Verjährung der Betriebskosten

Warum wurde sich überhaupt drauf geeinigt das die Betriebskosten von 2008 erst Ende 2009 ermittelt werden?

So weit ich weiß sind Nachzahlungsansprüche nach einem Jahr verfallen.

 

Das muss man auch nicht verstehen...
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter in der Regel bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraum zugehen. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen. Die Ausnahme, dass der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, dürfte sehr selten vorkommen.

Nachforderungsausschluss ist, auch wenn das Ergebnis auf den ersten Blick gleich zu sein scheint, etwas anderes als Verjährung.

Ein verjährter Anspruch besteht weiter. Die Erfüllung kann aber nicht mehr verlangt werden. Wäre eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nur verjährt, könnte eine Aufrechnung z.B. gegen die Kaution durchaus in Betracht kommen.
Durch den Nachforderungsausschluss existiert dagegen kein Anspruch mehr. Für eine trotzdem geleistete Zahlung gibt es damit keinen Rechtgrund und der Mieter könnte Herausgabe nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) verlangen. Gegen einen nicht existierenden Anspruch kann auch nicht aufgerechnet werden.

 

Möglicherweise ist das hier ja der Fall, so das man darauf aufbauen könnte.

Ich würde der Mieterin freundlich, aber bestimmt schreiben, das am soundsovielten mündlich vereinbart wurde, das die Nebenkosten 2008 nach Auszug mit der Kaution verrechnet werden und nur aufgrund dieser Absprache bis jetzt keine Nebenkostenabrechnung für 2008 stattgefunden hat.
Man wird dann ja sehen, wie die Mieterin darauf reagiert.

Unabhängig davon würde ich auf jeden Fall die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, um davon die sicherlich noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen 2009/2010 zu bezahlen.

 

Die Vereinbarung über die Aufrechnung einer nicht bestehenden Forderung gegen den Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist als Rechtfertigung für eine Verspätung völlig untauglich. In Betracht kommen dafür nur Fälle, bei denen der Vermieter auf Grund von Umständen, die er nicht selbst zu vertreten hat, eine Abrechnung einfach nicht erstellen konnte.

 

Rechtlich schon, aber es spricht ja erst mal nichts dagegen, es auf diesem Wege zu versuchen.Nachgeben kann man ja immernoch.

Ob das nicht auch noch hinzukommt, müßte der Threadersteller mal beantworten.

 

November ist nicht zu beanstanden. Dass das Ergebnis der Abrechnung verrechnet werden sollte ist gut und schön. Dazu muss eine Abrechnung aber erst mal erstellt sein.

Als Gründe die der Vermieter nicht zu vertreten hat käme in Betracht z.B. eine ausstehnde Rechnung eines Versorgers oder ein ausstehender Grundsteuerbescheid. Alternativ wäre auch eine plötzliche Krankheit ein denkbarer Grund oder vielleicht eine Vernichtung der Belege durch Feuer oder Überschwemmung. Es wird sicher noch andere Gründe geben können. Mir fallen im Moment allerdings auf die schnelle keine ein. Es wird sich aber immer um Umstände handeln müssen, die der Vermieter nicht beeinflussen konnte.

 

Ich vermute und fürchte, das das rechtlich "nicht gemacht" gleich steht.

Vermutlich hätte sie die Abrechnung zumindest schon bei dem damaligen Gespräch aushändigen müssen, um die Frist zu wahren.