerzensgeld! Handwerker arbeiten lieber als sinnfreie Angebote zu erstellen...
 
Thema:

Verfahrensfehler bei Beschlussfassung?

Verfahrensfehler bei Beschlussfassung? - Ähnliche Themen

WEG-Verwaltungsbeirat seine Rechte u. Pflichten: Ist meine Interpretation „Verwaltungsbeirat“ ein Lapsus? Oder habt ihr andere Recherchen, Informationen/Rechtsgrundlagen zum Thema Beirat? Achtung...
Beschluss der Eigentümerversammlung wird von der Verwaltung negiert: Hallo ans Forum, ich brauche dringend Hilfe in einer Angelegenheit, die ich überhaupt nicht nachvollziehen und verstehen kann: Auf unserer ersten...
Erste EV - Fragen: Hallo miteinander, nachdem ich letztes Jahr meine Wohnung gekauft habe und prompt bei der ersten Einladung vergessen wurde, steht Mitte...
Einhaltung der Hausordnung - Kehrwoche - Winterdienst: Hallo zusammen, ich habe derzeit ein Problem in einer WEG mit 5 WE bezüglich der Nichteinhaltung der Hausordnung in Bezug auf die Kehrwoche und...
Eigentumsverwalter - Wohnungseigentumsgesetz: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetzgesetz - WEG) vom 15. März 1951, in der im Bundesgesetzblatt Teil...
Oben