Vergleichswohnungen

Diskutiere Vergleichswohnungen im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, mich würde mal interessieren, wieviel Euro/Prozent euch belastbare Informationen zu 1-3 vergleichbaren Wohnungen für eine Mieterhöhung Wert...

Tinnitus

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Hallo, mich würde mal interessieren, wieviel Euro/Prozent euch belastbare Informationen zu 1-3 vergleichbaren Wohnungen für eine Mieterhöhung Wert wären, z.B. wenn ansonsten nur ein Gutachten in Frage kommen würde.
 
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Ferdl

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Weniger als das Gutachten kosten würden und vor allen deutlich weniger als die Mieterhöhung einbringt, es sei denn ich wöllt den Mieter loswerden.
 
dots

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Es müssen doch eine relativ große Anzahl Kriterien erfüllt sein, damit eine Wohnung (bzw. ein Mietvertrag darüber) zum Vergleich diesbezüglich herangezogen werden darf.

Die Information wäre mir erst Geld wert, wenn ich GENAU wüsste, dass wirklich alle Kriterien erfüllt sind.

Meist ist ja doch ein (einziges? kleines?) Kriterium nicht erfüllt, und damit ist das dann wertlos.
 

Papabär

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Meist ist ja doch ein (einziges? kleines?) Kriterium nicht erfüllt, und damit ist das dann wertlos.
Nuja, "wertlos" würde ich es nicht unbedingt nennen. Ich ziehe auch oft Wohnungen ran, wo nicht alles zu 100% passt ... dann eben nur nicht 3, sondern 5-8. Allerdings kann ich mich auch nicht erinnern, dass ich mal wegen so einer Mieterhöhung vor Gericht ziehen musste. In den allermeisten Fällen mit Widerstand wenden sich die Mieter an jemanden, der sich damit auskennt und ihnen für ein kleines Honorar auch erklärt, dass sich ein Gerichtsverfahren für sie nicht lohnt.

Um den Wert zu definieren ... nunja, ich habe mal einer anderen Verwaltung für eine Datenserie mit Vergleichswohnungen zu 3 verschiedenen Wohnungstypen in 4 verschiedenen Etagen (alles Wendebauten/Platte, Schnitt und Größe weitgehend identisch, Lage war Luftlinie ~200m von unseren Objekten entfernt) ein Pfund Kaffee ausgegeben. Als die gleiche HV ein paar Monate später bei uns angefragt hat, gab´s für eine ähnliche Datenserie eine Schachtel Pralinen. Allerdings war das vor der 2018er Novellierung der DSGVO. Vielleicht hätte ich der Kollegin vorher sagen sollen, dass ich Diabetiker bin. Unsere Sekretärin - sie ist um die Gesundheit der Kollegen scheinbar sehr besorgt - hatte mir aber ohnehin nichts übrig gelassen.
 
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Tinnitus

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100% vergleichbare Wohnungen gibt es ohnehin nicht, ich würde vermuten, dass man sich mit "schlechteren" Wohnungen, die teurer vermietet sind, dennoch vergleichen kann. Vorausgesetzt, die Wohnung wäre für die Mieterhöhung verwendbar, würde ich 100€ pro Vergleichswohnung zahlen, ist immer noch deutlich günstiger als 1500+ für ein Mietwertgutachten.
 
dots

dots

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100% vergleichbare Wohnungen gibt es ohnehin nicht,
Doch: hier in der weiteren Nachbarschaft. 2 identische Hochhäuser direkt nebeneinander, je 4 Wohnungen je Etage.

ich würde vermuten, dass man sich mit "schlechteren" Wohnungen, die teurer vermietet sind, dennoch vergleichen kann.
Dann vermute du mal.
Woher weißt du, dass das, was du schlechter findest, nicht der Großteil der Menschheit besser findet - und umgekehrt?

Viele finden OG besser als EG. Viele, aber nicht alle. In wie fern ist jetzt eine EG- mit einer OG-Wohnung vergleichbar?
 

Ferdl

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Was dots mit vielen Worten zu erklären versucht ist simpel:
die Wohnungen müssen Vergleichbar sein, fast schon Identisch.
d.H.: für eine Wohnung im 3ten Stock ist eine Wohnung im 3ten Stock möglicherweise auch noch im 4ten Stock vergleichbar, aber nicht die im EG oder die im 12ten Stock.
Es geht nicht darum was besser oder schlechter ist, sondern darum was Vergleichbar ist.
Ein roter Golf ist möglicherweise mit einem grünen Golf vergleichbar, nicht aber mit einem roten Porsche.
 

Tinnitus

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Bevor wir uns auf den Aspekt konzentrieren würde ich lieber vorher nochmal auf die Ausgangsfrage zurückkommen.
 

Papabär

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Doch: hier in der weiteren Nachbarschaft. 2 identische Hochhäuser direkt nebeneinander, je 4 Wohnungen je Etage.
Und ich wette, wenn ich nur lange genug suche, finde ich auch dort irgendwelche Eigenschaften, die nicht vergleichbar sind.
 
dots

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Und ich wette, wenn ich nur lange genug suche, finde ich auch dort irgendwelche Eigenschaften, die nicht vergleichbar sind.
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Der Vermieter aus diesem Thread ist der Meinung, dass das ja wohl einigermaßen vergleichbar ist, weil: Geht ja ums Geld.
Der Mieter wird das Gegenteil behaupten, weil: Geht ja ums Geld.

Kleinster gemeinsamer Nenner ist der Gesetzestext.

Wie man den zu interpretieren hat, erklärt einem im Zweifel der Richter.

Wenn wir jetzt so richtige Arschlöcher wären, würden wir nicht weiter auf dem Thema herumreiten und den Threadersteller so richtig ins offene Messer laufen lassen.
 
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Tinnitus

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Es geht mir bei der Frage nicht um Kriterien für die Vergleichbarkeit von Wohnungen. Unter der Annahme/Voraussetzung, man könnte die Daten Wohnung [, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind,] erlangen, war meine Frage nach einer konkreten Eurosumme.

Mir geht es also um die Angemessenheit der Vergütung, die Vergleichbarkeitsbeurteilung überließe ich einem FA.
 

Ferdl

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Siehe #2
Wenn du auf einen Eurobetrag hinaus willst musst du schon die Hosen runterlassen.
Wie hoch ist die Miete, wie hoch die vermutete Mieterhöhung, wie teuer das Gutachten.
 

Papabär

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Es geht mir bei der Frage nicht um Kriterien für die Vergleichbarkeit von Wohnungen. Unter der Annahme/Voraussetzung, man könnte die Daten Wohnung ... erlangen, war meine Frage nach einer konkreten Eurosumme.
Um eine konkrete Summe zu nennen bräuchte man aber einen konkreten Sachverhalt. In meinem o.g. Fall war es ein Pfund Kaffee - also rund 6-8,- € (wir kaufen diesen "Werbekaffee" immer gleich in größeren Chargen, da isser vlt. preiswerter, keine Ahnung.) für die Daten zu ca. 35 Mietverträgen.
Jemand anderes zahlt vielleicht mehr dafür - und vom Nächsten kriegst Du vlt. einfach eine Anzeige wegen unzulässiger Datenweitergabe. Das nennt sich freie Marktwirtschaft ... Angebot und Nachfrage.
 

Tinnitus

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Ich bin nicht so der Typ zum Hose herunterlassen :gehtnicht Aber gut, ein fiktives Beispiel: Gutachten 1500€, benötigt 6 Monate bis Termin. Mieterhöhung um 120€/Monat.
 

Ferdl

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Ich bin nicht so der Typ zum Hose herunterlassen
Dann wird es schwierig mit den Zahlen... versuch mers mal.
Gutachten: 18,5 Monate bis zur Amortisation = 2220 €
Also irgendwas zwischen 0 und 2000 €
Risiko Vergleichswohnungen: bekommst du 3 beieinander, findest du nur zwei, war das Geld und Zeitverschwendung. Weiters die Vergleichbarkeit, sind die Vergleichbar? Da du dich scheinbar nicht mit deinen Mietern einig wirst, musst du davon ausgehen das ein Robenträger dass aufklärt.
Hast du die 3 Wohnungen beieinander kannst du mehr geben als wenn nicht.
Ohne weitere Informationen ist das schwierig mit konkreten Zahlen, siehe "Hose runter"
 
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Ich überlege gerade mal ins Unreine: Wäre das nicht ein Geschäftsmodell (meinetwegen nach dem Modell der Schufa)?

Jeder teilnehmende Vermieter meldet die Grunddaten aller neuen Mietvertrage ein, wenn er selbst eine Auskunft braucht ist diese kostenlos, "fremde" Anfrager müssen halt zahlen!

Ich habe irgendwo im Hinterkopf, dass es so etwas ähnliches gibt um Tachomanipulationen bei Gebrauchtwagen zu verhindern (bin nicht sicher, war glaube ich in Belgien). Eine Firma kauft (wohl relativ flächendeckend) von Kfz-Werkstätten die Rechnungsdaten (nur Datum, Fahrgestellnummer und Kilometerstand), wenn Du Dich für ein Auto interessierst kannst Du (kostenpflichtig) die Daten zu dieser Fahrgestellnummer erhalten, wenn das Auto dann vor einem Jahr mit 150.000 km in der Werkstatt war wird es halt unglaubwürdig wenn Dir das Auto jetzt mit 70.000 km angeboten wird.
 

Ferdl

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Ich meine H&G würde vereinzelt regional solche Listen führen.
 

Dschei2

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Das ist richtig, hier: Mieterhöhung / kein Mietspiegel keine Vergleichswohnungen
hatte ich auch darauf hingewiesen, dass man über H&G oder Steuerberater (als Vermittler) schonmal fündig werden kann, aber meine Erfahrung: gerade da, wo man es bräuchte, haben die auch nichts.

Ich würde aber die Wertigkeit für gekaufte Vergleichswohnungen noch mehr relativieren:
Wenn es Gutachten oder (qualifizierten) Mietspiegel gibt, steht die Mieterhöhung auf ziemlich sicheren Füßen.
Mit Vergleichswohnungen ist es schon mal gut, aber wie oben mehrfach geschrieben, anfechtbar. Mit einer Mieterin war ich schon deshalb vor Gericht, das endet üblicherweise mit Vergleich, d.h. bei unwilligen Mietern lande ich dann nicht bei den o.g. 120 EUR Mieterhöhung sondern wohl zwischen 60 und 80 EUR.

Und bei einsichtigen Mietern reicht ein nettes Schreiben mit dem Hinweis, dass die Mieten eben allgemein gestiegen sind und ich bekomme immerhin 50 EUR mehr.

Mit diesen ganzen Überlegungen sind mir die Vergleichswohnungen wieviel wert?
Puh, schwer zu sagen, als privater Mieter, der sowieso am liebsten bei Neuvermietung die Miete anpasst und sonst nur bei sehr langjährigen Mietern wohl immer erst nach 5 bis 7 Jahren ...
Ich kann das nicht kalkulieren, aus dem Bauch heraus sage ich, für eine Mieterhöhung brauche ich 3 Vergleichswohnungen, das wäre mir so 300 - 500 EUR wert, je nach möglicher Mieterhöhung. (120 EUR ist bei mir eher utopisch ...)
Aber auch nur als Paket, weil eine oder zwei Vergleichswohnungen bringt mir ja nix.
 

Papabär

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Ich kann das nicht kalkulieren, aus dem Bauch heraus sage ich, für eine Mieterhöhung brauche ich 3 Vergleichswohnungen, das wäre mir so 300 - 500 EUR wert, je nach möglicher Mieterhöhung. (120 EUR ist bei mir eher utopisch ...)
Aber auch nur als Paket, weil eine oder zwei Vergleichswohnungen bringt mir ja nix.
Im Streitfall kann es Dir halt passieren, dass ein Richter die Vergleichbarkeit der einen oder anderen Wohnung nicht anerkennt. Dann hättest Du 300 -500 € in den Sand gesetzt. Lediglich drei Vergleichswohnungen zu haben, birgt halt immer ein gewisses Restrisiko. Klar, kann mir genauso passieren, dass der Richter sechs meiner acht angegebenen Vergleichswohnungen kippt ... aber das ist derart unwahrscheinlich, dass ich bislang noch keinen Mieter hatte, der das bis zum bitteren Ende ausfechten wollte.
 
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