Verhältnis Kaufpreis zu Miete

Diskutiere Verhältnis Kaufpreis zu Miete im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo Forum, ein Makler bietet ein Haus an: Altbau, Innenstadtlage, kleine Kreisstadt, Mitte Deutschlands 3 Wohnungen zu je 2 ZKB 160m²...

  1. #1 Stefan2, 11.01.2019
    Stefan2

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    Hallo Forum,

    ein Makler bietet ein Haus an:
    • Altbau, Innenstadtlage, kleine Kreisstadt, Mitte Deutschlands
    • 3 Wohnungen zu je 2 ZKB
    • 160m² Wohnfläche gesamt
    Ein wenig gerundet ist das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis 1 zu 10. Klingt erstmal gut?

    Die Haustechnik ist einfachst: Heizung Gaseinzelöfen, Warmwasser elektrisch.
    Wäre das für Euch ein Problem? Ich halte es für nicht mehr zeitgemäß,aber bisher sind die Wohnungen ja auch vermietet. Was sagen Vermietprofis. No-Go? Voll okay?

    Kann ich eine Einschätzung bekommen?

    Besten Dank

    Stefan
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ja, und zwar zu gut. Im aktuellen Umfeld hat so ein Objekt definitiv Probleme. Das muss nicht zwingend ein Ausschlusskriterium sein, aber man sollte eben wissen, was man da kauft und welche Folgerisiken man damit eingeht. Also suchen wir mal mögliche Probleme:

    Das reklamiert halb Deutschland für sich, darunter auch Gegenden, in denen ich nicht kaufen würde - egal zu welchem Preis. An der Lage kann man nunmal wenig ändern und wenn es sich hier nicht um eine Gegend mit wenigstens stabiler Wirtschaft, Bevölkerungszahl, ... handelt, ist eine Investition in ein Wohngebäude eher gewagt.


    Also im Vergleich mit einer Zentralheizung höhere Wartungs- und Reparaturkosten.

    Und damit höhere Betriebskosten, was auch auf die erzielbare Miete wirkt.


    Keiner der geschilderten Umstände rechtfertigt Faktor 10, selbst wenn das Haus in ländlichen Gegenden Nordhessens oder Thüringens stehen würde. Es gibt da definitiv noch weitere Probleme, nach denen man systematisch suchen sollte:
    • Bautechnik: Erhaltungszustand? Dach, Fenster, Bäder? 3 Wasserrohrbrüche in den letzten 5 Jahren? Irgendwo in diesem Bereich wird es sehr wahrscheinlich noch Überraschungen geben.
    • Grundstück: Wegerechte? Über- oder Unterbauungsreche? Bergbau? Altlasten? Einflugschneise?
    • Bewohner: Miete pro m² in aktuellen Verträgen? Wohnrecht, evtl. sogar unentgeltlich? Leerstand, Zahlungsausfall? Ungünstige Vertragsgestaltung?
     
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  4. #3 Stefan2, 12.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.01.2019
    Stefan2

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    Hallo Andres,

    Danke für die erste Antwort. Bisher kenne ich nur das Expose und das Haus von außen.

    Es liegt ganz sicher in einer Region, in der viele hier nicht kaufen würden. Aber wir leben nun mal hier und ich möchte mir kein Objekt antun, das Stunden entfernt liegt. Die aktuellen Mietpreise laut Expose liegen bei zwei Wohnungen knapp unter dem, was das Amt bezahlen würde. Die dritte Wohnung liegt knapp drüber, das ist auch die einzige, von der es Fotos gibt.

    In der Nachbarschaft stehen drei Altbauten seit Jahren leer und verfallen langsam. Viele Häuser sind in den achtzigern stehengeblieben. In der Stadt laufen Planungen, das direkte Umfeld aufzuwerten.

    Ich bin halt unsicher, wie der geringe technische Stand berücksichtigt werden muss. Früher oder später ist ja immer ein Austausch aller Komponenten nötig.

    Nachtrag:
    Danke an den Moderator fürs Verschieben. Ich hatte wohl an der falschen Stelle gestartet.
     
  5. Ferdl

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    Abgewirtschafteter Altbau lohnt mM nur wenn man wesentliche Reperaturen selbst erledigen kann und will.
    Wenn du für alles einen Handwerker brauchst, wirst du damit nicht glücklich werden.

    Und bei dem vorraussichtlichen Mietklientel sollte man keine allzugroße emotionale Bindung zu der Immobilie entwickeln.
     
  6. #5 Ich-bin-es, 12.01.2019
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    Das klingt nach Geldanlage mit sehr viel Wagnis. Drei Häuser in der Nachbarschaft stehen leer und verfallen. Wer will da hinziehen? In einer attraktiven Gegend stehen selten drei Häuser leer und verfallen. Wandert die Bevölkerung dort ab? Und vor allem die Bausubstanz. Ich würde mich unbedingt nach den Wasserrohren, Bäder, Dach und Fenstern erkundigen. Hat es evt. noch alte Bleirohre? Bei dem Faktor werden hohe Investitionen auf Dich zukommen. Finde raus welche.

    Nutz den Vorteil, dass Du dort selber wohnst. So weisst Du, wie die Gegend wirtschaftlich dasteht. Wenn Du bisher nur das Expose hast, dann frag den Verkäufer zunächst nach den genannten technischen Punkten. Evt. bist Du dann schon weiter.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 12.01.2019
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    Ein Altbau, der nur die Sozialmiete abwirft + ziemlich sicher großem Sanierungsstau, ist auf viele Jahre hinweg ein Groschengrab.
    Das Umfeld mit Leerstand und maroden Altbauten spricht nicht für eine beliebte Wohngegend, eher für da will keiner wohnen.

    Das kann sich ändern, wenn es hohe Zuschüsse für Modernisierung (im weitesten Sinn) gibt und man viel Eigenleistung erbringen kann.
    Möglich, das die Gemeinde Gelder locker macht im Rahmen der Stadtentwicklung. Das sind aber meist freiwillige Zahlungen der Gemeinden, mit denen man auf Dauer nicht wirklich planen sollte. Haufig bedeutet das auch Abriss von Altbauten und Neubau. Dann wird es noch schwerer vernünfigte Mieter für nicht kernsanierte Altbauten zu finden.

    Selbst wenn die Gemeinde das Gebiet zum Sanierungsgebiet erklärt und hohe Zuschüsse dafür frei macht, bis das Wirkung zeigt vergehen oft 10 und mehr Jahre. Für die Eigentümer bedeutet das eine Durststrecke, in der sie selbst investieren sollten ohne direkt Mehreinnahmen umsetzten zu können.

    Wenn du nicht gerade Investieren willst nur um deine Steuern zu mindern, lass besser die Finger davon.
    Ganz sicher gibt es auch andere Immos in deiner Gegend, mit besserer Ertragsaussicht und geringerem Risiko damit zum Pleitegeier zu werden.


    Als Langzeitinvestition kann so ein Gebäude schon interessant sein, aber nur, wenn du absolut nicht auf die Einnahmen angewiesen bist und bereits jetzt ein sehr gutes Finanzpolster hast, mit dem dur nicht nur kurzfristig Mietausfälle und Kleinere Sanierungsarbeiten finanzieren kannst. Es bleibt aber ein relativ hohes Risiko, das sich diese Immo nicht in den nächsten 20-30 Jahren amortisiert, sondern erst deine Nachkommen davon profitieren können.
     
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  8. #7 immodream, 12.01.2019
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    Hallo Stefan2,
    wenn ich schon lese, das du die Mieten dahingehend überprüfst, ob sie das " Amt " noch bezahlt, frage ich dich, ob du schon jemals an Mieter, die ihre Miete " vom Amt " bekommen, aber nicht unbedingt an dich als Vermieter weiterleiten , vermietet hast.
    Falls du meinst, " Miete vom Amt " ist sichere Miete lese mal in unseren alten Beiträgen nach.
    Ich hab auch vor dreißig Jahren mit Objekten, in denen viele Mieter mit " Miete vom Amt " lebten, angefangen.
    Hat mich viel Haare und wird mich sicherlich auch einige Lebensjahre kosten.
    Grüße
    immodream
     
  9. #8 Stefan2, 13.01.2019
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    Hallo immodream,

    Danke für die Warnung. Ich würde nicht gezielt auf die Mieter setzen, die "vom Amt" unterstützt werden. Mir kamen nur die Monatmieten (laut Expose zwischen 4,5 und 5,20 pro qm) recht niedrig vor und deshalb habe ich verglichen. Tatsächlich denke ich aber, dass zumindest in den ersten drei Jahren die alten Öfen drinbleiben müssen und anspruchsvolle Mieter damit eher nicht zufrieden sind.

    Ich habe selbst in jungen Jahren unterschiedlich gute Wohnungen gemietet, aber diese Gasöfen hätten mich abgeschreckt. Deshalb wollte ich mal hören, wie die Vermieterseite das erlebt. Du hast selbst viele Wohnungen. Hast du sowas im Bestand? Ich darf nicht verlinken daher so: /de.wikipedia.org/wiki/Gasheizofen

    Beste Grüße, Stefan
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 13.01.2019
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    Ich denke nicht, dass man die Gaseinzelöfen pauschal verteufeln sollte.
    In Räumen, die nur gelegentlich beheizt werden, finde ich das noch immer eine gute Alternative.
    Für Wohnräume sind sie aber nicht mehr zeitgemäß und sind in einigen Mietspiegeln auch als Negativmerkmal aufgenommen worden. D.H. sie mindern die m²-Miete.

    Im untersten Mietpreissegment finde ich sie noch immer eine Überlegung wert, wenn man keine Kernsanierung plant.
    Ämter bezahlen nun mal nur eine bestimmte Miete, die deutlich unter dem freien Markt liegt und Mieter mit WBS können sich eine Moderniserung mit Mieterhöhung auf Etagen- oder Zentralheizung oft nicht leisten. Dann sehe ich diese Einzelöfen noch immer als günstige Alternative. Die Mehrkosten an Heizung zahlen die Ämter i. d. R. problemlos.

    In meinen Wohnungen stehen diese Relikte immer auf dem Sanierungsplan und werden bei Leerstand getauscht.
     
  11. #10 immodream, 13.01.2019
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    Hallo Stefan2,
    ich habe nur noch kernsanierte Wohnungen mit Gasetagenheizungen oder Zentralheizungen in der Vermietung.
    Mieter, die sich mit einzelnen Gasöfen zufrieden geben, möchte ich nicht mehr als Mieter haben.
    Grüße
    Immodream
     
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