Verjährung der Betriebskosten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von zero1987, 08.04.2010.

  1. #1 zero1987, 08.04.2010
    zero1987

    zero1987 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    meine Oma hat eine Wohnung Vermietet. Die Mieterin teilte meiner Oma im Gespräch (im Nov09) mit das sie im dez09 auzieht. Da wurde von beiden mündlich ausgemacht das die Betriebskosten von 08 mit der Kaution verrechnet werden, die Mieterin war damit einverstanden.
    Der Auszug hat sich nun bis zum 31.03.2010 hingezogen. Nun wollte meine Oma die Kaution einbehalten um die mit Betriebskosten zuverechnen, da kam ein schreiben der ehm. Mieterin das die Betriebskosten verjährt werden.

    Ist das trotz der Absprache der beiden Partein rechtens?

    Hoffe Ihr Versteht den Sachverhalt, bei fragen stehe ich euch gern zuverfügung
     
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  3. #2 Grueneninny, 08.04.2010
    Grueneninny

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    Warum wurde sich überhaupt drauf geeinigt das die Betriebskosten von 2008 erst Ende 2009 ermittelt werden?

    So weit ich weiß sind Nachzahlungsansprüche nach einem Jahr verfallen.
     
  4. #3 zero1987, 08.04.2010
    zero1987

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    So genau weiß ich das nicht. Sie bekommt imme rdie Abrechnung Wasser und Abwasser im März/ April. Aber warum die das nicht gleich abgeschickt hat verstehe ich auch nicht.
     
  5. RMHV

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    Das muss man auch nicht verstehen...
    Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter in der Regel bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraum zugehen. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen. Die Ausnahme, dass der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, dürfte sehr selten vorkommen.

    Nachforderungsausschluss ist, auch wenn das Ergebnis auf den ersten Blick gleich zu sein scheint, etwas anderes als Verjährung.

    Ein verjährter Anspruch besteht weiter. Die Erfüllung kann aber nicht mehr verlangt werden. Wäre eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nur verjährt, könnte eine Aufrechnung z.B. gegen die Kaution durchaus in Betracht kommen.
    Durch den Nachforderungsausschluss existiert dagegen kein Anspruch mehr. Für eine trotzdem geleistete Zahlung gibt es damit keinen Rechtgrund und der Mieter könnte Herausgabe nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) verlangen. Gegen einen nicht existierenden Anspruch kann auch nicht aufgerechnet werden.
     
  6. #5 Thomas76, 08.04.2010
    Thomas76

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    Möglicherweise ist das hier ja der Fall, so das man darauf aufbauen könnte.

    Ich würde der Mieterin freundlich, aber bestimmt schreiben, das am soundsovielten mündlich vereinbart wurde, das die Nebenkosten 2008 nach Auszug mit der Kaution verrechnet werden und nur aufgrund dieser Absprache bis jetzt keine Nebenkostenabrechnung für 2008 stattgefunden hat.
    Man wird dann ja sehen, wie die Mieterin darauf reagiert.

    Unabhängig davon würde ich auf jeden Fall die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, um davon die sicherlich noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen 2009/2010 zu bezahlen.
     
  7. #6 zero1987, 08.04.2010
    zero1987

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    Schon mal Vielen Dank für die Antworten.

    danke Thomas76 : werde das so weiterleiten und mal sehen was rauskommt. Und die kaution wirde erstmal einbehalten für das Jahr 2009.

    Würde mich über weitere Meinungen freuen.
     
  8. RMHV

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    Die Vereinbarung über die Aufrechnung einer nicht bestehenden Forderung gegen den Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist als Rechtfertigung für eine Verspätung völlig untauglich. In Betracht kommen dafür nur Fälle, bei denen der Vermieter auf Grund von Umständen, die er nicht selbst zu vertreten hat, eine Abrechnung einfach nicht erstellen konnte.
     
  9. #8 Thomas76, 08.04.2010
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    Rechtlich schon, aber es spricht ja erst mal nichts dagegen, es auf diesem Wege zu versuchen.Nachgeben kann man ja immernoch.

    Ob das nicht auch noch hinzukommt, müßte der Threadersteller mal beantworten.
     
  10. #9 zero1987, 08.04.2010
    zero1987

    zero1987 Neuer Benutzer

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    Also ab April hätte sie eine machen können, hat dies aber immer im November gemacht (Gott weiß warum) und hat es diesmal nicht gemacht da es Verrechnet werden sollte. (hoffe das hilft) !

    Was wären z.B.: die Gründe die das recht fertigen würden?
     
  11. RMHV

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    November ist nicht zu beanstanden. Dass das Ergebnis der Abrechnung verrechnet werden sollte ist gut und schön. Dazu muss eine Abrechnung aber erst mal erstellt sein.

    Als Gründe die der Vermieter nicht zu vertreten hat käme in Betracht z.B. eine ausstehnde Rechnung eines Versorgers oder ein ausstehender Grundsteuerbescheid. Alternativ wäre auch eine plötzliche Krankheit ein denkbarer Grund oder vielleicht eine Vernichtung der Belege durch Feuer oder Überschwemmung. Es wird sicher noch andere Gründe geben können. Mir fallen im Moment allerdings auf die schnelle keine ein. Es wird sich aber immer um Umstände handeln müssen, die der Vermieter nicht beeinflussen konnte.

     
  12. #11 zero1987, 08.04.2010
    zero1987

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    also sie hat die Abrechnung natürlich schon gemacht gehabt aber nicht verschickt da die beim Auszug alles aufeinmal erledigen wolten.

    Wenn also die Abwasserrechnung erst im Juni gekommen wäre, dann hätte sie ja keinen Einfluss drauf gehabt, wären da ab Juni die 12 Monatsfrist oder wie kann ich das Verstehen?
     
  13. #12 Thomas76, 08.04.2010
    Thomas76

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    Ich vermute und fürchte, das das rechtlich "nicht gemacht" gleich steht.

    Vermutlich hätte sie die Abrechnung zumindest schon bei dem damaligen Gespräch aushändigen müssen, um die Frist zu wahren.
     
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